D. Prosman De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen

Transcriptie

1 voorstel aan de raad gemeente werkendam onderwerp Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2013 samenvatting In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grond prijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. Het geprognosticeerde resultaat van de vijf lopende grondexploitaties wordt geprognosticeerd op 4,5 miljoen euro. Dit komt nagenoeg overeen met het in voorjaar 2012 geprognosticeerde resultaat. Uit een uitgevoerde risicoanalyse, waarbij naar kostenstijging en vertraging in de uitgifte is gekeken, blijkt dat geen sprake is van extreme daling van het verwachte totale exploitatieresultaat, voignummer zaaknummer - ~ v t datum voorstel beslispunten 5 november 2012 Kennisnemen van de analyse en actualisatie van de grondexploitaties De grondprijzen worden gezien de verwachte woningbouwmarktomstandig- portefeuillehouder heden niet aangepast D. Prosman De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen medewerker De comparatieve grondprijsbepaling blijven hanteren ~ BI ii v De bestaande voorziening voor Roode Camer met ~J e ens ophogen tot Dekking daarvan kan plaatsvinden uit de reserve unit grondexploitatie De verwachte tekorten voor de Julianastraat te Hank ( ) en De Ruimte Burcht te Wekendam ( ) dekken uit reserve grondexploitatie die telefoon een omvang kent van De begroting 2013 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen (01 83) bijlagen Notitie Analyse, actual isatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (5 november 2012) bijgevoegd n.b. bijlage ligt ter inzage in de raadskamer en via de website>bestuursstukken Vijf grondexploitaties (ter inzage in de raadskamer) GEHEIM Aan de raad van de gemeente Werkendam jos.bleijlevens~werkendam.nl commissie Ruimte datum commissie maandag 3 december 2012 datum raad dinsdag 18 december Inleiding In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is.

2 2. Beleidskader, doel en effect Beleid De beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw. Door de raad op 7 februari 2006 vastgesteld Uitgangspunten grondexploitaties Doel Inzicht verkrijgen in de mogelijke risico s en kansen van de diverse grondexploitaties en daarop anticiperen. Effect Het optimaliseren van de financiële resultaten van de grondexploitaties door het beperken van tegenvallers en het optimaliseren van financiële meevallers. Afhankelijk van de te verwachten eindresultaten kan worden besloten tot aanpassing van het plan. Dit kan zijn het realiseren van extra voorzieningen of bezuinigen daar waar dat mogelijk is of in het slechtste geval zoeken naar alternatieve dekkingsmiddelen. 3. Argumenten en kanttekeningen De afgelopen jaren gehanteerde aanpak is ook dit jaar als basis gebruikt en waar nodig/mogelijk verfijnd. Dit alles is opgenomen in een aparte (bijgevoegde) notitie: Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam van 5 november Financiën Samenvattend overzicht c~ rondexp loitaties In de beschrijvingen van de lopende grondexploitaties in de aparte notitie wordt uitgebreid ingegaan op deze exploitaties. In tabel 1 wordt in een samenvattend overzicht de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie Verwacht Verwachte Verwachte Verwachte Verwachte jaar financiële financiële financiële financiële afsluiting resultaat einde resultaat einde resultaat einde resultaat einde plan plan op basis plan op basis plan op plan op basis van berekening oktober 2010 van berekening oktober 2011 basis van actualisering van berekening oktober 2012 april 2012 Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL verwachte resultaten Zoals in april 2012 per brief aan u is meegedeeld worden de verschillen tussen oktober 2011 en april 2012 voor het overgrote deel bepaald door het feit dat in oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en in april 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf 1januari2013. Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 4,5 miljoen euro. Dit is circa (bijna 5%) minder dan in april 2012 werd geprognosticeerd. raadsvoorstel nr pagina 2

3 Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit zal dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2012 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen 1 tot en met 5 in de bijgevoegde notitie zijn opgenomen. Voor de grondexploitatie Roode Camer te Hank is sprake van een tekort. Dit geraamde tekort wordt afgedekt door de bestaande Voorziening Grondexploitatie Roode Camer van op te hogen met Voorts is de verwachting dat (binnenstedelijke) planontwikkelingen in Hank (Julianastraat) en Werkendam (de Burcht) niet financieel sluitend zullen zijn. Hiervoor is in december 2011 een besluit genomen om een voorziening te treffen van respectievelijk en Grondpriizen In het Coalitieakkoord Meer met Minder is onder het doel Wonen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondpr(jzen in 2011 en 2012 op het niveau van Daarna beoordelen we of de infiatiecorrectie weer wordt toegepast. Gezien de situatie in de woningbouwmarkt stellen wij voor 2013 geen generieke aanpassingen van de grondpriizen voor. Noch omhoog, noch omlaag. Uiteraard uitgezonderd de locaties waar sprake is van contractueel vastgelegde prijzen zijn gemaakt (onder andere Roode Camer). Wel wordt ook in 2013 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Dat altijd binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard. Uitgezonderd de Roode Camer te Hank want daar is thans al sprake van een negatief saldo. In tabel 2 zijnde voor 2013 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in gehanteerde grondprijzen. Tabel 2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2013 Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur , 00 tot 100 m2 netto (appartementen) vloeroppervlak ,00 van m2 netto vloeroppervlak ,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 per m2 hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen ed.) raadsvoorstel nr pagina 3

