ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

Transcriptie

1 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN In opdracht van Gemeente Coevorden 11 juli 2013 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

2 MKB Reva Stationsstraat 80 postbus GB Apeldoorn T E info@mkbreva.nl I Copyright MKB Reva 2013 Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook. 2 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 5 Blz. 2 Recente ontwikkelingen en trends binnen de detailhandel Macro economische ontwikkelingen Ontwikkelingen in consumentengedrag Ontwikkelingen binnen de retail Gemeentelijk beleid in een notendop 8 3 Recente ontwikkelingen in Coevorden 10 4 Draagvlakanalyse 12 5 Conclusies en aanbevelingen 15 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 3

4 4 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

5 INLEIDING 1 In oktober 2011 heeft MKB Reva in opdracht van de gemeente Coevorden een distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek zijn in januari 2012 binnen het College van B&W van Coevorden besproken en als beleidsreactie nagenoeg geheel overgenomen. Daarnaast is het DPO input geweest voor een aantal initiatieven. Zo is het onderdeel geweest van de discussie om te komen tot een actualisatie van het wensbeeld centrum Coevorden. Dit wensbeeld is tot stand gekomen met inbreng van diverse werkgroepen, samengesteld uit de betrokken partijen in Coevorden. Dit wensbeeld is inmiddels vastgesteld en wordt gekenmerkt door een verder herstel en versterking van de historische binnenstad. Ook op andere fronten is de nodige voortgang geboekt in de uitvoering van het Masterplan centrum Coevorden en het Wensbeeld centrum Coevorden uit 2001, waaronder de vaststelling van het bestemmingsplan Holwert- Zuid*. Door middel van een uitgevoerde actualisatie van het DPO, een korte beschrijving van de recente ontwikkelingen binnen de retail en het schetsen van de mogelijke gevolgen hiervan voor Coevorden, komt MKB Reva tot een aantal conclusies en aanbevelingen. Met deze conclusies en aanbevelingen verwacht MKB Reva een bijdrage te kunnen leveren aan de verdere invulling van het detailhandelsbeleid in de stad Coevorden. Ten behoeve van deze rapportage heeft MKB Reva gebruik gemaakt van de meest recente beschikbare bestedingscijfers (HBD/CBS) en van de meest actuele cijfers van Locatus waarin het bestaande winkelbestand in Coevorden in kaart is gebracht. Met het oog op de snel wijzigende omstandigheden binnen de retail en in de wijze waarop bestaande en mogelijk nieuw te vestigen ondernemingen aankijken tegen deze nieuwe marktomstandigheden o.a. voor wat betreft hun vestigingseisen in Coevorden, acht de gemeente Coevorden een actualisatie van het DPO gewenst. De wens om te komen tot een actualisatie van het DPO wordt verder versterkt omdat in gang gezette deelprojecten, waaronder RSP-Stationsomgeving/Holwert-Midden, Holwert-Zuid en opwaardering van de Markt, in een fase zijn beland waarin een nadere invulling dient plaats te vinden. De gemeente Coevorden is van mening dat dit onderbouwd met de meest actuele gegevens dient te gebeuren. Dit om de uitgangspunten binnen het gemeentelijk beleid ten aanzien van de detailhandel -het behoud en waar mogelijk versterking van het kernwinkelgebied in Coevorden- verdere invulling te kunnen geven en zo nodig bij te sturen. * Nadat aanvankelijk geen zienswijzen zijn ingediend gericht tegen de in dit ontwerp geplande commerciële voorzieningen, is daartegen na vaststelling van het bestemmingsplan wel beroep ingediend. ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 5

