Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen

Transcriptie

1 Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen

2

3 Opdrachtgevers: zie bijlage 1 Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer J. Vlek Projectnummer: Datum: 12 juli 2010 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Haalbaar dagelijks winkelaanbod 2 3 Gewenste dagelijkse aanbodstructuur 5 4 Effecten verplaatsing Albert Heijn 11 5 Tot slot 13 Bijlage 1 Opdrachtgevers 14

6

7 1 Inleiding Aanleiding en doel Begin 2010 is in opdracht van de gemeente Barneveld een detailhandelsvisie opgesteld voor de kern Voorthuizen*. Deze visie is door het college van B&W vastgesteld. Hierin wordt gestreefd naar een zo aantrekkelijk en compleet mogelijk winkelaanbod voor bewoners en voor vakantiegangers die op de campings en recreatieparken in de omgeving verblijven. In de visie wordt specifiek ingegaan op verplaatsing van Albert Heijn vanuit het centrum naar de locatie Blankensgoed. De gemeente overweegt hieraan mee te werken, onder de voorwaarde dat het commerciële programma op de locatie Blankensgoed beperkt blijft tot een supermarkt met een omvang van m² wvo en enkele dagwinkels (300 m² wvo). Bij betrokkenen bestaat behoefte aan een onafhankelijk onderzoek met als doel inzicht * Ecorys (2010), Detailhandelsvisie Voorthuizen te krijgen in het belang van Albert Heijn voor de winkelstructuur in het centrum van Voorthuizen. Daarnaast bestaat behoefte aan inzicht in de effecten van eventuele verplaatsing van de supermarkt naar een locatie buiten het centrum. Vraagstelling DTNP is gevraagd een dergelijk onderzoek uit te voeren. De volgende onderzoeksvragen worden beantwoord: Wat is het haalbare en gewenste dagelijkse aanbod in Voorthuizen? Hoe wordt het haalbare winkelaanbod bij voorkeur verdeeld om te komen tot een evenwichtige aanbodstructuur (met name aantal en omvang supermarkten)? Wat is de gewenste locatie voor Albert Heijn, rekening houdend met het overige winkelaanbod in Voorthuizen? Wat zijn de gevolgen van verplaatsing van Albert Heijn naar de locatie Blankensgoed? Werkwijze In het centrum van Voorthuizen is een korte passantenenquête gehouden om het combinatiebezoek tussen Albert Heijn en de overige winkels inzichtelijk te maken. Ook is gevraagd naar de mening van bezoekers over eventuele verplaatsing van Albert Heijn. Op een zaterdag en donderdag in juni zijn in totaal 400 passanten ondervraagd. Hiermee is een voldoende aantal enquêtes afgenomen om representatieve uitspraken te kunnen doen. Om inzicht te krijgen in de overwegingen van de gemeente Barneveld is een gesprek gevoerd met de heer J.D. Wessels van de afdeling Economische Zaken. Leeswijzer In het volgende hoofdstuk zal ingegaan worden op het haalbare dagelijkse winkelaanbod in Voorthuizen. In hoofdstuk 3 komt de gewenste aanbodstructuur aan de orde. In het bijzonder wordt ingegaan op de gewenste locatie van Albert Heijn. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de mogelijke effecten van een eventuele verplaatsing van Albert Heijn op het centrum. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

8 2 Haalbaar dagelijks winkelaanbod Huidige vraag en aanbod Voorthuizen ligt in de gemeente Barneveld ( inwoners) en heeft inwoners. Het winkelaanbod in Voorthuizen bestaat uit m² winkelvloeroppervlak (wvo), waarvan m² wvo in de dagelijkse sector (tabel 1). Er zijn vijf supermarkten aanwezig. De drie grootste zijn in het centrum gevestigd. Het overige dagelijkse aanbod bestaat uit verszaken en persoonlijke verzorging en ligt voor het overgrote deel in het centrum. Tabel 1 Dagelijks winkelaanbod Voorthuizen* Albert Heijn 900 Super de Boer 850 Supermarkten Aldi 550 Spar 300 Attent 100 Versspeciaalzaken 430 Persoonlijke verzorging 640 TOTAAL * Locatus (mei 2010), Benchmark Verkenner 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

