Evaluatie 2-hurensysteem Woonbron

Transcriptie

1 Evaluatie 2-hurensysteem Woonbron

2

3 Evaluatie 2- hurensysteem Woonbron 24 november 2008 drs. W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) 24 november 2008 In opdracht van Woonbron en Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV)

4 Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: drs. W.H.M. van der Zanden Project: Prijs: nvt Adres: Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) Telefax: (010) Website: 2

5 INHOUD Samenvatting en conclusies 5 1 Inleiding 9 2 Analyse resultaten woonruimteverdeling Activiteit Zoekgedrag Verhuringen 17 3 Meningen over het 2-hurensysteem 19 Bijlagen 3.1 Zittende huurders Nieuwe huurders Woningzoekenden Medewerkers van Woonbron Conclusie uit de enquête 29 3

6

7 Samenvatting en conclusies Woonbron past sinds een aantal jaren in de woonruimteverdeling het 2-hurensysteem toe. Woningen worden in eerste instantie aangeboden met een marktprijs (97% van de maximaal redelijke huur), maar als de huurder een laag inkomen heeft (onder de voormalige ziekenfondsgrens van ), wordt de woning verhuurd tegen een lagere volkshuisvestelijke huurprijs. Deze wordt bepaald door de streefhuur van de woning of, als deze lager is, de aftoppingsgrens volgens de huurtoeslag. Het 2-hurensysteem is onderdeel van het te Woon -concept. Belangrijkste doelstelling hiervan is dat mensen zelf kunnen kiezen voor de plek en de wijze waarop ze willen wonen, los van hun inkomen. Een belangrijke veronderstelling bij het 2-hurensysteem is dat het kan bijdragen aan meer differentiatie in buurten met een eenzijdige inkomensopbouw. De verwachting is dus dat huishoudens met een hoger inkomen ook kiezen voor buurten (complexen) waar zij voorheen niet voor konden kiezen vanwege de beperkingen van passendheidseisen voor het inkomen. En dat huishoudens met een lager inkomen zich ook kunnen huisvesten in complexen waar zij voorheen vanwege te hoge huurprijzen niet terecht konden. Na enige jaren van toepassing heeft Woonbron de behoefte om meer inzicht te krijgen in de resultaten en de werking van het 2-hurensysteem. Ook de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft belang bij een evaluatie, aangezien het 2-hurensysteem een eerste stap is in de richting van inkomensafhankelijk huurbeleid. In deze samenvatting beantwoorden we de geformuleerde onderzoeksvragen: 1. In welke mate zijn hogere inkomens actief op zoek naar woonruimte via Woonnet Rijnmond? Zijn er verschillen tussen degenen die reageren op woningaanbod van Woonbron en de overige aanbieders? In totaal hebben in het jaar 2007 ruim woningzoekenden gereageerd op het woningaanbod van corporaties in Rotterdam. Daarvan hadden circa woningzoekenden een inkomen vanaf de (voormalige) ziekenfondsgrens van euro; dat is 10% van de woningzoekenden. Ruim woningzoekenden behoorden tot de aandachtsgroep (74%). Het aanbodmodel is dus vooral een kanaal voor woningzoekenden die zijn aangewezen op de sociale huursector. Op het aanbod van Woonbron reageerden in 2007 ruim woningzoekenden. Ruim van hen hadden een inkomen boven de euro (9%), behoorden tot de aandachtsgroep (75%). Hieruit kan worden geconcludeerd dat het 2-hurensysteem van Woonbron niet méér woningzoekenden met een hoger inkomen aantrekt dan er gemiddeld op de totale sociale huurwoningmarkt van Rotterdam actief zijn via Woonnet Rijnmond. Een kleine 10 procent van de vraag behoort tot de inkomensgroep die een markthuur kan betalen. Een deel van de corporaties trekt echter nog woningzoekenden met een hoger inkomen aan via wervinskanalen buiten Woonnet Rijnmond. Wordt hiermee rekening gehouden, dan reageren hogere inkomens dus relatief minder vaak op het woningaanbod van Woonbron. 2. Is er verschil in zoekgedrag tussen verschillende inkomensgroepen? Reageren hogere inkomens op andere woningen dan de andere woningzoekenden? Zijn er specifieke kenmerken te noemen voor woning en buurt die meer in de belangstelling staan van hogere inkomensgroepen? Aanlyse van de reacties van woningzoekenden laat zien dat de hogere inkomensgroep vooral interesse heeft in het kwalitatief betere segment: grotere woningen, eengezinswoningen, in het 5

8 duurdere huursegment, in de meer suburbane wijken. Overigens is voor dergelijk woningaanbod de concurrentie met de lagere inkomensgroep in absolute zin groot. Ook zij hebben in het algemeen voor zulke woningen veel belangstelling. Naar verhouding is de concurrentiepositie van de hogere inkomensgroep voor het kwalitatief betere segment wel gunstiger: zij maken een relatief groter deel uit van de groep die op deze woningen reageert. Verder kan worden geconcludeerd dat woningzoekenden op basis van de advertentiegegevens onvoldoende inzicht lijken te hebben in de geboden prijs/kwaliteitverhouding van de woning. De hogere inkomensgroep kiest wel voor meer kwaliteit, maar een verband tussen de hoeveelheid reacties en de prijs/kwaliteitverhouding wordt niet aangetroffen. 3. Wat is er gebeurd in de sfeer van afgesloten contracten. In hoeverre vinden er daadwerkelijk verhuringen plaats aan de hogere / lagere inkomensgroepen? Is dat ook in de mindere buurten c.q. betere buurten? Woonbron slaagt er in om 9 procent van hun aanbod te verhuren met een markthuur. Dit is in overeenstemming met het aandeel aan de vraagzijde. Ook in mindere buurten (zoals gemeten in de Rotterdamse Veiligheidsindex en Sociale Index) lukt het om tenminste een tiende van het aanbod met een markthuur te verhuren. In het kwalitatief betere segment (eengezinswoningen, grotere woningen en duurdere woningen) is de kans het grootst. 4. Hoe wordt het 2-hurensysteem beoordeeld door zittende huurders, nieuwe huurders, woningzoekenden en medewerkers van Woonbron? Met de bekendheid van het 2-hurensysteem is het matig gesteld. Van de zittende huurders, nieuwe huurders en woningzoekenden zegt hooguit de helft van de respondenten precies te weten wat het inhoudt. Een kwart tot de helft van de respondenten geeft aan er niet van op de hoogte te zijn geweest. Dat is met name voor de categorieën nieuwe huurders en woningzoekenden opmerkelijk, omdat zij recentelijk met het 2-hurensysteem te maken moeten hebben gehad. Ook over de transparantie van het systeem zijn de respondenten slechts matig positief. Op een schaal van 1-5 scoort het tussen de 2,9 en 3,4. Over de rechtvaardigheid lopen de meningen wat meer uiteen. De samengestelde score op basis van stellingen op een schaal van 1-5 geeft een score van 3,7 voor nieuwe huurders en woningzoekenden die een volkshuisvestelijke huur (zouden moeten) betalen. Dat is een vrij gunstige score. Nieuwe huurders en woningzoekenden die een markthuur (zouden moeten) betalen geven echter maar een 3,2. Dat is net iets beter dan neutraal. Het meest negatief zijn de zittende huurders in complexen die voorheen met een markthuur werden verhuurd; zij geven een gemiddelde score van 2,9 en tenderen daarmee naar negatief. Van invloed van het 2-hurensysteem op het reageren op woningen is vooral sprake bij woningzoekenden die een volkshuisvestelijke huur zouden moeten betalen. Het systeem biedt juist voor hen de gelegenheid om duurdere woningen voor een lagere huurprijs te huren. Zittende huurders, en dan vooral in de voorheen markthuurcomplexen, zien meer negatieve dan positieve veranderingen. Botsende leefstijlen leiden in hun ogen tot conflicten en overlast. 6

