Distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Plus Abcoude

Transcriptie

1 Distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Plus Abcoude De haalbaarheid van detailhandelsontwikkeling in een kern is doorgaans gebaseerd op distributieplanologisch onderzoek (DPO). Specifiek voor de beoogde ontwikkeling door Plus Koot is een DPO uitgevoerd. Om de 'bandbreedte' voor de optimale omvang van het detailhandelsprogramma van de toekomstige Plus supermarkt in Abcoude aan te kunnen geven is in dit hoofdstuk het distributieplanologische effect een aantal varianten doorgerekend. Beoogde ontwikkeling De totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Abcoude is m² winkelvloeroppervlak 1) (wvo) (Locatus, september 2009). De huidige Plus maakt hier onderdeel van uit met een oppervlak van m² wvo. Op de hoek van de Amsterdamsestraatweg en de Broekzijdselaan wordt de locatie van het huidige tuincentrum herontwikkeld (figuur 1) tot supermarkt, overige winkelruimtes, appartementen met een parkeergarage. De Plus supermarkt die nu gevestigd is aan de Hoogstraat zal verhuizen naar de nieuwe locatie. Bij verplaatsing van Plus naar de beoogde locatie kan er op de locatie in de Hoogstraat geen supermarkt terugkomen. Figuur 1 Schematische weergave Abcoude centrum met beoogde locatie Plus aangegeven 1) Het winkelvloeroppervlak is het deel van de winkel dat voor consumenten toegankelijk is (voorheen ook wel verkoop vloeroppervlak (vvo) genoemd). Dit is doorgaans 80% van het bruto vloeroppervlak. Binnen het bruto vloeroppervlak worden de oppervlaktes van magazijnen, inpandige expeditieruimte, kantoor, sociale ruimten en dergelijke meegeteld. blz. 1

2 Mogelijk kwalitatief effect op de detailhandelsstructuur van Abcoude De verplaatsing van de Plus supermarkt van de Hoogstraat naar de beoogde locatie aan de rand van het centrumgebeid betekent dat een trekker uit de zuidkant van het centrum weggaat. Tegelijk betekent dit dat de parkeerdruk op t Markvelt vermindert; een supermarkt heeft een relatief grote verkeersaantrekkende werking. In de Hoogstraat kan geen supermarkt terugkomen. Een pand van dergelijke omvang is voor veel meer winkelvormen geschikt, zoals een warenhuis, winkel in huishoudelijke artikelen, speelgoedwinkel, textielwarenhuis, kledingwinkel etc. Ook dit soort winkels oefent aantrekkingskracht uit op consumenten. Locaties met een dergelijke omvang komen niet vaak beschikbaar in een centrumgebied, daarom kunnen na verplaatsing van de Plus verhuisbewegingen op gang komen in het kernwinkelgebied. Van dergelijke hernieuwde dynamiek kan het centrumgebied sterk profiteren. Na de verplaatsing van de Plus zal het zuidelijke deel van het centrumgebied dan ook economisch-duurzaam kunnen blijven functioneren. Uitgangspunten distributieplanologisch onderzoek De analyse wordt uitgevoerd voor de detailhandelssector dagelijkse goederen. Deze sector valt uiteen in de volgende winkelvormen: supermarkten, drogisterijen, parfumeries en speciaalzaken in levensmiddelen en tabak. De analyse van de distributieplanologische situatie vindt plaats op basis van een zo betrouwbaar mogelijke inschatting van de (haalbare) omzet in Abcoude in relatie tot de hoogte van de omzet die noodzakelijk is voor een duurzaam bedrijfseconomisch functioneren van het aanwezige winkelaanbod. De economische analyse wordt uitgevoerd op basis van een aantal uitgangspunten: 1. inwonertal Abcoude; 2. bestedingen aan dagelijkse goederen in de detailhandel; 3. gemiddelde vloerproductiviteit in de sector dagelijkse goederen; 4. koopkrachtbinding en -toevloeiing in Abcoude. 5. winkelaanbod in dagelijkse goederen in Abcoude. 