vraag- en antwoordlijst HUURVERHOGING 2016

Transcriptie

1 vraag- en antwoordlijst HUURVERHOGING Waarom verhoogt Zayaz de huren? Met de inkomsten uit de huurverhoging kunnen we blijven investeren in onze woningen en wijken. Zo houden we ze veilig en leefbaar. Naast de basishuurverhoging geldt er ook een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze voeren we door omdat we het belangrijk vinden dat de woningmarkt in beweging komt. 2. Waarom geldt er een inkomensafhankelijke huurverhoging? 1. Om de huizenmarkt in beweging te krijgen Huurders met een hoger inkomen betalen een hogere huur. De regering wil die groep motiveren om te verhuizen of een huis te kopen. Zo komen woningen met een lagere huurprijs vrij voor woningzoekenden met een lager inkomen. 2. Om het verschil in kosten tussen koop en huur kleiner te maken De verschillen in de kosten tussen huur- en koopwoningen zijn groot. Ook dit zorgt ervoor dat huren aantrekkelijker is dan kopen. Hierdoor blijft de woningmarkt op slot zitten. Door de verschillen kleiner te maken, kan de huizenmarkt in beweging komen. 3. Voor wie geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging? De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor alle huishoudens met een bruto jaarinkomen boven euro. Het gezamenlijk inkomen van uw huishouden in 2014 bepaalt met hoeveel procent uw huur stijgt. 4. Met hoeveel procent stijgt mijn huur? De basishuurverhoging is 2,1 procent. Maar voor huishoudens met een laag inkomen (tot euro) beperken wij de huurverhoging tot 0,6 procent. Voor huurders met een inkomen tussen de en euro per jaar geldt de basisverhoging van 2,1 procent, en daarnaast een extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,5 procent. De huur stijgt dan in totaal met 2,6 procent. Had uw huishouden een gezamenlijk inkomen van meer dan euro? Dan wordt er 2,5 procent extra huurverhoging opgeteld bij de basisverhoging. In totaal is uw huurverhoging dan 4,6 procent. 5. Wanneer voert Zayaz de huurverhoging in? De huurverhoging gaat in per 1 juli Wat doen andere woningcorporaties in Den Bosch? Brabant Wonen en Kleine Meierij voeren hetzelfde beleid voor de huurverhoging als Zayaz. Alle drie ontzien we de belangrijkste en grootste doelgroep: huurders met de laagste inkomens (tot ). Zij krijgen slechts 0,6% huurverhoging. Dit betekent dat zo n 75% van de Bossche huurders alleen de inflatie als huuraanpassing krijgt. Voor meer informatie over de andere corporaties kijkt u op of 1

2 7. Zayaz ontvangt mijn inkomensgegevens van de Belastingdienst. Hoe gaan jullie om met mijn privacy? Wij gaan zorgvuldig om met uw privacy. Uw precieze inkomen is niet bij ons bekend. De Belastingdienst meldt ons alleen in welke inkomensgroep u valt. Er zijn drie groepen: - uw huishouden had in 2014 een gezamenlijk inkomen minder dan euro - uw huishouden had in 2014 een gezamenlijk inkomen tussen de en euro - uw huishouden had in 2014 een gezamenlijk inkomen van meer dan euro Wij krijgen dus niet te horen wat u precies verdiende. Wij moeten alleen weten in welke inkomensgroep u valt, zodat wij de hoogte van uw huurverhoging kunnen bepalen. Na het doorvoeren van de huurverhoging vernietigen wij de informatie die wij van de Belastingdienst hebben ontvangen. 8. Hoe bepaalt de Belastingdienst mijn inkomen? Op basis van uw gezamenlijk huishoudinkomen van 2014 bepaalt de Belastingdienst in welke inkomensgroep u valt. Ze gebruiken de cijfers van 2014, omdat de gegevens van 2015 nog niet definitief zijn. De Belastingdienst kijkt naar het inkomen van alle personen die op uw adres wonen (peildatum: februari 2016). Werkt uw kind en was hij of zij op 1 januari 2016 jonger dan 23 jaar? Dan wordt het inkomen tot aan het minimumloon niet meegerekend. 9. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? Ja, dat kan. U moet uw bezwaar dan wel vόόr 1 juli 2016 bij ons indienen. Dat kan online via of schriftelijk. U kunt bezwaar maken in de volgende gevallen: 1. Het gezamenlijk inkomen van 2014 op de inkomensverklaring klopt niet. Bijvoorbeeld omdat de samenstelling van uw huishouden is veranderd. Wij vragen dan een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. 2. Uw inkomen is achteruitgegaan in 2015, waardoor u in een andere inkomensgroep valt. U moet dit aantonen met een inkomensverklaring over 2015 (vanaf juni 2016 beschikbaar bij de Belastingdienst) én een uittreksel van de Gemeentelijke Basis Administratie. Dit uittreksel kunt u online opvragen als u alleen woont, via Woont u met meerdere personen, dan moet u hiervoor naar het Stadskantoor. Bij het Stadskantoor moet u eerst een afspraak maken. 3. U valt onder de uitzonderingsregels voor chronisch zieken en gehandicapten. Deze regels leest u onder punt 12.4 in deze vraag- en antwoordlijst. 10. Kan ik bezwaar maken als mijn gezamenlijk huishoudinkomen dit jaar (2016) lager is dan op de inkomensverklaring van 2014 vermeld staat? Nee, u kunt géén bezwaar maken als uw inkomen in 2016 is gedaald. De Belastingdienst stelt deze inkomensdaling namelijk pas in juni 2017 definitief vast. U kunt vanaf dat moment wel huurverlaging aanvragen (zie hiervoor punt 19b). 11. Hoe en wanneer moet ik mijn bezwaar indienen? Uw bezwaar moet vóór 1 juli 2016 bij Zayaz binnen zijn. Wij nemen alleen bezwaren in behandeling die online of schriftelijk zijn ingediend. U kunt uw bezwaar indienen door: - Het online bezwaarformulier in te vullen op - Een te sturen naar klantenservice@zayaz.nl - Een brief te sturen naar Zayaz, Postbus 488, 5201 AL s-hertogenbosch 2