9 Onder de medewerkers van Woonbron is er grofweg een groep van tweederde van de medewerkers die op basis van de reacties op de stellingen er blijk van geeft achter de doelstellingen van het 2-hurensysteem te staan. Daartegenover staat een groep van een kwart van de medewerkers die kritisch tegenover het 2-hurensysteem staat. De gemiddelde schaalscore voor rechtvaardigheid is voor de medewerkers van Woonbron een 3,4 (op een schaal van 1-5). Een vijfde ziet positieve veranderingen in de buurten, bijna een derde ziet negatieve veranderingen. 7

10

11 1 Inleiding Woonbron past sinds een aantal jaren in de woonruimteverdeling het 2-hurensysteem toe. Dit betekent dat een woning in eerste instantie aangeboden wordt met een (hoge) marktprijs, ofwel 97% van de maximale huurprijsgrens. Alleen als de huurder een laag inkomen heeft (onder de voormalige ziekenfondsgrens van ), wordt de woning verhuurd tegen de lagere volkshuisvestelijke huurprijs. Deze volkshuisvestelijke huurprijs wordt bepaald door de streefhuur van de woning of, als deze lager is, de aftoppingsgrens volgens de huurtoeslag. Het 2-hurensysteem is onderdeel van het te Woon-concept. Belangrijkste doelstelling hiervan is dat mensen zelf kunnen kiezen voor de plek en de wijze waarop ze willen wonen, los van hun inkomen. Een belangrijke veronderstelling bij het 2-hurensysteem is dat het kan bijdragen aan meer differentiatie in buurten met een eenzijdige inkomensopbouw. De verwachting is dus dat huishoudens met een hoger inkomen ook kiezen voor buurten (complexen) waar zij voorheen niet voor konden kiezen vanwege de beperkingen van passendheidseisen voor het inkomen. En dat huishoudens met een lager inkomen zich ook kunnen huisvesten in complexen waar zij voorheen vanwege te hoge huurprijzen niet terecht konden. Na enige jaren van toepassing heeft Woonbron de behoefte om meer inzicht te krijgen in de resultaten en de werking van het 2-hurensysteem. Ook de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft belang bij een evaluatie, aangezien het 2-hurensysteem een eerste stap is in de richting van inkomensafhankelijk huurbeleid. De onderzoeksvragen De onderzoeksvragen houden verband met het zoekgedrag van de verschillende inkomensgroepen en het daadwerkelijke verhuisgedrag. In dit onderzoek beantwoorden we achtereenvolgens de volgende vragen: 1. In welke mate zijn hogere inkomens actief op zoek naar woonruimte via Woonnet Rijnmond? Zijn er verschillen tussen degenen die reageren op woningaanbod van Woonbron en de overige aanbieders? 2. Is er verschil in zoekgedrag tussen verschillende inkomensgroepen? Reageren hogere inkomens op andere woningen dan de andere woningzoekenden? Zijn er specifieke kenmerken te noemen voor woning en buurt die meer in de belangstelling staan van hogere inkomensgroepen? 3. Wat is er gebeurd in de sfeer van afgesloten contracten. In hoeverre vinden er daadwerkelijk verhuringen plaats aan de hogere / lagere inkomensgroepen? Is dat ook in de mindere buurten c.q. betere buurten? 4. Hoe wordt het 2-hurensysteem beoordeeld door zittende huurders, nieuwe huurders, woningzoekenden en medewerkers van Woonbron? De eerste drie onderzoeksvragen worden in hoofdstuk 2 beantwoord met behulp van analyse van databestanden. De vierde onderzoeksvraag wordt in hoofdstuk 3 door middel van een enquête beantwoord. 9

12

13 2 Analyse resultaten woonruimteverdeling In dit hoofdstuk beantwoorden we achtereenvolgens de volgende vragen: 1. In welke mate zijn hogere inkomens actief op zoek naar woonruimte via Woonnet Rijnmond? Zijn er verschillen tussen degenen die reageren op woningaanbod van Woonbron en de overige aanbieders? 2. Is er verschil in zoekgedrag tussen verschillende inkomensgroepen? Reageren hogere inkomens op andere woningen dan de andere woningzoekenden? Zijn er specifieke kenmerken te noemen voor woning en buurt die meer in de belangstelling staan van hogere inkomensgroepen? 3. Wat is er gebeurd in de sfeer van afgesloten contracten. In hoeverre vinden er daadwerkelijk verhuringen plaats aan de hogere / lagere inkomensgroepen? Is dat ook in de mindere buurten c.q. betere buurten? Voor de beantwoording van de vragen is gebruik gemaakt van twee bronnen: een dataset van Woonnet Rijnmond waarin gegevens zijn opgenomen over het woonruimteverdelingsproces (reacties, verhuringen), en gegevens uit het bedrijfssysteem van Woonbron met betrekking tot de categorie waarin de verhuringen moeten worden geplaatst (markthuur of volkshuisvestelijke huur). 2.1 Activiteit Om te bepalen in welke mate hogere inkomens actief op zoek zijn naar woonruimte van corporaties kijken we naar de reacties op woningadvertenties, die zijn gepubliceerd door Woonnet Rijnmond in het jaar In totaal hebben ruim woningzoekenden gereageerd op woningaanbod in Rotterdam. Daarvan hadden circa woningzoekenden een inkomen vanaf de (voormalige) ziekenfondsgrens van euro; dat is 9,6% van de woningzoekenden 1. Ruim woningzoekenden behoorden tot de aandachtsgroep (73,5%) en bijna hadden een inkomen tussen de aandachtsgroep en ziekenfondsgrens (16,9%). Het aanbodmodel is dus voor het overgrote deel een kanaal voor woningzoekenden die zijn aangewezen op de sociale huursector. Op het aanbod van Woonbron reageerden in 2007 ruim woningzoekenden. Ruim van hen hadden een inkomen boven de euro (8,7%), behoorden tot de aandachtsgroep (74,9%) en bijna zaten hier tussenin (16,5%). De verdeling wijkt nauwelijks af van de actief woningzoekenden in Rotterdam. Het aandeel hogere inkomens dat reageert op woningaanbod van Woonbron ligt bijna een procentpunt lager dan gemiddeld in Rotterdam. Een deel van het woningaanbod in Rotterdam wordt aangeboden zonder voorwaarden aan de woningzoekenden te stellen. Gemiddeld boden de Rotterdamse corporaties in procent van hun woningaanbod voorwaardevrij aan. Woonbron bood 42 procent van hun aanbod voorwaardevrij aan. Exclusief directe bemiddelingen is 60 procent van het geadverteerde aanbod voorwaardevrij aangeboden. Voor alle corporaties was dat 48 procent. Op voorwaardevrij aanbod kan iedereen reageren, ongeacht de hoogte van het inkomen, de leeftijd of het aantal personen in het huishouden. Dit zou kunnen betekenen dat dit voorwaar- 1 Van circa woningzoekenden was geen inkomen bekend. Deze zijn bij de berekening van de verhoudingen niet meegenomen. 11