9 Het dagelijkse aanbod bestaat uit 5 supermarkten aanbieders in persoonlijke verzorging... Berekening toekomstige marktruimte Om te bepalen hoe groot de toekomstige distributieve marktruimte is voor winkels in de dagelijkse sector (supermarkten, versspeciaalzaken, persoonlijke verzorging) in Voorthuizen, maken we een indicatieve berekening van het haalbare dagelijkse winkelaanbod in de hele kern in het jaar Aan de hand van gegevens over bestedingen, bestaand onderzoek, ervaringscijfers en algemene kengetallen maken we een inschatting van het toekomstig haalbare dagelijkse winkelaanbod. Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen de vraag- en aanbodzijde. De vraagzijde wordt bepaald door de omvang van het primaire verzorgingsgebied (toekomstig aantal inwoners), de omzet per hoofd, de mate waarin het omzetpotentieel uit het verzorgingsgebied terecht komt in winkels in Voorthuizen (koopkracht-binding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Omvang primair verzorgingsgebied Bij de berekening van het toekomstig haalbare winkelaanbod in Voorthuizen gaan wij uit van de eigen kern als primair verzorgingsgebied. Voorthuizen bestaat momenteel uit circa inwoners*. Volgens prognoses** zal de bevolking in de kern Voorthuizen groeien tot circa inwoners in Dit komt grotendeels door de bouw van nieuwe woningen (± 300). Bestedingen in dagelijkse winkels In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW). Hiervan wordt omgezet in winkels met dagelijks aanbod***.... en diverse versspeciaalzaken Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. * Gemeente Barneveld (2010), Gemeente in cijfers ** Ecorys (2010), Detailhandelsvisie Voorthuizen *** HBD (2009), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

10 Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Voorthuizen 3% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2007), gaan we uit van ( (¼ x 3% x 2.260)). Koopkrachtbinding Niet alle bestedingen van inwoners in Voorthuizen komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen uit Voorthuizen dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. In de detailhandelsvisie voor Voorthuizen (Ecorys, 2010) wordt uitgegaan van een koopkrachtbinding van 95%. Dit is relatief hoog in vergelijking met centra met eenzelfde aantal inwoners en afstand tot een groter centrum. Desondanks achten wij, in verband met het diverse en complete aanbod (incl. discountsupermarkt), een binding haalbaar in de dagelijkse sector van 90 tot maximaal 95%. Koopkrachttoevloeiing Behalve bestedingen van Voorthuizenaren ontvangen winkels in Voorthuizen ook bestedingen van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel van de omzet noemen we koopkrachttoevloeiing. Het kan gaan om bestedingen van regiobezoekers of van toeristen die verblijven op een van de campings in de omgeving. In de detailhandelsvisie is een toevloeiing gehanteerd van 25%. Gelet op de grote aantallen toeristen (zie o.a. bezoekersenquête in H3) en het beperkte aanbod in de regio ten noorden van Voorthuizen gaan wij uit een toevloeiing van 25 tot maximaal 30%. Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa 6.530,- (excl. BTW) (HBD, 2009). Voor Voorthuizen gaan wij hier ook vanuit. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande gegevens, is een haalbaar dagelijks winkelaanbod te berekenen van tot m² wvo in Voorthuizen in Tabel 2 Indicatie distributieve mogelijkheden dagelijks aanbod in Voorthuizen in 2015 Aantal inwoners Omzet/inwoner (ex. BTW) Koopkrachtbinding 90-95% Koopkrachttoevloeiing 25-30% Potentiële omzet (ex. BTW) 28,5-30,2 mln Omzet/m 2 (ex. BTW) Potentieel aanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod (m² wvo) Uitbreiding aanbod (m² wvo) Dit betekent dat er een marktruimte is voor uitbreiding van het bestaande aanbod van zo'n 600 tot m² wvo. Dit komt overeen met de berekende uitbreidingsruimte in de detailhandelsvisie (± 800 m² wvo). 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