4 Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Scholen en kerkgebouwen - 239,00 per m2 Bedrijventerreinen Gehanteerde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein 128,00 per m2 De in tabel 1 opgenomen voorgestelde grondprijzen voor 2013 zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken 12,00/m2 Rood met groenfonds 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds 2,00/m2 Monumentenfonds 1,00/m2 De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief kosten van BTW. 5. Evaluatie grondprijsbeleid In de beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw (7 februari 2006 vastgesteld) is gekozen voor de comparatieve (vergelijkende) grondprijsbepaling. Diverse andere methoden van grondprijsbepaling zijn in het beleidskader (2006) opgenomen. Kostprijsmethode: De grondopbrengsten dekken de te maken kosten Vaste m2-prijs: Eenzelfde bedrag voor elke m2 grond (per functie) Grondquote methode: Grondprijs als percentage van VON-prijs Tender: Gegadigden kunnen inschrijven op de grond waarbij het programma van eisen t.a.v. wat te bouwen en welke VON-prijs bekend zijn, de meestbiedende wordt eigenaar Residuele methode: Grondprijs is het verschil tussen de VON-prijs en de totale bouwkosten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil (residu) is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven Een nadere omschrijving inclusief voor- en nadelen is in de nota grondprijsbeleid (2006) opgenomen. Momenteel werkt de door ons gehanteerde methode nog steeds naar tevredenheid. Gezien de marktontwikkelingen en de gemaakte afspraken in de diverse plannen stellen wij voor om vast te houden aan de comparatieve grondprijsbepaling. Uiteraard kan en zal het college (waar nodig in overleg met uw gemeenteraad) afwijken van de gehanteerde grondprijzen. 6. Risicoanalyse en staatssteun Periodiek wordt met de accountant ook gesproken over de grondexploitaties. Daarbij zijn afgelopen periode onder andere ter sprake gekomen risico s van de grondexploitaties alsook staatssteun. Over staatssteun vindt dit najaar vervolgoverleg plaats met de accountant. Ten aanzien van mogelijke risico s hebben we in beeld gebracht wat de effecten zijn van drie scenario s 1. de geraamde kosten voor de resterende looptijd stijgen in 2015 eenmalig met 3% 2. de grondprijzen worden voor de jaren 2013,2014 en 2015 met 5% verlaagd en keren daarna (2016 tot einde looptijd plannen) weer terug naar het oude niveau (prijzen van 2012) 3. de grondprijzen worden voor de jaren 2013,2014 en 2015 met 10% verlaagd en keren daarna (2016 tot einde looptijd plannen) weer terug naar het oude niveau (prijzen van 2012) raadsvoorstel nr pagina 4

5 Uiteindelijk hebben deze scenario s de volgende financiële effecten: 1. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met bijna een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa Er is dus geen sprake van grote negatieve effecten op de resultaten van de grondexploitaties bij deze drie scenario s. 7. Besluit Wij stellen u voor, het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgemeester en we houders va de gemeente Werkendam de secretaris, ie --~_ ~drs. C.G.J. Breuer raadsvoorstel nr pagina 5

6 raadsbesluit gemeente werkendam voignummer onderwerp Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2013 De raad van de gemeente Werkendam, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op - Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid - De in het coalitieakkoord gemaakte afspraken inzake grondprijzen besluit: 1. Vast te stellen de volgende lopende grondexploitaties Zandweide te Dussen Roode Camer te Hank Westerhei te Nieuwendijk Nieuwe Banne te Sleeuwijk Werkensepolder te Werkendam en de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de vijf grondexploitaties te bekrachtigen 2. De grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2013 NIET aan te passen en op hetzelfde niveau als voor te houden. Dit resulteert in de volgende grondprijzen: Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur ,00 tot 100 m2 netto (appartementen) vloeroppervlak ,00 van m2 netto vloeroppervlak ,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 per m2 hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Scholen en kerkgebouwen 239,00 per m2 Bedrijventerreinen Gehanteerde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein 128,00 per m2 raadsbesluit nr pagina 6

7 Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: Fonds bovenwijkse voorzieningen 12,0O/m2 Rood met groenfonds 2,001m2 Duurzaamhejdsfonds 2,001m2 Monumentenfonds 1,00/m2 3. De comparatieve grondprijsbepaling te blijven hanteren 4. Een (extra) voorziening in te stellen voor de Roode Camer te Hank met een omvang van ) en deze te dekken uit de reserve grondexploitatie 1) samen met de al bestaande voorziening van ontstaat een totale voorziening van voor de Roode Camer 5. De reserve grondexploitatie groot aan te wenden voor: Vergroten voorziening Roode Camer ( 3.074) Dekken van zijnde het verwachte tekort van de Burcht te Werkendam Dekken van zijnde het verwachte tekort van de Julianastraat te Hank Dekken van zijnde de benodigde omvang van de reserve grondexploitatie conform de nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid Mogelijke toekomstige extra tekorten ( ) Uiteindelijk resulteert een (extra) bedrag in de reserve grondexploitatie van Van deze wordt een beperkt deel, aangewend om de voorziening voor de Roode Camer te verhogen tot (de omvang van het geraamde tekort). Er wordt voorgesteld het restant van in de reserve grondexploitatie te houden..6. ~be begroting 2013 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Werkendam van 18 december 2012 de raadsgriffier, de voorzitter, mr. 1. Bakker mw drs. C.G.J. Breuer raadsbesluit nr pagina 7

8

9 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling g rondexploitaties gemeente Werkendam Werkendam 5 november 2012

10 Inhoudsopgave 1. Inleiding Grondexploitatie Actualisatie en vaststelling grondexploitaties Opbouw notitie i 2. Algemene uitgangspunten Inleiding Van kostenbeheersing naar opbrengsten generen Civieltechnische kosten Kosten planschades Uitgifte kavels en verkoop woningen Grondprijs(beleid) Toekomstige kwantitatieve ontwikkelingen in de woningbouw Fondsstortingen Rente Resultaten grondexploitaties en grondprijzen Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties Grondprijzen Grondexploitaties en risico s Risico s voor lopende grondexploitaties Risicomanagement Reserve grondexploitatie en voorziening grondexploitatie 17 BIJLAGEN 1. Zandweide (kern Dussen) Bi 2. Roode Camer (kern Hank) B5 3. Westerhei (kern Nieuwendijk) B9 4. Nieuwe Banne (kern Sleeuwijk) B13 5. Werkensepolder (kern Werkendam) B17