14 devrije aanbod meer reacties van hogere inkomensgroepen aantrekt, omdat zij nu ook voor woningen met een lage huurprijs in aanmerking kunnen komen. In principe geldt ook voor het woningaanbod van Woonbron in het 2-hurensysteem dat alle inkomensgroepen ervoor in aanmerking kunnen komen. We hebben daarom ook nog eens naar dit specifieke marktgsegment gekeken. In figuur 1 is de vergelijking weergegeven. Figuur 1 Aandeel actief woningzoekenden op het woningaanbod (totaal en voorwaardevrij) in Rotterdam en van Woonbron Rotterdam Woonbron Rotterdam Woonbron totale aanbod voorwaardevrije aanbod inkomen tot inkomen vanaf Voor de reacties op het voorwaardevrije aanbod zijn de verhoudingen gelijk als voor het totale aanbod. Dat betekent dat tussen de 8 en 10 procent van de actief woningzoekenden behoort tot de inkomensgroep die een markthuur zal kunnen en willen betalen voor het woningaanbod van Woonbron. Er blijkt geen verschil te zijn tussen woningzoekenden die reageren op het aanbod van Woonbron en de totale Rotterdamse woningvraag. Niet alle Rotterdamse corporaties bieden hun dure huurwoningen aan via Woonnet Rijnmond. Sommige corporaties hebben een apart wervingskanaal, andere plaatsen een deel van het aanbod op Woonnet Rijnmond en weer andere publiceren al hun dure woningaanbod op Woonnet Rijnmond. Dit laatste geldt ook voor Woonbron, met het verschil dat ook lage inkomensgroepen hiervoor in aanmerking kunnen komen en dan een lagere huur betalen. In dat opzicht stelt Woonbron dus haar totale voorraad open voor de lage inkomensgroep, waar de andere corporaties dit nog voor een deel afschermen. Uit het voorafgaande volgt de conclusie dat het 2-hurensysteem van Woonbron niet méér woningzoekenden met een hoger inkomen aantrekt dan er gemiddeld op de totale sociale huurwoningmarkt van Rotterdam actief zijn via Woonnet Rijnmond. Een kleine 10 procent van de vraag behoort tot de inkomensgroep die een markthuur kan betalen. Een deel van de corporaties trekt echter nog woningzoekenden met een hoger inkomen aan via wervinskanalen buiten Woonnet Rijnmond. Wordt hiermee rekening gehouden, dan reageren hogere inkomens dus juist minder op het woningaanbod van Woonbron. 12

15 2.2 Zoekgedrag In deze paragraaf staat de vraag centraal of de groep hogere inkomensgroep op andere woningen uit het woningaanbod van Woonbron reageert dan de groep met een lager inkomen. In tabel 1 (volgende pagina) wordt daarom een overzicht gepresenteerd van het gemiddeld aantal reacties van beide groepen naar buurt, woningtype, huurprijs en kamertal van de geadverteerde woning. Om het beeld wat scherper te krijgen hebben we de groep met een lager inkomen ingeperkt tot de aandachtsgroep; de groep met een inkomen tussen de grens van de aandachtsgroep en het grensbedrag van euro is buiten beschouwing gelaten. De scores per buurt zijn gesorteerd op het gemiddeld aantal reacties van de hogere inkomensgroep (van veel naar weinig). Verder is ook opgenomen hoeveel woningzoekenden uit de aandachtsgroep er staan tegenover elke woningzoekende uit de hogere inkomensgroep (verhoudingsgetal). Dit zegt iets over de concurrentiepositie van de hogere inkomensgroep. Gemiddeld kwamen er per aangeboden woning van Woonbron 9 reacties van woningzoekenden uit de hogere inkomensgroep en 100 reacties van woningzoekenden uit de aandachtsgroep. Het verhoudingsgetal is dus 11; tegenover elke woningzoekende met een hoger inkomen staan er 11 uit de aandachtsgroep. Wijken waar de hogere inkomensgroep een meer dan gemiddelde belangstelling voor toonde zijn Tussenwater, Nesselande, Groenehagen, Sportdorp, Digna Johanna, Zevenkamp, Ommoord en Overschie. Dit zijn ook wijken die op de veiligheidsindex en de sociale index in Rotterdam beter dan gemiddeld scoren 2. Wijken waar duidelijk minder belangstelling voor was zijn Oudeland, het centrumgebied in Groot IJsselmonde, Reyeroord en het centrum in Hoogvliet. Voor twee wijken met een wat lagere positie in de veiligheidsindex en de sociale index (Delfshaven, Nieuwe Westen) is de belangstelling van de hogere inkomensgroep minder dan gemiddeld. Toch wordt ook op aanbod in deze wijken door deze groep gereageerd. Verder blijkt dat de interesse van de hogere inkomensgroep vooral uitgaat naar eengezinswoningen. Voor ouderenwoningen blijkt nauwelijks belangstelling te bestaan. Uitzonderingen hierop vormen de grotere ouderenwoningen (3-4 kamers) in Zevenkamp, Heijplaat en Kreekhuizen, waar gemiddeld 6 tot 7 reacties van de hogere inkomensgroep kwamen. De voorkeur van de hogere inkomensgroep gaat vooral uit naar grotere woningen (4-5 kamers); hierop komen reacties per aangeboden woning van de hogere inkomensgroep. Naar huurprijs bezien gaat de interesse van de hogere inkomensgroep uit naar het duurdere segment: woningen boven de 491 euro (onderste aftoppingsgrens huurtoeslag) hebben veel reacties aangetrokken. Opvallend is dat de concurrentiepositie van de hogere inkomensgroep in de door hen veel gevraagde segmenten relatief gunstig is: het verhoudingsgetal is steeds lager dan gemiddeld, met uitzondering van Nesselande en Overschie, waar de concurrentie van de aandachtsgroep groot is. In absolute termen is de concurrentie van de aandachtsgroep voor de populaire segmenten wel groot te noemen. 2 Zie bijlage 2 voor een scoretabel op deze beide indexen 13