1. Inwonertal In distributieplanologisch onderzoek wordt tot de koopkrachtbinding (zie onder) gerekend: de inwoners van de kern waarop het onderzoek betrekking heeft. In dit geval is dat de kern Abcoude en bewoners van het buitengebied direct grenzend aan de kern. Het inwonertal van Abcoude is inwoners. Dit is exclusief de kern Baambrugge en de daar aangrenzende dijklinten, want dit wordt gezien als een aparte kern. Inwoners van Baambrugge zijn sterk gericht op de winkels in Abcoude. De bestedingen van deze groep consumenten komen tot uitdrukking in de koopkrachttoevloeiing 2) (zie onder). Verschillende actuele bevolkingsprognoses (Woonvisie Abcoude , Planbureau voor de Leefomgeving en Primos) gaan ervan uit dat het inwonertal van de gemeente Abcoude min of meer stabiel blijft tot Bevolkingsgroei door realisatie van nieuwe woningen en krimp door huishoudensverkleining houden elkaar naar verwachting in evenwicht de komende periode. 2. Bestedingen Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) heeft voor 2009 de bestedingen in de verschillende detailhandelssectoren vastgesteld. Per persoon per jaar wordt in de detailhandel gemiddeld 2.210,- besteed aan dagelijkse goederen (excl. BTW). De bestedingen in de sector dagelijkse goederen kennen een maximum inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2009). In Abcoude bevindt het gemiddeld inkomen per inwoner zich 40% boven het landelijk gemiddelde (CBS, 2009). Uitgaande van de elasticiteit zal de besteding aan dagelijkse goederen in 2) Wanneer de inwoners van Baambrugge tot de koopkrachtbinding geteld worden dan blijft het percentage 86% (ook ca 86% van de inwoners van Baambrugge doet de dagelijkse inkopen in Abcoude), omdat de totale groep groter wordt zullen de absolute bestedingen (in Euro s) uit binding ook hoger zijn. De keerzijde daarvan is dat de koopkrachttoevloeiing een beduidend lager percentage krijgt, omdat Baambrugge daar dan buiten valt. De koopkrachttoevloeiing zou dan maximaal 6% bedragen. Er is gekozen voor de gangbare DPO-methodiek (Baambrugge als aparte kern), waardoor de percentages voor binding en toevloeiing in Abcoude uitkomen in de orden van grootte van de landelijke gemiddelden voor kernen met een vergelijkbaar inwonertal. blz. 2

3 Abcoude 10% (40% * 0,25) boven het landelijke gemiddelde liggen en uitkomen op circa 2.430,- per persoon per jaar. 3. Gemiddelde vloerproductiviteit Het hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) heeft voor 2009 de vloerproductiviteit voor de verschillende detailhandelsectoren opnieuw geijkt. Deze komt voor de totale mix van winkels in dagelijkse goederen in Abcoude uit op gemiddeld 6.380,- per m² wvo per jaar (excl. BTW). 4. Koopkrachtbinding en -toevloeiing Er heeft voorafgaand aan het DPO geen koopstromenonderzoek voor het totale winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kern Abcoude plaatsgevonden. Voor de koopkrachtbinding en -toevloeiing is daarom uitgegaan van de kengetallen, zoals deze zijn opgesteld door drs. E.J. Bolt (Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2004). Ten behoeve van het onderzoek waren klanten omzetherkomstgegevens beschikbaar vanuit een postcode-onderzoek (oktober, 2009) onder klanten van Plus Koot. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de Plus een relatief groot deel van de koopkracht in Abcoude weet te binden en dat deze supermarkt reeds goed in staat is relatief veel koopkracht uit de omliggende dorpen (zoals Baambrugge) aan te trekken / te laten toevloeien naar Abcoude. De koopkrachtbinding en - toevloeiing zijn op deze gegevens geijkt (zie tabel 1). Huidige koopstromen (2009): - Koopkrachtbinding. Kernen met een inwonertal en een ligging ten opzichte van een grotere kern als Abcoude hebben gemiddeld een koopkrachtbinding tussen 76% en 89% (Bolt, 2004). Discounters bedienen doorgaans circa 15% van de markt. Het discountsegment (Aldi, Lidl) ontbreekt