6 2 RECENTE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS BINNEN DE DETAILHANDEL Sinds de oplevering van het DPO voor Coevorden in oktober 2011 zijn de marktomstandigheden voor de detailhandel verder verslechterd. De bestedingen bij de gevestigde detailhandel lopen in zijn geheel terug als gevolg van de recessie, laag consumentenvertrouwen, toenemende internetverkopen, een veranderende bevolkingssamenstelling en voor sommige regio s krimp. In de afgelopen jaren heeft een nog steeds toenemend aantal winkels hun deuren moeten sluiten. Tegelijk zijn er, zo blijkt uit de in mei 2013 door de Rabobank uitgebrachte Koopstromenmonitor ook winkelgebieden te onderscheiden waar de omzet juist is gestegen. Het veranderend koopgedrag van de consument en de wijze waarop winkelgebieden wel of niet inspelen op deze veranderingen lijken mede te bepalen aan welke kant van de streep een winkelgebied zich bevindt. 2.1 Macro economische ontwikkelingen Tussen 2008 en 2012 is de totale detailhandelsomzet als gevolg van bezuinigingen, toenemende werkloosheid, dalende huizenprijzen en laag consumentenvertrouwen met 9% gedaald (bron: CBS). Deze dalende omzet is geheel toe te wijzen aan de non-foodsector (minus 15%). alle aankopen via internet gedaan terwijl dit in 2009 nog 23% was (Blauw Research, 2011). Hoewel een deel van de internetverkoop gebeurt bij winkels die ook via een fysieke winkel distribueren, heeft dit gevolgen voor de behoefte aan fysieke winkelruimte. In een recent onderzoek van Roland Berger Strategy Consultants wordt de verwachting uitgesproken dat de online retailmarkt in Nederland tot 2030 met nog eens 700% groeit naar circa 40 miljard euro ofwel circa een derde van de totale retailmarkt. In delen van Nederland daalt de bevolkingsomvang wat logischerwijs directe gevolgen heeft voor de bestedingen. Daarnaast zorgt een ouder wordende bevolking voor een verandering in vraag naar producten en diensten. Bovenstaande ontwikkelingen leiden tot grote veranderingen in het Nederlandse winkellandschap. Veel ondernemers binnen de detailhandel kunnen het hoofd niet boven water houden wat faillissementen tot gevolg heeft. Dit leidt tot een toenemende leegstand van winkelruimte: bedroeg de leegstand in Nederland binnen de detailhandel in 2003 nog circa 1,7 miljoen m2, in 2012 is dit opgelopen naar 3 miljoen meter (circa 6,6% van het totale aantal m 2 ). De groei van verkopen via internet geldt voor vrijwel alle producten en zet verder door. In 2011 werd 31% van Tussen de provincies en regio s zijn er grote verschillen te zien voor wat betreft de ontwikkeling van de leegstand, de omzet 6 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