3 12. Wat gebeurt er nadat ik mijn bezwaar heb ingediend? Na ontvangst van uw bezwaar gaan wij het beoordelen. U ontvangt altijd een ontvangstbevestiging van ons. Hierin leest u wat wij eventueel nodig hebben om uw bezwaar te kunnen beoordelen. U vindt hieronder een korte toelichting per type bezwaar: 1. Het gezamenlijk inkomen van 2014 op de inkomensverklaring klopt niet. Bijvoorbeeld omdat de samenstelling van uw huishouden is veranderd. > Zayaz vraagt bij de Belastingdienst een nieuwe inkomensverklaring op. Zorg er wel voor dat de samenstelling van uw huishouden goed staat vermeld in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). 2. Het gezamenlijk inkomen van 2014 op de inkomensverklaring klopt niet met uw eigen inkomensgegevens van > Zayaz vraagt bij de Belastingdienst een nieuwe inkomensverklaring op. 3. Uw inkomen is achteruitgegaan in 2015, waardoor u in een andere inkomensgroep valt. > U vraagt zelf bij de Belastingdienst de Inkomensverklaring 2015 op van alle volwassenen uit uw huishouden op. U kunt dit formulier opvragen vanaf juni U levert deze verklaring aan bij Zayaz. > U vraagt zelf een Uittreksel Basisregistratie personen van de gemeente op. Dit uittreksel kunt u online opvragen als u alleen woont. Woont u met meerdere personen, dan moet u hiervoor naar het Stadskantoor. U levert dit uittreksel aan bij Zayaz. 4. U of iemand in uw huishouden is chronisch ziek of gehandicapt. U kunt dan bezwaar maken als u één van de volgende zaken kunt aanleveren bij Zayaz: a. een bewijs dat u voor een periode van minstens één jaar minstens 10 uur verpleging of verzorging per week ontvangt, op grond van het Besluit Zorgverzekering. Meestal ligt dit vast in een zorgplan van de wijkverpleegkundige. Of: b. een blijk van waardering voor het verlenen van mantelzorg, op grond van de WMO De mantelzorg moet zijn verleend aan iemand van uw huishouden. Of: c. een verklaring waaruit blijkt dat uw woning is aangepast op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten of de WMO Of: d. een indicatiebesluit voor verblijf in een instelling of voor ADL/assistentie, op grond van de Wet Langdurige Zorg. Of: e. een verklaring van de huisarts waaruit blijkt dat u/iemand uit uw huishouden blind is. 13. Tot wanneer kan ik de bewijslast van mijn bezwaar bij Zayaz aanleveren? Wij ontvangen uw bewijslast graag zo snel mogelijk, maar uiterlijk 31 juli Hebben wij na die datum geen bewijslast van u ontvangen? Dan sturen wij uw bezwaar automatisch door naar de Huurcommissie ter beoordeling. Dit zijn wij verplicht. Voor het in behandeling nemen van een bezwaar brengt de Huurcommissie 25 euro in rekening bij de huurder. U hoeft dit bedrag pas te betalen na de uitspraak van de Huurcommissie. 14. Wat gebeurt er als wij uw bezwaar toekennen? U ontvangt van ons een aangepast huurverhogingsvoorstel met het nieuwe percentage huurverhoging. 15. Wat gebeurt er als wij uw bezwaar niet toekennen? Wij vragen u dan het bezwaar schriftelijk in te trekken. Wilt u uw bezwaar niet intrekken? Dan zijn wij verplicht het bezwaar uiterlijk 12 augustus 2016 voor te leggen aan de Huurcommissie. Om dit in behandeling te kunnen nemen, brengt de Huurcommissie 25 euro in rekening bij de huurder. U hoeft dit bedrag pas te betalen na de uitspraak van de Huurcommissie. 3

