Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht

Transcriptie

1 Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht In opdracht van: Aveco de Bondt April 2010

2 MKB Reva Stationsstraat 80 postbus GB Apeldoorn T E info@mkbreva.nl I Copyright MKB Reva 2010 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook. 2

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 4 2 De locatie en het verzorgingsgebied De locatie Het verzorgingsgebied Gemeentelijk beleid 7 3 Draagvlakanalyse 8 4 Conclusies 10 3

4 1 INLEIDING Er zijn plannen ontwikkeld voor het gebied liggend tussen de Händelstraat, Winnubstlaan en Schubertstraat in de Utrechtse wijk Oog in Al. De bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw die voorziet in woningen en commerciële ruimte (een supermarkt). Voor de realisatie van een nieuwe supermarkt heeft de gemeente Utrecht als eis gesteld dat deze het bestaande voorzieningenniveau in de omgeving niet mag ontwrichten. Een distributie-planologisch onderzoek (dpo) zou dit dienen aan te tonen. Ingenieursbedrijf Aveco de Bondt heeft MKB Reva BV, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed, opdracht gegeven een dergelijk dpo uit te voeren. Het dpo bestaat uit een berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche op basis van cijfers van de lokale situatie en landelijke gemiddelden. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken naar het aanbod in de omliggende buurten en wijken, en daarmee naar het bestaande voorzieningenniveau c.q. de detailhandelsstructuur. De voorliggende rapportage bevat de uitkomsten van het dpo. De rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk twee bevat een beschrijving van de locatie Händelstraat, inclusief het aangrenzende buurtwinkelcentrum, de wijk Oog in Al en de omliggende wijken met de daar gelegen detailhandelsvoorzieningen. Hoofdstuk drie bevat de berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche in Oog in Al en hoofdstuk vier sluit af met conclusies. 4

5 2 De locatie en het verzorgingsgebied 2.1 De locatie Het bouwplan is gesitueerd tussen de Händelstraat, Winnubstlaan en Schubertstraat in Oog in Al, dat deel uitmaakt van de Utrechtse wijk West. non-foodzaken en dienstverleners en horeca die op dagelijkse voorzieningen zijn gericht. De trekker van het winkelcentrum is een Albert Heijn supermarkt. Deze is met 275 m² verkoopvloeroppervlak (vvo) echter zeer beperkt van omvang. Het plan grenst direct aan buurtwinkelcentrum Händelstraat. Dit winkelcentrum strekt zich uit langs een deel van de Händelstraat. Het noordelijke deel, gelegen tussen de Everard Meijsterlaan en de Winnubstlaan, kent tweezijdige bewinkeling; het zuidelijk deel, gelegen tussen de Winnubstlaan en de Palestrinastraat is eenzijdig bewinkeld (alleen de oostzijde). In het plan is de nieuwe supermarkt voorzien achter de zuidelijk gelegen winkelstrip. De entree van de supermarkt is in deze winkelstrip voorzien. Hierdoor gaat de nieuwe supermarkt direct deel uitmaken van het buurtwinkelcentrum. Buurtwinkelcentrum Händelstraat Het winkelcentrum beschikt over 15 units, waarvan er 5 door foodwinkels worden ingenomen, 6 door non-foodwinkels, 3 door dienstverleners en 1 door horeca. De branchering is sterk gericht op dagelijkse boodschappen, wat niet alleen wordt veroorzaakt door de 5 foodzaken, maar ook door enkele Doorgaans beschikken buurtwinkelcentra over grotere supermarkten; m² vvo is geen uitzondering voor een supermarkt in een dergelijk winkelcentrum. Supermarkten zijn meestal wel de trekkers voor buurtwinkelcentra; de andere winkels profiteren van zijn aanwezigheid. De vraag kan echter worden gesteld of de huidige supermarkt gezien zijn omvang wel als trekker kan worden betiteld. Andere winkels in het winkelgebied zijn onder meer een bakker, een slijter, tabak/ lectuurzaak, een drogist, een bloemist, een elektrozaak en een fietsenwinkel. De winkels worden aangevuld met o.a. een apotheek, een kapsalon en een broodjeszaak. 2.2 Het verzorgingsgebied Ligging en omvang Wanneer de officiële indeling van de gemeente Utrecht wordt 5