11 3 Gewenste dagelijkse aanbodstructuur Super de Boer in Voorthuizen centrum Discountsupermarkt Aldi aan de rand van het centrum Figuur 1 Winkelaanbod in Voorthuizen, in kernen met een gelijk inwoneraantal en in referentiekernen (m² wvo) Het toekomstig haalbare dagelijkse winkelaanbod in Voorthuizen (4.400 tot m² wvo) is vergelijkbaar met het gemiddelde aanbod in kernen met een gelijk inwonertal. Ook in vergelijking met enkele referentiekernen (vergelijkbaar aantal inwoners, ligging aan rand van de Veluwe en toeristische functie) wijkt het haalbare dagelijkse aanbod in Voorthuizen nauwelijks af (figuur 1). Bron: Locatus, mei 2010; bewerking Droogh Trommelen en Partners Twee servicesupermarkten en een discounter Het dagelijkse aanbod in Voorthuizen wordt bij voorkeur ingevuld door twee eigentijdse servicesupermarkten, een eigentijdse discountsupermarkt en een compleet aanbod aan versspeciaalzaken (bakker, slager, groente, vis, slijter) en drogisterijen. Hiermee ontstaat een compleet en gevarieerd aanbod. Ook in de referentiekernen Heerde (Jumbo, Plus, Aldi), Eerbeek (Plus, Super de Boer, Deka) en Oosterbeek (Albert Heijn, Coop, Aldi) zijn twee servicesupermarkten en een discounter aanwezig. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

