Veel gestelde vragen en antwoorden over de huurverhoging per 1 juli 2016

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen en antwoorden over de huurverhoging per 1 juli 2016 INHOUD VRAGEN OVER HUURVERHOGING Hoe hoog mag de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 zijn voor huurders van een zelfstandige woning? 2. Geldt er een huursombeperking voor de huurverhoging per 1 juli 2016? 3. Hoe wordt de huursomstijging gemeten? 4. Tellen alle huurverhogingen mee in de bepaling van de huursom? 5. Hoe heeft R&B Wonen geregeld dat de gemiddelde huurverhoging voor huurder met een inkomen tot niet hoger is dan 1%? 6. Waarom heeft R&B Wonen voor deze oplossing, zoals staat in de tabel bij antwoord 5 gekozen? 7. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen? 8. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? 9. Tellen alle inkomens mee? 10. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? 11. Welke huishoudgegevens hanteert de belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? 12. Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? 13. Wanneer kan de huur niet extra (inkomensafhankelijk) worden verhoogd? 14. Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen? 15. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? 16. Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst? 17. Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt? 18. Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen? VRAGEN OVER INKOMENSVERKLARINGEN 19. Wanneer mag een corporatie inkomensverklaringen bij de belastingdienst opvragen? 20. Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt? 21. Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? 22. Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken? 23. Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd? 24. Mag de verhuurder inkomensindicaties vragen voor al zijn woonruimten? 25. Krijgt de huurder bericht als de verhuurder voor zijn woning een inkomensverklaring heeft opgevraagd? VRAGEN OVER BEZWAAR TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING 26. Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 27. Wanneer is de corporatie verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen? 28. Hoe kan de huurder bewijzen dat het huishoudinkomen in 2015 lager was dan in 2014? 29. Hoe vraagt een huurder een inkomensverklaring aan? 30. Hoe kan een huurder bezwaar maken? VRAGEN OVER HUURVERLAGING 31. Wanneer kan de huurder een huurverlaging voorstellen? 32. Welke stukken moet de huurder voegen bij zijn verzoek om huurverlaging? 33. Om hoeveel huurverlaging kan de huurder vragen? VRAGEN OVER HET WONINGWAARDERINGSTELSEL 34. Heeft het woningwaarderingsstelsel (WWS) invloed op de huurverhoging? 35. Moet de corporatie de woningwaardering meesturen met het huurvoorstel?

2 VRAGEN OVER HUURVERHOGING Hoe hoog mag de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor een zelfstandige woning is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder (peiljaar 2014). Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling: Inkomen basishuurverhogingspercentage = 2,1% (inflatiepercentage ,5%) Inkomen > basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 2,6% Inkomen > basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 4,6% Het inflatiepercentage in 2015 bedroeg 0,6%. 2. Geldt er een huursombeperking voor de huurverhoging per 1 juli 2016? Ja. Voor alle woningen die per 1 juli 2016 een huurverhoging krijgen van 2,1% of lager geldt dat voor al deze woningen gemiddeld de huurverhoging niet hoger mag zijn dan 1% (= inflatiepercentage + 0,4%). Alle inkomensafhankelijke huurverhogingen (huurverhogingen boven de 2,1%) tellen niet mee in de huursom. 3. Hoe wordt de huursomstijging gemeten? Door de gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 juli 2016 te vergelijken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 30 juni Huurverhogingen die na 1 juli 2016 worden gegeven vallen buiten deze berekening. 4. Tellen alle huurverhogingen mee in de bepaling van de huursom? Nee, er zijn uitzonderingen. In de volgende situaties telt de huurverhoging van een woning niet mee in de huursom: 1. woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst. De huur is dan meestal hoger dan 710,68; 2. woningen die met ingang van 1 juli 2016 voor het eerst of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd; 3. woningen waarvan de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 inkomensafhankelijk worden verhoogd; 4. woningen waarvan de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 na woningverbetering worden verhoogd; 5. woningen die een onzelfstandige woonruimte vormen. 5. Hoe heeft R&B Wonen geregeld dat de gemiddelde huurverhoging voor huurders met een inkomen tot niet hoger is dan 1%? Voor huurders met een inkomen tot zijn de huren van onze woningen per 1 juli 2016 als volgt verhoogd: Categorie Inkomen (toetsjaar 2014) Huurprijs op 30 juni 2016 Huurverhoging 1a tot tot 409,92 1,5% 1b tot van 409,92 tot 586,68 1,0% 1c tot vanaf 586,68 0,5% 6. Waarom heeft R&B Wonen voor deze oplossing, zoals staat in de tabel bij antwoord 5 gekozen? Per categorie lichten we hieronder onze keuze toe. 1a De kwaliteitskortingsgrens is voor 2016 bepaald op 409,92. Huurders die recht hebben op huurtoeslag krijgen de volledige huurverhoging via huurtoeslag gecompenseerd. Deze categorie huurders krijgt als gevolg van de huursombenadering in 2017 te maken met extra huurverhogingen, omdat over het algemeen de gemiddelde puntprijs volgens het woningwaarderingsstelsel laag is. Door de huren te verhogen met het percentage dat de circulaire toestaat voorkomen we een trendbreuk. 1b De aftoppingsgrens bedraagt in ,68. Huurders met huurprijzen tussen 409,92 en 586,68 die recht hebben op huurtoeslag krijgen de huurverhoging voor 65% via huurtoeslag gecompenseerd. De huurprijzen in deze categorie zullen over het algemeen minder last hebben van de huursombenadering die vanaf 2017 wordt toegepast.

