Huurbeleid. Verandert mijn huurprijs in 2016? Uitleg over ons huurbeleid

Transcriptie

1 Huurbeleid Verandert mijn huurprijs in 2016? Uitleg over ons huurbeleid

2 Voor een groot deel van de huurders van Wonen Zuid verandert de huurprijs per 1 juli Hierover willen wij u goed informeren. Daarom krijgt u naast de brief met daarin de huuraanpassing die voor uw huishouden geldt ook deze folder. Huurprijsbeleid Wonen Zuid Wonen Zuid stelt ieder jaar opnieuw de jaarlijkse huuraanpassing vast. Dat doen we om onze woningen goed te kunnen blijven onderhouden, nieuwbouw en renovaties uit te kunnen voeren en onze dienstverlening op peil te houden. Deze huuraanpassing is onderdeel van het huurprijsbeleid van Wonen Zuid. Bij het opstellen van ons huurprijsbeleid houden we rekening met de wettelijke kaders. 02

3 Samengevat ziet het huurprijsbeleid van Wonen Zuid er voor 2016 als volgt uit: de gemiddelde huurverhoging bedraagt 1,0%, zijnde 0,4% boven inflatie; de kale huurprijs van alle huurwoningen wordt per 1 juli 2016 verhoogd met maximaal 1,4%; woningen die in een renovatieproject voor 1 juli 2016 opgeleverd zijn krijgen een huurverhoging van maximaal 1,4%, tenzij er met de bewoners andere afspraken zijn gemaakt; de huren van garages los van de woning, parkeerplaatsen en andere verhuureenheden worden per 1 juli verhoogd met 2,1% tenzij er (contractueel) andere afspraken zijn gemaakt. In de brief bij deze folder staat welke huuraanpassing voor u geldt. Uitzonderingen Voor een aantal woningen geldt een uitzondering. Dit houdt in dat de huurprijs van een woning niet met 1,4% verhoogd wordt wanneer: de wettelijke maximale huurprijs is bereikt; de gewenste prijs-kwaliteitverhouding (de zogenaamde streefhuur) is bereikt; blijkt dat als gevolg van deze huurverhoging de woning niet meer bereikbaar is voor bepaalde doelgroepen en buiten de bereikbaarheidsgrenzen van de huurtoeslag valt; er (contractueel) andere afspraken zijn gemaakt; het sloopbesluit voor een woning is genomen, tenzij er met de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie andere afspraken zijn gemaakt; de woning in de periode 1 juli t/m 31 december 2016 ingrijpend wordt gerenoveerd als bedoeld in het sociaal plan van Wonen Zuid, tenzij er met de bewonersorganisatie andere afspraken zijn gemaakt; het gaat om een nieuwbouw huurwoning die in 2016 opgeleverd is. 03

4 Niet eens met de huuraanpassing? Bent u het niet eens met de huuraanpassing? Dan kunt u hiertegen bezwaar maken bij Wonen Zuid. Onderstaand een overzicht van de redenen voor bezwaar. De maximale huurprijsgrens wordt overschreden. Wonen Zuid verhoogt binnen 12 maanden na ingang van de laatste wettelijke huurprijswijziging opnieuw de huurprijs (in sommige gevallen mogen we de huurprijs binnen 12 maanden 2 x verhogen). Het huurverhogingsvoorstel is te laat ingediend, namelijk na 30 april De huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan. Er loopt een procedure huurverlaging op grond van onderhoud bij de Huurcommissie of de Huurcommissie heeft al uitspraak hierover gedaan waarbij u in het gelijk bent gesteld. Vormvereisten; er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. Let op! Bij geliberaliseerde* huurcontracten en huurcontracten voor garages, parkeerplaatsen, bergingen en commerciële ruimtes is het niet mogelijk bezwaar te maken. Hoe maak ik bezwaar? Bezwaar maken tegen de huuraanpassing kan alleen schriftelijk via een bezwaarformulier. Dit kunt u downloaden via onze internetsite of via de huurcommissie U kunt het formulier ook opvragen bij onze kantoren. Uw ingevulde bezwaarformulier dient uiterlijk 30 juni 2016 bij Wonen Zuid te zijn. Als u bezwaar indient krijgt u binnen enkele dagen een brief van ons waarin we u uitleggen hoe we uw bezwaar behandelen. Gaan wij akkoord met uw bezwaar? Dan krijgt u geen huuraanpassing. Wij sturen u dan een bevestiging van de wijziging met een specificatie van de uiteindelijke nieuwe huurprijs. * Heeft u een geliberaliseerd huurcontract? Dan staat dat in de brief met uw huuraanpassingsvoorstel. 04