12 Ruimte voor schaalvergroting Supermarkten hebben een steeds groter oppervlak nodig om aan te sluiten bij de eisen van de consument die alle boodschappen in één keer wil doen. Door de toegenomen mobiliteit zijn consumenten daarnaast bereid een grotere afstand af te leggen als het doel elders beter bereikt kan worden. De concurrentie tussen supermarkten neemt toe, waarbij een gevarieerd en ruim assortiment een belangrijke rol speelt. Hierdoor worden supermarkten steeds groter en winnen de grotere supermarkten het van de kleinere. Een volwaardige servicesupermarkt heeft tegenwoordig een minimale omvang van tot m² wvo. Een discountsupermarkt kan met 800 tot 900 m² wvo goed uit de voeten. De servicesupermarkten Albert Heijn en Super de Boer en discounter Aldi in Voorthuizen zijn relatief klein en worden bij voorkeur uitgebreid tot een eigentijdse van de supermarkten substantieel groter is dan de andere supermarkt, dan bestaat de kans dat de kleinste zal verdwijnen, ook als in principe voldoende distributieve ruimte aanwezig is (ongelijke concurrentiepositie). Buurtsupermarkt Spar zal het, net als veel andere kleine buurtsupers elders in het land, steeds lastiger krijgen in de concurrentieslag en mogelijk op termijn verdwijnen. Attent heeft vooral een specifieke functie voor bezoekers van camping en bungalowpark De Jachthoorn. Rekening houdend met de toekomstige marktruimte, het aanbod in referentiekernen en de noodzakelijke schaalvergroting (ook voor drogisten) komen we tot een haalbaar en gewenst dagelijks winkelaanbod zoals aangegeven in tabel 3. Tabel 3 Indicatie haalbaar en gewenst dagelijks winkelaanbod Voorthuizen Supermarkten bij voorkeur in centrum De kwaliteit en omvang van het supermarktaanbod is erg belangrijk voor de trekkracht van een dagelijks winkelcentrum. Het aandeel van de supermarkt in de totale foodbestedingen is sterk toegenomen ten koste van speciaalzaken. Dit komt door de schaalvergroting en doordat er meer aandacht is voor vers in supermarkten. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in een winkelcentrum voor grote bezoekersstromen waar speciaalzaken van kunnen profiteren. Uit onderzoek* in 30 dorps- en wijkcentra blijkt dat ¾ van de bezoekers aan supermarkten ook één of meer van de nabije speciaalzaken bezoekt, mits deze zichtbaar en op korte afstand van de supermarkt liggen. Speciaalzaken kunnen meer bezoekers verwachten indien zij nabij een sterke supermarkt liggen. Gelet op de belangrijke trekkersrol, zijn de supermarkten bij voorkeur gevestigd in het centrum van Voorthuizen. Met de omvang. Het is hierbij gewenst dat de Servicesupermarkt aanwezigheid van supermarkten komen ook servicesupermarkten allebei ongeveer even Servicesupermarkt grote passantenstromen (± bezoekers groot worden. Hierdoor is een gezonde Discountsupermarkt per supermarkt per week) op gang waar onderlinge concurrentie mogelijk met behoud Overig aanbod van voldoende diversiteit aan aanbod. Als een TOTAAL * J. Jilesen/DTNP (2010), De rol van supermarkten 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13 andere winkels en het centrum als geheel van kunnen profiteren. Schaalvergroting supermarktaanbod gewenst Winkels profiteren van nabijheid supermarkt Figuur 2 Winkelaanbod in Voorthuizen centrum, in centra van kernen met een gelijk inwoneraantal en in centra van referentiekernen (m² wvo) Ook in vergelijkbare situaties elders in het land zijn supermarkten veelal in het centrum gevestigd. Gemiddeld is in kernen met een gelijk inwoneraantal het supermarktaanbod voor het overgrote deel geconcentreerd in het centrum (figuur 2). Ook in de referentiekernen Heerde, Oosterbeek en Eerbeek (met gelijk aantal inwoners, vergelijkbare ligging en toeristische functie) is het supermarktaanbod voor het overgrote deel gevestigd in het centrum. Bron: Locatus, mei 2010; bewerking Droogh Trommelen en Partners Op het moment dat supermarkten op een solitaire locatie buiten het centrum liggen, is de toegevoegde waarde gering. Andere winkels kunnen niet van de aantrekkingskracht op consumenten profiteren. Daarnaast kan de positie van het centrum als geheel ondermijnd worden. Solitaire locaties zijn vaak beter bereikbaar dan het centrum. Dit leidt tot onevenwichtige concurrentie met supermarkten in het centrum. Hierdoor is de kans groot dat het centrum minder bezocht zal worden. Uitplaatsing van een supermarkt kan door de lagere bezoekersaantallen in het D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

14 centrum op termijn leiden tot verschraling van het overige winkel- en voorzieningenaanbod. Goede randvoorwaarden noodzakelijk In verband met de aantrekkende werking en de synergie met nabijgelegen winkels worden supermarkten bij voorkeur gevestigd in het centrum. Om optimaal van de publieksaantrekkende functie van een supermarkt te kunnen profiteren, dient dan wel aan een aantal voorwaarden voldaan te worden: voldoende fysieke ruimte voor een eigentijdse omvang ( m² wvo); ruimte voor voldoende parkeerplaatsen; goede (auto)bereikbaarheid door ligging aan of nabij een doorgaande weg; nabijheid van andere winkels zodat combinatiebezoek kan plaatsvinden. Op centrale en goed bereikbare centrumlocaties is de fysieke ruimte vaak beperkt. Desondanks heeft het de voorkeur uitgebreid onderzoek te doen naar mogelijkheden voor inpassing. Supermarkten zijn immers van levensbelang voor het functioneren van overige winkels in dit type winkelgebieden. Onderzoek naar bijdrage Albert Heijn in centrum Om inzicht te krijgen in de specifieke bijdrage van Albert Heijn aan het centrum van Voorthuizen is een bezoekersenquête uitgevoerd. Bezoekers van Albert Heijn is gevraagd of ze gelijktijdig ook nog andere winkels in het centrum bezochten. Daarnaast is hun mening gevraagd over eventuele verplaatsing van Albert Heijn uit het centrum naar de locatie Blankensgoed. Tot slot is gevraagd naar de woonplaats om onderscheid te kunnen maken tussen inwoners van Voorthuizen, regiobezoekers en toeristen. Hieronder wordt ingegaan op de resultaten. Relatief veel toeristen Naast bezoekers uit Voorthuizen (tweederde deel) heeft Albert Heijn een relatief grote aantrekkende werking op bezoekers van elders. Ruim 30% bestaat uit bezoekers van buiten Voorthuizen. Het grootste deel hiervan bestaat uit toeristen die verblijven op een van de vele campings en recreatieparken in de omgeving. Het aandeel uit overige delen van de eigen gemeente is met 1 tot 3% zeer beperkt (figuur 3). Dit is verklaarbaar door het sterke supermarktaanbod in Barneveld, Hoevelaken, Nijkerk en Putten. Albert Heijn belangrijke trekker voor het centrum Veel combinatiebezoek met andere winkels Bezoekers verdeeld over mogelijke verplaatsing 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

