MARKTRUIMTE EN EFFECTEN UITBREIDING DEKAMARKT ORDENPLEIN Stec Groep aan Dreef Beheer. Stec Groep B.V. Guido Scheerder Januari 2011

Transcriptie

1 MARKTRUIMTE EN EFFECTEN UITBREIDING DEKAMARKT ORDENPLEIN Stec Groep B.V. Guido Scheerder Januari 2011

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Uw situatie en vragen Onze aanpak Leeswijzer 1 2. ADVIES Benut kansen voor versterking winkelstructuur Apeldoorn West Realiseer moderne full-service supermarkt als trekker 7 BIJLAGE A: MARKTRUIMTE BUURT ORDEN 11

3 1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op uw situatie en vragen aan ons, leest u over onze aanpak en vindt u de leeswijzer van dit rapport. 1.1 Uw situatie en vragen Het Ordenplein is een verouderd en kleinschalig winkelcentrum. Dit centrum en haar omgeving staan aan de vooravond van een kwaliteitsimpuls. In het stedenbouwkundig plan Hart van Orden is de ambitie uitgesproken om een nieuw en modern centrum te realiseren, met een bijzondere combinatie van winkels, maatschappelijke functies en goede betaalbare woningen in een groen gebied. Voor het nieuwe winkelcentrum wordt in de planvorming uitgegaan van een moderne full-service supermarkt van m² bvo. Deze supermarkt is 750 m² bvo groter dan de huidige supermarkt aan het Ordenplein, die een andere functie krijgt en onderdeel gaat uitmaken van Het GOED. U wilt weten of er voldoende marktruimte is voor de voorgenomen uitbreiding van het supermarktmetrage in Orden en wat de effecten zijn op de winkelstructuur? In onze adviezen in hoofdstuk 2 krijgt u antwoord op deze vraag. 1.2 Onze aanpak Onze werkwijze bestaat uit de volgende stappen: stap 1: locatiebezoek; stap 2: markt- en effectanalyse; stap 3: conclusies en advies 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u onze adviezen. In de bijlagen zijn analyses en achterliggende informatie opgenomen. Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 1

4 2. ADVIES In onze adviezen gaan we in op de winkelstructuur in Apeldoorn West, de positie van winkelcentrum Ordenplein en de mogelijkheden voor versterking 2.1 Benut kansen voor versterking winkelstructuur Apeldoorn West Apeldoorn West ontbeert een modern en compact wijkwinkelcentrum. Het winkelaanbod in dit deel van Apeldoorn omvat circa m² wvo, waarvan ruim de helft tot de dagelijkse sector behoort. Apeldoorn West kent relatief weinig m² levensmiddelen. Het aanbod ligt hier circa een kwart onder het landelijk en Apeldoorns gemiddelde. Het winkelaanbod in Apeldoorn West is verdeeld over de winkelgebieden Ordenplein, Asseltsestraat en Schapendoesweg. In de hiernavolgende tabel 1 vindt u een overzicht van het winkelaanbod per winkelgebied. Tabel 1: aanbod winkelgebieden Apeldoorn West per sector* sector Ordenplein Schapendoesweg Asseltsestraat Totaal winkels m² wvo** winkels m² wvo** winkels m² wvo** winkels m² wvo** dagelijks mode & luxe vrije tijd in & om het huis detailhandel overig Totaal * Bron: Locatus januari 2012 * * wvo= winkelvloeroppervlak: alle voor publiek toegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn, kantoor en kantine Het Ordenplein ligt in het zuidelijk deel van Apeldoorn West en vervult vooral een functie voor de inwoners van de buurt Orden en de aangrenzende buurt Driehuizen. Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 2