11 1. Inleiding 1.1 Grondexploitatie Een grondexploitatie wordt opgesteld om alle kosten van een bouwproject inzichtelijk te ma ken. Dit is een begroting van een (woning)bouwproject uitgezet in de tijd. In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de spelregels, wat wel en wat niet in een grondexploitatie hoort, opgenomen. Voor alle projecten op Werkendams grondgebied, waarbij een substantieel deel gemeentegronden is betrokken of wordt verworven, worden grondexploitaties opgesteld. 1.2 Actualisatie en vaststelling grondexploitaties Conform wat is opgenomen in het BBV en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het nood zakelijk de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Hierdoor wordt de financiële rechtmatigheid van de uitgaven en in komsten benaderd. Indien de grondexploitaties bij de begrotingsbehandeling (6 november 2012) zouden worden vastgesteld kunnen behoorlijke afwijkingen ontstaan waardoor de goedkeurende verklaring rechtmatigheid in gevaar kan komen. Daarom worden de grondex ploitaties ook in 2012 in de laatste vergadering van de gemeenteraad van het jaar (18 decem ber 2012) ter vaststelling voorgelegd. Ten behoeve van de begrotingsbehandeling hebben wij overigens al wel een totaaloverzicht van het te verwachten totale eindresultaat van de exploitaties aan de raad doen toekomen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt ook nagegaan of sprake kan/moet zijn van het aanpassen van de verkoopprijzen van onze gronden. 1.3 Opbouw notitie Voordat de beschrijving van de lopende exploitaties aan de orde is, wordt in drie hoofdstukken ingegaan op: Algemene uitgangspunten die gelden bij grondexploitaties (hoofdstuk 2) Financiële resultaten grondexploitaties en voorgestelde grondprijzen 2013 (hoofdstuk 3) Risico s en risicobeheersing grondexploitaties (hoofdstuk 4) In de bijlagen 1 tot en met 5 zijn de analyses en actualisaties van de lopende grondexploita ties opgenomen: Woningbouwlocatie Zandweide te Dussen (bijlage 1) Woningbouwlocatie Roode Camer te Hank (bijlage 2) Woningbouwlocatie Westerhei te Nieuwendijk (bijlage 3) Woningbouwlocatie Nieuwe Banne te Sleeuwijk (bijlage 4) Woningbouwlocatie Werkensepolder te Werkendam (bijlage 5) In deze notitie is geen uitgebreide beschrijving van volkshuisvestelijke aspecten opgenomen. Dat vindt separaat plaats in de volkshuisvestingsmonitor Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012 Blad 1 van 17

12 Van de volgende gebieden, waar ruimtelijke ontwikkelingen (gaan) plaatsvinden, zijn (nog) geen grondexploitaties beschikbaar: 1. Julianastraat te Hank In de vergadering van de 20 december 2011 is door de gemeenteraad besloten om de re serve grondexploitatie, die een omvang van hoort te hebben op te hogen met voor het te verwachten tekort voor deze nog niet in exploitatie genomen locatie aan de Julianastraat te Hank. Een en ander is gebeurd op basis van een globale doorre kening van de te verwachten kosten en opbrengsten. In zowel 2011 alsook in 2012 is met diverse partijen onderzocht welke herbestemmings mogelijkheden er bestaan voor de vrijgekomen locatie van garagebedrijf Bakkers. Er is met een aantal corporaties en particuliere partijen gesproken over en gerekend aan de in vulling van deze locatie. Deze geven aan onder de gestelde voorwaarden geen financiële mogelijkheden te zien. Inmiddels blijkt ook dat de eind 2011 en medio 2012 aangeboden woningen in de nieuw bouwlocatie Roode Camer onvoldoende kopers trekken. Uit gesprekken met geïnteres seerde kopers blijkt dat geen sprake is van een verkeerd woningaanbod doch dat het verkrijgen van voldoende financiële middelen (hypotheek bij een bank) een probleem vormt. Op basis van dit alles is de verwachting dan ook dat concrete (programmatisch en financi eel succesvolle) ontwikkeling van de locatie aan de Julianastraat op korte termiin (de eer ste 2 â 3 jaren) niet realistisch is. We doen een laatste verkenning in de komende maan den en leggen u, in afwijking van wat eerder is aangegeven in de jaarrekening, niet in de ze notitie maar separaat in februari/maart 2013 een concreet voorstel over hoe om te gaan met de ontwikkeling van deze locatie. 2. De Burcht te Werkendam Tijdens de recente wijkmarkt in Werkendam en ook tijdens een inloopavond op donderdag 18 oktober ji., in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan van de Burcht, is het bouwplan van het plangebied De Burcht gepresenteerd aan betrokkenen. Het betreft zo wel omwonenden als potentiële bewoners (huurders en/of kopers). Het stedenbouwkundig plan waarop het voorontwerp bestemmingsplan is gebaseerd vormt de basis voor de op te stellen/te actualiseren grondexploitatie voor het plangebied De Burcht. De planning is er op gericht dat in de raadsvergadering van 14 mei 2013 het ontwerp be stemmingsplan De Burcht ter vaststelling wordt aangeboden. Op dat moment is ook een actuele grondexploitatie voor dat gebied voorhanden. Mocht in de aanloop naar het vast stellen van het bestemmingsplan in mei 2013 blijken dat het in december 2011 gepresen teerde verwachte tekort van (waarvoor de reserve grondexploitatie met is verhoogd) ongunstiger uitvalt, informeren wij u voortijdig. 3. Projectgebied de Oude Es te Sleeuwijk In de raadsbrief van 26juni 2012 over de overname van de Oude Es te Sleeuwijk is aangegeven dat in de loop van 2013 een grondexploitatie wordt opgesteld voor de Es. blad 2 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012

