Vraag- en antwoordlijst huurverhoging 2018

Transcriptie

1 Vraag- en antwoordlijst huurverhoging Waarom verhoogt Zayaz de huren? Net als bij andere corporaties is de huur onze belangrijkste bron van inkomsten. De inkomsten uit de huurverhoging investeren we in beheer, onderhoud en verbetering van goede, betaalbare woningen. De opgave voor de komende jaren is fors. We moeten woningen blijven bouwen: zo n 550 tot 600 de komende 5 jaar. En bestaande woningen moeten we energiezuiniger maken. Want alleen met een lage energierekening blijven de woonlasten voor onze huurders betaalbaar. Daarnaast willen we blijven investeren in veilige en leefbare wijken. 2. Waarom geldt er een inkomensafhankelijke huurverhoging? 1. Om de huizenmarkt in beweging te krijgen Huurders met een hoger inkomen betalen een hogere huur. De regering wil die groep motiveren om te verhuizen of een huis te kopen. Zo komen woningen met een lagere huurprijs vrij voor woningzoekenden met een lager inkomen. 2. Om het verschil in kosten tussen koop en huur kleiner te maken De verschillen in de kosten tussen huur- en koopwoningen zijn groot. Ook dit zorgt ervoor dat huren aantrekkelijker is dan kopen. Hierdoor blijft de woningmarkt op slot zitten. Door de verschillen kleiner te maken, kan de huizenmarkt in beweging komen. 3. Voor wie geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging? De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor alle huishoudens met een bruto jaarinkomen boven Het gezamenlijk inkomen van uw huishouden in 2016 bepaalt met hoeveel procent uw huur stijgt. 4. Met hoeveel procent stijgt mijn huur? Van de overheid mogen woningcorporaties voor huishoudens met een inkomen van of minder, een huurverhoging doorvoeren van 3,9%. Maar Zayaz kiest ervoor om de huurverhoging voor deze groep te beperken tot 1,4%. Dat percentage staat gelijk aan het landelijk inflatiecijfer. Voor huishoudens met een inkomen hoger dan geldt een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor deze groep mogen we de huren in 2018 verhogen met 5,4%. Maar Zayaz kiest ervoor om de huren voor deze groep te verhogen met 4%. Deze verhoging bestaat uit een basishuurverhoging van 1,4% en een extra huurverhoging van 2,6%. En is bepaald in overleg met de HBV-Zayaz. 5. Wanneer gaat de huurverhoging in? De huurverhoging gaat in per 1 juli Vanaf dan betaalt u de nieuwe huurprijs. Die staat in de brief die u van ons heeft gekregen. 6. Wat doen andere woningcorporaties in Den Bosch? Brabant Wonen en Kleine Meierij voeren hetzelfde beleid voor de huurverhoging als Zayaz. Alle drie ontzien we de belangrijkste en grootste doelgroep: huurders met een inkomen tot Zij krijgen slechts 1,4% huurverhoging. Dit betekent dat zo n 90% van de Bossche huurders alleen de inflatie als 1

2 huuraanpassing krijgt. Voor meer informatie over de andere corporaties kijkt u op of 7. Zayaz krijgt mijn inkomensgegevens van de Belastingdienst. Hoe gaan jullie om met mijn privacy? Wij gaan zorgvuldig met uw gegevens om. De Belastingdienst geeft aan ons door in welke inkomensgroep u valt. Daarmee kunnen wij bepalen hoeveel huurverhoging u krijgt. Er zijn 2 groepen: - huishoudens die in 2016 een gezamenlijk inkomen hadden van of minder; - huishoudens die in 2016 een gezamenlijk inkomen hadden dat hoger was dan Wij weten dus niet precies wat uw inkomen was in Na het bepalen van de huurverhoging vernietigen wij de gegevens die wij van de Belastingdienst gekregen hebben. 8. Hoe bepaalt de Belastingdienst mijn inkomen? Op basis van uw gezamenlijk huishoudinkomen van 2016 bepaalt de Belastingdienst in welke inkomensgroep u valt. De gegevens van 2017 zijn nog niet definitief, daarom gebruikt de Belastingdienst de gegevens van Er wordt gekeken naar het inkomen van alle personen die op de peildatum (februari 2018) op uw adres wonen. Werkt uw kind en was hij of zij op 1 januari 2018 jonger dan 23 jaar? Dan wordt dat inkomen tot aan het minimumloon niet meegerekend. 9. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? Ja, dat kan. U moet uw bezwaar dan wel vόόr 1 juli 2018 bij ons indienen. Dat kan online of schriftelijk. U kunt bezwaar maken als: 1. het gezamenlijk inkomen van 2016 op de inkomensverklaring niet klopt. Bijvoorbeeld omdat de samenstelling van uw huishouden is veranderd. Wij vragen dan een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. 2. uw inkomen is achteruitgegaan in 2017, waardoor u in een andere inkomensgroep valt. U moet dit aantonen met een inkomens-verklaring over 2017 (vanaf juni 2018 beschikbaar bij de Belastingdienst) én een uittreksel van de Gemeentelijke Basis Administratie. Dit uittreksel kunt u online opvragen via 3. u onder de uitzonderingsregels valt voor chronisch zieken en gehandicapten; Óf, één of meer van de bewoners op 1 juli 2018 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt; Óf, uw huishouden op 1 juli 2018 uit 4 of meer personen bestaat. Deze regels leest u ook op Voor meer informatie kun u ook contact opnemen met onze klantadviseurs. 10. Kan ik bezwaar maken als mijn gezamenlijk huishoudinkomen dit jaar (2018) lager is dan op de inkomensverklaring van 2016 vermeld staat? Nee, u kunt géén bezwaar maken als uw inkomen in 2018 is gedaald. De Belastingdienst stelt deze inkomensdaling namelijk pas in juni 2018 definitief vast. U kunt vanaf dat moment wel huurverlaging aanvragen (zie ook vraag 19). 11. Hoe en wanneer moet ik mijn bezwaar indienen? Uw bezwaar moet vóór 1 juli 2018 bij Zayaz binnen zijn. Wij nemen alleen bezwaren in behandeling die online of schriftelijk zijn ingediend. U kunt uw bezwaar indienen door: 2