3 1c Huurders van woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens die recht hebben op huurtoeslag krijgen de huurverhoging voor 40% via huurtoeslag gecompenseerd. Door te kiezen voor een lagere huurverhoging komt R&B Wonen deze huurder enigszins tegemoet. De huurprijzen in deze categorie zullen over het algemeen nauwelijks last hebben van de huursombenadering die vanaf 2017 wordt toegepast. 7. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen? Nee. Voor onzelfstandige woningen geldt het basishuurverhogingspercentage van 2,1% (inflatiepercentage over 2015 plus 1,5%) als maximaal huurverhogingspercentage. 8. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen. Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. 9. Tellen alle inkomens mee? Ja, alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. 10. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in Welke huishoudgegevens hanteert de belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag (in april 2016) bij de belastingdienst bekend waren. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als tussen het moment van de aanvraag en 1 juli 2016 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. 12. Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens ligt nu op 710,68 per maand. 13. Wanneer kan de huur niet extra (inkomensafhankelijk) worden verhoogd? Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken. Of als het huishoudinkomen in 2015 lager was dan in Uiteraard moet het inkomen van 2015 dan wel in een lagere categorie vallen dan in Omdat de verhuurder deze gegevens niet vooraf heeft, zal de huurder die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. 14. Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen? De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van meer dan 2,5%) bestaat uit huishoudens waarbij: a) een huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt; b) in geval van een meerpersoonshuishouden aan de huurder of een ander lid van het huishouden van de huurder een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;

4 c) de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel van die wet; d) aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of e) de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij of zij blind is. 15. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Huurders van geliberaliseerde woningen kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,1%, maar die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huuraanpassing is afhankelijk van de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt. 16. Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst? Een geliberaliseerde huurovereenkomst is een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. 17. Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt? Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens). 18. Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen? Dat is de maximale basishuurverhoging van 2,1%. Het huurverhogingsvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de belastingdienst kan worden bijgevoegd. VRAGEN OVER INKOMENSVERKLARINGEN 19. Wanneer mag een corporatie inkomensverklaringen bij de belastingdienst opvragen? Een corporatie mag alleen inkomensverklaringen bij de belastingdienst opvragen wanneer de corporatie van plan is de huurprijs voor een of meerdere woningen wil verhogen boven het zogenoemde basishuurverhogingspercentage. In 2016 is dit basishuurverhogingspercentage 2,1%. 20. Wanneer wordt door de belastingdienst een inkomensverklaring verstrekt? Er wordt door de belastingdienst alleen een inkomensverklaring over een woning afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven ligt. 21. Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld. 22. Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken? De inkomensverklaring mag alleen worden gebruikt voor het doen van een huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

5 23. Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd? Ja, de inkomensverklaring moet tegelijk met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de inkomensverklaring apart en/of later te versturen. 24. Mag de verhuurder inkomensindicaties vragen voor al zijn woonruimten? Nee, dat mag alleen voor gereguleerde zelfstandige woningen. Voor onzelfstandige woonruimte is geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is. Daarom mag de verhuurder voor die woningen geen inkomensverklaringen opvragen. 25. Krijgt de huurder bericht als de verhuurder voor zijn woning een inkomensverklaring heeft opgevraagd? Ja, de huurder ontvangt van de belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt. VRAGEN OVER BEZWAAR TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING 26. Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 1. Het inkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet; 2. Het inkomen in 2015 is één of twee klassen lager dan het inkomen in Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten (zie antwoord 12) 27. Wanneer is de corporatie verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen? Als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. 28. Hoe kan de huurder bewijzen dat het huishoudinkomen in 2015 lager was dan in 2014? Dat kan de huurder bewijzen door de volgende stukken aan de verhuurder te overhandigen: 1. Een door de inspecteur van de belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (Verklaring geregistreerd inkomen, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning over het jaar 2015; en 2. Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. 29. Hoe vraagt een huurder een inkomensverklaring aan? Dat kan via de belastingtelefoon: De inkomensverklaring voor 2015 kan worden aangevraagd vanaf juni Zie voor meer informatie de website van de belastingdienst: Hoe kan een huurder bezwaar maken? Voor 1 juli 2016 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. VRAGEN OVER HUURVERLAGING 31. Wanneer kan de huurder verzoeken om huurverlaging? Als er sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen boven het basishuurverhogingspercentage. 32. Welke stukken moet de huurder voegen bij zijn verzoek om huurverlaging? 1. Een door de inspecteur van de belastingdienst afgegeven verklaring over het inkomen (verklaring geregistreerd inkomen) van alle bewoners van de woning; en 2. een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.

6 33. Om hoeveel huurverlaging kan de huurder vragen? De huurder kan vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, kan de huurder vragen om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. VRAGEN OVER HET WONINGWAARDERINGSTELSEL 34. Heeft het woningwaarderingsstelsel invloed op de huurverhoging? Ja, dat is mogelijk. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximaal toegestane huurprijs van een woning. Als de huurprijs uitstijgt boven deze maximale huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. 35. Moet de corporatie de woningwaardering meesturen met het huurvoorstel en moet het huurvoorstel ook de maximale huurprijs voor de woning vermelden? Nee, dit waren verplichtingen uit het verleden. Deze zijn inmiddels vervallen.