13 2 Algemene uitgangspunten 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een aantal algemene aspecten dat voor alle grondexploitaties geldt be schreven. In de bijlagen 1 tot en met 5 worden de vijf lopende grondexploitaties (Zandweide te Dussen, Roode Camer te Hank, Westerhei te Nieuwendijk, Nieuwe Banne te Sleeuwijk en Werkense polder te Werkendam) afzonderlijk beschreven en toegelicht. In deze bijlagen wordt per grondexploitatie ingegaan op: de voorgeschiedenis en een overzicht van geplande/uitgevoerde civieltechnische werk zaamheden en geplande/gerealiseerde woningbouw de geraamde en werkelijke kosten/opbrengsten in jaarschijf 2012 (daarbij wordt een ver gelijking gemaakt tussen de cijfers van april 2012 en oktober 2012 voor jaarschijf In die twee exploitatieopzetten is namelijk het rentepercentage van 4% vanaf 2013 gehan teerd. In najaar 2011 is nog uitgegaan van een rentepercentage van 5% voor de gehele looptijd van de exploitaties. Dus vergelijking van de cijfers december 2011-december 2012 maakt een zuivere vergelijking lastig de te verwachten kosten, opbrengsten en verwachte resultaat einde plan een inzicht in de risico s een doorkijk naar de activiteiten die in 2013 gepland zijn 2.2 Van kostenbeheersing naar opbrengsten genere ren In de periode tot circa 2010 bleek dat er geen zorgen bestonden over de afzet van te bouwen woningen. Er was een grote vraag en de woningen die werden aangeboden werden nagenoeg allemaal onmiddellijk verkocht. Kortom inkomsten waren nagenoeg gegarandeerd. Er bestond tussen 2007 en 2010 met name zorg over het planologisch rond krijgen van de uitbreidingsplannen voor de woningbouw in de vijf kernen. Daarnaast was er zorg over de be waking van de civieltechnische kosten die gepaard gaan met bouw- en woonrijpmaken. Im mers dat zijn forse kostenposten. In deze paragraaf wordt ingegaan op de kostenbeheersing die met name in de civieltechni sche hoek zit. Voorts wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de opbrengstenkant: het aantal uit te geven vierkante meters grond voor woningen en kavels Civieltechnische kosten De kosten van bouw- en woonrijpmaken zijn vrij omvangrijk. Zie daartoe de gegevens in ta bel 2.1. De totale kosten voor bouw- en woonrijpmaken waren bij start van de diverse plannen geraamd op 27,4 miljoen euro. Inmiddels zijn bij alle plannen de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken (nagenoeg) afge rond. Alleen in het plangebied de Roode Camer te Hank worden momenteel nog de werk zaamheden voor bouwrijpmaken uitgevoerd en fase 2 van de Nieuwe Banne moet nog geheel worden uitgevoerd. Op sommige locaties zijn ook al werkzaamheden voor woonrijpmaken (afwerking nadat woningen zijn gebouwd) uitgevoerd. Aan de kostenkant heeft de afgelopen jaren voldoende focus gelegen. Door slim aan te besteden (onder andere grote hoeveelheden i.c. gehele wijk bouwrijpmaken) en ook aanbestedingsvoordelen zijn kostenvoordelen ten op zichte van de aanvankelijke ramingen ontstaan, zie daartoe de in tabel 2.1 opgenomen gege vens. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 3 van 17

14 Tabel 2.1 Overzicht geraamde civieltechnische kosten voor de vijf plannen bij start exploitatie (jaartal start verschilt per exploitatie) en per 1 oktober 2012 in miljoenen euro s Plangebied (kern) Raming totale Gemaakte en ge- Al gemaakte Nog te maken civieltechnische raamde nog te Civieltechnische Civieltechnische kosten maken Civiel- kosten per kosten per (maand/jaar) technische kos- 1/10/2012 1/10/20 12 ten per 1/10/2012 Zandweide (Dussen) 3,8 (2/2007)) 3,2 1,4 1,8 RoodeCamer(Hank) 2,2 (7/2009) 2,1 0,2 1,9 Westerhei mcl. Singel (Nieu- n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. wendijk)1~ Nieuwe Banne (Sleeuwijk) 9,2 (7/2008) 8,8 2,4 6,4 Werkensepolder (Werkendam) 12,2 (3/2007) 11,7 9,3 2,4 Totaal (vijf uitbreidingslocaties) 27,4 25,8 13,3 12,5 ~ De civieltechnische werkzaamheden/kosten voor de locatie Westerhei komen NIET voor rekening van de gemeente Werkendam De laatste twee kolommen van tabel 2.1 zijn een uitsplitsing van de derde kolom 3 Uit de in tabel 2.1 opgenomen gegevens blijkt dat de aanvankelijk geraamde kosten voor bouw- en woonrijpmaken momenteel circa 1,6 miljoen euro lager zijn (geraamd) dan bij opstel len van de eerste exploitatieopzet bij het bestemmingsplan. Dit is dus een op basis van de re cente ramingen vooralsnog een meevaller voor de exploitaties. Hierbij moet worden aangete kend dat circa de helft van de kosten daadwerkelijk gerealiseerd zijn (vierde kolom in de tabel 2.1) Kosten planschades Daar waar sprake is van een goede beheersing van de civieltechnische kosten, blijken de toe gekende planschadeclaims voor sommige uitbreidingslocaties fors hoger te zijn dan geraamd in de planschaderisicio-inventarisatie. Bij de planvoorbereiding is nagegaan welke te verwachten planschades aan de aanpalende woningeigenaren mogelijkerwijs moeten worden uitgekeerd. Dit is uiteraard een inschatting. Nadat het bestemmingplan onherroepelijk is worden eventuele planschadeclaims in behande ling genomen. Een onafhankelijk planschadeadviesbureau brengt uiteindelijk advies uit over de hoogte van de feitelijk uit te keren planschade. Met name in de Zandweide (Dussen) is sprake van een forse overschrijding van geraamde planschades in de planschaderisico-inventarisatie. Inmiddels is al voor kosten ge maakt voor planschadevergoedingen. Naar verwachting moet nog een aantal aanvragen wor den ingediend en/of uitbetaald. En dat terwijl de raming in de planschaderisico-inventarisatie bedroeg. Naar verwachting worden de geraamde en in de exploitatie opgenomen kosten vanwege planschade voor de Zandweide overschreden. Voor de Roode Camer is rekening gehouden met een bedrag van circa Voor deze locatie is het eerste planschadeverzoek afgerond en is een aantal andere verzoeken in be handeling genomen. Voor de locatie Westerhei worden de kosten (geraamd is circa ) voor planschades door derden (Westerhei C.V.) betaald. Uitzondering vormen de planschadekosten voortvloei end uit het gebouw De Singel. Deze zijn geraamd op Voor de Nieuwe Banne te Sleeuwijk is in de planschaderisico-analyse een bedrag van opgenomen. Tot op heden heeft nog geen uitbetaling plaats gevonden. Voor de Werkensepolder ten slotte is een bedrag aan planschadekosten van circa betaald. Ondanks een planschaderisico-inventarisatie blijkt vooraf niet altijd nauwkeurig te bepalen wat de uiteindelijke uit te keren bedragen zijn. In sommige exploitaties kan een en ander fors ho ger zijn/worden dan geraamd. Daar valt niets in te sturen. Het is een kostenpost waar geen invloed op kan worden uitgeoefend maar die wel effecten op de totale kosten kan hebben. Opgemerkt dient te worden dat de absolute alsook de relatieve omvang van deze kostenpost Vrij beperkt is ten opzichte van de totale kostenomvang. blad 4 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

