Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid Gemeente Landerd

Transcriptie

1 Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid Gemeente Landerd

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Landerd De heer L. Hövels Projectteam DTNP: De heer W. Frielink De heer T. Wissink Mevrouw M. Lucassen Projectnummer: Datum: 7 november 2017 Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid Gemeente Landerd

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Ligging en inwoners Winkelstructuur 5 2 Trends en ontwikkelingen Landelijke winkelmarkt Supermarktontwikkelingen Lokale ontwikkelingen 13 3 Autonoom toekomstperspectief Totale detailhandelsstructuur Centrum Schaijk Centrum Zeeland Marktruimte 18 4 Effecten op regio Effecten op Schaijk Effecten op Zeeland Effecten op overige regio 23 6 Tot slot Andere supermarkt Andere detailhandel Precedentwerking Aandachtspunten Politieke afweging 32 Bijlage 33 1 Overzicht van stakeholdergesprekken 34 2 Verslag stakeholdergesprek met Aldi 34 3 Verslag stakeholdergesprek met Ondernemend Reek 35 4 Verslag stakeholdergesprek met Ondernemersvereniging Schaijk-Reek 37 5 Verslag stakeholdergesprek met Provincie Noord-Brabant 38 6 Verslag stakeholdergesprek met Stichting Dorpsontwikkeling Reek & Actiegroep Reek 39 7 Verslag stakeholdergesprek met Zeelandse Ondernemersvereniging 41 5 Effecten op Reek Directe effecten Indirecte effecten 26

6

7 1 Context

8 1.1 Inleiding Aanleiding Het zuidelijk deel van Reek wordt ontwikkeld als woonwerkgebied. Het gebied is in het bestemmingsplan enkel bestemd voor woon-werkcombinaties. Om de ontwikkeling van het gebied te stimuleren, is in 2016 aangegeven beleidsmatig de invullingsmogelijkheden te verruimen. Diverse functies zijn nu beleidsmatig mogelijk, zoals wonen, kantoren, maatschappelijke functies, leisure en perifere detailhandel (o.a. tuincentra, bouwmarkten, woninginrichting, auto s/boten/caravans). Het bestemmingsplan is echter ongewijzigd, wat inhoudt dat voor de verruimde mogelijkheden afgeweken moet worden van het bestemmingsplan. Discountsupermarkt Aldi heeft aangegeven op Reek-Zuid een vestiging te willen ontwikkelen van circa m² wvo. Detailhandel in dagelijkse goederen past echter noch in het bestemmingsplan, noch in de structuurvisie, en ook niet in de beleidsmatig verruimde gebruiksmogelijkheden. Op 18 april 2017 heeft het college van B&W dan ook besloten geen medewerking te verlenen aan de vestiging van Aldi. Op 1 juni 2017 heeft de gemeenteraad via een initiatiefvoorstel besloten nader onderzoek te laten uitvoeren naar de effecten van detailhandel op Reek-Zuid in het algemeen en van een supermarkt in het bijzonder. Er is behoefte aan goed inzicht in zowel voor- als nadelen van de ontwikkeling van detailhandel en een supermarkt op Reek-Zuid. Aan DTNP is opdracht gegeven hiertoe onderzoek te doen. Doel en vraagstelling Het doel van het onderzoek is een effectenanalyse uit te voeren waarin de eventuele negatieve effecten op de winkelstructuur en de eventuele positieve effecten op de leefbaarheid in Reek en de ontwikkeling van Reek-Zuid nader worden onderzocht. Daartoe worden de volgende vragen beantwoord: 1. Welke trends en ontwikkelingen in de detailhandel en in het consumentengedrag zijn van belang voor het functioneren van de winkelstructuur in de gemeente Landerd? 2. Hoe kan de huidige (dagelijkse) winkelstructuur in de gemeente Landerd en omgeving worden beoordeeld? Wat zijn, gelet op de trends en ontwikkelingen, sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen? 3. Wat zijn de effecten van detailhandel en een supermarkt op Reek-Zuid voor het voorzieningenniveau, supermarktlocaties en centrumplannen in Schaijk, Zeeland en omliggende kernen? 4. Wat zijn de effecten van detailhandel en een supermarkt op Reek-Zuid voor de leefbaarheid en het voorzieningsniveau in de kern Reek? 5. Wat zijn de effecten van detailhandel en een supermarkt op Reek-Zuid voor de functionele ontwikkeling van het gebied Reek-Zuid? 6. Wat zijn de beleidsmatige en planologische voorwaarden en consequenties van het toestaan van detailhandel en een supermarkt op Reek-Zuid (o.a. detailhandels beleid, precedentwerking)? Proces Met vertegenwoordigers van diverse belanghebbende partijen zijn sleutelinformantgesprekken gevoerd. Een overzicht van deze gesprekken is in bijlage 1 opgenomen. 2 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

9 Leeswijzer In het vervolg van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante feiten en cijfers. Hoofdstuk 2 gaat in op de belangrijke trends en ontwikkelingen, zowel landelijk als lokaal. Wat dat vervolgens voor Landerd, en specifiek Schaijk en Zeeland, betekent komt in hoofdstuk 3 aan de orde. Vervolgens wordt ingegaan op de effecten van een mogelijke vestiging van Aldi op Reek-Zuid: in hoofdstuk 4 voor Schaijk en Zeeland, in hoofdstuk 5 voor Reek. In het laatste hoofdstuk (6) wordt ten slotte ingegaan op verschillende andere relevante aspecten die bij het vraagstuk meegenomen moeten worden, waaronder precedenteffecten, en de effecten van bijvoorbeeld andere vormen van detailhandel op Reek-Zuid. Plangebied en detailhandel in omliggende kernen GEMEENTE OSS Centrum Schaijk Schaijk Albert Heijn Herpen Centrum Herpen EMTÉ PLUS Reek Plangebied Reek-Zuid Balgoij GEMEENTE GRAVE Lidl Nettorama Centrum Grave Grave Albert Heijn Jumbo GEMEENTE LANDERD GEMEENTE MILL & SINT HUBERT Jumbo Zeeland Langenboom Aldi Centrum Zeeland 0 1 km Ondergrond: OpenStreetMap Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november van 42

10 1.2 Ligging en inwoners Ligging De gemeente Landerd is een landelijke gemeente in Noordoost-Brabant. De gemeente ligt centraal in de driehoek Oss-Uden-Grave/ Nijmegen. Natuurgebied Maashorst ligt voor een belangrijk deel op het grondgebied van Landerd. Het natuurgebied trekt zowel dagrecreanten als meerdaags toerisme aan. Er zijn in en om het natuurgebied diverse campings en vakantie-/bungalowparken. Tevens is een nieuw bungalowpark van Roompot in ontwikkeling. Door de gemeente lopen enkele van oudsher belangrijke wegen. Zo vormde de Rijksweg (N324), tot de aanleg van de A50, dé verbindingsroute tussen Nijmegen, Oss en s-hertogenbosch, en vormde de Provinciale Weg Zuid (N277), tot de doortrekking van de A50, dé route naar Uden en Eindhoven. Inmiddels hebben de A50 en A59 de wegen voor een belangrijk deel ontlast van regionaal verkeer. Maar nog steeds zijn de N324 en N277 belangrijk voor lokaal en regionaal forenzenverkeer. Inwoners De gemeente Landerd telde op 1 januari inwoners*, verdeeld over Schaijk (ca inwoners), Zeeland (ca inwoners) en Reek (ca inwoners). De provinciale bevolkingsprognose gaat uit van een stabiel aantal inwoners tot circa Het aantal inwoners neemt daarna in de prognoses beperkt af. Demografische ontwikkeling Net als veel gemeenten in Nederland vergrijst de gemeente Landerd sterk de komende jaren. Met name het aandeel 75+-ers zal de komende decennia toenemen, van circa 9% in 2018 tot 20% in Het aandeel kinderen en jongvolwassenen zal ongeveer op hetzelfde niveau blijven. Met name het aandeel 30 tot 65-jarigen zal dalen. 100% 80% 60% 40% 20% Leeftijdsopbouw per kern Gemeente Landerd Schaijk Zeeland Reek 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-14 jaar jaar jaar jaar Vergrijzing gemeente Landerd 65+ Bron: CBS (2017), bewerking DTNP jaar jaar jaar jaar * CBS/Statline (2017) 0% jaar van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