5 Figuur 1: winkelgebieden Apeldoorn Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 3

6 Ordenplein: kleinschalig, gedateerd en lastig parkeren. Het winkelgebied aan het Ordenplein is sterk verouderd. Het winkelaanbod bestaat uit een kleinschalige Dekamarkt supermarkt, een bakkerij, bloemenzaak, slijterij, gemakswinkel en een natuurgenees- en cadeauwinkel. Daarnaast telt het Ordenplein een apotheek, kapsalon en een snackbar. Eén winkelunit staat leeg (voorheen drogisterij). Net buiten het winkelcentrum ligt een viswinkel die recent is afgebrand. Het winkelaanbod aan het Ordenplein is te kleinschalig en onvoldoende compleet om de inwoners in het zuidelijke deel van Apeldoorn West in sterke mate aan zich te binden. Daarnaast is het lastig parkeren. Rondom het winkelcentrum bevinden zich een beperkt aantal parkeerplaatsen. In de hiernavolgende tabel 2 zijn de sterke en zwakke punten van het Ordenplein en de kansen en bedreigingen kort samengevat. Tabel 2: SWOT-analyse Ordenplein sterk goed bereikbaar met auto; beperkt winkelaanbod kleinschalige winkels beperkt en onoverzichtelijk parkeren rondom winkelgebied naast te kleine supermarkt geen subtrekkers (vb. Zeeman, Marskramer, Blokker, Kruidvat of Action) gedateerde uitstraling kans bedreiging Ontwikkeling nieuw winkelgebied met voldoende massa Niet inspelen op wensen consumenten (compleet aanbod) en retailtrends (schaalvergroting) zwak Figuur 2: Winkelcentrum Ordenplein Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 4

7 Asseltsestraat en Schapendoesweg vormen ook geen compact en compleet boodschappencentrum Ook de rest van Apeldoorn West kent geen krachtig wijkwinkelcentrum. De Asseltsestraat is een langgerekte winkelstraat en is te beschouwen als een aanloopstraat van het centrum van Apeldoorn. De prijsvriendelijke Boni supermarkt is de belangrijkste trekker in de dagelijkse sector. Het overige winkelaanbod bestaat vooral uit doelgericht bezochte winkels en speciaalzaken, zoals dat vaak in aanloopstraten wordt aangetroffen. Verderop langs de Asseltsestraat ligt een C1000 supermarkt aan de Schapendoesweg. Tegenover de C1000 wordt een commerciële plint ontwikkeld met ruimte voor winkelunits van maximaal 300 m². Parkeren bij de C1000 aan de Schapendoesweg en de Bonimarkt aan de Asseltsestraat is mogelijk achter de supermarkt. Voor zowel de Asseltsestraat als de Schapendoesweg geldt dat het dagelijks aanbod niet compleet is en de bereikbaarheid niet optimaal. Ook deze winkelvoorzieningen zijn niet in staat om de inwoners van Apeldoorn West in sterke mate aan zich te binden. Figuur 3: C1000 Schapendoesweg en Boni Asseltsestraat Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 5

8 Verzorgingsgebied voldoende groot voor sterk wijkwinkelcentrum Apeldoorn West bezit, met ruim inwoners, voldoende draagvlak voor een sterk wijkwinkelcentrum. Het Ordenplein ligt in de grootste buurt Orden met circa inwoners. Daarnaast vervult het Ordenplein vooral een functie voor de aangrenzende buurt Driehuizen met circa inwoners. Tabel 3: inwoners Apeldoorn West per buurt* Buurt Aantal inwoners gemeente Orden Driehuizen Berg en Bos Sprengenbos Sprengenweg-Noord Brinkhorst Totaal * Bron: Gemeente Apeldoorn Vanwege het kleinschalige en gedateerde boodschappenaanbod in West, wijken de inwoners van dit deel van Apeldoorn voor het boodschappen doen uit naar winkelgebieden buiten West. Ongeveer de helft vloeit af, terwijl dit in andere stadsdelen vaak maar 25 tot 30% is.. Figuur 4: winkelcentrum Kerschoten Afvloeiing vanuit West vindt plaats naar winkelcentrum Kerschoten (gedateerd winkelcentrum, maar met twee supermarkten en vrij compleet dagelijks aanbod), de Koninginnelaan met een Aldi en sterke versspeciaalzaken en naar de grote Dekamarkt aan de Vlijtseweg in de noordelijke deel van Apeldoorn. Daarnaast vloeit koopkracht af naar het ten zuiden gelegen wijkwinkelcentrum Hart van Zuid en het dorp Ugchelen. Zowel Hart van Zuid als Ughelen kennen twee supermarkten en een vrij compleet dagelijks winkelaanbod. Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 6