3 - Het online bezwaarformulier in te vullen; - Een te sturen naar bezwaarformulier@zayaz.nl; - Een brief te sturen naar: Zayaz Klantenservice, Postbus 488, 5201 AL s-hertogenbosch. 12. Wat gebeurt er nadat ik mijn bezwaar heb ingediend? U krijgt altijd een ontvangstbevestiging van ons als u bezwaar indient. Wij beoordelen uw bezwaar. Hierin leest u wat wij eventueel nodig hebben om uw bezwaar te kunnen beoordelen. U vindt hieronder een korte toelichting per type bezwaar: 1. Het gezamenlijk inkomen van 2016 op de inkomensverklaring klopt niet. Bijvoorbeeld omdat de samenstelling van uw huishouden is veranderd. Het kan zijn dat uw huishouden nu uit 4 of meer personen bestaat. Of dat iemand in uw huishouden inmiddels de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. > Zayaz vraagt in dat geval een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Zorg er wel voor dat de samenstelling van uw huishouden goed staat vermeld in de Gemeentelijke Basisregistratie Personen. 2. Het gezamenlijk inkomen van 2016 op de inkomensverklaring klopt niet met uw eigen inkomensgegevens van > Zayaz vraagt in dat geval een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. 3. Uw inkomen is achteruitgegaan in 2017, waardoor u in een andere inkomensgroep valt. > U vraagt zelf bij de Belastingdienst de Inkomensverklaring 2017 op van alle volwassenen uit uw huishouden. U kunt deze verklaring opvragen vanaf juni U levert deze verklaring aan bij Zayaz. > U vraagt zelf een Uittreksel Gemeentelijke Basisregistratie Personen van de Gemeente op. Dit uittreksel kunt u online opvragen. U levert dit uittreksel aan bij Zayaz. 4. U of iemand in uw huishouden is chronisch ziek of gehandicapt. U kunt dan bezwaar maken als u één van de volgende bewijsstukken kunt aanleveren bij Zayaz: a. een bewijs dat u voor een periode van minstens één jaar minstens 10 uur verpleging of verzorging per week ontvangt, op grond van het Besluit Zorgverzekering. Meestal ligt dit vast in een zorgplan van de wijkverpleegkundige. Of: b. een blijk van waardering voor het verlenen van mantelzorg, op grond van Wet op de WMO De mantelzorg moet zijn verleend aan iemand van uw huishouden. Of: c. een verklaring waaruit blijkt dat uw woning is aangepast op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten of de WMO Of: d. een indicatiebesluit voor verblijf in een instelling of voor ADL/assistentie, op grond van de Wet Langdurige Zorg. Of: e. een verklaring van de huisarts waaruit blijkt dat u/iemand uit uw huishouden blind is. 13. Tot wanneer kan ik de bewijslast van mijn bezwaar bij Zayaz aanleveren? Stuur uw bewijslast graag zo snel mogelijk, maar uiterlijk 31 juli 2018, naar ons op. Hebben wij na die datum geen bewijslast van u gekregen? Dan zijn wij verplicht uw bezwaar ter beoordeling door te sturen naar de Huurcommissie. De Huurcommissie brengt 25 in rekening bij u als huurder om uw bezwaar in behandeling te kunnen nemen. U hoeft dit bedrag pas te betalen na de uitspraak van de Huurcommissie. 3