in Abcoude, waardoor de koopkrachtbinding relatief beperkt is. Daarbij zijn zowel de Plus als de Albert Heijn op dit moment relatief beperkt van omvang. Deze omstandigheden maken dat de koopkrachtbinding niet boven 82% uitkomt. Eenzelfde beeld komt ook naar voren uit de omzetcijfers van de huidige Plus. - Koopkrachttoevloeiing. Afgaande op het klantenherkomstonderzoek van Plus is in Abcoude de koopkrachttoevloeiing relatief hoog. De hoge toevloeiing is te verklaren door het grote achterland met Baambrugge en dijklinten waar weinig winkels voorkomen. Voor de totale sector dagelijkse goederen zal de omzet uit toevloeiing op dit moment circa 15% bedragen. Dit is relatief iets hoger in vergelijking tot de toevloeiing van gemiddeld 12% voor kernen met een vergelijkbaar inwonertal (Bolt, 2004). Koopstromen na realisatie Plus (2015): - Koopkrachtbinding. De ruime Plus supermarkt kan de inwoners van Abcoude beter van dienst zijn. Naar verwachting zal de koopkrachtbinding daarom toenemen. Vanwege de inkomenspositie van de inwoners van Abcoude zal de Plus, zijnde een full-service supermarkt in het luxere marktsegment, een groot deel van de markt kunnen bedienen. Voorwaarde daarbij is wel dat voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. De koopkrachtbinding komt dan uit op 86%. - Koopkrachttoevloeiing. De Plus van m² wvo die centraal aan de nieuwe invalsweg van Abcoude ligt kan meer consumenten van buiten de kern aantrekken. Er is een dwingende voorwaarde dat een optimaal aantal parkeerplaatsen (zie bijlage 3) wordt gerealiseerd om de klanten van buiten goed te kunnen bedienen. Alleen dan kan de koopkrachttoevloeiing van 20% worden gerealiseerd (anders blijft de toevloeiing van 15% gehandhaafd). Tabel 1 Koopstromen in Abcoude Huidige koopstromen na realisatie nieuwe Plus koopkrachtbinding 82% 86% koopkrachttoevloeiing 15% 15% à 20% 5. Winkelaanbod De totale omvang van het totaal winkelaanbod in dagelijkse goederen in Abcoude is m² wvo inclusief de huidige Plus (Locatus, september 2009). blz. 3

4 Omvang marktruimte Uitgaande van bovenstaande uitgangspunten is een analyse uitgevoerd van de huidige marktomstandigheden (tabel 2). Zie tabel 7 aan het einde van dit hoofdstuk voor uitleg bij onderdelen van de tabel. Uit tabel 2 valt af te leiden dat in de huidige marktomstandigheden reeds 'enige uitbreidingsruimte' aanwezig is. Dit betekent dat de gemiddelde vloerproductiviteit in de sector dagelijkse goederen in Abcoude in de huidige situatie hoger is dan gemiddeld in Nederland. Onder andere in de huidige Plus supermarkt is de vloerproductiviteit hoog. Een ruimere supermarkt houdt in dat de klantenstromen beter kunnen worden verwerkt. Wanneer de Plus een ruimere omvang krijgt, is deze aantrekkelijker voor nieuwe klanten, daardoor zal de omzet van de winkel waarschijnlijk toenemen. Hiermee nemen de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor de gehele dagelijkse goederensector in Abcoude eveneens toe. Tabel 2 Marktomstandigheden sector dagelijkse goederen Abcoude Huidige marktomstandigheden Inwoners Abcoude Bestedingen dagelijkse goederen Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding 82% Gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing % 15% Koopkrachttoevloeiing Omzet in kern totaal Aanbod (huidig) Gerealiseerde vloerproductiviteit in Abcoude Gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland Gemiddelde omzet Huidige omzet t.o.v. gemiddelde 19% Kwalitatieve omschrijving enige uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte m² 400 Detailhandelsprogramma nieuwe locatie Plus Om tot een goede afweging te komen welk winkelprogramma past binnen de detailhandelsstructuur van Abcoude is een aantal scenario's doorgerekend. In tabel 3 staan de uitgangspunten beschreven. Tabel 