15 Figuur 3 Herkomst van AH-bezoekers Hoog combinatiebezoek Tweederde van de Albert Heijn-bezoekers heeft gelijktijdig ook nog een of meer andere winkels in het centrum bezocht. Het combinatiebezoek tussen de supermarkt en het overige aanbod is daarmee hoog (figuur 4). Winkels die vaak in combinatie met Albert Heijn worden bezocht zijn Aldi, Super de Boer, Kruidvat, DA, Blokker, Zeeman, Bruna, bakkerij Schuiteman, modezaak Sam en tabakszaak Techodor. Figuur 4 Combinatiebezoek van AH-bezoekers Bezoekers verdeeld over eventuele verplaatsing Albert Heijn-bezoekers zijn verdeeld over de voor- en nadelen van een eventuele verplaatsing van Albert Heijn naar de locatie Blankensgoed (figuur 5). Eenderde van de bezoekers vindt de verplaatsing een goed idee, maar ook eenderde is tegen verplaatsing. Onder de Voorthuizenaren is het aandeel tegen verplaatsing groter dan het aandeel voor verplaatsing (figuur 6). Belangrijkste voordelen van verplaatsing die genoemd worden zijn meer parkeerplaatsen en meer ruimte voor een grotere winkel. Redenen tegen verplaatsing zijn afname van het winkelaanbod en de mogelijkheden voor D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

16 combinatiebezoek en de minder centrale ligging van de supermarkt. Voor sommige bezoekers betekent verplaatsing dat Albert Heijn minder goed bereikbaar wordt (verder weg, minder bereikbaar per fiets of te voet). Figuur 5 Mening van AH-bezoekers over eventuele verplaatsing van AH Ondernemers tegen eventuele verplaatsing Uit de passantenenquête blijkt dat Albert Heijn een grote aantrekkingskracht heeft op eigen bewoners en toeristen en dat winkels in de nabije omgeving hiervan profiteren. De toegevoegde waarde van vestiging in het centrum is groot. De ondernemersvereniging Voorthuizen onderschrijft dit en verwacht dat vertrek van Albert Heijn zal leiden tot een aanzienlijke daling in het fuctioneren van het centrum. In een inspraakreactie* op de detailhandelsvisie wordt de verwachting geuit dat het zal leiden tot minder drukte, daling van omzetten, sluiting van winkels en leegstand. Dit standpunt wordt gesteund door ondernemers middels een handtekeningenlijst. Figuur 6 Mening van AH-bezoekers uit Voorthuizen over eventuele verplaatsing van AH * Ondernemersvereniging Voorthuizen (15 apr 2010), Inspraakreactie detailhandelsvisie 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