9 Ontwikkelingsplannen Ordenplein Figuur 5: impressie Hart van Orden 1 De herontwikkeling van het winkelcentrum Ordenplein maakt onderdeel uit van een grotere gebiedsontwikkeling Hart van Orden. Deze ontwikkeling gaat op hoofdlijnen van het volgende uit 2 : nieuw winkelcentrum (circa m² bvo) op de locatie van de te slopen woningen aan de Arthur van Schendellaan en Frans Halslaan (even zijde); ontwikkeling van het GOED op de locatie van het bestaande winkelcentrum; woningbouw op de locatie van de Wasserij; verbeteren van de openbare ruimte, creëren van een groene zone en herstel van de oude beek. 2.2 Realiseer moderne full-service supermarkt als trekker Boodschappen doen moet efficiënt De moderne consument is kritisch en wil snel en gemakkelijk boodschappen doen. Bij de keuze voor een winkelgebied of supermarkt zijn de volgende zaken doorslaggevend: uitstekende bereikbaarheid en makkelijk parkeren; one stop shopping: zo compleet mogelijk assortiment aan dagelijkse boodschappen. Het nieuwe winkelcentrum Ordenplein is goed bereikbaar. Om de consument goed te bedienen is het gezien de vorige punten verder van belang dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en de belangrijkste trekker de supermarkt een omvang heeft die past bij een moderne full-service supermarkt. Om te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen is voor het nieuwe Hart van Orden een parkeerbalans uitgevoerd, die uitgaat van 1 Bron: Stedenbouwkundig plan Hart van Orden 2 Bron: Markt- en ontwikkelingsvisie winkelcentrum Ordenplein, WPM december 2010 Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 7

10 de toevoeging van 206 nieuwe parkeerplaatsen in het centrumgebied 3. Met de ontwikkeling van een supermarkt van m² bvo is sprake van een moderne en complete full-service supermarkt. Voldoende marktruimte voor uitbreiding supermarkt De moderne full-service supermarkt in het nieuwe Hart van Orden is 750 m² bvo groter dan de huidige supermarkt aan het Ordenplein. Binnen Apeldoorn West is marktruimte voor deze uitbreiding aanwezig. Zoals eerder aangegeven is het levensmiddelenaanbod in dit deel van Apeldoorn ondervertegenwoordigd. Daarbij komt dat de verouderde winkelstructuur een nieuwe impuls goed kan gebruiken. Op dit moment weet het dagelijkse winkelaanbod zoals gezegd maar de helft van de bestedingen van de eigen inwoners te binden, terwijl dit in andere stadsdelen rond de 70-75% ligt 5. In de hiernavolgende tabel ziet u dat de marktruimte in de dagelijkse sector in Apeldoorn West circa tot m² bvo bedraagt. Met een invulling van deze uitbreidingsruimte komt het aanbod in de dagelijkse sector in Apeldoorn West wat meer op het niveau van het Nederlands en Apeldoorns gemiddelde te liggen. Figuur 6: impressie Hart van Orden 4 3 Bron: Stedenbouwkundig plan Hart van Orden 4 Bron: Stedenbouwkundig plan Hart van Orden 5 Bron Koopstromenonderzoek Apeldoorn, I&O 2010 Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 8