16 Tabel 1 Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning van woningzoekenden uit de aandachtsgroep en van de hogere inkomensgroep naar woningkenmerk en het aantal aangeboden woningen, 2007 (a) aandachtsgroep (b) hogere inkomens Verhouding (a) / (b) aantal woningen Buurt Tussenwater Nesselande Groenehagen Sportdorp Digna Johanna Zevenkamp Ommoord Overschie Bospolder Meeuwenplaat Oud IJsselmonde Tuinenhoven Westpunt Beverwaard Noord Oost Heijplaat Kreekhuizen Nieuw Engeland Pernis Beverwaard Zuid Delfshaven Nieuwe Westen Schiemond Oudeland Centrumgebied (Groot IJsselmonde) Reyeroord Centrum (Hoogvliet-Zuid) Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning zonder lift Meergezinswoning met lift woning Kamertal 1-2 kamers kamers kamers kamers Huurprijs tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2phh tot aftoppingsgrens 3+phh tot huurtoeslaggrens vanaf huurtoeslaggrens Totaal gemiddeld

17 Op basis van het bestand met reactiegegevens is onderzocht in welke mate het reactiepatroon van de hogere inkomensgroep samenhangt met kenmerken van het aanbod waarop zij reageren. De analyse is met name toegespitst op het verband tussen het aantal reacties van de hogere inkomensgroep en de verhouding tussen de maximaal redelijke huur en de WOZ-waarde. De verhouding tussen beide eenheden loopt in het onderzochte aanbod op van 3 tot 8 procent. Hoe lager dit percentage, des te gunstiger de verhouding voor de klant, omdat ten opzichte van de marktwaarde van de woning een relatief lage huurprijs is vastgesteld. De klant krijgt in dat geval meer waar voor zijn geld. De veronderstelling die we hier toetsen is hoe lager het verhoudings-percentage, des te meer reacties van de hogere inkomensgroep. De correlatie tussen beide variabelen geeft echter aan dat dit verband niet heel erg sterk aanwezig is (r = -0,181). Het is wel iets sterker dan de correlatie tussen de reacties van de aandachtsgroep en het verhoudings-percentage (r = -0,136), maar voor een sterk verband is minimaal een r van 0,8 gevraagd. We kunnen hieruit concluderen dat woningzoekenden op basis van de advertentiegegevens niet kunnen beoordelen in welke verhouding de gevraagde huurprijs staat tot de concrete marktwaarde (WOZ-waarde) en of dat een gunstige verhouding is of niet. Met andere woorden: de woningzoekende heeft in het aanbodmodel onvoldoende inzicht in de geboden prijs/kwaliteitverhouding van de woning. We hebben in de analyse ook andere woningkenmerken meegenomen: het puntenaantal van de woningen volgens het woningwaarderingstelsel, de netto huur (= de huur die betaald wordt, exclusief servicekosten), de maximaal redelijke huur, de WOZ-waarde, het kamertal van de woning en het aantal reacties van de aandachtsgroep. In bijlage 1 is de volledige correlatiematrix met resultaten opgenomen. Hieruit blijkt dat het aantal reacties van de hogere inkomensgroep de grootste samenhang vertoont met het aantal reacties van de aandachtsgroep (r = 0,688). Dit geeft aan dat de woningvoorkeur van de hogere inkomensgroep in hoge mate vergelijkbaar is met die van de aandachtsgroep. Woningen die populair zijn bij de aandachtsgroep zijn dat ook bij de hogere inkomensgroep. Verder bestaat er een vrij sterke samenhang met het aantal kamers in de woning (r = 0,534): hoe groter de woning, des te meer reacties van de hogere inkomensgroep (kwam ook in tabel 1 al naar voren). Opvallend is wel dat het aantal reacties van de hogere inkomensgroep significant samenhangt met het puntenaantal van de woning, de maximaal redelijke én netto huur en de WOZ-waarde, terwijl deze samenhang niet wordt aangetroffen bij de reacties van de aandachtsgroep. Zoals eerder reeds is gebleken reageert de hogere inkomensgroep dus wel degelijk vaker op kwalitatief betere woningen. In tabel 2 tenslotte is nog een overzicht opgenomen van het gemiddeld aantal reacties van de hogere inkomensgroep op de combinatie van buurt, woningtype en kamertal. Voor de groen gemarkeerde combinaties bestaat relatief veel interesse van de hogere inkomensgroep (gemiddeld 13 of meer reacties). Uit die tabel blijkt bijvoorbeeld dat de belangstelling voor eengezinswoningen in Zevenkamp aanzienlijk groter is dan voor de flats. Ook blijkt dat voor een 3-kamerappartement zonder lift in Pernis relatief veel belangstelling is getoond door de hogere inkomensgroep (gem. 15 reacties; het ging daarbij overigens maar om 1 aangeboden woning). 15

18 Tabel 2 Gemiddeld aantal reacties van de hogere inkomensgroep voor woningaanbod naar buurt, type en kamertal, 2007 Totaal eengezins flat met lift flat zonder lift k 3 k 4 k 5+ k 1-2 k 3 k 4 k 5+ k 1-2 k 3 k 4 k 5+ k 1-2 k 3 k 4 k Tussenwater Nesselande Groenenhagen Sportdorp Digna Johanna Zevenkamp Ommoord Overschie Bospolder Meeuwenplaat Oud IJsselmonde Tuinenhoven Westpunt Beverwaard N-O Heijplaat Kreekhuizen Nieuw Engeland Pernis Beverwaard Zuid Delfshaven Nieuwe Westen Schiemond Oudeland Centrumgebied Reyeroord Centrum Totaal Wanneer we het geheel overzien blijkt de hogere inkomensgroep vooral interesse te hebben in het kwalitatief betere segment: grotere eengezinswoningen in het hogere huursegment in de meer suburbane wijken. Overigens is voor dergelijk woningaanbod de concurrentie met de lagere inkomensgroep in absolute zin wel groot. Ook zij hebben in het algemeen voor zulke woningen veel belangstelling. Verder kan worden geconcludeerd dat woningzoekenden op basis van de advertentiegegevens onvoldoende inzicht hebben in de geboden prijs/kwaliteitverhouding van de woning. De hogere inkomensgroep kiest wel voor meer kwaliteit, maar een verband tussen de hoeveelheid reacties en de prijs/kwaliteitverhouding wordt niet aangetroffen. 16