17 4 Effecten verplaatsing Albert Heijn Geconcludeerd kan worden dat Albert Heijn een grote toegevoegde waarde heeft voor het centrum. Vanuit het winkelaanbod als geheel is het dan ook gewenst dat de supermarkt aanwezig blijft in het centrum. De locatie dient dan wel voldoende mogelijkheden te bieden voor een gezonde exploitatie van een moderne grotere supermarkt (indicatie: m² wvo) met voldoende parkeergelegenheid. De opgave is om hiervoor voldoende ruimte te ceëren. Om een goede afweging te kunnen maken, worden de mogelijke effecten van verplaatsing van Albert Heijn op een rij gezet. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of de voordelen opwegen tegen de nadelen en of eventueel nader onderzoek naar de gewenste locatie gewenst is. Positieve effecten Mocht Albert Heijn verplaatsen naar de locatie Blankensgoed, dan zal dat effecten gaan hebben op het centrum. Verplaatsing kan positieve en negatieve effecten opleveren. De mogelijke positieve effecten voor het centrum zijn: Afname van verkeers- en parkeerdruk: veel supermarktbezoekers komen met de auto. Hiervoor zijn veel parkeerplaatsen nodig in het toch al krappe centrum. Verplaatsing van Albert Heijn kan leiden tot een afname van verkeersstromen en tot minder verkeersoverlast. Met name in de zomer is het druk in het centrum en is de verkeersoverlast soms groot; Kansen voor een nieuwe publiekstrekker: door het vertrek van Albert Heijn komt een relatief grote winkelunit vrij op een centrale locatie in het centrum die heringevuld kan worden met een andere aanvullende trekker. Dit kan de diversiteit van het winkelaanbod vergroten. Warenhuis Hema wordt vaak genoemd als mogelijke herinvulling. De huidige unit lijkt echter niet geschikt voor het type Hema dat past bij het verzorgingsgebied (gewenste omvang circa 500 m²). Een eventuele andere, vergelijkbare trekker, passend bij de positie van het centrum van Voorthuizen, is naar verwachting distributief niet haalbaar. Negatieve effecten Naast positieve effecten kan uitplaatsing van Albert Heijn naar de rand van de kern de volgende negatieve effecten hebben voor het voorzieningenaanbod in het centrum: Afname van passantenstromen: door het verdwijnen van een belangrijke publiekstrekker kunnen aanvullende winkels niet meer profiteren van de grote passantenstromen. Een servicesupermarkt trekt circa bezoekers per week. Momenteel bezoekt tweederde van deze bezoekers ook andere winkels. Mocht Albert Heijn verplaatsen dan betekent dat niet per definitie dat de andere winkels minder bezoekers per week krijgen. Wel zal het aantal passanten hoe dan ook afnemen, en daarmee de kansen op voldoende omzet in de kleinere winkels. Eventuele herinvulling met een Hema levert bij lange na niet het aantal bezoekers van een supermarkt op (indicatie bezoekers per week); Concurrerend tweede centrum: door uitplaatsing van Albert Heijn met enkele D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