11 1.3 Winkelstructuur Het winkelaanbod in de gemeente Landerd is in totaal circa m² wvo groot en bestaat uit ongeveer 65 winkels*. Veruit het grootste deel van het winkelaanbod is gevestigd in de centra van Zeeland en Schaijk (zie figuren hiernaast). Centrum Schaijk Aanbod Het centrum van Schaijk is op dit moment circa m² wvo groot en bestaat uit circa 30 winkels. Er zijn twee supermarkten met beide een relatief kleine omvang: Albert Heijn met circa 650 m² wvo en EMTÉ met circa 950 m² wvo. In de dagelijkse sector (circa m² wvo) wordt het aanbod verder aangevuld met onder andere verschillende (vers)speciaalzaken (o.a. bakker, slager, slijter, bloemist) en persoonlijke verzorging (o.a. Kruidvat). Het niet-dagelijkse aanbod (circa m² wvo groot) is zeer divers van aard en bestaat voornamelijk uit zelfstandige ondernemers. Winkels in frequenter bezochte branches zijn onder andere Marskramer (huishoudelijke artikelen) en The Readshop (media). Andere opvallende (en tevens grotere) winkels zijn onder meer conceptstore Snufenshoe en modezaak Manders. * Locatus (2017), Winkelgebiedenverkenner Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Centrum Schaijk Centrum Zeeland Verspreid Schaijk Verspreid Zeeland Verspreid Reek Centrum Schaijk Centrum Zeeland Verspreid Schaijk Verspreid Zeeland Verspreid Reek Omvang en branchering winkelaanbod in m² wvo Supermarkten Overige dagelijkse winkels Bron: Locatus (2017), bewerking DTNP Niet-dagelijkse winkels Leegstand Omvang en branchering winkelaanbod in aantal verkooppunten Supermarkten Overige dagelijkse winkels Bron: Locatus (2017), bewerking DTNP Niet-dagelijkse winkels Horeca, cultuur, ontspanning Dienstverlening Leegstand 5 van 42

12 Ruimtelijke structuur Binnen het centrum van Schaijk is geen sprake van een duidelijk zwaartepunt. Winkels zijn over een relatief groot gebied verspreid, waaronder de Runstraat, Schutsboomstraat, Pastoor van Winkelsstraat en het Europaplein. Door deze versnippering van winkelaanbod profiteren winkels niet optimaal van elkaars aanwezigheid. Weliswaar weten inwoners van kleinere dorpen vaak heel goed waar welke winkels zijn gevestigd (en weten ze de winkel dus wel te vinden), ook in kleinere dorpen profiteren winkels meer van elkaar als ze dichterbij elkaar gevestigd zijn. Dit effect ontstaat alleen al doordat consumenten dan vaker voorbij lopen en dus eerder geneigd zijn de winkel (zij het op een later moment) te bezoeken. Centrum Zeeland Aanbod Het centrum van Zeeland bestaat uit in totaal circa m² wvo, verspreid over ruim 20 winkels. Net als in Schaijk zijn er in Zeeland twee supermarkten: een Jumbo van circa m² wvo en een kleine Aldi van circa 550 m² wvo. Het dagelijkse winkelaanbod (in totaal circa m² wvo) bestaat behalve de supermarkten uit enkele (vers)speciaalzaken (o.a. bakker en slager) en een drogist (DA). Het niet-dagelijkse winkelaanbod is circa m² wvo groot en bestaat uit ongeveer 15 winkels. Het aanbod is divers, met onder andere een groentewinkel, opticien, cadeau winkel, modezaak en elektronicawinkel. Ruimtelijke structuur Ook in het centrum van Zeeland is sprake van versnippering van het winkelaanbod. Het huidige winkelaanbod is voornamelijk aan de Kerkstraat (tussen Jumbo en Puttelaar) en in de Puttelaar gevestigd. Daarnaast is er in Zeeland een duidelijk horecacluster rondom de kerk, ten noorden van Jumbo. In tegenstelling tot Schaijk, waar op dit moment helemaal geen duidelijk zwaartepunt is in het centrum, is dit zwaartepunt in Zeeland wel aanwezig, namelijk rond Jumbo. Rondom Jumbo komen allerlei verschillende centrumvoorzieningen samen en zijn meest aaneengesloten wand met publieksgerichte voorzieningen en het grootste parkeerterrein te vinden. Overige locaties Buiten de centra van Schaijk en Zeeland is vooral in Schaijk nog winkelaanbod aanwezig. Het betreft voornamelijk enkele grootschalige winkels op de bedrijventerreinen. In Reek is één winkel gevestigd. Dit betreft het kleine winkeltje bij de zorgboerderij. Snufenshoe: grotere lokale ondernemer in Schaijk Albert Heijn ligt nu relatief solitair in het dorp 6 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

13 Verzorgingsfuncties centra Voor de gemeente Landerd zijn geen actuele gegevens beschikbaar over koopstromen. De laatste cijfers dateren uit 2008, toen een telefonisch consumentenonderzoek is uitgevoerd. Destijds werd voor de dorpen Zeeland en Schaijk gemeten dat van alle dagelijkse bestedingen uit die dorpen 86% terechtkwam in het eigen dorp. Het aandeel vreemde koopkracht (omzet van buiten het eigen dorp) was niet gemeten. winkelaanbod hebben, zoals Langeboom (voor Zeeland), Herpen en Overlangel (voor Schaijk). Wanneer inwoners uit Landerd hun boodschappen buiten het eigen dorp doen, dan zullen zij vooral georiënteerd zijn op Uden, Grave en Heesch. De metingen uit 2008 laten zien dat de winkels in Zeeland en Schaijk een belangrijke functie hadden voor het eigen dorp. Naar verwachting is deze lokale functie onverminderd groot. Grote horeca (Ambianz en Salt&Pepper) in Zeeland Behalve de lokale functie hebben de twee centra ook een belangrijke bovenlokale functie. Zo beschikt Reek niet over een eigen voorzieningenpakket, waardoor inwoners van die kern aangewezen zijn op voorzieningen in de omgeving. Schaijk, Zeeland en Grave zijn de voorzie ningen kernen met een compleet dagelijks aanbod die het dichtst bij Reek liggen. De centra van Schaijk en Zeeland trekken daarnaast consumenten aan vanuit andere plaatsen in de omgeving die zelf weinig Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Zeeland en Schaijk hebben een bovenlokale functie 7 van 42

14 Afstand en route van Reek tot centrum Schaijk Afstand en route van Reek tot centrum Zeeland Centrum Schaijk Schaijk EMTÉ 3,9 km 7 min 12 min Reek Reek Albert Heijn 5,0 km 8 min 15 min Plangebied Reek-Zuid Plangebied Reek-Zuid 0 500m Ondergrond: OpenStreetMap Afstand en route van Reek tot centrum Grave Nettorama Lidl 6,8 km 9 min n.v.t 5,9 km 9 min 18 min 6,3 km 14 min n.v.t Grave Albert Heijn Centrum Grave Reek 5,2/6,0 km 9 min 16 min Jumbo Jumbo Zeeland Plangebied Reek-Zuid 0 500m Ondergrond: OpenStreetMap Aldi Centrum Zeeland 0 500m Ondergrond: OpenStreetMap 8 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