6 aangehouden, ligt het buurtwinkelcentrum Händelstraat in de buurt Oog in Al, in de subwijk Oog in Al/Welgelegen en in de wijk West. De buurt Oog in Al telde per december inwoners, de subwijk Oog in Al/Welgelegen inwoners en de wijk West inwoners. In Oog in Al is er momenteel één belangrijke herontwikkelingslocatie. Op het terrein van de voormalige Cereol fabriek worden 230 woningen ontwikkeld. Hierdoor zal naar verwachting het inwoneraantal van de wijk licht stijgen. De subwijk Oog in Al/Welgelegen wordt hier als primair verzorgingsgebied van het winkelgebied aan de Händelstraat gezien. Dit is een geografisch duidelijk afgebakend gebied tussen het Amsterdam-Rijnkanaal, het Merwedekanaal en de drukke verkeersas Weg der Verenigde Naties - Ds. Martin Luther Kinglaan. Aangrenzende subwijken zijn Lombok in het noorden/ noordoosten en Kanaleneiland en Transwijk in het zuiden. Ten westen van Oog in Al, aan de overzijde van het Amsterdam- Rijnkanaal ligt de Vinex-uitbreiding Leidsche Rijn. Oog in Al heeft geen direct verbinding met Leidsche Rijn over het kanaal. Wel is in de toekomst een fietsbrug voorzien. Oog in Al/Welgelegen is een subwijk die sociaal-economisch boven het stedelijk gemiddelde uitsteekt. Zo ligt het percentage bijstandsgerechtigden met 2,1% aanzienlijk onder het stedelijk gemiddelde van 3,4%. In drie van de vier buurten ligt dit percentage zelfs onder de 1%. Een ander kenmerk is de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. Deze ligt in de subwijk ruim 13% boven het stedelijk gemiddelde en in de buurt als Oog in Al zelfs 53% erboven. Aangrenzende subwijken als Lombok, Kanaleneiland en Transwijk scoren op deze indicatoren juist onder het stedelijk gemiddelde. Geconcludeerd kan dus worden dat het primaire verzorgingsgebied van winkelcentrum Händelstraat als relatief welvarend kan worden aangemerkt. In het genoemde verzorgingsgebied is de Händelstraat het belangrijkste winkelgebied. Aan het Herderplein, iets noordwestelijker gelegen in de wijk, ligt een oude winkelstrip met als enig overgebleven winkel een groenteboer. Concurrerend aanbod Vergelijkbare of grotere winkelgebieden liggen in aangrenzende wijken. In Lombok worden door de gemeente Utrecht de winkelclusters Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea en Kanaalstraat/Damstraat onderscheiden en in Kanaleneiland het stadsdeelcentrum Grootwinkelcentrum Kanaleneiland en de buurtwinkelcentra Rijnbaan en Vasco da Gamalaan. In de onderstaande tabel staat de omvang van de genoemde winkelgebieden en hun supermarkten weergegeven. Aan de Groeneweg staat een herontwikkeling gepland, waarbij m² winkelruimte wordt gerealiseerd. Naast een herontwikkeling van de beide huidige supermarkten komt Winkelgebied Totaal vvo Dagelijks vvo Niet-dagelijks vvo Supermarkten Händelstraat m² 648 m² 632 m² Albert Heijn (275 m²) Kanaalstraat/Damstraat m² m² m² Albert Heijn (345 m²), Spar (215 m²) Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea m² m² m² Aldi (750 m²), Nettorama (750 m²) GWC Kanaleneiland m² m² m² Albert Heijn (2.290 m²), Jumbo (790 m²) Rijnbaan 968 m² 728 m² 240 m² Aldi (750 m²)* Vasco da Gamalaan m² 762 m² 446 m² Lidl (1.000 m²)* Bron cijfers: Detailhandelsmonitor gemeente Utrecht 2005 en Supermarktgids 2009 * omvang bij benadering 6