19 2.3 Verhuringen Voor een analyse van de verhuringen beschikken we over gegevens van de periode tot van Woonnet Rijnmond. Om te bepalen of een woning is verhuurd met een markthuur zijn de gegevens door Woonbron gekoppeld aan het eigen verhuursysteem. Daarbij bleek het niet mogelijk om de gegevens van de vestiging in Hoogvliet te koppelen. In die periode van anderhalf jaar zijn er verhuringen geweest van woningen van Woonbron via Woonnet Rijnmond (dus exclusief verhuringen in Hoogvliet). Van dat woningaanbod is 9% verhuurd met een markthuur. Het gaat om 144 woningen (zie tabel 3). Het grootste aandeel verhuringen met een markthuur had plaats in Reyeroord, Kreekhuizen en Sportdorp (20-25%). Opvallend is dat in de buurten Nieuwe Westen en Delfshaven met een kwetsbare positie op de Veiligheidsindex en de Sociale Index (zie bijlage 2), meer dan gemiddeld woningen met een markthuur zijn verhuurd (11%). In die termen bezien lukt het dus ook om in de mindere buurten woningen met een markthuur te verhuren. Tabel 3 Verhuringen van Woonbron naar buurt en segment en het % markthuur, jan 2007-juli 2008 Markthuur VH huur Totaal % markthuur Reyeroord % Kreekhuizen % Sportdorp % Zevenkamp % Nieuwe Westen % Delfshaven % Tuinenhoven % Ommoord % Schiemond % Oud IJsselmonde % Groenenhagen % Overschie % Centrumgebied (Groot IJsselmonde) % Beverwaard Zuid % Beverwaard Noord-Oost % Bospolder % Nesselande % Oud-Mathenesse % Totaal verhuringen Woonbron % Tabel 4 Verhuringen van Woonbron naar type en segment en het % markthuur, jan 2007-juli 2008 Markthuur VH huur Totaal % markthuur Eengezins % % flat zonder lift % flat met lift % Onbekend Totaal verhuringen Woonbron % Zoals ook bij de reacties al is gebleken zijn eengezinswoningen het meest kansrijk om de hogere inkomensgroep aan te trekken; van dat aanbod is 15% verhuurd met een markthuur (tabel 4). Opvallend is dat van de 55-plus woningen 9% is verhuurd met een markthuur, terwijl eerder is gebleken dat de belangstelling van de hogere inkomensgroep voor ouderenwoningen juist beperkt is. 17

20 Tabel 5 Verhuringen van Woonbron naar kamertal en segment en het % markthuur, jan juli 2008 Markthuur VH huur Totaal % markthuur 1-2 kamers % 3 kamers % 4 kamers % 5 en meer kamers % Onbekend Totaal verhuringen Woonbron % In lijn met de interesse voor dat soort woningen, loopt het aandeel woningen dat is verhuurd met een markthuur op met de grootte van de woning. Tabel 6 Verhuringen van Woonbron naar netto huurprijs en segment en het % markthuur, jan 2007-juli 2008 Markthuur VH huur Totaal % markthuur Tot 350 euro % 350 tot 450 euro % 450 tot 550 euro % Meer dan 550 euro % Totaal verhuringen Woonbron % Dure woningen zijn het vaakst aan de hogere inkomensgroep verhuurd. Anders beredeneerd heeft tweederde van de woningen die met een markthuur zijn verhuurd een netto huurprijs van euro (76 / 114). Overigens moet bij het interpreteren van deze gegevens worden bedacht dat het verhuurresultaat niet alleen het effect is van het 2-hurenbeleid. Ook het lotingsmechanisme, zoals door Woonbron wordt gehanteerd bij de volgordebepaling van kandidaten, en de hoeveelheid concurrentie voor bepaalde segmenten zijn van invloed op het resultaat. Concluderend kunnen we stellen dat Woonbron erin slaagt om 9 procent van hun aanbod te verhuren met een markthuur. Ook in mindere buurten (zoals gemeten in de veiligheidsindex en sociale index) lukt het om tenminste een tiende van het aanbod met een markthuur te verhuren. In het kwalitatief betere segment (eengezinswoningen, grotere woningen en duurdere woningen) is de kans het grootst. 18

21 3 Meningen over het 2-hurensysteem Het 2-hurensysteem is onderdeel van het te Woon-concept. Belangrijkste doelstelling hiervan is dat mensen zelf kunnen kiezen voor de plek en de wijze waarop ze willen wonen, los van hun inkomen. Een belangrijke veronderstelling bij het systeem is dat het kan bijdragen aan meer differentiatie in buurten met een eenzijdige inkomensopbouw. Er zijn een drietal groepen onderscheiden die te maken (kunnen) hebben met het 2- hurensysteem. Woningzoekenden en nieuwe huurders, omdat het een rol speelt in het verhuurproces. Zittende huurders kunnen er mee te maken krijgen, wanneer nieuwe huurders in hun complex een andere huurprijs betalen dan zijzelf. In een complex dat voorheen volledig met een lage (volkshuisvestelijke) huurprijs werd verhuurd kunnen nieuwe huurders komen die een hogere (markt)huur betalen, en andersom in complexen die voorheen volledig met een markthuur werden verhuurd kunnen nieuwe huurders komen die een lagere huurprijs betalen. Om te peilen hoe het systeem wordt ervaren door deze verschillende groepen is een enquête uitgezet onder de diverse deelgroepen. Naast de vraag naar de bekendheid met het systeem is door middel van stellingen een beeld gevormd van de transparantie en de rechtvaardigheid van het systeem: is het systeem duidelijk en vindt men het een eerlijk systeem? Verder is gevraagd in hoeverre het systeem invloed heeft op het zoekgedrag en of men vindt dat er door het 2- hurensysteem iets is veranderd in de directe woonomgeving. In overleg met de opdrachtgever zijn de volgende groepen onderscheiden: a) Zittende huurders in complexen die voorheen met een VH-huur werden verhuurd b) Zittende huurders in complexen die voorheen met een markthuur werden verhuurd c) Nieuwe huurders met een laag inkomen die een VH-huur betalen d) Nieuwe huurders met een hoger inkomen die een markthuur betalen e) Woningzoekenden met een laag inkomen die reageren op woningen van Woonbron f) Woningzoekenden met een hoger inkomen die reageren op woningen van Woonbron g) Woningzoekenden met een hoger inkomen die niet reageren op woningen van Woonbron Het streven was om van elke groep ongeveer 100 respondenten te hebben. Van tevoren werd door het COS ingeschat dat ongeveer 35% van de steekproef zou meedoen met het onderzoek, zodat een bruto steekproef van 285 per deelgroep is aangeschreven. Uitzondering hierop is de groep nieuwe huurders die een markthuur betalen (groep d); de totale omvang van deze groep bedroeg slechts 114 huurders, die daarom allemaal zijn aangeschreven. De respons op de enquête was aanzienlijk lager dan ingeschat. Bij de groepen woningzoekenden was de respons 10-12%, bij de nieuwe huurders 17-19% en bij de zittende huurders van goedkope complexen (groep a) 16%. Alleen bij de groep zittende huurders in complexen die voorheen met een markthuur werden verhuurd (groep b) was de respons enigszins naar verwachting (31%). De lage respons is een signaal dat het onderwerp niet heel erg leeft onder de groepen, met uitzondering van de huurders in voorheen markthuur-complexen. Zoals verderop zal blijken is onder deze groep het minste draagvlak voor het systeem en zijn zij het meest negatief. In de volgende paragrafen worden de resultaten besproken. 19