18 kleinschalige aanvullende winkels ontstaat eigenlijk een tweede winkelcentrum. De locatie is met de auto uitstekend bereikbaar met naar verwachting voldoende parkeerplaatsen. Dit leidt tot een forse toename van de concurrentie van de achterblijvende centrumsupermarkten. Met name voor Super De Boer (op termijn waarschijnlijk C1000) zal de concurrentie behoorlijk toenemen met naar verwachting een dalende omzet als gevolg. Op termijn zal deze supermarkt ook moeten uitbreiden, wil het de concurrentie met Albert Heijn aan kunnen. Als hiervoor geen mogelijkheden zijn, zal Super de Boer/C1000 mogelijk op termijn haar deuren sluiten; Precedentwerking uitplaatsing van andere supermarkten: aanvullend risico is dat Super De Boer net als Albert Heijn, een locatie aan de rand van de kern wenst om de noodzakelijke schaalvergroting te realiseren. Het risico bestaat dat verplaatsing uit het centrum niet tegen te houden is, omdat eerder ook medewerking is verleend aan Albert Heijn (precedentwerking). Dan zou in het centrum geen servicesupermarkt meer overblijven. Afweging voor- en nadelen De voor- en nadelen afwegend komen wij tot de conclusie dat het verstandig is zoveel mogelijk te streven naar behoud en concentratie van winkels in het centrum, zeker als het gaat om een belangrijke publiekstrekker als Albert Heijn. De voordelen die uitplaatsing met zich mee zouden brengen, wegen niet op tegen de nadelen. Verplaatsing van Albert Heijn vormt van twee kanten een bedreiging voor het centrum: het leidt tot een minder aantrekkelijk aanbod in het centrum én tegelijkertijd tot toenemende concurrentie voor het centrum. De kans is groot dat het voorzieningenaanbod verschraalt en de kansen voor winkelketens en ondernemers afnemen, ook als een andere publiekstrekker gevonden kan worden voor herinvulling van het pand. Niet voor niets wordt juist in de meeste dorpscentra (< inwoners) gestreefd naar concentratie van winkels en sanering van verspreid gelegen en perifere winkels. Verplaatsing van Albert Heijn naar Blankensgoed..... leidt tot een minder aantrekkelijk centrum én een onevenwichtige concurrentiepositie 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19 5 Tot slot Tot nu toe is gebleken dat de fysieke mogelijkheden voor behoud van Albert Heijn in het centrum beperkt zijn. Zonder fysieke maatregelen lijkt er geen ruimte aanwezig te zijn voor een supermarkt van m² wvo met voldoende parkeren. Het besluit tot een nieuw te bouwen tweede winkelgebied met een volwaardige supermarkt als trekker is eenmalig en kan na realisatie niet meer worden teruggedraaid. In vergelijkbare centra adviseert DTNP alles in het werk te stellen een tweede of derde supermarkt als trekker in te passen in het centrum en verspreide bewinkeling af te bouwen. Het lijkt ons ook in Voorthuizen verstandig om, diepgravender dan in de tot op heden uitgevoerde verkenningen, na te gaan of er fysieke mogelijkheden zijn te creëren. In onze optiek bestaan er op de huidige locatie twee mogelijkheden voor behoud en uitbreiding van Albert Heijn in het centrum: 1. Integrale herontwikkeling van de huidige locatie inclusief aangrenzende percelen, zodat voldoende ruimte ontstaat voor een supermarkt van m² wvo, een goede (gebouwde) parkeeroplossing en eventuele aanvulling met andere winkels (eventueel inclusief Hema). De locatie is zeer centraal gelegen en biedt goede mogelijkheden voor een realisatie van een nieuw en duurzaam centrumproject. Naarmate het plangebied wordt uitgebreid, ontstaan er meer mogelijkheden voor een kwalitatief sterk project met gebouwde parkeervoorzieningen en goede oplossingen voor bevoorrading; 2. Behoud en geringere uitbreiding van de huidige supermarkt op de huidige locatie. Er kan voor gekozen worden om de bestaande marktpotenties niet volledig in te vullen (< m² wvo) als daarmee wel de supermarkt behouden blijft voor het centrum. Een minder sterk uitgebreide Albert Heijn in het centrum van bijvoorbeeld of m² wvo (en een meer evenwichtige concurrentiepositie met de andere centrumsupermarkt) is altijd nog beter voor de voorzieningenstructuur in Voorthuizen dan een Albert Heijn van m² wvo aan de rand van de kern. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

20 Bijlage 1 Opdrachtgevers De volgende bedrijven uit Voorthuizen zijn gezamenlijk opdrachtgever: Blitz Optiek Blokker Bosschenbroek man/women Bruna Combifoto DA Drogist De Kaashap Poelier De Nooy Schilders Dobey Fleurina Groenhuizen Juweliers Huisman en Vermeer Juweliers Jan met de Pet Music Store Maatschap De Voorde SAM Casuals Schotsman T.V. Spektakel Stoffelsen Schoenen 't Morgenlicht Techador The Phone House To You Tweewielercentrum Van Beek mode Van de Kamp Woninginrichting Vitaminebron Zeeman 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S