15 2 Trends en ontwikkelingen

16 2.1 Landelijke winkelmarkt De detailhandelssector is zeer dynamisch en is de afgelopen jaren sterk veranderd door diverse ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde. Van groei- naar krimpmarkt Sinds 2008 is de winkelmarkt structureel gewijzigd van een groei- in een krimpmarkt. Met name in de non-foodsector groeide het aanbod eerst nog fors als gevolg van de vastgoedbubbel en de drang tot schaalvergroting, terwijl de bestedingen sinds 2008 juist flink zijn gedaald. Door de opkomst van internet (ten koste van fysieke winkels) en de vergrijzing (ouderen besteden minder aan producten) staat het functioneren van steeds meer winkels onder druk. Sinds 2012 zijn al meer dan 50 landelijke winkelketens failliet gegaan, de leegstand neemt toe. De afgelopen jaren neemt het nietdagelijkse winkelaanbod voor het eerst af. Vooral door de verdere groei van internet is de verwachting dat het winkelaanbod, met name in de niet-dagelijkse sector, de komende jaren nog verder zal afnemen. Gevolgen voor kleine dorpscentra Internet leidt tot een structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag. Steeds meer producten worden via internet aangeschaft. Dit betekent dat de noodzaak voor een bezoek aan een winkelgebied deels wegvalt. Met name winkels in de nietdagelijkse sector worden in toenemende mate pas bezocht als ze een onderscheidend vermogen ten opzichte van internet hebben. Fysieke winkellocaties houden meerwaarde als het gaat om het doen van dagelijkse, frequente aankopen (boodschappen) in de directe woon-/leefomgeving of voor een dagje naar de stad (uniek, groot aanbod en aantrekkelijke sfeer en beleving). Gevolg van dit gewijzigde consumentengedrag is dat veel centra in Nederland kampen met afnemende bezoekersaantallen en dat vooral het niet-dagelijkse winkelaanbod in alle (behalve de aller- 10 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

17 grootste) centra sterk onder druk staat. Kansen voor behoud van niet-dagelijks aanbod in kleinere centra liggen er vooral als de winkels meerwaarde weten te bieden ten opzichte van internet, bijvoorbeeld door een hoog serviceniveau of een sterke lokale klantenbinding, en als het dagelijkse winkelaanbod sterk is. Mede door het zwakker functioneren van het niet-dagelijkse aanbod neemt ook het belang van het dagelijkse winkelaanbod in kleinere centra toe. Boodschappenwinkels, en dan met name supermarkten, waren in kleine dorpscentra altijd al veruit de meest bezochte winkels waarvan andere winkels konden profiteren. Die trekkers -functie wordt alleen nog maar groter. Bestaande winkelketens hebben hun vestigingsstrategie gewijzigd: er worden niet of nauwelijks nog nieuwe filialen geopend, of er worden zelfs filialen gesloten. Daardoor is in kleine centra steeds vaker een incompleet niet-dagelijks winkelaanbod te vinden en is de toegang tot voorzieningen steeds meer afhankelijk van lokaal ondernemerschap Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november Supermarktontwikkelingen Trekkersrol supermarkten Voor kleine (en middelgrote) centrumgebieden zijn supermarkten van groot belang. Met ± 80% marktaandeel in de dagelijkse sector zijn supermarkten de basis bij het boodschappen doen. Ze zijn voor de consument bepalend bij de keuze van een winkelgebied. Een eigentijdse supermarkt van à m² wvo trekt wekelijks circa klanten. Mits goed gelegen kunnen overige winkels profiteren van de grote bezoekersaantallen van deze publiekstrekkers. Onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende factoren. Uit recent onderzoek door DTNP onder circa respondenten in 20 dorps- en wijkcentra blijkt dat de gemiddelde supermarktbezoeker een frequente en overwegend lokale bezoeker is. Bovendien blijkt dat circa 44% van deze consumenten het supermarktbezoek combineert met een of meer andere winkels in hetzelfde winkelgebied*. Dit geldt voor zowel servicesupermarkten als discounters. Het onderzoek toont aan dat het aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels * DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten bezoekt, toeneemt naarmate meer winkels dicht bij de supermarkt liggen. Als de eerste (vijf) winkels niet binnen 80 meter van de supermarkt liggen neemt het combinatiebezoek snel af. Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de supermarkt liggen. Ontwikkeling supermarktensector Bij consumenten is een toenemende belangstelling voor eten waar te nemen, o.a. aandacht voor het product (duurzaamheid, herkomst, gezond, biologisch). Dit is onder meer terug te zien in een opmars van biologische en duurzame winkels (o.a. Marqt, Ekoplaza, Odin) en versmarkten (o.a. Jumbo Foodmarkt, DekaMarkt World of Food). Dit zijn (of worden) in feite supermarkten met een bijzonder assortiment en een groot benodigd verzorgingsgebied. Supermarkten worden gemiddeld steeds groter. Echt kleine supermarkten worden overgeslagen door de mobielere consument, waardoor kleinschalige aanbieders uit de structuur verdwijnen (uitzonderingen EkoPlaza s/stadssupers etc.). Er is vanuit de consument behoefte aan een groter assortiment (ruime keuze en specifieke voorkeuren) waardoor de gewenste maat voor supermarkten steeds 11 van 42

18 groeit. Kleine(re) supermarkten met incom- Ook servicesupermarkten hebben discount- plete assortimenten verdwijnen uit het merken of -producten, en assortiment en straatbeeld. De gemiddeld grotere supermarkten hebben een grotere claim qua verzorgingsgebied; schaalvergroting heeft gevolgen service bij de (van origine) discountformules worden groter (o.a. bake-off). voor de ruimtelijke structuur. Gemiddeld hebben supermarkten een verzorgingsgebied van à inwoners nodig voor een gezonde exploitatie. Het onderscheid tussen service- en discountformules wordt kleiner en vervaagt. Profiel gemiddelde bezoeker supermarkt ± bezoekers per week Voorwaarden combinatiebezoek overige winkels Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% 3x per week supermarkt korte loopafstand 10% 0-40m 40-80m m Afstand tot eerste 5 winkels 22,- per bezoek 40m 56% met de fiets of te voet 75% uit eigen dorp of wijk 44% bezoekt ook andere winkels in het centrum 80m overige winkels bakkerij bloemist bioslager warenhuis kapsalon Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten supermarkt goede zichtrelatie 10% geen 1-9 > 10 Aantal winkels in het zicht 12 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

19 2.3 Lokale ontwikkelingen Er zijn diverse lokale detailhandelsontwikkelingen in en om de gemeente Landerd die de detailhandel(sstructuur) in Landerd beïnvloeden. Behalve uiteraard het initiatief van Aldi voor vestiging op Reek-Zuid zijn de volgende ontwikkelingen relevant: Centrumplan Schaijk; Centrumplan Zeeland; Aldi in Uden-Noord. Centrumplan Schaijk Het Centrumplan Schaijk heeft als doel een compacter en samenhangend centrum in Schaijk te realiseren. Recent (17 oktober 2017) zijn het opgestelde bestem mings plan en de verleende omgevings vergun ningen voor het centrumplan onherroepelijk geworden, waardoor nu gestart is met realisatie van het plan. Onderdeel van het centrumplan is onder andere een nieuwe vestiging voor Albert Heijn (circa m² wvo), en een beperkte uitbreiding van EMTÉ (+35 m² wvo) waardoor het totaal aanwezige supermarktaanbod in Schaijk zal toenemen tot bijna m² wvo*. Daarnaast is in de overige nieuwe bebouwing * De huidige locatie van Albert Heijn (ca. 650 m² wvo) zal uit de markt worden genomen, waardoor de verplaatsing en schaalvergroting per saldo leidt tot een toevoeging van ca. 600 m² wvo Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 ook detailhandel toegestaan. In totaal zou het winkelaanbod met nog eens circa m² wvo kunnen toenemen**. Voor de onderbouwing van het centrum is onder andere gerekend met toevloeiing van bestedingen uit Reek, Herpen en enig toerisme. Centrumvisie Zeeland Voor het centrum van Zeeland is in 2015 een centrumvisie opgesteld, waarin de ambitie is uitgesproken het winkelgebied meer te concentreren tussen de huidige twee supermarkten. In het visiedocument staat benoemd dat Aldi behoefte heeft uit te breiden. Een concrete locatie is daarvoor in de visie niet aange wezen. Wel is een zoekgebied aangewezen rondom het parkeerterrein voor Aldi, inclusief het dorpshuis De Garf (dat in eigendom is van de gemeente). De gemeente wil Aldi (en de eigenaar van het Aldi-pand) faciliteren in de uitbreiding richting De Garf. Aan een herontwikkelings plan van Aldi voor de locatie van Salt&Pepper/Ambianz heeft de gemeente geen medewerking verleend. Voor dat gebied ** Het centrumplan bestaat naast de vestiging van Albert Heijn van m² brutovloeroppervlak (bvo) ook uit nog eenzelfde oppervlak (1.562 m² bvo) overige ruimte voor publieksgerichte voorzieningen, waaronder detailhandel. Op basis van een bvo-wvo verhouding van 80% kan het centrum plan dus een toevoeging van circa m² wvo kunnen betekenen. Alleen een derde supermarkt is expliciet uitgesloten in het bestemmingsplan. Centrumplan Schaijk Centrumvisie Zeeland 13 van 42