7 er ruimte voor andere winkels, gericht op dagelijkse boodschappen voor de omliggende wijk. Het is de verwachting dat niet voor de tweede helft van 2010 met de bouw begonnen kan worden (bron: website gemeente Utrecht). De supermarkten aan de Kanaalstraat/Damstraat zijn naar mening van MKB Reva geen echte concurrenten voor de supermarkt aan de Händelstraat vanwege hun beperkte omvang. De supermarkten aan de Groeneweg zijn dat wel, zowel wat betreft hun omvang als de korte afstand tot Oog in Al. Zeker na de beoogde herontwikkeling is hier naar verwachting sprake van een aantrekkelijk winkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen, waar het winkelgebied aan de Händelstraat zeker gevolgen van gaat merken. De buurtwinkelcentra in Kanaleneiland (Rijnbaan en Vasco da Gamalaan) ziet MKB Reva ook niet als grote concurrenten. De Rijnbaan is sterk op allochtone inwoners gericht en de Vasco da Gamalaan ligt aan de andere zijde van Kanaleneiland. Het Grootwinkelcentrum Kanaleneiland is wel een grote trekker, zeker ook op supermarktgebied. Koopstromen In de Detailhandelsmonitor 2005 van de gemeente Utrecht staat de kooporiëntatie per wijk weergegeven (cijfers uit 2004). Er zijn helaas geen gegevens per subwijk (het hier gehanteerde primaire verzorgingsgebied) voorhanden. De inwoners van de wijk West (totaal inwoners) zijn voor de dagelijkse artikelen voor 75% op de voorzieningen in de eigen wijk georiënteerd. Het winkelgebied Kanaalstraat/ Damstraat weet 43% van de koopkracht te binden, het winkelgebied Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea 15% en buurtwinkelcentrum Händelstraat 16%. De meeste afvloeiing gaat naar het centrum (10%). Een belangrijke verklaring hiervoor is naar mening van MKB Reva dat het oostelijke deel van wijk West aan het centrum grenst. Verder vloeit 3% af naar Grootwinkelcentrum Kanaleneiland, 2% naar Grootwinkelcentrum Overvecht en 5% naar overig Utrecht. 2.3 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk detailhandelsbeleid is verwoord in de detailhandelsnota Boodschap aan Winkels uit Volgens de website van de gemeente Utrecht wordt deze nota in 2009/2010 geactualiseerd; tot dan toe fungeert de nota uit 2000 als beleidskader. In 2005 is een Detailhandelsmonitor verschenen met de actuele ontwikkelingen in Utrecht op het gebied van detailhandel. In de detailhandelsnota wordt het winkelgebied aan de Händelstraat als een kwalitatief compleet buurtwinkelcentrum gezien. Vanuit het gezichtspunt van spreiding van winkelvoorzieningen vervult de Händelstraat volgens de nota een functie voor Oog in Al. Het winkelgebied zou deze functie kunnen blijven vervullen, mits de afvloeiing naar nabij gelegen gebieden niet verder oploopt. Daarom werd aangegeven dat behoud van de branchemix en op termijn enige schaalvergroting van het supermarktaanbod gewenst waren. De Detailhandelsmonitor uit 2005 heeft laten zien dat de Händelstraat tussen 2001 en 2004 zijn positie heeft weten vast te houden. De koopkrachtbinding op de inwoners van de wijk West bleef onveranderd. Tevens laat de Detailhandelsmonitor zien dat het winkelgebied aan de Händelstraat hoge waarderingscijfers krijgt voor o.a. sfeer en uitstraling en bereikbaarheid. Alleen de waardering voor de compleetheid van het winkelaanbod blijft enigszins achter, zeker vergeleken met de andere winkelclusters in de wijk West. 7