4 16. Wat gebeurt er als ik mijn bezwaar niet schriftelijk intrek? Als wij vóór 5 augustus 2016 geen schriftelijke intrekking van u hebben ontvangen, dan zijn wij verplicht uw bezwaar door te sturen naar de Huurcommissie. 17. Tot wanneer kan mijn bezwaar ingediend worden bij de Huurcommissie? Dat kan tot 12 augustus Na deze datum neemt de Huurcommissie geen bezwaren meer in behandeling. 18. Voert Zayaz de nieuwe huurverhoging door als mijn bezwaar nog in behandeling is? Ja, ook als uw bezwaar nog in behandeling is, wordt de nieuwe huurverhoging wordt per 1 juli 2016 bij u in rekening gebracht. Kennen wij uw bezwaar na die datum alsnog toe? Dan betalen wij u terug wat u teveel betaald heeft. 19. Wanneer kom ik in aanmerking voor huurverlaging en hoe vraag ik huurverlaging aan? Huurverlaging aanvragen kan in twee gevallen: a. De samenstelling van uw huishouden wijzigt na 1 juli 2016 én het huishoudinkomen zakt hierdoor naar een lagere inkomenscategorie dan op uw Inkomensverklaring 2014 staat vermeld. Wanneer? U kunt op ieder moment na 1 juli 2016 huurverlaging aanvragen. U moet de aanvraag wel minimaal twee maanden vóór de gewenste ingangsdatum van de huurverlaging bij Zayaz indienen. Dus vraagt u per 1 oktober 2016 huurverlaging aan? Zorg dan dat de aanvraag uiterlijk 1 augustus bij ons binnen is. Hoe? U levert een officieel verzoek tot huurverlaging in. U kunt deze downloaden op Daarbij moet u ook een Uittreksel Basisregistratie personen van de Gemeente en een Inkomensverklaring 2015 van de Belastingdienst meesturen. b. Het gezamenlijk huishoudinkomen over het hele jaar 2016 is gedaald naar een lagere inkomenscategorie dan staat vermeld op uw Inkomensverklaring Wanneer? U kunt op zijn vroegst vanaf juni 2017 huurverlaging aanvragen. U moet de aanvraag wel minimaal twee maanden vóór de gewenste ingangsdatum van de huurverlaging bij Zayaz indienen. Dus vraagt u per 1 oktober 2017 huurverlaging aan? Zorg dan dat de aanvraag uiterlijk 1 augustus 2017 bij ons binnen is. Hoe? U levert een officieel verzoek tot huurverlaging in. U kunt deze downloaden via Daarbij moet u ook een Uittreksel Basisregistratie personen van de Gemeente en een Inkomensverklaring 2016 (verkrijgbaar vanaf juni 2017) van de Belastingdienst meesturen. Meer informatie over het aanvragen van huurverlaging vindt u op de website van de Rijksoverheid. 20. Kan ik bezwaar maken als ik geen inkomensafhankelijke huurverhoging heb ontvangen? Ja, dat kan in de volgende gevallen: - Uw huurprijs gaat met meer procenten omhoog dan officieel is toegestaan. - Uw huurprijs wordt door de huurverhoging hoger dan de maximale huurprijs. Wat de maximale huurprijs voor uw woning is, kunt u navragen bij Zayaz. - De huurverhoging is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd omdat uw woning ernstige onderhoudsgebreken vertoont, die nog niet zijn verholpen. - U betaalt een totale huurprijs, waar alle andere kosten (bijvoorbeeld voor gas, licht en water) ook in zitten. 4

5 21. Ik heb vorig jaar ook bezwaar gemaakt. Moet ik nu opnieuw bezwaar indienen? Ja. Het kan namelijk zijn dat er iets is veranderd in uw situatie. 22. Mijn vraag staat er niet tussen. Wat nu? Stuur uw vraag in een naar Wilt u liever iemand spreken? Bel dan met één van onze klantadviseurs. 5