20 ligt in de centrumvisie de focus op horeca en sociaal-culturele/maatschappelijke voorzieningen. Uitbreiding van Aldi op de huidige locatie, in combinatie met De Garf, is volgens Aldi geen mogelijkheid, omdat daarmee een aantal belangrijke belemmeringen van het huidige pand (o.a. hoogte, zichtbaarheid, parkeermogelijkheden, bevoorrading) onveranderd bijven (zie ook bijlage 2). Aldi Uden-Noord Aldi is niet alleen in de gemeente Landerd op zoek naar nieuwe winkellocaties, ook in omliggende gemeenten is ze actief op zoek. Zo is een aantal jaar terug in Haren op de oude locatie van de Harense Smit een vestiging van Aldi geopend. Dichterbij is medio 2017 in het centrum van Uden een nieuwe vestiging geopend. Verder heeft Aldi (vergevorderde) plannen voor nieuwe vestigingen in Uden-Zuid (locatie Van Oort Interieurs) en in Uden-Noord. Met name de vestiging in Uden-Noord kan gevolgen hebben voor de gemeente Landerd. Aldi geeft aan (zie bijlage) dat een vestiging in Uden-Noord naar hun oordeel ook de inwoners van Zeeland bedient. Bovendien geven zij aan dat als de locatie in Uden-Noord doorgang vindt de huidige vestiging in Zeeland vrijwel zeker zal sluiten nadat de huidige huur afloopt. Het huidige contract loopt nog ongeveer 4,5 jaar. Aldi Reek-Zuid Op het voormalige terrein van ITC in Reek wil Aldi een nieuwe supermarkt openen van circa m² wvo. Aldi acht de locatie van strategisch belang, enerzijds om inwoners van het noordelijke deel van Landerd te bedienen, anderzijds omdat veel forenzen (dagelijks) langs de locatie komen. Aldi richt zich daarmee niet alleen op inwoners van Reek (of in bredere zin de gemeente Landerd). Reek-Zuid biedt bovendien de mogelijkheid een supermarkt te realiseren die voldoet aan de wensen van Aldi, zijnde een supermarkt van moderne omvang met een goede bereikbaarheid en ruime parkeermogelijkheden. Aldi geeft aan dat de vestiging in Zeeland waarschijnlijk sluit bij een nieuwe Aldi in Uden- Noord, en dat dit niet geldt als er een nieuwe Aldi in Reek gevestigd wordt. Gelet op de afstand van Reek-Zuid naar Zeeland (die gelijk is aan de afstand Zeeland-Uden-Noord), de bevolkingsdichtheid van het tussengebied Reek-Zeeland (dunbevolkt) en het feit dat Aldi gemiddeld een groter verzorgingsgebied nodig heeft dan een fullservicesupermarkt ( tot consumenten), achten wij het echter aannemelijk dat ook in dit geval de Aldi in Zeeland gesloten wordt. Aldi opent mogelijk binnenkort in Uden-Noord...en wil ook vestigen op Reek-Zuid 14 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

21 3 Autonoom toekomstperspectief

22 3.1 Totale detailhandelsstructuur De landelijke trends en de lokale ontwikkelingen die in het vorige hoofstuk zijn geschetst, hebben gevolgen voor de detailhandel in Landerd, waaronder de centra van Schaijk en Zeeland. In dit hoofdstuk zullen de gevolgen (autonome ontwikkeling) worden geschetst. Voor de totale detailhandelsstructuur zijn de gevolgen samengevat als volgt: Het niet-dagelijkse winkelaanbod in de dorpen komt nog verder onder druk te staan. In toenemende mate kopen consumenten op internet. Voor bestaande winkelondernemers betekent dit dat zij te maken krijgen met afnemende bestedingen in hun winkels. In algemene zin moeten de centra van Zeeland en Schaijk ervan uitgaan dat het niet-dagelijkse winkelaanbod niet zal toenemen, maar zelfs zal afnemen in de komende jaren. Bovendien geldt: wat er niet (meer) is, zal ook niet (meer) komen. In het centrum van Zeeland is bijvoorbeeld op dit moment geen boekhandel/tijdschriftenwinkel en geen winkel in huishoudelijke artikelen aanwezig. In de huidige winkelmarkt is het niet reëel ervan uit te gaan dat dergelijke winkels zich nog wel in Zeeland gaan vestigen. Tegelijkertijd moet er ook van uitgegaan worden dat als bijvoorbeeld de Marskramer of The Readshop uit Schaijk verdwijnt, het gat niet als vanzelfsprekend wordt opgevuld door een nieuwe winkel. De gemeente Landerd is voor veel winkelketens weinig aantrekkelijk om zich te vestigen doordat het aantal inwoners beperkt is en er grotere centra in de nabijheid zijn (o.a. Uden, Oss, Nijmegen). Initiatieven zullen daarvoor voornamelijk moeten komen uit lokaal ondernemerschap. Voor dit lokale ondernemerschap blijft altijd ruimte bestaan, doordat zij vaak goede aansluiting hebben bij de lokale klant. Hier valt vanuit de overheid echter moeilijk op te sturen. Door de wijzigingen in de winkelmarkt neemt het belang van een sterk dagelijks winkelaanbod in de centra van Zeeland en Schaijk toe, waarbij de rol van beide supermarkten zelfs nog groter wordt. De supermarkten zorgen elke dag van de week voor een grote passantenstroom. De andere winkels in de centra kunnen van die passanten stroom profiteren. Zonder een sterk supermarktaanbod neemt de aantrekkelijkheid van het centrum als locatie om de boodschappen te doen af en wordt eerder uitgeweken naar centra waar wel een aantrekkelijke supermarktaanbod aanwezig is. Dit leidt tot minder supermarktbezoekers en daarmee ook tot minder potentiële klanten voor andere winkels in het centrum. Een zwak supermarktaanbod heeft daarmee een negatieve uitstraling naar andere (niet-)dagelijkse winkels, zeker in een tijd waarin de autonome ontwikkeling voor niet-dagelijks aanbod al negatief is. 16 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