15 2.2.3 Uitgifte kavels en verkoop woningen In tabel 2.2 zijn de aantallen te verkopen woningen in de uitbreidingslocaties opgenomen voor de jaren Daarbij is steeds het aantal in december voorafgaand aan jaar X ge plande kavels/woningen opgenomen evenals het aantal daadwerkelijk in verkochte kavels / woningen in jaar X (achteraf bekeken). Tabel 2.2 Overzicht van de in de jaren totaal aantal geplande en werkelijk ge bouwde woningen in de uitbreidingslocaties ~ ~ D D D D ~ w O Lii 0 Lii 0 Lii 0 Lii 0 Locatie totaal totaal totaal totaal totaal totaal totaal totaal Zandweide (Dussen) Roode Camer (Hank) Westerhei (Nieuwendijk) Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam) Totaal gemeente Werkendam % 72% 27% 45% Uit de gegevens in tabel 2.2 blijkt dat in 2009 het percentage daadwerkelijk verkochte kavels! woningen van het aantal verwacht te verkopen kavels/woningen circa 40% is. In absolute zin zijn in plaats van de geplande/geraamde 64 te verkopen kavels/woningen er 24 daadwerkelijk verkocht. In 2010 is ruim 70% van de geplande te verkopen kavels/woningen daadwerkelijk verkocht. Voor het plangebied de Roode Camer was voor 2010 al gepland dat woningen konden wor den gebouwd. Echter een beroep tegen het door de raad in juni vastgestelde bestemmings plan bij de Raad van State maakte daadwerkelijk bouwrijpmaken en verkoop feitelijk onmoge lijk. In februari 2011 was sprake van een (positieve) uitspraak door de Raad van State. De in de Roode Camer voor 2010 geplande woningen konden dus niet verkocht en gebouwd wor den. Indien deze woningen buiten beschouwing worden gelaten, dan is in 2010 sprake van een ander beeld. Er zouden dan meer kavels/woningen (vierkante meter bouwrijpe grond) verkocht kunnen worden dan gepland waren. Dan is sprake van 120%. In 2011 is sprake van een forse overschatting van het aantal in aanbouw te nemen wonin gen. Een groot deel van deze overschatting wordt veroorzaakt doordat de 24 stuks te bou wen energienul huurappartementen in de Nieuwe Banne, waarvoor bouwvergunning was aangevraagd, niet zijn gerealiseerd. En niet omdat er geen vraag zou zijn naar deze apparte menten maar omdat de initiatiefnemer de financiering (nog) niet rond kon krijgen. Door de initiatiefnemer is het energienul appartementencomplex doorgeschoven naar 2012 maar in het voorjaar van 2012 bleek dat de initiatiefnemer, door de diverse forse financiële ontwikkelingen in corporatieland, gekozen heeft om dit energienul appartementencomplex wederom door te schuiven. Voor 2012 is sprake van een daadwerkelijke realisatie van 45% van het geplande aantal wo ningen. Als de doorgeschoven appartementen buiten beschouwing worden gelaten is circa 60% van het geprognosticeerde aantal te verkopen kavels/woningen feitelijk verkocht. Kortom het is erg weerbarstig om in een grillige markt die door zeer veel externe factoren wordt bepaald een goede voorspelling van het aantal te bouwen woningen te maken De gegevens uit tabel 2.2, samen met de onzekere ontwikkelingen in de woning(bouw)markt hebben er toe geleid dat de planningen voor de te verkopen kavels/woningen voor de jaren vrij conservatief zijn ingestoken. Notitie Analyse, actualisatie en vastst~ling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 5 van 17

16 In tabel 2.3 is het overzicht opgenomen van het verwachte aantal te verkopen kavels / wonin gen in de jaren Voor de eerste jaren ( ) is uitgegaan van een beperkt aantal te bouwen woningen (en dus te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond): gemid deld 23 stuks per jaar. Op basis van diverse berichten uit de markt wordt er vanuit gegaan dat vanaf een (beperkt) herstel van de woningbouw(ontwikkeling) kan en zal optreden. Dit leidt naar ver wachting tot hogere aantallen woningen voor de periode (gemiddeld circa 65 stuks per jaar). Uiteraard is dat een inschatting, De in tabel 2.3 opgenomen aantallen en typen zijn gehanteerd in de doorrekening van de grondexploitaties. In de grondexploitaties zijn ook de aantallen kavels/woningen die na 2018 nog worden gebouwd opgenomen. Tabel 2.3 Overzicht van het in de jaren geplande aantal te verkopen kavels / woningen in de uitbreidingslocaties Locatie aantal - aantal - aantal - aantal - aantal - aantal Zandweide Dussen Roode Camer Hank Westerhei (Nieuwendijk) - - Nog onbekend - - Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam) Totaal, gemeente Werkendam Voor de Westerhei zijn (nog) geen gegevens voorhanden van de ontwikkelende partijen. Men is wel voornemens om ook in 2013 een (beperkt) aantal woningen te bouwen. De te bouwen woningen in de inbreidingslocaties De Nieuwe S in de kern Sleeuwijk (start eind 2012) en de Burcht te Werkendam (start eind 2013/begin 2014) zijn niet opgenomen in ta bel Grondprijs(beleid) Naast de aantallen te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond (aantal kavels/woningen) zie daartoe paragraaf 2.2.3, is de uitgifteprijs (verkoopprijs) aan de opbrengstenkant een belang rijke variabele. In de beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw die door uw raad op 7 februari 2006 is vastgesteld, is betreffende het grondprijsbeleid opgenomen: Belangrijke uitgangspunten bij het uitzetten van (nieuw) grondprijsbeleid zijn: * bouw van woningen en overige voorzieningen moet plaatsvinden binnen de kaders als gesteld in de door de raad in de afgelopen jaren vastgestelde beleidsnota s inzake woningbouw. (Het betreft het in december 2003 door de raad vastgestelde Lange termijn beleidskader woningbouw en het in januari 2005 vastgestelde Kwalitatief beleidskader woningbouw ) * de te ontwikkelen stedenbouwkundige plannen moeten minimaal kostendekkend zijn * mogelijke winsten voortvloeiend uit woningbouwprojecten moeten ten goede komen aan de gemeenschap van de gemeente Werkendam * het te hanteren systeem voor grondprjsbepaling mag geen negatieve gevolgen heb ben voor de bouwproductie van (betaalbare) woningen evenals de kwaliteit van de te bouwen woningen * het te hanteren systeem voor grondprjsbepaling moet eenvoudig bruikbaar zijn blad 6 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012