11 Tabel 4: marktruimte dagelijkse sector Apeldoorn West inwonertal Apeldoorn West* bestedingen per inwoner** omzetpotentieel Apeldoorn West 49,3 mln. euro koopkrachtbinding Apeldoorn West*** 60-65% lokaal gebonden bestedingen 29,6-32,1 mln. euro koopkrachttoevloeiing 15% totale omzetpotentie 34,8-37,7 mln. euro normvloerproductiviteit** economische ruimte m² wvo aanwezig m² wvo Apeldoorn West**** uitbreidingsruimte m² wvo uitbreidingsruimte m² bvo * Bron: gemeente Apeldoorn ** Bron: HBD, bewerking Stec Groep *** Gebaseerd op koopstromenonderzoek Apeldoorn Situatie na realisatie full-service supermarkt inschatting Stec Groep **** Bron: Locatus, januari 2012 In onze analyse in tabel 4 zijn wij er niet van uitgegaan dat met de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum in Orden de koopkrachtbinding gelijk komt met die van andere stadsdelen (70 tot 75%), maar houden wij rekening met een toename van de binding naar 60 tot 65%. Indien naast een moderne fullservice supermarkt aan het Ordenplein, ook sprake is van een redelijk compleet dagelijks aanbod en een subtrekker als een Blokker, Zeeman, of Action is de bovenkant van de bandbreedte haalbaar. De ontwikkeling van Hart van Orden zorgt ervoor dat er minder koopkracht naar winkelcentra buiten West afvloeit, maar ook dat er minder koopkracht vanuit de buurten Orden en Driehuizen naar de C1000 aan de Schapendoesweg en Boni aan de Asseltsestraat afvloeit. Zoals aangegeven is de marktruimte in Apeldoorn West voldoende groot om dit als Asseltsestraat en Schapendoesweg op te vangen. Voor de inwoners Orden Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 9

12 en Driehuizen betekent de ontwikkeling van Hart van Orden dat zij nu de boodschappen dichtbij kunnen doen in een modern en aantrekkelijk winkelgebied met een complete full-service supermarkt. Als we de marktruimte analyseren op het niveau van de buurt Orden (zie bijlage A) is het beeld vergelijkbaar met dat van heel Apeldoorn West en is sprake van een marktruimte van circa tot m² bvo. Zonder nieuw winkelcentrum met sterke supermarkt kalft winkelaanbod Orden verder af Zonder een nieuw winkelcentrum Orden met een moderne full-service supermarkt als belangrijkste trekker,neemt de koopkrachtafvloeiing naar winkelcentra buiten West verder toe en verschraalt het winkelaanbod in West. Vooral aan het Ordenplein. Inwoners in Orden kunnen dan de boodschappen niet meer in de eigen buurt doen. Voor kwetsbare groepen zonder auto is dit bijzonder lastig, terwijl de groepen met auto zorgen voor extra verkeersbewegingen naar winkelgebieden buiten Orden en West. Met de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum Hart van Orden met een krachtige supermarkt als trekker wordt de afkalvende marktpositie een halt toe geroepen en is het mogelijk positie terug te winnen. De inwoners van Orden beschikken dan over een up to date en aantrekkelijk winkelcentrum, waar ook de inwoners van de aangrenzende wijk Driehuizen van profiteren. Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 10

13 BIJLAGE A: MARKTRUIMTE BUURT ORDEN Tabel 5: Marktruimte dagelijkse sector Orden inwonertal Orden* bestedingen per inwoner** omzetpotentieel Orden 14,9 mln. euro koopkrachtbinding Orden*** 70-75% lokaal gebonden bestedingen 10,4 11,2 mln. euro koopkrachttoevloeiing**** 25 30% totale omzetpotentie 13,9 16,0 mln. euro normvloerproductiviteit** economische ruimte m² wvo aanwezig m² wvo Orden***** 950 uitbreidingsruimte m² wvo uitbreidingsruimte m² bvo * Bron: gemeente Apeldoorn ** Bron: HBD, bewerking Stec Groep *** Gebaseerd op koopstromenonderzoek Apeldoorn Inschatting Stec Groep: situatie na ontwikkeling moderne full-service van m² bvo **** Inschatting Stec Groep: koopkrachttoevloeiing vooral afkomstig uit aangrenzende wijk Driehuizen ***** Bron: Locatus, januari 2012 Marktruimte en effect uitbreiding Dekamarkt Ordenplein 11