23 3.2 Centrum Schaijk Het centrumplan Schaijk is het antwoord op de versnippering van het centrum. Realisatie van het centrumplan kan leiden tot een sterker en toekomstbestendiger centrum, zowel door de concentratie van winkels, als door de schaalvergroting van de huidige (wat kleine) Albert Heijn. In dit nieuwe situatie beschikt Schaijk over twee supermarkten, die samen een sterke basis voor het centrum vormen. Wel is het voor de concentratie belangrijk dat bestaande winkels zoveel mogelijk verplaatsen naar dit nieuwe centrum en dat achterblijvend vastgoed dan ook uit de (winkel)markt wordt genomen. De gemeente heeft aangegeven daarin constructief mee te willen denken en werken. Voor een goed functionerend centrum in Schaijk is het tevens van belang dat het centrum ook in de toekomst inwoners van buiten het eigen dorp blijft trekken. Het winkelaanbod in het centrum is te groot om alleen op de eigen inwoners te kunnen functioneren. Toevloeiing van bestedingen uit omliggende kernen en van toeristen is nodig Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november Centrum Zeeland Het mogelijk sluiten van Aldi als gevolg van een vestiging in Uden-Noord leidt tot een behoorlijk gecompliceerde situatie. Het is namelijk niet zeker dat de vestiging in Uden-Noord er ook daadwerkelijk komt en het is vervolgens ook niet zeker dat Aldi zijn vestiging in Zeeland zal sluiten. Wel is duidelijk dat de huidige vestiging van Aldi niet meer voldoet, noch voor de supermarkt, noch voor consumenten. Er moet iets veranderen; zonder verandering is een sluiting van Aldi reëel. Wat als Aldi behouden blijft? In het geval Aldi in Zeeland behouden blijft, moet ervan uit worden gegaan dat de vestiging vergroot en geoptimaliseerd kan worden. In dat geval ontstaat een situatie met twee moderne supermarkten in Zeeland. Voor inwoners van Zeeland is er dan weinig aanleiding buiten het eigen dorp hun boodschappen te gaan doen. Voor consumenten van buiten Zeeland ontstaat een aantrekkelijke combinatie van twee complemen taire supermarkten. Inwoners van omliggend buitengebied en kleine kernen zonder winkels (zoals Reek en Langeboom) zullen meer dan nu op Zeeland georiënteerd zijn. Al met al ontstaat een sterke en toekomstbestendige basis voor overig (winkel)aanbod in Zeeland. Desondanks zal ook Zeeland, als gevolg van minder bestedingen en wijzigend (ruimtelijk) consumen tengedrag, rekening moeten houden met een afname in diversiteit in het niet-dagelijkse winkelaanbod. Wat als Aldi sluit? Indien de vestiging in Zeeland zou sluiten, dan leidt dat er toe dat een kleine supermarktlocatie in Zeeland beschikbaar komt. Op korte termijn heeft dat voor Zeeland tot gevolg dat de aantrekkelijkheid van het dorp als boodschap penlocatie voor inwoners van buiten het dorp (bijvoorbeeld inwoners van Reek en Langeboom) afneemt (minder keuze). De toevloeiing van consumenten naar Zeeland kan daardoor afnemen. Gecombineerd met de dalende bestedingen in niet-dagelijkse winkels kan dit leiden tot een toename van leegstand en een afname van het voorzieningen niveau. Het achterblijvende supermarktpand kan bij een vertrek van Aldi opnieuw ingevuld worden door een andere supermarkt. Het bestemmingsplan staat dat immers toe. De huidige vestiging is echter dusdanig klein, dat het niet reëel is ervan uit te gaan dat een nieuwe supermarkt bereid is daar in te stappen. Ook is het door het beperkte draagvlak van Zeeland geen reële toekomstverwachting ervan uit te gaan dat er een 17 van 42

24 tweede servicesupermarkt nieuw in Zeeland wil vestigen (huidig pand te klein, nieuwe ontwikkeling kostbaar en moeilijk terug te verdienen, zie onder andere ook paragraaf 3.4). Het pand zal dus naar verwachting leeg blijven. 3.4 Marktruimte Om een goede inschatting te kunnen maken van de economische gevolgen van een Aldi op Reek-Zuid, maar ook van de mogelijkheden van een nieuwe supermarkt in Zeeland na een eventuele sluiting van Aldi aldaar, is een berekening van de marktruimte gemaakt. Daarbij worden vraag en aanbod tegenover elkaar gezet. Deze marktruimteberekening is specifiek voor supermarkten gemaakt. Gerekend is voor de situatie na verplaatsing en uitbreiding van de Albert Heijn in Schaijk. Vraagzijde De vraagzijde wordt bepaald door: De omvang van het verzorgingsgebied: in dit geval de gemeente Landerd, met circa inwoners. De verwachting is dat het aantal inwoners de komende jaren stabiel blijft (zie hoofdstuk 1). De winkelomzet per hoofd in supermarkten: in Nederland is de gemiddelde winkelomzet in supermarkten per hoofd van de bevolking (excl. BTW)*. Omdat het gemiddeld inkomen in Landerd circa 6% lager ligt dan gemiddeld in Nederland, wordt voor * INretail/Panteia/DTNP e.a. (2017), Omzetkengetallen 2016 Landerd met een lagere winkelomzet gerekend, namelijk (excl. BTW)**. De mate waarin het omzetpotentieel van inwoners van Landerd terechtkomt in winkels in Landerd (koopkrachtbinding): voor de gemeente Landerd zijn hierover geen cijfers bekend. Op basis van ervaringen elders schatten wij in dat een koopkrachtbinding van 90 à 95% maximaal haalbaar is. Dit houdt in dat van elke euro die inwoners uitgeven in supermarkten, 0,90 à 0,95 terechtkomt in supermarkten in Landerd. Het aandeel van de winkelomzet in Landerdse supermarkten van buiten de gemeente, bijvoorbeeld Herpen, Grave, forenzen en toerisme (koopkrachttoevloeiing): ook hier zijn voor Landerd geen cijfers over bekend. Op basis van ervaringen elders en de lokale situatie schatten wij het aandeel vreemde kroopkracht in op maximaal 10 à 20%. Aanbodzijde De aanbodzijde wordt bepaald door: De omvang van het supermarktaanbod in m² wvo: in Landerd is het supermarktaanbod op dit moment bijna m² wvo ** Het is voor de dagelijkse sector gebruikelijk te rekenen met een inkomenselasticiteit van 0, van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

25 groot*. Bekend is dat de Albert Heijn in Schaijk door realisatie van het centrumplan met circa 600 m² wvo uitbreidt en EMTÉ met circa 35 m² wvo uitbreidt. Het nieuwe supermarktaanbod is dan bijna m² wvo groot**. In de berekening wordt van deze omvang uitgegaan. Benodigde winkelomzet per m² wvo (vloerproductiviteit): in Nederland ligt de gemiddelde winkelomzet per m² wvo bij supermarkten op (excl. BTW). * Locatus (2017), Winkelgebiedenverkenner ** De achterblijvende (huidige) locatie van Albert Heijn wordt uit de markt genomen en is dus hier niet in meegenomen. Landelijk staat de vloerproductiviteit als gevolg van onder andere schaalvergroting van supermarkten onder druk. In Landerd moet deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit als ondergrens voor supermarkten worden beschouwd om consumenten een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau te kunnen bieden. Conclusie marktruimte Op basis van de genoemde uitgangspunten wordt een marktruimte voor supermarkten berekend van circa m² wvo (zie tabel). Dit is min of meer gelijk aan de omvang van het aanwezige supermarktaanbod in Landerd, ná verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn in Schaijk. Vanuit kwantitatief oogpunt is er geen aanleiding het supermarktaanbod in de gemeente Landerd substantieel uit te breiden. Indicatieve berekening van marktruimte voor supermarkten in Landerd na schaalvergroting en verplaatsing Albert Heijn Schaijk Winkelomzet per hoofd (excl. BTW en internet) Aantal inwoners Landerd ca Koopkrachtbinding 90 à 95% Winkelomzet uit verzorgingsgebied 26,9 mln à 28,4 mln Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing 10% à 20% Totale winkelomzet (excl. BTW) 31,6 mln à 33,7 mln Gemiddelde winkelomzet NL (excl. BTW) per m² wvo Potentieel winkelaanbod (in m² wvo) Aanwezig winkelaanbod (in m² wvo) Indicatie uitbreidingsruimte (in m² wvo) à m² wvo m² wvo -115 à 135 m² wvo Voor een uitgebreide toelichting op de wijze waarop deze berekening werkt, zie: INretail/Panteia/DTNP e.a. (2017), Omzetkengetallen Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november van 42