17 * er wordt, meer nog dan voorheen, een nadrukkelijke rol voor de woningcorporaties weggelegd bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen Vanuit het geformuleerde en vastgestelde grondprijsbeleid zijn grondprijzen de afgelopen pe riode verhoogd met de inflatiekosten in de grond- weg- en waterbouw. Dit heeft geresulteerd in de volgende verhogingen van de grondprijzen: Per een verhoging met 4,0% Per een verhoging met 2,5% Per een verhoging met 2,0% Per een verhoging met 2,5% In het Coalitieakkoord Meer met Minder is onder het doel Wonen ten aanzien van grondprijzen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondprijzen in 2011 en 2012 op het niveau van Daarna beoordelen we of de infiatiecorrectie weer wordt toegepast. Deze afspraak in het coalitieakkoord heeft voor de jaren 2011 en 2012 NIET geleid tot aan passing van de grondprijzen. Uitgezonderd is de locatie Roode Camer waar sprake is van een verhoging van de grondprijs met 2,5% (met uitzondering van vrije sectorkavels) conform ge maakte afspraken met Woonlinie die de bouwgrond in dit gebied afneemt. In de lijn van de beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Wer kendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw die door uw raad op 7 februari 2006 is vast gesteld, zou een verhoging van de grondprijzen met de stijging van de inflatie voor 2013 aan de orde (kunnen) zijn. Echter gezien de ontwikkelingen in de markt en vooral de moeilijke af zetbaarheid van kavels/woningen die voornamelijk wordt veroorzaakt door de financiële situa tie wordt voorgesteld om de grondprijzen voor 2013 NIET aan te passen. Wel wordt, evenals de afgelopen jaren al is gebeurd, voorgesteld om maatwerk te leveren voor de grondprijzen van bouwrijpe grond voor de diverse grondexploitaties. Dit betekent dat daar waar een klein zetje nodig is om daadwerkelijk tot verkoop over te kunnen gaan overleg plaats kan en zal plaatsvinden om te zoeken naar mogelijkheden waaronder beperkte aan passing van de grondprijs en/of een uitgestelde betaling van de grondprijs. In de eerder aangehaalde beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de ge meente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw (7 februari 2006 vastgesteld) is gekozen voor de comparatieve (vergelijkende) grondprijsbepaling. Diverse andere methoden van grondprijsbepaling zijn in het beleidskader (2006) opgenomen. Kostprijsmethode: De grondopbrengsten dekken de te maken kosten Vaste m2-prijs: Eenzelfde bedrag voor elke m2 grond (per functie) Grondquote methode: Grondprijs als percentage van VON-prijs Tender: Gegadigden kunnen inschrijven op de grond waarbij het programma van eisen t.a.v. wat te bouwen en welke VON-prijs bekend zijn, de meestbiedende wordt eigenaar Residuele methode: Grondprijs is het verschil tussen de VON-prijs en de totale bouwkos ten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil (residu) is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven Een nadere omschrijving inclusief voor- en nadelen is in de nota grondprijsbeleid (2006) op genomen. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 7 van 17