3 Uitgangspunten scenario's toekomst Plus Naam scenario Omschrijving Omvang Plus supermarkt (m² wvo) Omvang overige winkels in dagelijkse goederen (m² wvo) Totale omvang sector dagelijkse goederen (m² wvo) A Plus programma (eind 2009) B C Beperkt programma: uitsl. Plus van m² bvo Midden programma: beperkte Plus & overige winkels in dag.goederen Overbewinkeling Een 'markt in evenwicht' is niet de enige situatie waarin detailhandel economisch-duurzaam kan functioneren. In een omstandigheid met 'enige overbewinkeling' is voor detailhandel nog steeds een goede boterham te verdienen. Een dergelijke situatie is ook te omschrijven als een markt met 'gezonde concurrentie'. Hoe de ondernemers omgaan met deze concurrentie is aan de ondernemers zelf. Pas blz. 4

5 wanneer het omzeteffect grote proporties aanneemt 20% of meer omzetverlies wordt doorgaans gesproken van verstoring van de winkelstructuur. Scenario A In dit scenario is het programma doorgerekend van de plannen die eind 2009 door de Plus-organisatie zijn gepresenteerd. In dit programma had de supermarkt een omvang van m² wvo en was er daarnaast aanvullend winkelaanbod met een totale omvang van 535 m² wvo. Het is waarschijnlijk dat deze winkelruimtes (bijna) als geheel ingevuld worden met winkelaanbod in dagelijkse goederen, zoals een drogisterij, slijter of versspeciaalzaken. In het uiterste geval zal het volledige oppervlak van 535 m² wvo ingevuld worden door winkels in dagelijkse goederen. Aan dit 'uiterste' moet getoetst worden. Tabel 4 Marktomstandigheden scenario A Plus m² wvo + overige toevloeiing 15% Plus m² wvo + overige toevloeiing 20% Inwoners Abcoude Bestedingen dagelijkse goederen Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding 86% 86% Gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing % 15% 20% Koopkrachttoevloeiing Omzet in kern totaal Aanbod Gerealiseerde vloerproductiviteit in Abcoude Gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland Gemiddelde omzet Huidige omzet t.o.v. gemiddelde -24% -20% Kwalitatieve omschrijving overbewinkeling overbewinkeling Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte m² Uit tabel 4 valt af te leiden dat er in deze situatie sprake is van een te grote mate van 'overbewinkeling'; zelfs wanneer door een optimale bereikbaarheid en parkeren de koopkrachttoevloeiing op 20% uitkomt. In een dergelijke situatie is het waarschijnlijk dat meerdere winkels in dagelijkse goederen niet meer in staat zijn voldoende omzet te behalen en dus de deuren moeten sluiten. Als dit gebeurt wordt de keuzevrijheid van de consument in Abcoude onevenredig sterk aangetast. Er is dan sprake van duurzame verstoring van de distributieplanologische structuur. Scenario B Het programma in dit scenario is gebaseerd op de huidige marktomstandigheden die uit tabel 2 naar voren komen. Bij de omvang van het winkelprogramma is gestreefd naar realisatie van 'markt in evenwicht'. De huidige Plus is m² wvo. Een uitbreiding van 650 m² wvo geeft een omvang van m² wvo; dit geeft een bvo van m². Een oppervlak van m² wvo is passend bij een kern met het inwonertal van Abcoude en met deze omvang is de supermarkt ook klaar voor de toekomst. In kernen met een vergelijkbaar inwonertal als Abcoude worden namelijk nieuwe supermarkten gerealiseerd met een omvang van gemiddeld m² wvo. In tabel 5 is te zien dat een Plus met een omvang van m² wvo leidt tot 'markt in evenwicht'. Het door Plus beoogd programma op de nieuwe locatie is ruimer van omvang dan hetgeen in scenario B als uitgangspunt is gebruikt. In het navolgende is daarom een scenario met een programma met ruimere omvang berekend. blz. 5