22 3.1 Zittende huurders Bekendheid Huurders in complexen die voorheen met een volkshuisvestelijke huur werden verhuurd zijn het minste op de hoogte van het 2-hurensysteem: slechts een kwart zegt precies te weten wat het betekent en ruim de helft heeft er nog niet eerder van gehoord. Huurders in voorheen marktcomplexen zijn beter op de hoogte, maar ook van hen was bijna 40 procent niet bekend met het systeem. Tabel 7 Bekendheid van het 2-hurensysteem bij zittende huurders Voorheen Voorheen Bent u op de hoogte van de werkwijze van Woonbron? VH-huur Markt-huur Ja, ik weet precies wat het betekent 23% 44% Ja, van gehoord, maar weet niet precies wat het inhoudt 23% 19% Nee, ik was er niet van op de hoogte 54% 38% Totaal N= 100% % 88 Rechtvaardigheid Over de rechtvaardigheid van het verhuurbeleid lopen de meningen van de twee groepen huurders uiteen, zoals blijkt uit de instemming met de voorgelegde stellingen (zie tabel 8). Huurders uit voorheen marktcomplexen zijn bij praktisch alle stellingen beduidend negatiever over de rechtvaardigheid van het 2-hurensysteem dan huurders in voorheen VH-complexen. Tabel 8 Rechtvaardigheid Rechtvaardigheid van het systeem volgens zittende huurders % (zeer) mee eens Mensen moeten zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Dat iemand met een hoger inkomen dan voor dezelfde woning meer betaalt dan iemand met een lager inkomen is niet erg. Het is goed voor een buurt dat mensen met verschillende inkomens in dezelfde woningen kunnen wonen. Ik heb er geen moeite mee dat Woonbron de huur voor een woning laat afhangen van het inkomen van de huurder. Door het 2-hurensysteem hebben woningzoekenden meer keuzevrijheid op de woningmarkt. Het 2-hurensysteem van Woonbron zorgt voor onrust in mijn buurt, omdat mensen verschillende huren betalen voor dezelfde woningen. Het is goed dat mensen met een lager inkomen door het 2-hurensysteem ook duurdere woningen kunnen huren. Ik vind het oneerlijk dat iemand met een hoger inkomen meer betaalt voor dezelfde woning dan iemand met een lager inkomen. Door een woning zowel voor lagere als hogere inkomens aan te bieden ontstaan er meer gemengde wijken. Voorheen VH-huur Voorheen Markt-huur 54% 39% 65% 47% 57% 37% 80% 56% 39% 62% 48% 36% 22% 52% 70% 61% Totaal rechtvaardigheid Schaal 1 (laag) 5 (hoog) 3,4 2,9 20

23 De stellingen zijn statistisch samen te vatten in een schaalscore voor rechtvaardigheid 1. Huurders in voorheen VH-complexen geven een score voor rechtvaardigheid van 3,4 op een schaal van 1 (laag) tot 5 (hoog). Huurders in voorheen marktcomplexen geven een score van 2,9 en neigen daarmee naar een negatieve mening over de rechtvaardigheid van het 2-hurensysteem. Het gaat hier om huurders die zelf een markthuur betalen en die nu nieuwe huurders zien instromen die voor dezelfde woning een lagere huur betalen. Invloed op reageren Huurders uit voorheen marktcomplexen zouden, als zij woningzoekend zouden zijn, ook minder vaak reageren op woningen die met het 2-hurensysteem worden aangeboden. Tabel 9 Invloed op reageren door zittende huurders Invloed op reageren % (zeer mee eens) Als ik een woning zou zoeken, zou ik niet op woningen reageren die met het 2-hurensysteem worden aangeboden. Voorheen Voorheen VH-huur Markt-huur 26% 49% Merkbare veranderingen Ruim de helft van de huurders uit voorheen marktcomplexen merkt negatieve veranderingen in hun directe woonomgeving die zij wijten aan het 2-hurensysteem. Van de huurders uit voorheen VH-complexen is dat 20 procent. Positieve veranderingen worden door beide groepen nauwelijks waargenomen. Tabel 10 Worden veranderingen waargenomen door zittende huurders Vindt u dat er door het 2-hurensysteem iets is veranderd in uw directe woonomgeving? Voorheen Voorheen VH-huur Markt-huur Ja, ik merk positieve veranderingen 4% 4% Ja, ik merk negatieve veranderingen 20% 56% Nee, er is niets veranderd 24% 7% Weet ik niet 52% 34% Totaal N= 100% % 88 Uit de door respondenten gegeven toelichtingen komt naar voren dat negatieve veranderingen te maken hebben met botsende leefstijlen. Degenen die in de duurdere buurten komen wonen zorgen in de ogen van de zittende huurders voor veel overlast, onderhouden de tuintjes niet goed en hebben andere normen en waarden. 1 Alvorens de schaal te construeren is getoetst of de stellingen waaruit de schaal is opgebouwd op consistente wijze door de respondenten zijn beantwoord (meten de stellingen wel hetzelfde?). Het berekenen van de Cronbach s alpha geeft aan of de homogeniteit van de items (stellingen) hoog genoeg is om de items op te mogen tellen tot een schaal. De Cronbach s alpha is bij de hier opgenomen stellingen 0.87, waarmee is aangetoond dat de schaalscore een goede weergave is van het begrip rechtvaardigheid. 21