8 3 Draagvlakanalyse Dit hoofdstuk bevat de berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche in buurtwinkelcentrum Händelstraat. Voor deze berekening worden indien mogelijk recente cijfers over de wijk gebruikt. Indien niet voorhanden, wordt gebruik gemaakt van landelijke gemiddelden. De berekening zal gemaakt worden aan de hand van de volgende vier variabelen: a. omvang verzorgingsgebied b. bestedingen en gemiddeld inkomen c. koopkrachtbinding d. koopkrachttoevloeiing e. omzetnorm/vloerproductiviteit Hierdoor kan voor het verzorgingsgebied worden uitgegaan van bestedingscijfers die in de foodsector ca. 1% boven het landelijke gemiddelde liggen. Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking van 2.242,- aan levensmiddelen en een gemiddeld bestedingsbedrag per hoofd van 1.898,- in de supermarktbranche. Ad c. Koopkrachtbinding Er zijn geen cijfers bekend over de koopkrachtbinding van de inwoners van het verzorgingsgebied. Wel zijn cijfers uit 2004 bekend voor een groter gebied, namelijk de wijk West. Van de inwoners van de wijk West kwam destijds 16% van de koopkracht in de dagelijkse sector aan de Händelstraat terecht. Ad a. Omvang verzorgingsgebied Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven wordt als primair verzorgingsgebied de subwijk Oog in Al/Welgelegen gehanteerd. Dit gebied telt inwoners. Ad b. Bestedingen / gemiddeld inkomen Het gemiddelde bestedingsbedrag aan levensmiddelen bedroeg in per hoofd van de bevolking (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2010). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. In de supermarkten werd gemiddeld per hoofd besteed. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Utrecht ongeveer 2% boven het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2010). Voor de afzonderlijke (sub)wijken zijn voor deze variabele geen gegevens bekend. In het vorige hoofdstuk is echter geconcludeerd dat het primaire verzorgingsgebied welvarend is in vergelijking met de rest van de stad. Daarom wordt een voorzichtige veronderstelling gedaan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen in het primaire verzorgingsgebied 4% boven het landelijk gemiddelde ligt. Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/minder bestedingen). Landelijke gemiddelden en ervaringscijfers laten zien dat een modern buurtcentrum minimaal 50% (en soms meer dan 60%) van de koopkracht van de inwoners van de buurt (ca inw.) in de foodsector/dagelijkse sector weet te binden (bron: Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003). MKB Reva verwacht dat het, gezien de beperkte omvang van de supermarkt, in de huidige situatie moeilijk is deze 50% te halen. Door het vrij grote aantal overige winkels wordt echter verwacht dat de oriëntatie op het winkelgebied toch deze 50% in de foodsector kan halen. Hierbij speelt ook mee dat in direct aangrenzende buurten als het noordelijk deel van Kanaleneiland en het westelijke deel van Lombok alleen supermarkten in het lage segment te vinden zijn; de Albert Heijn aan de Händelstraat zit juist in het hoge segment. Dat de 50% koopkrachtbinding wel wordt gehaald, blijkt ook uit een omrekening van de 16% koopkrachtbinding op de inwoners van de wijk West. 16% van inwoners komt overeen met 58% binding op inwoners (het inwoneraantal van het primaire verzorgingsgebied). Bij deze 58% binding, zou geen sprake zijn van toevloeiing uit omliggende wijken. De ervaring leert dat toch vaak minimaal 10% van de omzet van buiten het verzorgingsgebied komt. Wanneer rekening wordt gehouden met een koopkrachtbinding van 50% blijft er ruimte voor enige koopkrachttoevloeiing. 8