26 4 Effecten op regio

27 4.1 Effecten op Schaijk Herverdeling van dagelijkse bestedingen Als er een Aldi op Reek-Zuid komt, zullen inwoners van Schaijk en omgeving de locatie waar zij hun dagelijkse boodschappen doen deels gaan wijzigen. Zo zal een groter deel van de inwoners van Schaijk de boodschappen buiten het eigen dorp gaan doen dan nu het geval is (er komt ten slotte op relatief korte afstand een goed bereikbare nieuwe supermarktformule bij) en zullen minder dagelijkse bestedingen van buiten Schaijk in Schaijk terechtkomen (ook voor consumenten van buiten Schaijk komt er ten slotte een nieuwe supermarkt bij). Met name de toevloeiing van dagelijkse bestedingen vanuit Reek zal behoorlijk kunnen afnemen. Aldi is weliswaar niet een supermarkt met een even uitgebreid assortiment als een fullservicesupermarkt, het wordt voor inwoners van Reek wel veruit de dichtstbijzijnde supermarkt. Aldi heeft negatief effect op centrum De onderbouwing van het centrumplan Schaijk leunt voor een belangrijk deel op een toename van de lokale binding aan het eigen winkelapparaat en een toename van de toevloeiing van (dagelijkse) bestedingen van buiten Schaijk. De komst van Aldi draagt negatief bij aan beide Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Dit negatieve effect op de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor Schaijk is naar verwachting niet heel groot, maar iedere afbreuk hieraan kan leiden tot een minder succesvolle ontwikkeling van het centrumplan. Zo zullen verplaatsingen van ondernemers naar het centrumplan bemoeilijkt worden en zal ook het functioneren van de supermarkten achteruit gaan. Dit kan gevolgen hebben voor de kwaliteit van de winkels (lagere omloop betekent een grotere derving, wat leidt tot minder ruime (vers)assortimenten in de supermarkten). Conclusie Schaijk: positie verslechtert Realisatie van Aldi op Reek-Zuid zorgt er voor dat een succesvol centrumplan onder druk wordt gezet. De ontwikkeling van het centrumplan zal waarschijnlijk doorgang blijven vinden, maar invulling van de winkelunits wordt bemoeilijkt en het functioneren van de supermarkten komt onder druk te staan. In een tijd waarin het niet-dagelijkse aanbod in Schaijk het sowieso al moeilijker gaat krijgen en de dagelijkse bood schappenfunctie voor een goed functionerend centrum alleen maar belangrijker wordt, is dit geen goede ontwikkeling. Herverdeling van dagelijkse bestedingen Aldi doet afbreuk aan succesvol centrumplan 21 van 42

28 4.2 Effecten op Zeeland Ontwikkeling leidt tot één supermarkt Zeeland Vestiging van Aldi op Reek-Zuid zorgt er voor dat het nagenoeg zeker is dat er over een aantal jaar nog maar één supermarkt in Zeeland is gevestigd: Aldi heeft een verzorgingsgebied van à inwoners nodig. Dit komt overeen met één vestiging in de gemeente Landerd. De Aldi-vestiging in Zeeland voldoet niet aan de hedendaagse wensen van Aldi en van consumenten. In een krappe winkelmarkt houdt Aldi niet twee supermarkten in de gemeente Landerd open, waarvan er bovendien één verre van optimaal is. Er is geen marktruimte in de gemeente voor een vijfde supermarkt, zeker niet wanneer dat gepaard gaat met hoge kosten voor ingewikkelde herontwikkelingen (zoals bij de huidige locatie in het centrum van Zeeland het geval is). Zeeland heeft een te klein verzorgingsgebied voor twee fullservicesupermarkten. Minder aantrekkingskracht, minder toevloeiing Gelet op het voorgaande is het reëel ervan uit te gaan dat bij opening van Aldi op Reek-Zuid Aldi op termijn (na uitzitten van het huurcontract) uit Zeeland verdwijnt en er geen tweede supermarkt voor terugkomt. Dit betekent een sterke achteruitgang van de aantrekkingskracht van het centrum van Zeeland. De oriëntatie van eigen inwoners op het dorp zal enigzins dalen, al blijft dat mogelijk beperkt; het is vooral de toevloeiing van consumenten van buiten Zeeland die naar verwachting fors zal afnemen. Het verdwijnen van Aldi leidt mogelijk tot wat extra bestedingen bij de andere supermarkt in Zeeland (Jumbo). Andere dagelijkse en nietdagelijkse winkels zullen echter te maken krijgen met een verdere daling van bestedingen. Zij kunnen niet meer profiteren van de aantrekkingskracht van twee complementaire supermarkten. Voor inwoners van Zeeland betekent dit dat het voorzieningenniveau in de eigen kern naar beneden gaat. Consumenten zullen, net als nu, nog wel in het eigen dorp hun boodschappen kunnen doen, maar de keuze neemt af (nog maar één supermarkt en minder divers winkelaanbod). Realisatie centrumvisie onder druk De centrumvisie leunt sterk op de aanwezig heid van twee supermarkten, die min of meer als Ontwikkeling leidt tot één supermarkt in Zeeland Realisatie centrumvisie onder druk 22 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

29 polen dienen in het kernwinkel gebied. Als de zuidelijke pool duurzaam wegvalt, komt ook de hele realisatie van de centrumvisie op losse schroeven te staan. Conclusie Zeeland De verwachting is dat de economische effecten van een Aldi op Reek-Zuid groot kunnen zijn voor Zeeland. Er moet van uitgegaan worden dat na het uitzitten van het huurcontract de Aldi in Zeeland sluit en niet meer wordt ingevuld met een nieuwe supermarkt. De teruggang van twee naar één supermarkt verzwakt de basis van het centrum van Zeeland sterk. Realisatie van de centrumvisie wordt sterk bemoeilijkt en het voorzieningenniveau verschaalt. 4.3 Effecten op overige regio Ook voor andere kernen in de omgeving van Reek kan er iets veranderen. Zo zal het voor inwoners van Langeboom mogelijk aantrekkelijker worden om in Mill hun boodschappen te gaan doen, in plaats van in een minder aantrekkelijk geworden centrum in Zeeland. Negatieve effecten zullen er mogelijk zijn voor Heesch. Inwoners uit Schaijk zullen daar nu deels naar toe gaan als zij Aldi willen bezoeken. Die bezoekers zullen dadelijk uitwijken naar Reek. De effecten voor Grave zullen naar verwachting beperkt zijn. Daar is op dit moment geen Aldi gevestigd, maar wel een Lidl en drie andere supermarkten. Indien inwoners van die gemeente nu graag Aldi willen bezoeken, dan zullen zij voornamelijk naar Wijchen en Mill gaan. Mogelijk beperkt negatieve effecten in regio Bestedingen van forenzen bij de Aldi op Reek- Zuid zullen op dit moment bij veel verschillende winkels in een groot gebied terechtkomen. Per supermarkt zal de daling van bestedingen dusdanig laag zijn, dat er geen structurele effecten zullen optreden Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Effecten op grotere afstand verwateren 23 van 42

30 5 Effecten op Reek

31 5.1 Directe effecten Op dit moment is er, op de winkel bij de zorgboerderij na, geen enkele winkel in Reek gevestigd. Met name winkels in de dagelijkse sector, en dan vooral supermarkten, dragen echter in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van een gebied. De vestiging van Aldi op Reek-Zuid kan op een aantal wijzen een direct positief effect hebben op de leefbaarheid in Reek: 1. Het creëert een voorziening voor de dagelijkse boodschappen voor inwoners van Reek; 2. Er ontstaat een natuurlijke ontmoetingsplek voor inwoners van Reek; 3. Aldi brengt lokale werkgelegenheid met zich mee. Dagelijkse voorziening De komst van Aldi leidt er toe dat er voor inwoners van Reek op korte afstand (aan de rand van het eigen dorp) een voorziening voor de dagelijkse levensbehoefte is. Inwoners zijn daardoor niet langer alleen aangewezen op Schaijk, Zeeland en/of Grave, maar kunnen ook (deels) hun boodschappen in het eigen dorp doen. De laagdrempeligheid van boodschappen doen wordt zo sterk vergroot Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Bijkomend voordeel van een boodschappenvoorzieningen dichtbij, is dat het voor inwoners van Reek niet meer een automatisme hoeft te zijn met de auto boodschappen te gaan doen. De supermarkt zal op circa 500 à meter afstand van de meeste woningen in Reek komen te liggen. Voor veel mensen is dit een beloopbare of befietsbare afstand, waardoor het autogebruik tijdens het boodschappen doen mogelijk wat afneemt. Alleen voor inwoners die echt slecht ter been zijn, kan de afstand (afhankelijk van de ligging van hun woning) nog te groot zijn. Eerder heeft een kleinschalig winkel initiatief in het dorpshuis Wapen van Reek het niet gered. De kleine dagwinkel had een relatief klein en incompleet assortiment, waardoor het meer een winkel voor de vergeten boodschap of het dagelijkse ommetje was dan een plek waar inwoners van Reek hun boodschappen konden doen. Voor een dergelijke winkel in een klein verzorgingsgebied zoals Reek, is dit geen economisch rendabel bedrijfsmodel. De komst van Aldi is daarentegen wel een bedrijfsmodel dat toekomstbestendig kan zijn. Door zijn omvang, formule en ligging zal de supermarkt niet alleen consumenten uit Reek aantrekken, maar ook bezoekers van buiten (zie 1100 m 900 m 700 m 500 m 300 m 100 m Afstand vanuit Reek naar Aldi op Reek-Zuid Aldi kan een dagelijkse voorziening voor Reek zijn 25 van 42