24 3.2 Nieuwe huurders Bekendheid Van de nieuwe huurders weet 43 procent precies wat het 2-hurensysteem inhoudt. Van degenen die een VH-huur betalen heeft een derde er wel van gehoord, maar weet er niet het fijne van en zegt een derde er niet van op de hoogte te zijn geweest. Van de groep nieuwe huurders die een markthuur betaalt zegt zelfs 43 procent er niet van op de hoogte te zijn geweest. Aangezien het toch onderdeel uitmaakt van het verhuurproces en er ook in de advertentietekst melding van wordt gemaakt, zijn deze scores van niet op de hoogte zijn opmerkelijk. Tabel 11 Bekendheid van het 2-hurensysteem bij nieuwe huurders VH-huur Markt-huur Bent u op de hoogte van de werkwijze van Woonbron? Ja, ik weet precies wat het betekent 43% 43% Ja, van gehoord, maar weet niet precies wat het inhoudt 29% 14% Nee, ik was er niet van op de hoogte 29% 43% Totaal N= 100% % 28 Transparantie Het verschil in bekendheid van het systeem komt ook naar voren in de antwoorden op de stellingen over de transparantie van het systeem (zie tabel 12). Een groot deel was bij het zoeken naar een woning niet goed op de hoogte, krap de helft vindt de informatie over het systeem duidelijk en met name voor degenen die een markthuur betalen was het vaak van tevoren niet duidelijk welke huurprijs betaald zou moeten worden. Voor nieuwe huurders die een markthuur betalen was de transparantie van het systeem groter. Desondanks moet worden geconcludeerd dat de transparantie van het systeem voor degenen die ermee te maken hebben gehad betrekkelijk laag is. Op een samengestelde schaal (alpha 0.90) van 1-5 scoren de nieuwe huurders niet hoger dan een 3,2. Tabel 12 Transparantie van het systeem voor nieuwe huurders Transparantie % (zeer) mee eens Toen ik een woning zocht van Woonbron was ik goed op de hoogte van het 2-hurensysteem. VH-huur Markt-huur 43% 39% De informatie van Woonbron over het 2-hurensysteem is duidelijk. 50% 43% Het was mij van te voren duidelijk welke van de twee huurprijzen ik moest gaan betalen. 62% 39% Totaal transparantie Schaal 1 (laag) 5 (hoog) 3,2 2,9 Rechtvaardigheid Op basis van de schaalscore oordelen nieuwe huurders gematigd positief over de rechtvaardigheid van het 2-hurensysteem. Nieuwe huurders die een VH-huur betalen zijn positiever dan nieuwe huurders die een markthuur betalen. Een groot verschil zit met name in de opvatting dat het 2-hurensysteem zorgt voor onrust in de buurt, omdat mensen verschillende huren betalen voor dezelfde woning. 22

25 Tabel 13 Rechtvaardigheid van het systeem volgens nieuwe huurders Rechtvaardigheid % (zeer) mee eens Mensen moeten zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Dat iemand met een hoger inkomen dan voor dezelfde woning meer betaalt dan iemand met een lager inkomen is niet erg. Het is goed voor een buurt dat mensen met verschillende inkomens in dezelfde woningen kunnen wonen. Ik heb er geen moeite mee dat Woonbron de huur voor een woning laat afhangen van het inkomen van de huurder. Door het 2-hurensysteem hebben woningzoekenden meer keuzevrijheid op de woningmarkt. Het 2-hurensysteem van Woonbron zorgt voor onrust in mijn buurt, omdat mensen verschillende huren betalen voor dezelfde woningen. Het is goed dat mensen met een lager inkomen door het 2-hurensysteem ook duurdere woningen kunnen huren. Ik vind het oneerlijk dat iemand met een hoger inkomen meer betaalt voor dezelfde woning dan iemand met een lager inkomen. Door een woning zowel voor lagere als hogere inkomens aan te bieden ontstaan er meer gemengde wijken. VH-huur Markt-huur 64% 43% 81% 57% 61% 46% 71% 50% 7% 43% 59% 48% 27% 36% 68% 50% Totaal rechtvaardigheid Schaal 1 (laag) 5 (hoog) 3,7 3,2 Invloed op reageren Het 2-hurensysteem lijkt nauwelijks van invloed te zijn geweest op de motivatie van de nieuwe huurders om op die woning te reageren. Slechts een op de zes nieuwe huurders gaf aan dat dit het geval is geweest. Tabel 14 Invloed op reageren door nieuwe huurders Invloed op reageren % (zeer mee eens) De mogelijkheden van het 2-hurensysteem waren voor mij reden om op die woning te reageren VH-huur Markt-huur 17% 18% Merkbare veranderingen De meeste nieuwe huurders hebben geen idee of er in de directe woonomgeving iets is veranderd door het 2-hurensysteem. Dat is vermoedelijk ook lastig als zij daarvoor niet in dezelfde omgeving hebben gewoond. Een klein deel merkt negatieve veranderingen. Tabel 15 Worden veranderingen waargenomen door nieuwe huurders Vindt u dat er door het 2-hurensysteem iets is veranderd in uw directe woonomgeving? VH-huur Markt-huur Ja, ik merk positieve veranderingen 0% 0% Ja, ik merk negatieve veranderingen 5% 11% Nee, er is niets veranderd 29% 21% Weet ik niet 66% 68% Totaal 100% 100% 23

26 3.3 Woningzoekenden Op basis van het antwoord van de respondent of deze de hoge of de lage huur zou moeten betalen indien men tot de kandidaten zou behoren, is de indeling gemaakt voor de woningzoekenden. Een kwart van de woningzoekenden blijkt zelfs met de in de vragenlijst gegeven informatie niet te weten welke huurprijs men zou moeten betalen. Ruim een derde zou de VHhuur moeten betalen en ruim een derde zou de markthuur moeten betalen. Van alle respondenten zegt 69% recentelijk te hebben gereageerd op woningen van Woonbron. Van degenen die zeggen een VH-huur te moeten betalen is dat 79%, van degenen die een markthuur zouden moeten betalen is dat 66% en van degenen die het niet weten 61%. Bekendheid Ook bij de woningzoekenden is de bekendheid met het systeem beperkt: net iets meer dan de helft weet precies wat het inhoudt, maar nog tenminste een kwart van de woningzoekenden is er niet van op de hoogte. Kijken we alleen naar de woningzoekenden die zelf aangeven recentelijk te hebben gereageerd op woningen van Woonbron, dan weet 64% precies wat het betekent, maar zegt ook 21% er niet van op de hoogte te zijn (niet in tabel, onderliggende analyse). Tabel 16 Bekendheid van het 2-hurensysteem bij woningzoekenden Bent u op de hoogte van de werkwijze van Woonbron? VH-huur Markt-huur Weet niet Ja, ik weet precies wat het betekent 55% 57% 43% Ja, van gehoord, maar weet niet precies wat het inhoudt 15% 20% 9% Nee, ik was er niet van op de hoogte 30% 23% 48% Totaal N= 100% % % 23 Transparantie De transparantie van het systeem is voor woningzoekenden wat groter dan voor nieuwe huurders. Desondanks vindt slechts de helft van de woningzoekenden de informatie over het systeem duidelijk. Tabel 17 Transparantie van het systeem voor woningzoekenden Transparantie % (zeer) mee eens Als ik op een woning reageer, dan is het voor mij duidelijk of die woning via het 2-hurensysteem wordt verhuurd VH-huur Markt-huur Weet niet 61% 51% 30% De informatie van Woonbron over het 2-hurensysteem is duidelijk 52% 51% 30% Als ik op woningen reageer, weet ik precies welke van de twee huurprijzen ik moet betalen 79% 69% 43% Totaal transparantie Schaal 1 (laag) 5 (hoog) 3,5 3,4 3,1 Rechtvaardigheid Wat rechtvaardigheid betreft zijn bij de woningzoekenden - net als bij de nieuwe huurders - degenen die zeggen een VH-huur te moeten betalen positiever dan degenen die zeggen een markthuur te moeten betalen. 24