18 Momenteel werkt de door ons gehanteerde methode nog steeds naar tevredenheid. Gezien de marktontwikkelingen en de gemaakte afspraken in de diverse plannen stellen wij voor om vast te houden aan de comparatieve grondprijsbepaling en geen andere methodiek te gaan hanteren. Uiteraard kan en zal het college (waar nodig in overleg met uw gemeenteraad) af wijken van de gehanteerde grondprijzen. Overigens blijkt dat één van de uitgangspunten uit de nota grondprijsbeleid van 2006: * de te ontwikkelen stedenbouwkundige plannen moeten minimaal kostendekkend zijn NIET voor alle exploitaties lukt. De exploitatie Roode Camer blijkt aan het einde van de loop tijd te resulteren in een negatief saldo. 2.4 Toekomstige kwantitatieve ontwikkelingen in de woningbouw De provincie Noord Brabant heeft begin 2012 een nieuwe bevolkings- en woningbehoeften prognose uitgebracht. Volgens de laatste prognose neemt het inwonertal van Brabant toe van in 2011 tot een maximum van circa aan het begin van de jaren 30. Dit betekent dat de Brabantse bevolking nog met ongeveer (4,3%) personen zal groeien. Deze prognose van de provincie ligt hoger dan de vorige prognose en de belangrijkste rede nen hiervoor zijn de langere levensduur en het naar boven bijgestelde buitenlandse migratiesaldo. In 2011 stonden in Noord-Brabant woningen. In de nieuwe prognose bereikt de Brabantse woningvoorraad zijn maximum aan het eind van de jaren 30. Dan staan er naar verwachting woningen in de provincie; een toename van (circa 15%). Het grootste deel van de groei, circa 80%, zal véér 2025 moeten worden gerealiseerd. De afgelopen jaren is de groei sterk teruggelopen van gemiddeld in de tweede helft van de jaren 90 tot onder de in de eerste jaren van deze eeuw. De jaren 2007 en 2009 lagen weer boven de , na het dieptepunt in 2003 van woningen. In tabel 2.4 is een overzicht van de geprognosticeerde aantallen woningen voor de vijf kernen van de gemeente Werkendam opgenomen. Tabel 2.4 Overzicht verwachte aantal huishoudens in 2040 in de vijf kernen Kern Aantal Aantal Aantal Aantal Toe-/afname inwoners Woningen bewoners woningen Woningen per (huishoudens) per woning in 2025 (relatief in % per per en absoluut) Dussen , ,4% (+ 212) Hank , ,6% (-25) Nieuwendijk , ,8% (+ 10) Sleeuwijk , ,6%(+637) Werkendam , ,1%( +l.llo) Totaal gemeente , ,6% (+1.944) Bron: GBA (gemeente Werkendam) Monitor Bevolking en Wonen (provincie Noord-Brabant) Van de bijna woningen die tot 2025 zijn geprognosticeerd is een (groot deel) al gepland en planologisch hard. Met name voor de kernen Dussen, Sleeuwijk en Werkendam dient te worden nagedacht waar de verwachte woningbouwproductie kan plaatsvinden. Overigens zeggen de cijfers in tabel 2.4 niets over het daadwerkelijk gekocht worden van de woningen. blad 8 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012

19 In de structuurvisie plus, waar thans aan wordt gewerkt en die medio 2013 ter besluitvorming wordt aangeboden, wordt richting gegeven aan mogelijke/locaties voor woningbouw in de toe komst. Uiteindelijk kan dit leiden tot strategische grondaankopen. Immers het tijdig aan kopen van gronden op de juiste locatie heeft ons bij alle afgesloten en lopende grondexploitaties geen windeieren gelegd. Overigens moet ook bedacht worden dat in het kader van het accommodatiebeleid in de di verse kernen vrijkomende schoollocaties kunnen/zullen worden aangewend voor woningbouw. Dus naast zoeken naar uitbreidingslocaties wordt nadrukkelijk ook gekeken naar herbestem mingsmogelijkheden van vrijkomende locaties in de kernen. 2.5 Fondsstortingen Vanuit de grondexploitaties worden bij de grondverkopen bedragen afgestort in vier fondsen. Een en ander is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 februari 2006 en voor het duurzaam heids- en monumentenfonds (DMF) nader uitgewerkt in de in juni 2010 vastgestelde Nota Ac tiverings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid 1. duurzaamheidsfonds 2,00/m2 uitgeefbare grond 2. monumentenfonds 1,00/m2 uitgeefbare grond 3. fonds vanwege de provinciale regeling rood-met-groen-koppeling : 2,00/m2 uitgeefbare grond 4. fonds Reserve Infrastructurele Werken (RIW): 12,00/m2 uitgeefbare grond In totaal wordt uit de opbrengst van elke vierkante meter bouwgrond die wordt verkocht dus een bedrag van 17,00 onttrokken ten behoeve van de diverse fondsen. In tabel 2.5 is een overzicht opgenomen van de fondsstortingen die vanuit de verschillende grondexploitaties zijn gedaan tot en met jaarschijf Tabel 2.5 Overzicht van de per exploitatie gestorte fondsen tot en met jaarschijf 2012 (alle bedragen in euro) Exploitatie duurzaam- monumenten- rood-met- Reserve lnfra heidsfonds fonds groen- structurele koppeling Werken (RIW) Zandweide Roode Camer Westerhei md. Singel Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL De totale stortingen in de fondsen tot en met 2012 bedraagt Naar verwachting is uiteindelijk aan het einde van de looptijd van de vijf grondexploitaties een bedrag van ruim gestort in de vier fondsen. De onttrekkingen en geplande bestedingen vanuit deze fondsen is in de begroting 2013 opge nomen. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 9 van 17

20 2.6 Rente In alle exploitatieopzetten is, gezien de (lange) looptijd, rekening gehouden met de rentecom ponent. Een bouwgrondexploitatie loopt over een (groot) aantal jaren. In de loop van de bouwgrondexploitatie worden uitgaven gedaan en wordt grond verkocht. Net als bij investerin gen wordt jaarlijks rente over de uitgaven in rekening gebracht. Over de inkomsten wordt jaarlijks rente ontvangen. Omdat bij de bouwgrondexploitatie de kos ten voor de baat uitgaan is vaak de te betalen rente hoger dan de ontvangen rente. Jaarlijks wordt de rente bijgeschreven tot het moment dat de bouwgrondexploitatie wordt op geheven. Tot en met 2012 wordt gerekend met een rentepercentage van 5%. Per 1januari 2013 wordt gerekend met een rentepercentage van 4%. Een en ander conform de door de raad vastgestelde uitgangspunten. blad 10 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

21 3 Resultaten grondexploitaties en grondprijzen 3.1 Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties In de vijf beschrijvingen van de lopende grondexploitaties (bijlagen 1 tot en met 5) wordt uit gebreid ingegaan op de lopende grondexploitaties. In navolgende tabel 3.1 wordt in een sa menvattend overzicht de financiële stand van za ken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 3.1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie Verwacht Verwachte finan- Verwachte finan- Verwachte finan- Verwachte finan jaar af- ciële resultaat ciële resultaat ciële resultaat ciële resultaat sluiting einde plan op einde plan op einde plan op einde plan op plan basis van bere- basis van bere- basis van actua- basis van bere kening oktober kening oktober lisering april kening oktober ~ Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL verwachte resultaten Zoals in april per brief aan u is meegedeeld worden de verschillen tussen oktober 2011 en april 2012 voor het overgrote deel bepaald door het feit dat in oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en in april 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 4,5 miljoen euro. Dit is circa (bijna 5%) minder dan in april 2012 werd geprognosticeerd. Een nadere beschrijving en onderbouwing van de effecten per exploitatie wordt in de bijlagen 1 tot en met 5 gegeven. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 3.1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit kan dan ook leiden tot verschil len bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2012 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonder lijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen zijn opgenomen. Voor de grondexploitatie Roode Camer te Hank is sprake van een tekort. Dit tekort wordt af gedekt door de bestaande Voorziening Grondexploitatie Roode Camer met een huidige om vang van op te hogen met Hierdoor wordt voor het totale geraamde tekort van een voorziening getroffen. Voorts is de verwachting dat (binnenstedelijke) planontwikkelingen in Hank (Julianastraat) en Werkendam (de Burcht) niet financieel sluitend zullen zijn. In december 2011 is een besluit genomen om de algemene reserve grondexploitatie daartoe op te hogen. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 11 van 17

22 3.2 Grondprijzen 2012 In hoofdstuk 2, algemene uitgangspunten bij de diverse grondexploitaties, is aangegeven dat de grondprijzen voor 2011 en 2012, conform wat in het Coalitieakkoord Meer met Minder onder het doel Wonen is opgenomen, op hetzelfde niveau blijven als in Ook voor 2013 stellen wij voor om geen generieke aanpassingen van de grondprijzen te doen plaatsvinden. Noch omhoog, noch omlaag. Wel wordt ook in 2013 waar nodig maatwerk gele verd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grond prijs. Dat gebeurt altijd binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard. Uitge zonderd de Roode Camer te Hank want daar is thans al sprake van een negatief saldo. In tabel 3.2 zijn de voor 2013 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in gehanteerde grond prijzen. Tabel 3.2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrij venterreinen voor 2013 Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld vrije sector koop/huur ,00 tot 100 m2 netto vloer- (appartementen) oppervlak ,00 van m2 netto vloeroppervlak ,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 per m2 hoekwoningen en bijzondere doelei nden (m. u.v. scholen/kerkgebou wen e.d.) Scholen en kerkgebouwen 239,00 per m2 Bedrijventerreinen Gehanteerde grondprijzen voor 2012 (overeenkomstig prijzen 2010 en 2011) Bedrijventerrein 128,00 per m2 Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken 12,00/m2 Rood met groenfonds 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds 2,00/m2 Monumentenfonds 1,00/m2 De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief kosten van BTW. blad 12 van 17 Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

23 4 Grondexploitaties en risico s 4.1 Risico s voor lopende grondexploitaties Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties worden gekenmerkt door com plexe en langdurige processen. Bij de vijf uitbreidingsplannen blijkt de periode tussen start planvorming tot en met eerste daadwerkelijk eerst uitgifte van grond circa 5 7 jaar te bedra gen. Een periode waarin heel veel onvoorziene ontwikkelingen (kunnen) plaatsvinden. Dat alles brengt de nodige financiële en andersoortige risico s met zich mee. Er kunnen ver schillende typen risico s worden onderscheiden in de grondexploitaties bij actief grondbeleid. Wij beperken ons tot een beschrijving van drie soorten risico s. Waarderingsrisico s Deze risico s omvatten het risico dat een aangekocht perceel niet voor de verwervingsprijs in exploitatie genomen kan worden en het risico van de rentelasten van verworven percelen. Verwervingskosten vormen in de meeste plannen een grote kostenpost binnen de grondex ploitatie en daarmee ook een groot risico. Het verwerven van eigendommen van derden is een aangelegenheid waar veel kosten meegemoeid zijn en waarvoor dan ook veel zorgvuldigheid is vereist. Van alle lopende grondexploitaties zijn de gronden in eigendom (uitgezonderd de Westerhei maar deze exploiteert de gemeente niet zelf). Er is dus sprake van feitelijke (be kende) kosten. De verwervingskosten zijn dus niet meer beïnvloedbaar en vormen geen risico. Marktrisico s Tot deze risico s behoren risico s van nog te maken kosten, nog toe te kennen subsidies, grondprijzen en afzetrisico s. Deze risico s, die ook wel externe risico s genoemd worden, hangen samen met de nog te maken kosten en opbrengsten. Tegenvallende kosten of op brengsten kunnen de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie in gevaar brengen. Een indruk van de grootte van deze risico s is te krijgen door te kijken naar de nog te maken kos ten en ontvangen opbrengsten. Bouw- en woonrijp maken De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn over het algemeen goed in te schatten. Een be langrijk punt blijft of alle te realiseren elementen benoemd en geraamd zijn. Meestal zijn bin nen een bandbreedte van % deze ramingen wel af te geven. In paragraaf 2.2 is ingegaan op de kostenkant van de grondexploitaties: zowel de civieltechni sche kosten als de kosten vanwege planschadeclaims. Naast de absolute omvang van de kosten zijn uiteraard ook de fasering van de kosten van grote invloed op de uiteindelijke omvang van de kosten. Immers bij een langlopende exploita tie kunnen de rentekosten over de gemaakte kosten (uitgaven) hoog oplopen. Het is dan ook zaak om een uitgekiende fasering te hanteren. Een (erg) uitgekiende fasering kan op ge spannen voet staan met enige flexibiliteit qua uitgifte en dus met de opbrengsten. Grondorbrenqsten Het risico van tegenvallende opbrengsten in de grondexploitatie komt in belangrijke mate voort uit twee factoren. 1. de hoogte van gronduitgifteprijs die uiteindelijk wordt ontvangen 2. wanneer in de tijd gezien de opbrengsten worden gerealiseerd Beide zijn van tevoren in te schatten, maar kennen een hoog risicoprofiel. De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de marktomstandigheden waarin een project tot stand komt. Naast de hoogte van de grondprijs is het moment van grondafname, het feite lijke moment van betalen belangrijk. In een grondexploitatie gaat hier nogmaals de kost voor de baat uit. Er moet eerst verworven en bouwrijp gemaakt worden, alvorens grond kan worden uitgegeven. Wanneer het moment van gronduitgifte vertraagt ontstaan in de grondexploitatie renteverliezen. Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 Blad 13 van 17