7 en de vloerproductiviteit. Uit de Koopstromenmonitor van de Rabobank blijkt dat de omzet in Zeeland in de periode met circa 10% is gedaald, terwijl de omzet in de provincie Groningen zelfs licht is gestegen. Drenthe behoort met een daling van circa 4% tot de middenmoot. In hetzelfde onderzoek is ook de gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter) per provincie in kaart gebracht. Dit is gedaan omdat de vloerproductiviteit laat zien hoe een winkel of winkelgebied presteert. Voor beleidsmakers is dit één van de variabelen op basis waarvan de wenselijkheid tot uitbreiding inzichtelijk wordt gemaakt. Daar waar Nederland binnen het onderzoek van de Rabobank gemiddeld binnen de niet dagelijkse sector (alles behalve levensmiddelen en winkels op het gebied van persoonlijke verzorging) in 2011 een vloerproductiviteit kende van circa 1.700,-/m2 winkelvloer, bedroeg deze in Noord Holland circa 2.100,-/ m2 en in Zeeland en Drenthe circa 1.250,-/m2. Deze laatstgenoemde provincies kenden volgens dit onderzoek de laagste vloerproductiviteit van Nederland. De combinatie van een lage vloerproductiviteit met een dalende omzet geeft de meeste kans op een verdere stijging van de leegstand. Het toekomstbeeld voor Drenthe en Zeeland is op dit gebied dan ook somber te noemen. Op lokaal niveau, zo blijkt uit de Koopstromenmonitor van de Rabobank, blijken de economische en marktontwikkelingen geen verklaring te vormen voor de verschillen in ontwikkeling van de omzet. In krimpgebieden en in regio s met dalende huizenprijzen en hoge werkloosheid zijn er winkelgebieden te vinden die een stijgende omzet laten zien en vice versa. Binnen de kernwinkelgebieden lijken de kleinere kernwinkelgebieden (tot vierkante meter) en de grote kernwinkelgebieden ( meter en meer) het relatief goed te doen, terwijl de middelgrote kernwinkelgebieden gemiddeld genomen hun omzet zagen teruglopen. 2.2 Ontwikkelingen in consumentengedrag bijdrage heeft mogen leveren, tot de conclusie dat de locatiekeuze van de consument afhankelijk is van zijn winkeldoel: recreatief winkelen (fun) of functioneel winkelen (functie). De nieuwe consument kiest zeer bewust voor een winkelgebied afhankelijk van zijn winkeldoel. Veelal is er dan ook sprake van twee verschillende winkelgebieden waarvoor gekozen wordt. Dit verklaart de positieve omzetontwikkeling in kleinere winkelgebieden (dagelijks) én die in de grotere winkelgebieden (niet-dagelijks). Meer dan voorheen lijkt er sprake te zijn van een dermate verschillend motief en bijbehorende voorwaarden/wensen, dat een combinatie van fun en functie wat de consument betreft minder vaak voorkomt omdat deze qua inrichting, randvoorwaarden en conflicterende belangen elkaar praktisch gezien in de weg kunnen staan. Bij het functioneel winkelen (boodschappen doen) spelen gemak en snelheid en dus kenmerken als bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en prijs van parkeren een grote rol (I&O Research 2011). Bij het recreatief winkelen zijn aspecten als beleving en het beschikken over een prettige en gezellige omgeving juist belangrijk. In de studie van de NRW lijken het culturele aanbod (historische binnenstad), het horeca-aanbod en een aantrekkelijk en schoon winkelgebied belangrijke factoren te vormen die de belevingswaarde bij het recreatief winkelen mede bepalen. De Koopstromenmonitor bevestigt de relatie tussen horeca-aanbod en de omzetontwikkeling. 2.3 Ontwikkelingen binnen de retail Het gewijzigd consumentengedrag beïnvloedt het aanbod. In de eerste plaats wordt de digitale verkoop meer en meer geïntegreerd met de fysieke verkoop (bricks & clicks): Ahold lijft Bol.com in, de fysieke winkel als etalage voor internetverkoop (bv. Mycom) of de fysieke winkel die ook al dan niet gezamenlijk met plaatsgenoten of branchegenoten, via internet verkoopt en bezorgt. De verschillen in ontwikkeling van de omzet per plaats kunnen alleen verklaard worden door een wijziging van het consumentengedrag. De Nationale Raad voor Winkelcentra(NRW) komt in haar studie Taskforce Consumentenbeleving, waaraan ook MKB Reva haar Een tweede verschijnsel binnen het aanbod van winkelvloer is het geschikt maken van het bestaande aanbod aan de gewijzigde huisvestingswensen. Dit geldt zowel voor winkelpanden en (aanloop)straten die als gevolg van leegstand een nieuwe invulling moeten krijgen, maar tevens ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 7