5 Gaan wij niet akkoord met uw bezwaar? Dan kunt u dit intrekken. Blijft u bij uw bezwaar? Dan vragen wij de Huurcommissie om de voorgestelde huuraanpassing te beoordelen. Het besluit van de Huurcommissie is bindend. Huurverlaging voorstellen? In 2013, 2014 en 2015 heeft Wonen Zuid een zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Dit betekent dat wij de huuraanpassing per huishouden vaststelden op basis van een inkomensverklaring van de Belastingdienst. Onder bepaalde voorwaarden kunt u alsnog in aanmerking komen voor een huurverlaging over de jaren 2014 en Dat is het geval als u in 2014 of 2015 een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen en het inkomen van uw huishouden in 2014, 2015 of 2016 is gedaald en/of de samenstelling van het huishouden is gewijzigd. U kunt ons dan een voorstel tot huurverlaging doen. 05

6 Wilt u voor uw inkomensafhankelijke huurverhoging over 2014 of 2015 een voorstel tot huurverlaging doen? Zorg er dan voor dat dit voorstel op tijd bij ons is. Voor de huurverhoging per 1 juli 2014 is dat 1 juli Voor de huurverhoging per 1 juli 2015 heeft u nog de tijd tot 1 juli Formulier naar Wonen Zuid U kunt het ingevulde formulier om bezwaar te maken of een voorstel tot huurverlaging te doen per post of per mail naar ons sturen. Vergeet niet uw handtekening te zetten en indien nodig de benodigde bewijsstukken mee te sturen. Kijk voor meer informatie over het doen van een voorstel tot huurverlaging, het bijbehorende formulier en een overzicht van het aan te leveren bewijsmateriaal op of neem contact op met de medewerkers van ons Serviceteam via

7 Overleg huurdersorganisaties We hebben ons huurbeleid voor 2016 uitgebreid besproken met de drie huurdersorganisaties: HTM, St. Pietersrade en Op het Zuiden. Zij hebben ons onder andere geadviseerd een inflatievolgende huurverhoging van 0,6% te voeren. Ook een inkomensafhankelijke huurverhoging werd afgeraden; dus een gelijke gematigde huurverhoging voor iedereen. Het advies van de huurdersorganisaties om geen inkomensafhankelijk huurbeleid te voeren hebben we opgevolgd. We houden bij de huurverhoging dus geen rekening met het inkomen van de huurders. Elke huuraanpassing wordt individueel bekeken. In de brief die u van ons heeft gekregen kunt u zien welke huuraanpassing we aan u voorstellen. Op basis van het overleg en het advies van de huurdersorganisaties én omdat wij het belangrijk vinden dat onze huurwoningen betaalbaar blijven, hebben we tot een gematigd huurbeleid besloten met een gemiddelde huurverhoging van 1,0%. Dit is het gemiddelde van de huurverhogingen van alle huurwoningen van Wonen Zuid. 07

8 Meer informatie/vragen? Wilt u meer informatie of heeft u nog vragen na het lezen van deze folder. Kijk dan ook eens op onze website voor verdere uitleg en de meest gestelde vragen. Staat uw vraag daar niet bij? Neem dan contact op met ons Serviceteam. Onze medewerkers zijn van maandag t/m vrijdag van 8.30 tot uur bereikbaar via en helpen u graag! April 2016 Deze folder is met veel zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat er onjuistheden in staan. U kunt daarom geen rechten ontlenen aan de inhoud van deze folder. Kantoor Roermond Buitenop 9, Roermond Kantoor Heerlen Dr. Poelsstraat 8, Heerlen Postadres: Postbus 400, 6040 AK Roermond T E info@wonen-zuid.nl