4 14. Wat gebeurt er als wij uw bezwaar toekennen? U krijgt van ons een aangepast huurverhogingsvoorstel met het nieuwe percentage huurverhoging. 15. Wat gebeurt er als wij uw bezwaar niet toekennen? Wij vragen u dan het bezwaar schriftelijk in te trekken. Wilt u uw bezwaar niet intrekken? Dan zijn wij verplicht het bezwaar uiterlijk 10 augustus 2018 voor te leggen aan de Huurcommissie. Om dit in behandeling te kunnen nemen, brengt de Huurcommissie 25 in rekening bij de huurder. U hoeft dit bedrag pas na de uitspraak van de Huurcommissie te betalen. 16. Wat gebeurt er als ik mijn bezwaar niet schriftelijk intrek? Als wij vóór 8 augustus 2018 geen schriftelijke intrekking van u hebben ontvangen, dan zijn wij verplicht uw bezwaar door te sturen naar de Huurcommissie. 17. Tot wanneer kan mijn bezwaar ingediend worden bij de Huurcommissie? Dat kan tot en met 10 augustus Na deze datum neemt de Huurcommissie geen bezwaren meer in behandeling. 18. Voert Zayaz de nieuwe huurverhoging door als mijn bezwaar nog in behandeling is? Ja, ook als uw bezwaar nog in behandeling is, wordt de nieuwe huurverhoging wordt per 1 juli 2018 bij u in rekening gebracht. Kennen wij uw bezwaar na die datum alsnog toe? Dan betalen wij u terug wat u teveel betaald heeft. 19. Wanneer kom ik in aanmerking voor huurverlaging en hoe vraag ik huurverlaging aan? Huurverlaging aanvragen kan in 2 gevallen: a. De samenstelling van uw huishouden wijzigt na 1 juli 2018 waardoor het huishoudinkomen zakt naar een lagere inkomenscategorie dan op uw Inkomensverklaring 2017 staat vermeld. Wanneer? U kunt op ieder moment na 1 juli 2018 huurverlaging aanvragen. U moet de aanvraag wel minimaal twee maanden vóór de gewenste ingangsdatum van de huurverlaging bij Zayaz indienen. Dus vraagt u per 1 oktober 2018 huurverlaging aan? Zorg dan dat de aanvraag uiterlijk 1 augustus bij ons binnen is. Hoe? U levert een officieel verzoek tot huurverlaging in. U kunt deze downloaden op Daarbij moet u ook een Uittreksel Basisregistratie personen van de Gemeente en een Inkomensverklaring 2017 van de Belastingdienst meesturen. b. Het gezamenlijk huishoudinkomen over het hele jaar 2018 is gedaald naar een lagere inkomenscategorie dan staat vermeld op uw Inkomensverklaring Wanneer? U kunt op zijn vroegst vanaf juni 2018 huurverlaging aanvragen. U moet de aanvraag wel minimaal twee maanden vóór de gewenste ingangsdatum van de huurverlaging bij Zayaz indienen. Hoe? U levert een officieel verzoek tot huurverlaging in. U kunt deze downloaden via Daarbij moet u ook een Uittreksel Basisregistratie personen van de Gemeente en een Inkomensverklaring 2018 (verkrijgbaar vanaf juni 2019) van de Belastingdienst meesturen. Meer informatie over het aanvragen van huurverlaging vindt u op de website van de Rijksoverheid. 4

5 20. Kan ik bezwaar maken als ik geen inkomensafhankelijke huurverhoging heb gekregen? Ja, dat kan als: - uw huurprijs met meer procenten stijgt dan officieel is toegestaan; - uw huurprijs door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huurprijs. Wat de maximale huurprijs voor uw woning is, kunt u navragen bij Zayaz. - de huurverhoging door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd omdat uw woning ernstige onderhoudsgebreken vertoont, die nog niet zijn verholpen. - u een totale huurprijs betaalt, waar alle andere kosten (bijvoorbeeld voor gas, licht en water) ook in zitten. 21. Ik heb het laatste jaar (of jaren) geen huurverhoging gehad. Nu gaat mijn huur ineens wel omhoog. Hoe kan dat? Tot en met vorig jaar wilde Zayaz ervoor zorgen dat de huurprijs van uw woning niet boven de sociale huurprijsgrens ( 710,68) uit zou komen. Dit jaar verandert dat. Want wij vinden dat de huur die iemand betaalt, moet passen bij zijn of haar inkomen. Daarom hebben we met de andere Bossche corporaties afgesproken dat de sociale huurprijsgrens niet meer geldt voor huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen van meer dan En dat de huurprijs voor die huishoudens dus mag stijgen tot boven de sociale huurprijsgrens. Met het Stedelijk Huurders Platform is voor deze groep huurders wel een maximale huurprijs afgesproken. In 2018 is die maximale huurprijs 760,43. Of er in de komende jaren een maximale huurprijs blijft gelden en zo ja, hoe hoog die zal zijn is op dit moment nog niet bekend. Hierover worden volgend jaar nieuwe afspraken gemaakt. 22. Ik heb vorig jaar ook bezwaar gemaakt. Moet ik nu opnieuw bezwaar indienen? Ja. Het kan namelijk zijn dat er iets is veranderd in uw situatie. 23. Mijn vraag staat er niet tussen. Wat nu? Stuur uw vraag in een naar klantenservice@zayaz.nl. Wilt u liever iemand spreken? Bel dan met één van onze klantadviseurs: