+_O O *

Transcriptie

1 +_O O * Nota grondprijzen 2019

2 Inhoudsopgave 1. Nota grondprijzen Inleiding Openbaarheid Wie mag de grondprijzen vaststellen? Geldigheidsduur, prijspeil en btw Algemene economische ontwikkeling Wat doen de buren? Duurzaamheid Woningbouw Bouwkosten Conclusie grondprijzen woningbouw Sociale huur Bedrijventerreinen Conclusie grondprijzen bedrijventerreinen Bandbreedte grondprijzen Grondprijzen per project Grondprijzen andere functies /9 O

3 1. Nota grondprijzen 1.1 Inleiding In de jaarlijkse Nota grondprijzen staan de grondprijzen voor bouwrijpe kavels. Dit zijn kavels voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoren. Daarnaast zijn ook prijzen opgenomen voor andere functies. De gemeenteraad heeft bepaald dat de grondprijzen marktconform moeten zijn. Daarom staan in deze Nota grondprijzen de ontwikkelingen in de markt en wat we met de grondprijzen doen. 1.2 Openbaarheid De Nota grondprijzen is openbaar. 1.3 Wie mag de grondprijzen vaststellen? Over deze Nota grondprijzen mag het college van burgemeester en wethouders beslissen, er staan geen grote aanpassingen in de grondprijzen in. Bij de start van een woonwijk of bedrijventerrein stelt de gemeenteraad een grondexploitatie of exploitatieopzet vast, een berekening van de aanlegkosten voor de infrastructuur en de opbrengsten uit de kavelverkoop. De gemeenteraad stelt daarbij ook de grondprijzen in het project vast. Daarna mag het college de prijzen jaarlijks aanpassen aan de marktontwikkeling. Als de grondprijzen echter flink hoger of lager moeten, dan verandert de exploitatieopzet. Dat heeft meestal financiële gevolgen. In dat geval moet ook de gemeenteraad over de grondprijzen beslissen in dat project, vanuit zijn budgetrecht. 1.4 Geldigheidsduur, prijspeil en btw Deze Nota grondprijzen is geldig totdat er een nieuwe Nota grondprijzen is vastgesteld. De grondprijzen hebben prijspeil 1 januari 2019 en zijn geldig vanaf het moment van vaststelling door burgemeester en wethouders. De grondprijzen zijn exclusief btw. Aan de prijzen in dit document en de bijlagen kunt u geen rechten ontlenen. 1.5 Algemene economische ontwikkeling Het Centraal Planbureau voorspelt in de Macro Economische Verkenning van september 2018: De Nederlandse economie floreert nog steeds: verwacht groeicijfer 2,8% over Dalende werkloosheid, toenemende koopkracht bij veel huishoudens. Gezonde overheidsfinanciën. 1.6 Wat doen de buren? Andere gemeenten in Friesland gaan verschillend om met hun grondprijzen. Een belronde en recent vastgestelde grondprijsdocumenten in de regio leren het volgende: Leeuwarden: hanteert een directe koppeling tussen kavelprijs en VON-prijs (grondquote systematiek) voor de woningbouwontwikkeling Zuidlanden, deze methodiek is aangepast op de marktontwikkeling, met net als vorig jaar hogere grondopbrengst tot gevolg; Smallingerland: in 2016 alle grondprijzen voor woningbouw verlaagd, daarna geen indexatie; bedrijventerreinen worden naar verwachting wel geïndexeerd; Heerenveen: prijsstijging van particuliere woningbouwkavels Skoatterwâld circa 2,5% (2018); bedrijventerreinen niet geïndexeerd De Fryske Marren: geen aanpassingen in de grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen 1.7 Duurzaamheid De norm voor energiezuinigheid van nieuwe woningen, de EPC-norm, wordt in 2020 vervangen door de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen (BENG). Eenzelfde woning vraagt na invoering van deze norm een wat hogere investering om te bouwen. De woningprijs stijgt daardoor, en ook de eventuele hypotheek. Voor koop- en huurwoningen neemt daardoor de maandlast voor de bewoner toe. Daar tegenover staat dat de maandelijkse energielasten voor de bewoner lager worden. De woning is immers energiezuiniger. Wij verwachten per saldo dat de maandlasten tenminste gelijk kunnen blijven. Er is 3/9 O

4 onderzoek beschikbaar dat deze verwachting staaft. Uitgangspunt is dat daarom de grondprijzen ook ten minste gelijk kunnen blijven. 1.8 Woningbouw In onderstaande grafiek zijn de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het Kadaster en het aantal transacties per jaar te zien, voor het grondgebied van de gemeente Súdwest-Fryslân. In 2018 is de Prijsindex Bestaande Koopwoningen - opvallend genoeg - ongeveer gelijk gebleven, het aantal transacties daalt licht. 110,0% 105,0% 100,0% 95,0% 90,0% 85,0% 80,0% Marktgegevens bestaande koopwoningen (Bron: Kadaster, 2007=100%; 2018 is een prognose) Aantal transacties Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) De NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, ziet in de NVM-regio Zuidwest-Friesland het aantal woningverkopen tot en met het 3 e kwartaal van 2018 licht afnemen, voor zijn marktaandeel. De grote hypotheekverstrekkers Rabobank en ABN AMRO verwachten meer woningverkopen en stijgende woningprijzen voor 2019, dit is echter landelijk en niet specifiek voor onze gemeente. De hypotheekrente blijft voorlopig laag is de verwachting, zowel voor korte als langere rentelooptijden Bouwkosten De bouwkosten voor woningbouw zijn tussen medio 2017 en medio 2018 gestegen met circa 6%. Dit komt deels door prijsstijging van personeel, materiaal en materieel, maar vooral door marktwerking: er is veel vraag. De verwachting is dat de bouwkosten in 2019 blijven stijgen Conclusie grondprijzen woningbouw We indexeren de grondprijzen in alle woningbouwlocaties met 1,00% over de hele linie. Kavels met vaste prijsafspraken zijn hiervan uitgezonderd. Motivering: De woningmarkt in onze gemeente is volop in beweging, ondanks stabilisering van de prijzen. Een positieve indexatie is bedrijfseconomisch op zijn plaats, omdat de kosten voor de grondexploitatie jaarlijks ook stijgen, naar verwachting zelfs meer dan de indexatie van de grondprijzen Sociale huur De vaste kavelprijzen voor sociale huurwoningen worden met 1% geïndexeerd, deze stijging is niet gemotiveerd vanuit marktbewegingen maar vanuit (enigszins) meebewegen met de algemene inflatie. Zie verderop onder Grondprijzen andere functies voor de grondprijzen voor sociale huurwoningen. 1.9 Bedrijventerreinen Het aantal door de gemeente Súdwest-Fryslân verkochte hectaren bedrijventerrein over de afgelopen jaren staat in de grafiek hier onder. Deze grafiek is exclusief de verkopen van privaat ontwikkeld bedrijventerrein. 4/9 O

5 Hectare 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0-1,0- Verkopen bedrijventerreinen door gemeente SWF (2018 is deels een prognose) De verkopen zijn in 2018 hoger dan recente jaren, vanwege de verkoop van de eerste bouwgrond op bedrijventerrein Burevaart in Workum Conclusie grondprijzen bedrijventerreinen We indexeren de grondprijzen met 1,00% voor alle bedrijventerreinen. Kavels met vaste prijsafspraken zijn hiervan uitgezonderd. Motivering: Na indexatie lopen de grondprijzen voor bedrijventerreinen nog steeds in de pas met andere gemeenten in de regio. Een positieve indexatie is bedrijfseconomisch op zijn plaats. De kosten voor de grondexploitatie stijgen jaarlijks, naar verwachting zelfs meer dan de indexatie van de grondprijzen. 5/9 O

6 1.10 Bandbreedte grondprijzen De bandbreedte van grondprijzen in de gemeente staat in de kaart hier onder. Deze prijzen gelden voor grond die gemeente zelf verkoopt, andere partijen die grond verkopen stellen zelf hun prijs vast. Deze bandbreedten zijn openbaar. Deze prijzen zijn een marktconform ingeschatte standaard. Maatwerk in afwijking van deze standaard kan: Als er een goede en transparante motivering voor is. Als het college zich houdt aan het grondprijsbeleid dat de raad heeft vastgesteld in de Nota grondbeleid, hoofdstuk 7. 6/9 O

7 Grondprijzenkaart gemeente Súdwest-Fryslân Algemeen: Prijzen voor gemiddeld aantrekkelijke locatie en kavelgrootte: Vrijstaand tot 500 m 2 Twee-onder-een-kap tot 300 m 2 Tussen/geschakeld tot 220 m 2 Woningkavel aan vaarwater + 37 / m 2 Bedrijfskavel aan vaarwater + 22 / m 2 Bodemprijs woningkavel 128 /m 2 = grondprijs sociale huurwoning voor maximaal 160 m 2 kavel, verkoop groter oppervlak tegen marktconforme grondprijs. Bouwgrond op locaties met lagere marktwaarde mogen altijd voor taxatiewaarde verkocht worden. Bouwgrond op kwalitatief bijzondere locaties kunnen boven de bandbreedte verkocht worden. Legenda /m 2 (aan vaarwater tot 310 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 121 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 244 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 104 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 223 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 89 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 228 /m 2 ) /m 2 (aan vaarwater tot 89 /m 2 ) De grondprijzen voor woningbouw van de overige (niet met kleur aangegeven) gebieden worden bepaald door taxatie; voor bedrijventerreinen gelden de prijzen van 38,- tot 68,- per m2 (aan vaarwater tot 89,- /m2). * Alle prijzen zijn exclusief btw. * Aan deze kaart kunt u geen rechten ontlenen.

8 1.11 Grondprijzen per project In de tabel hier onder staan de grondprijzen na indexatie voor de gemeentelijke grondexploitaties waarin momenteel bedrijfskavels en particuliere woningbouwkavels worden verkocht. De actuele beschikbaarheid voor woningbouwkavels is te vinden op woneninsudwestfryslan.nl. Woningbouw en bedrijventerreinen Grondprijzen Exclusief btw, per m2 of per kavel, prijspeil Laagste Hoogste Woningbouw Witmarsum - De Dôle Tjerkwerd - De Dorpsrand 131 Itens - Tjems en Tuolle 101 Folsgare - fase Oudega W - Tjerkemar Bedrijventerreinen Watergebonden Woudsend - De Welle II 73 Niet watergebonden Witmarsum - De Potstal 48 Sneek - De Hemmen II Easterwierrum 48 Sneek - Woudvaart 104 Kantoren Sneek - De Loten II Kantoren 78 8/9 O

9 1.12 Grondprijzen andere functies De grondprijzen voor andere functies dan woningbouw en bedrijventerreinen staan in de tabel hier onder. De beschrijvingen van de functies in deze tabel staan in de vastgestelde Nota grondbeleid, hoofdstuk 7 Grondprijsbeleid. De grondprijzen voor andere functies worden ook met 1% geïndexeerd, deze stijging is niet gemotiveerd vanuit marktbewegingen maar vanuit (enigszins) meebewegen met de algemene inflatie. Andere functies Grondprijzen Exclusief btw, prijspeil Laagste Hoogste Woningbouw Sociale huur grondgebonden Per kavel tot 160 m Kaveloppervlak boven 160 m2 marktconform Sociale huur appartement Per woning Sociale koop Per m2 uitgeefbare kavel marktconform Bedrijventerrein Bedrijfswoning Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 103 Woon-werklocaties Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 154 Kantoren Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 77 Sociaal-maatschappelijk Commercieel Minimaal per m2 uitgeefbare kavel 114 Niet-commercieel bebouwd Minimaal per m2 BVO */** 114 Per m2 kavel buiten bouwvlak 52 Niet-commercieel niet bebouwd Prijs per m2 uitgeefbare kavel tot m2 *** 52 * Uitgaan van maximaal mogelijke m2 BVO in bestemmingsplan ** Als het oppervlak BVO van het gebouw groter is dan het oppervlak van de kavel, rekenen we het oppervlak BVO van het gebouw maal de grondprijs *** Bij zeer grote kavel is een afwijkende grondprijs mogelijk 9/9 O