27 Tabel 18 Rechtvaardigheid van het systeem volgens woningzoekenden Rechtvaardigheid VH-huur Markt-huur Weet niet % (zeer) mee eens Mensen moeten zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Dat iemand met 63% 40% 43% een hoger inkomen dan voor dezelfde woning meer betaalt dan iemand met een lager inkomen is niet erg. Het is goed voor een buurt dat mensen met verschillende inkomens in 82% 77% 65% dezelfde woningen kunnen wonen. Ik heb er geen moeite mee dat Woonbron de huur voor een woning laat 61% 43% 44% afhangen van het inkomen van de huurder. Door het 2-hurensysteem hebben woningzoekenden meer keuzevrijheid op 64% 49% 48% de woningmarkt. Het is goed dat mensen met een lager inkomen door het 2-hurensysteem 64% 43% 61% ook duurdere woningen kunnen huren. Ik vind het oneerlijk dat iemand met een hoger inkomen meer betaalt voor 27% 57% 48% dezelfde woning dan iemand met een lager inkomen. Door een woning zowel voor lagere als hogere inkomens aan te bieden 82% 77% 74% ontstaan er meer gemengde wijken. Totaal rechtvaardigheid Schaal 1 (laag) 5 (hoog) 3,7 3,1 3,4 Invloed op reageren Bij de woningzoekenden vormt het 2-hurensysteem meer aanleiding om op bepaalde woningen te reageren dan bij nieuwe huurders, met name voor degenen die zeggen een VH-huur te moeten betalen. Het vormt een indicatie dat de ruimte die het 2-hurensysteem biedt meer wordt gebruikt door woningzoekenden met een laag inkomen om ook duurdere woningen te huren dan door woningzoekenden met een hoger inkomen om ook goedkopere woonruimte te huren. Tabel 19 Invloed op reageren door woningzoekenden Invloed op reageren % (zeer) mee eens Ik reageer op woningen die via het 2-hurensysteem worden aangeboden omdat ik op die manier in complexen kan gaan wonen waar ik voorheen niet kon wonen. Door het 2-hurensysteem reageer ik op andere woningen dan ik normaal zou doen. Ik reageer niet op woningen die via het 2-hurensysteem worden verhuurd, omdat ik liever tussen mensen uit dezelfde inkomensklasse wil wonen. VH-huur Markt-huur Weet niet 61% 35% 65% 55% 24% 52% 6% 12% 9% 25

28 3.4 Medewerkers van Woonbron Naast de mening van huurders en woningzoekenden is ook de mening gepeild van medewerkers van Woonbron op de vestigingen (woonmakelaars, beheerregisseurs), die regelmatig klantcontacten hebben. In totaal is een groep van 51 medewerkers door middel van een uitgenodigd een korte vragenlijst in te vullen. Daarop zijn 24 reacties gekomen (47%). Aan de medewerkers zijn ook een aantal stellingen met betrekking tot de rechtvaardigheid en transparantie van het 2-hurensysteem voorgelegd. Rechtvaardigheid Uit tabel 20 blijkt dat de meningen van de medewerkers van Woonbron verdeeld zijn. Tabel 20 Rechtvaardigheid van het systeem volgens medewerkers van Woonbron Rechtvaardigheid Rij-% Mensen moeten zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Dat iemand met een hoger inkomen dan voor dezelfde woning meer betaalt dan iemand met een lager inkomen is niet erg. Het is goed voor een buurt dat mensen met verschillende inkomens in dezelfde woningen kunnen wonen. Door het 2-hurensysteem hebben woningzoekenden meer keuzevrijheid op de woningmarkt. Het is goed dat mensen met een lager inkomen door het 2-hurensysteem ook duurdere woningen kunnen huren. Het 2-hurensysteem van Woonbron zorgt voor onrust in de buurt, omdat mensen verschillende huren betalen voor dezelfde woningen. Ik vind het oneerlijk dat iemand met een hoger inkomen meer betaalt voor dezelfde woning dan iemand met een lager inkomen. Door een woning zowel voor lagere als hogere inkomens aan te bieden ontstaan er meer gemengde wijken. (zeer) mee eens neutraal (zeer) mee oneens 67% 8% 25% 63% 25% 12% 58% 17% 25% 58% 17% 25% 58% 8% 34% 29% 21% 50% 75% 0% 25% Grofweg is er een groep van tweederde van de medewerkers die op basis van de reacties op de stellingen er blijk van geeft achter de doelstellingen van het 2-hurensysteem te staan. Daartegenover staat een groep van een kwart van de medewerkers die bezwaren lijkt te hebben tegen het 2-hurensysteem. De gemiddelde schaalscore voor rechtvaardigheid op basis van de bovengenoemde stellingen (alpha = 0.84) is voor de medewerkers van Woonbron een 3,4 (op een schaal van 1-5). Over de vraag of het systeem begrijpelijk is voor de woningzoekenden lopen de meningen evenzeer uiteen. Met de stelling Voor de doorsnee woningzoekende is het 2-hurensysteem te ingewikkeld is 25% het (zeer) mee eens; 21% staat er neutraal tegenover en 54% is het er (zeer) mee oneens. Tenslotte geeft 21% van de medewerkers aan dat er positieve veranderingen waarneembaar zijn door het 2-hurensysteem. Zij geven aan dat er door deze werkwijze een ander publiek en een gemengde groep bewoners in complexen komen te wonen. Diversiteit naar inkomen en culturele achtergrond. Daarentegen ziet 29% negatieve veranderingen. Deze worden met name gezien in complexen 26