32 hoofdstuk 2). De supermarkt kan daarmee een duurzamere dagelijkse voorziening zijn dan de kleine dagwinkel. Bovendien biedt de Aldi een ruimer assortiment dan een kleine dagwinkel. Natuurlijke ontmoetingsplek Winkels, en specifiek supermarkten, vormen voor consumenten hele natuurlijke ontmoetingsplekken. Iedereen maakt op regelmatige basis gebruik van supermarkten. Het gevolg daarvan is dat er altijd wel mensen in een supermarkt zijn. Een Aldi op Reek-Zuid wordt daardoor door inwoners en ondernemers als de eerste voorziening voor Reek gezien waar de kans groot is dat je spontaan dorpsgenoten tegenkomt. Uiteraard kan je ook bij andere voorzieningen, zoals het Wapen van Reek, dorpsgenoten tegenkomen. Vaak zijn dat echter geen spon tane ontmoe ting en. Bij een super markt is dat wel het geval. Je spreekt niet af om elkaar te treffen bij de supermarkt, je gaat er heen om je boodschap pen te halen. Daar kan je vervolgens dorps genoten tegenkomen. Uit gesprekken met inwoners en ondernemers uit Reek blijkt dat juist deze spontane ontmoetingen van grote toegevoegde waarde wordt gevonden voor het dorp. Werkgelegenheid Ten slotte brengt de vestiging van Aldi nieuwe werkgelegenheid voor Reek met zich mee. Een gemiddelde supermarkt in Nederland biedt werk aan 20 fte. Aldi zit daar door zijn bedrijfsvoering onder. Voor nieuwe Aldi s die goed functioneren mag ervan uit worden gegaan dat er werk is voor 10 tot 15 fte, verdeeld over fulltime- en parttime-medewerkers. Het betreft hoofdzakelijk lager opgeleid personeel en goedkopere krachten. Aldi kan daarmee een nieuwe werkgever zijn voor inwoners (o.a. jeugd) van Reek. 5.2 Indirecte effecten Behalve directe positieve effecten zijn er aanvullend nog indirecte positieve effecten van Aldi op de leefbaarheid: 1. Kartrekker voor braakliggend terrein; 2. Vergroting aantrekkingskracht van Reek als woonplaats. Kartrekker voor Reek-Zuid De ontwikkeling van het voormalige ITC-terrein als woon-werklocatie verloopt moeilijk. Sinds het bouwrijpmaken zijn er slechts enkele bedrijven op Reek-Zuid gevestigd. Op deze paar bedrijven na ligt het terrein er kaal bij, terwijl het wel al helemaal bouwrijp is gemaakt. Het is een plek geworden waar weinig naar wordt omgekeken. Voor inwoners van Reek is het daarmee ook een doorn in het oog geworden. Er is onder inwoners en ondernemers uit Reek een sterke drang naar ontwikkeling van het gebied. Aldi zou deze ontwikkeling deels op gang kunnen brengen, doordat zij een belangrijk deel van het plangebied afnemen. Deze ontwikkeling kan op een tweetal wijzen een vliegwiel zijn voor de verdere ontwikkeling van Reek-Zuid. 26 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

33 Passantenstroom Op de eerste plaats is Aldi een bedrijf waar relatief veel mensen (consumenten) op af komen. Deze passantenstroom zou voor andere bedrijven interessant kunnen zijn. Het gaat dan wel enkel om bedrijven die van dezelfde klantenstroom gebruik zouden maken. Gelet op het doelgerichte karakter van een bezoek aan Aldi op deze locatie zal dit aantal bedrijven naar verwachting erg beperkt zijn. zelfs voor dat er nieuwe inwoners worden aangetrokken. Indirect kan de vestiging van een supermarkt daarmee van toegevoegde waarde zijn voor de toekomstbestendigheid van andere voorzieningen in het dorp, zoals de school en het dorpshuis. Precedentwerking Een tweede wijze waarop Aldi een vliegwiel kan zijn voor de ontwikkeling van Reek-Zuid komt voort uit het precedent dat Aldi creëert. Planologisch-juridisch leidt de ontwikkeling van Aldi er toe dat allerlei andere vormen van detailhandel ook op Reek-Zuid gevestigd kunnen worden. De ontwikkeling van Reek-Zuid kan zodoende mogelijk behoorlijk aangezwengeld worden, maar ook tot nieuwe beleidsproblemen leiden (zie verder hoofdstuk 6). Aldi mogelijk kartrekker ontwikkeling Reek-Zuid Aantrekkingskracht Reek als woonplaats Door de toename van de leefbaarheid in Reek, als gevolg van de eerder benoemde punten, kan de kern een aantrekkelijkere plek worden om te blijven wonen. Ouderen of jonge gezinnen met kinderen zullen minder uit Reek vertrekken en mogelijk zorgt de supermarkt er Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 De precedentwerking van Aldi is groot 27 van 42

34 6 Tot slot

35 6.1 Andere supermarkt In de voorgaande hoofdstukken is ervan uitgegaan dat de supermarkt die zich op Reek- Zuid zal vestigen, een Aldi zal zijn. Daarvoor bestaat tenslotte op dit moment een concreet initiatief. Voor de vestiging van Aldi op Reek- Zuid zal afgeweken moeten worden van het bestem mings plan. Vanuit die afwijking is het echter niet relevant of wordt afgeweken om de vestiging van een Aldi of van een andere supermarkt mogelijk te maken. Er zou zich bij afwijking van het bestemmingsplan dus ook zomaar een andere supermarkt kunnen vestigen op Reek-Zuid. In beginsel treden dan vergelijkbare effecten op. Wel kan het dan zijn dat de effecten vergroot worden, zowel in positieve als in negatieve zin. Grotere negatieve effecten op omgeving... Een fullservicesupermarkt op Reek-Zuid zal grotere negatieve effecten hebben op de centra van Zeeland en Schaijk. Vooral Schaijk, waar twee servicesupermarkten zijn gevestigd en waar inwoners van Reek nu deels naar toe gaan voor hun boodschappen, zal veel grotere (economische) effecten ondervinden. De supermarkt op Reek-Zuid zal dan namelijk een Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 veel ruimer assortiment voeren, waardoor naar verwachting alle boodschappen daar gedaan kunnen worden. De motieven om nog naar Schaijk te gaan, nemen dan af....en grotere positieve effecten op Reek Tegelijkertijd neemt het voorzieningenniveau voor inwoners van Reek toe als er een fullservice supermarkt zich, in plaats van een Aldi, vestigt op Reek-Zuid. Een fullservice super markt biedt een ruimer assortiment dan een Aldi, en daardoor ook een hoger voorzieningen niveau. Ook bijkomende positieve effecten op de leefbaarheid in Reek nemen toe, waaronder meer werkgelegen heid. Een aanvullend positief effect kan zijn dat fullservicesupermarkten, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Aldi, vaker het lokale verenigingsleven sponsoren. Met name bij zelfstandige supermarktondernemers (al dan niet franchisenemers) is vaak sprake van een grote mate van lokale betrokkenheid....maar ook negatief effect voor Reek Ten slotte is er nog een aanvullend gevolg van een fullservicesupermarkt op Reek-Zuid: doordat de effecten daarvan op de centra van Zeeland en Schaijk groot zijn, kan ook voor inwoners van Reek het voorzieningen niveau indirect afnemen. Schaijk en Zeeland hebben immers ook een functie voor de inwoners van Reek. Als het aanbod in Schaijk en/of Zeeland verschraalt, dan verschraalt ook het voorzieningenniveau voor de inwoners van Reek. Dichtbij neemt dus het voorzieningen niveau sterk toe, op enige afstand daalt het voorzieningenniveau. 29 van 42