6 Tabel 5 Marktomstandigheden scenario B Plus m² wvo & toevloeiing 15% Plus m² wvo & toevloeiing 20% Inwoners Abcoude Bestedingen dagelijkse goederen Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding 86% 86% Gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing % 15% 20% Koopkrachttoevloeiing Omzet in kern totaal Aanbod Gerealiseerde vloerproductiviteit in Abcoude Gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland Gemiddelde omzet Huidige omzet t.o.v. gemiddelde -2% 4% Kwalitatieve omschrijving markt in evenwicht markt in evenwicht Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte m² Scenario C De beoogde overige winkels (naast de supermarkt) in het totale programma voor de nieuwe Plus-locatie vormen een welkome aanvulling op het totaal winkelaanbod in Abcoude. Het geeft namelijk ruimte voor de komst van nieuwe winkels en voor verplaatsing van bestaande winkels. Dit zorgt voor hernieuwde dynamiek in het hele centrumgebied. Uit scenario B komt naar voren dat een programma bestaande uit een supermarkt van m² wvo m² wvo overige winkels te groot is. In dit scenario is daarom uitgegaan van een supermarkt van m² wvo, maar wel aangevuld met de overige winkels. Het is zeer waarschijnlijk dat deze winkelruimtes geheel worden ingevuld met winkelaanbod in dagelijkse goederen. Aan dit 'uiterste' 535 m² wvo ingevuld worden door winkels in dagelijkse goederen moet worden getoetst. Tabel 6 Marktomstandigheden scenario C Plus m² wvo + overige toevloeiing 15% Plus m² wvo + overige toevloeiing 20% Inwoners Abcoude Bestedingen dagelijkse goederen Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding 86% 86% Gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing % 15% 20% Koopkrachttoevloeiing Omzet in kern totaal Aanbod Gerealiseerde vloerproductiviteit in Abcoude Gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland Gemiddelde omzet Huidige omzet t.o.v. gemiddelde -18% -13% Kwalitatieve omschrijving enige overbewinkeling enige overbewinkeling Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte m² Het programma uit dit scenario leidt tot een situatie van 'enige overbewinkeling' (tabel 6). In deze marktomstandigheid is in beginsel nog steeds voldoende omzet te behalen voor alle detailhandel in Abcoude. blz. 6

7 Conclusie Een programma met een supermarkt met een bij Abcoude passend oppervlak van m² wvo en maximaal 535 m² wvo overige winkels in dagelijkse goederen past binnen de distributieplanologische structuur. Het leidt nadrukkelijk niet tot duurzame verstoring van de markt. Bij realisatie van dit programma blijft waarschijnlijk tevens distributieplanologische marktruimte aanwezig om tegemoet te kunnen komen aan de uitbreidingswensen van overige winkels in dagelijkse goederen in Abcoude. Bij verplaatsing van Plus naar de beoogde locatie kan er op de locatie in de Hoogstraat geen detailhandel in dagelijkse goederen (waaronder een supermarkt) terugkomen. Hiervoor ontbreekt namelijk de markruimte. Tabel 7 Uitleg bij onderdelen van de DPO-tabel marktruimteberekening inwoners bestedingen per persoon/jaar bestedingspotentieel aantal inwoners x bestedingen koopkrachtbinding % bestedingspotentieel dat in de kern terecht komt gebonden bestedingen koopkrachtbinding in koopkrachttoevloeiing % van de omzet afkomstig van buiten de kern koopkrachttoevloeiing koopkracht van buiten de kern in omzet in kern totaal aanbod (huidig) m² wvo m² winkelaanbod in m² Gerealiseerde vloerproductiviteit in Abcoude Gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland omzet in kern gedeeld door aanwezig aanbod omzet per m² wvo, nodig voor duurzaam functioneren gemiddelde omzet totale omzet in kern, nodig voor duurzaam functioneren huidige omzet ten opzichte van gemiddelde berekende omzet per m² gedeeld door normatieve omzet per m² kwalitatieve omschrijving van verschil tussen gerealiseerde en normatieve omzet in uitbreidingsruimte m² idem, uitgedrukt in m² blz. 7