9 Ad d. Koopkrachttoevloeiing MKB Reva verwacht dat het winkelgebied aan de Händelstraat ook enige toevloeiing weet te genereren van buiten het directe verzorgingsgebied. Deze omzet zal met name afkomstig zijn van inwoners uit het nabijgelegen westelijke deel van Lombok (waar alleen twee supermarkten in het lage segment gevestigd zijn) en passanten die over de nabijgelegen ringweg (Lessinglaan, Haydnlaan) komen. MKB Reva schat deze toevloeiing op minimaal 20% in. Dit percentage is vooral gebaseerd op de al vermelde kooporiëntatie zoals die uit de Detailhandelsmonitor van de gemeente Utrecht naar voren komt. Ad e. Omzetnorm/vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit in de foodsector bedroeg in /m² vvo. Voor de supermarktbranche lag deze op 7.600/m² vvo (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2010). De vloerproductiviteit wordt door verschillende aspecten beïnvloed, waaronder de huisvestingslasten, de gehanteerde formule en de omvang van de winkel. In Utrecht is sprake van gemiddeld hoge huisvestingslasten, daarom wordt de omzetnorm naar boven bijgesteld, naar 7.300/m² voor de foodsector en 8.300/m² voor de supermarktbranche. Met deze variabelen kan de volgende berekening worden gemaakt: Foodsector Supermarktbranche Omvang verzorgingsgebied inw inw. Bestedingen per hoofd Koopkrachtbinding 50% 50% Koopkrachttoevloeiing 20% 20% Potentieel aanwezige omzet 10,3 miljoen 8,7 miljoen Vloerproductiviteit 7.300/m² 8.300/m² Haalbaar vvo m² m² Huidig vvo 500 m² 275 m² Bovenstaande tabel laat zien dat er in de foodsector ca m² vvo haalbaar is en in de supermarktbranche bijna m² vvo. Gezien het incomplete foodaanbod (een aantal speciaalzaken ontbreekt) zou de supermarktbranche een extra deel van de m² voor de foodsector kunnen invullen. Een omvang van m² vvo voor de supermarktbranche aan de Händelstraat is hiermee haalbaar. Bovendien kan met een supermarkt van deze omvang voldaan worden aan de eisen die aan een supermarkt in een dergelijk winkelgebied worden gesteld. Benadrukt wordt dat deze berekening gebaseerd is op de huidige situatie en referentiecijfers voor buurtwinkelcentra. Met een supermarkt van deze omvang wordt niet een onverantwoord beroep gedaan op inwoners van omliggende (sub)wijken. Evenmin wordt een extreem hoge binding van de eigen inwoners aan het winkelgebied toegerekend. 9

10 4 Conclusies Uit de berekening blijkt dat in de huidige situatie een supermarkt van m² vvo in het buurtwinkelcentrum Händelstraat passend is. Om deze meters te verantwoorden is dus geen extra beroep op consumenten uit omliggende wijk nodig. Een dergelijke uitbreiding van het supermarktaanbod aan de Händelstraat zal dus geen ontwrichtende werking op de bestaande detailhandelsstructuur hebben. MKB Reva verwacht dat een grotere supermarkt ( m² vvo is inmiddels een courante maat voor een supermarkt in een buurtwinkelcentrum) het buurtwinkelcentrum de nodige impuls zal geven. In de detailhandelsnota uit 2000 heeft de gemeente al aangegeven dat een uitbreiding van het supermarktaanbod nodig was om de overlevingskansen van het buurtwinkelcentrum te vergroten. Uit de Detailhandelsmonitor 2005 kwam naar voren dat de consumenten het huidige aanbod laag waarderen. Een uitbreiding is naar mening van MKB Reva dan ook wenselijk. Zonder een dergelijke uitbreiding verwacht MKB Reva dat het buurtwinkelcentrum het zeer moeilijk zal krijgen na de herontwikkeling van het supermarktcluster aan de Groeneweg, vooral gelet op de korte afstand van dit cluster tot Oog in Al en de uitstekende bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers. Samengevat is een uitbreiding van de supermarktbranche aan de Händelstraat passend (tot een grootte van ca m² vvo), wenselijk en zelfs noodzakelijk. 10