36 6.2 Andere detailhandel De vestiging van een fullservice super markt in plaats van een Aldi zal de effecten groter kunnen maken. Andere detailhandelsbranches zijn minder structuur bepalend dan supermarkten en hebben ook minder de trekkersrol in centra. Hierdoor is ook het effect van andere detailhandelsvormen op Reek-Zuid minder groot voor de centra van Schaijk en Zeeland. Dit betekent echter niet dat er helemaal geen effecten zullen optreden. Die zullen er wel dege lijk zijn. Daarbij geldt in principe, hoe groter het initiatief en hoe meer overlap met reeds aanwezige branches, hoe groter het effect. Zo zal bijvoorbeeld de vestiging van een grote Action grotere negatieve effecten hebben op het centrum van Schaijk dan bijvoorbeeld een bouwmarkt. 6.3 Precedentwerking Aan het eind van hoofdstuk 5 is al kort aangegeven dat Aldi als kartrekker voor de ontwikkeling van Reek-Zuid zou kunnen functioneren. Dit komt voort uit het precedent dat de vestiging van Aldi op Reek-Zuid schept. Super markten zijn winkels die grote toegevoegde waarde hebben voor centrumgebieden, meer nog dan welke andere soort winkel. Hierdoor is de precedentwerking die uitgaat van een super markt op Reek-Zuid groter dan van bijvoorbeeld een bouwmarkt of tuincentrum. Feitelijk wordt door de vestiging van Aldi de weg vrijgemaakt voor elke vorm van detailhandel op Reek-Zuid, variërend van bijvoorbeeld een bakker tot groot schalige winkels. Er zijn na vestiging van Aldi op Reek-Zuid namelijk geen redenen meer om andere winkelbedrijven op Reek-Zuid te weigeren. volwaardig retail -park op een perifere locatie ontstaan. De gevolgen daarvan zijn niet te overzien. De positieve effecten op Reek van een ander detailhandelsinitiatief op Reek-Zuid zullen minder groot zijn dan bij een supermarkt. Zo zullen zij bijvoorbeeld minder de rol als sociale ontmoetingsplek vervullen en zal ook de nieuwe werkgelegenheid in veel gevallen wat minder groot zijn. Hoewel deze precedentwerking vanuit inwoners en ondernemers uit Reek als een positieve ontwikkeling wordt gezien, kan dit voor de rest van de gemeente grote negatieve gevolgen hebben. De negatieve effecten van één supermarkt kunnen dan veel groter worden en overwaaien naar andere branches. Daarbij ontstaat een glijdende schaal: op een gegeven moment is er geen weg meer terug en kan een 30 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

37 6.4 Aandachtspunten Indien de gemeente Landerd besluit mee te werken aan de vestiging van Aldi op Reek-Zuid, dan horen daar de volgende aandachtspunten bij: Effecten Er zijn negatieve effecten op het functioneren van de centra van Schaijk en Zeeland, en de succesvolle realisatie van de centrumplannen/-visies worden ondermijnd. De leefbaarheid in Reek verbetert, onder andere doordat er een dagelijkse voorziening komt waar ook spontane ontmoetingen met dorpsgenoten kunnen plaatsvinden en er lokale werkgelegenheid wordt gecreëerd. Beleidsmatig Detailhandels ontwikkelingen op Reek-Zuid passen niet binnen vastgesteld beleid van de gemeente, regio én provincie. Vestiging van Aldi op Reek-Zuid leidt derhalve tot de noodzaak nieuwe beleidsafwegingen te maken over de vraag hoe met detailhandel op perifere en solitaire locaties omgegaan moet worden Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017 Voor een juridisch-planologische procedure zal goed moeten worden gemotiveerd waarom van het vigerende beleid én het bestemmingsplan wordt afgeweken. Aan de regio en de provincie zal moeten worden gemotiveerd waarom in afwijking van het geldende regionale en provinciale beleid wordt gehandeld. Ondernemersklimaat De Aldi past niet binnen bestaande beleidskaders. Dit beleid wordt daardoor ter discussie gesteld (zie hiervoor). Bij bestaande én nieuwe ondernemers en inves teerders zal dit tot onzekerheid leiden over wat nou wel of niet op medewerking van de gemeente kan rekenen. Wat kan er na Aldi bijvoorbeeld nog meer? Deze onzekerheid kan een drempel vormen voor investeringen en de lokale winkelmarkt doen stagneren. Met name bij bestaande winkelondernemers in Schaijk en Zeeland kan medewerking aan de Aldi leiden tot een verlies van vertrouwen in de gemeente. Recent zijn alle zaken voor het centrumplan in Schaijk onherroepelijk geworden, en binnen korte tijd daarna wordt er een ontwikkeling mogelijk gemaakt die het centrumplan ondermijnt. Planologisch-juridische procedures Er zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden gemaakt voor Reek-Zuid of er zal een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moeten worden verstrekt. In beide gevallen staat het besluit open voor bezwaar en beroep. De gemeente Landerd moet ervan uitgaan dat andere supermarkten in Landerd en de regio daarvan gebruik zullen maken, wat zal leiden tot langlopende en potentieel kost bare juridisch-planologische procedures. Om als gemeente deze procedure te winnen, zal een sterke onderbouwing nodig zijn. De regelgeving in het bestemmingsplan danwel de afwijking van het bestemmingsplan zal afgestemd moeten zijn op de motivering voor het bestemmingsplan of de afwijking. Ter illustratie: indien er moverende redenen zijn om specifiek Aldi op Reek-Zuid toe te staan, dan zijn regels gepast die ook alleen Aldi daar toestaan. Indien een bredere afwijking wordt gegeven (bijvoorbeeld voor een supermarkt), dan dient de motivering voor de afwijking ook in algemene zin voor een supermarkt te gelden, en niet alleen voor een Aldi-supermarkt. Daarbij is het tevens belangrijk de juridische houdbaarheid van zeer specifieke (Aldi)-bestemmingen in het oog te houden. 31 van 42

38 Bestaande rechten op Reek-Zuid Bestaande woon-werkgebruikers Reek- Zuid: bewoners (en ondernemers) op Reek-Zuid hebben er altijd van uit kunnen gaan dat zij zich vestigden op een terrein waar ook andere woon-werklocaties verrijzen (lees: woning met een loods erachter). Een pand van Aldi inclusief alle bijbehorende randzaken (zoals groot parkeer terrein, verkeersdrukte, bevoorrading) is een ontwikkeling waar zij bij hun keuze voor Reek-Zuid niet van uit hoefden te gaan. Het is onbekend wat de houding van bewoners/ondernemers op Reek-Zuid is ten aanzien van Aldi. Emotionele betrokkenheid Het vraagstuk omtrent Aldi op Reek-Zuid gaat gepaard met grote emotionele betrokkenheid vanuit alle partijen. De meeste ontwikkelingen in de gemeente vinden plaats in de twee grotere dorpen Schaijk en Zeeland. Inwoners en ondernemers uit Reek vinden dat ook in Reek een ontwikkeling toegestaan kan worden nu die zich aandient. Men heeft sterk het gevoel dat er niet naar hen wordt omgekeken en alles om Schaijk en Zeeland draait. Er is beleid dat gericht is op clustering van winkels in twee voorzieningencentra. Ondernemers uit Schaijk en Zeeland vinden dat daar aan vastgehouden moet worden, omdat ook zij daaraan gebonden worden en daar hogere kosten moeten maken dan op een goedkope locatie aan de rand van hun dorp. 6.5 Politieke afweging In dit rapport zijn de effecten van een vestiging van Aldi op Reek-Zuid op verschillende wijzen in beeld gebracht. Er zijn zowel positieve als negatieve effecten te verwachten, waarbij positieve effecten vooral samenhangen met de leefbaarheid in Reek, en negatieve effecten vooral samenhangen met de economische gevolgen voor en de leefbaarheid in Schaijk en Zeeland. Dit rapport beoogt geen weging van belangen, argumenten of effecten te zijn, maar een uiteenzetting van relevante effecten en afwegingen. Uiteindelijk zal politiek-bestuurlijk afgewogen moeten worden welke argumenten het zwaarst wegen en welke gevolgen aanvaardbaar worden bevonden. 32 van Effectenanalyse Aldi Reek-Zuid - 07 november 2017

39 Bijlage