8 voor de aanpassing van de winkelvloer en mogelijk locatie van individuele winkelformules. Daar waar het de grootte van de winkelvloer betreft zien we aan de ene kant de schaalvergroting verder oprukken, terwijl aan de andere kant met inzet van internet kleinschalige winkelconcepten ontstaan. beleidsplan, levert een toegevoegde waarde voor het centrum van Coevorden. Door de verkoop van het pand Markt 8 en de verwachte vestiging van een restaurant op deze locatie wordt de horecafunctie van de Markt verder versterkt. Het Arsenaal In lang niet alle gevallen zijn de steeds groter wordende winkels goed inpasbaar in een centrumgebied. Naast de praktische moeilijkheid om bepaalde winkeldoelen te combineren (fun en functioneel binnen één winkelgebied), is dit mede afhankelijk van de beschikbare ruimte en de aard en (gewenste) stedenbouwkundige kwaliteit van de bebouwde omgeving. 2.4 Gemeentelijk beleid in een notendop De gemeente Coevorden zet in op behoud en mogelijk versterking van haar kernwinkelgebied. Het (als gevolg van economische ontwikkelingen in gemeentelijke beleid aangewezen verkleinde) kernwinkelgebied van Coevorden wordt omschreven als de Friesestraat en de Markt met als uitlopers een deel van de Bentheimerstraat en de Sallandsestraat. In de binnenstad wordt in ieder geval de eerste 5 jaar het aantal vierkante meters detailhandel niet verruimd. In geval van een geuite wens tot verplaatsing of nieuwvestiging worden vragers gewezen op bestaande vrije winkelruimte. Daar waar aantoonbaar vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten kan na een effectenanalyse worden afgewogen of in dat specifieke geval verruiming aan de orde kan zijn (bron: Beleidsreactie DPO Coevorden januari 2012). Middels een actualisatie van het Wensbeeld waarin water, historie en gezelligheid centraal staan is een verdere stap gezet in de kwaliteitsverbetering en winkelbeleving van de binnenstad. Het knelpunt Sallandsestraat, het nieuwe profiel van de Markt, het opknappen van de boomjemarkt en de voortzetting van de kwaliteitsverbetering van de bebouwde omgeving spelen hierin een belangrijke rol. Met de herinvulling na renovatie van het Arsenaal door het nieuwe museum en bibliotheek heeft het centrum van Coevorden een nieuwe trekker gevonden. Een verdere professionalisering van de weekmarkt, zoals opgenomen in het economische Met de geplande winkelruimte op Holwert-Zuid, en mogelijk in de toekomst Holwert-Midden, geeft de gemeente Coevorden gehoor aan de wens van bestaande ondernemingen naar schaalvergroting en een verbetering van bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Dit om deze commerciële voorzieningen voor haar inwoners ook op middellange termijn te waarborgen. Het streven is om eveneens tot een voorspoedige planontwikkeling voor Holwert-Midden te komen om te bewerkstelligen dat een zo aantrekkelijk mogelijke ruimtelijke verbinding tussen De Holwert en de binnenstad wordt gerealiseerd. De toekomstige functies op De Holwert zullen uitsluitend complementair aan die van de binnenstad zijn en daarmee een extra regionale trekker moeten vormen voor Coevorden.. De voorgestane en in gang gezette gebiedsontwikkeling stationsomgeving maakt ook fysiek een goede verbinding mogelijk. Winkelcentrum de Gansehof, strategisch gelegen tussen Holwert en het kernwinkelgebied, zal daarmee in de toekomst een belangrijke steppingstone zijn tussen beide winkelgebieden. De gemeente Coevorden onderkent de wenselijkheid van een goede marketing van haar centrum en faciliteert initiatieven en plannen opgesteld door de ondernemers in de binnenstad. 8 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

9 De Vlijt Detailhandelsstructuur: haltermodel Complementair winkelgebied voor grootschalige detailhandel Interactie/ aantrekkelijke verbinding Kernwinkelgebied Aantrekkelijk Verblijfsplein Haltermodel ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 9

10 3 RECENTE ONTWIKKELINGEN IN COEVORDEN De ontwikkelingen op bestuurlijk en ambtelijk gebied in Coevorden hebben sinds het verschijnen van het DPO in 2011 niet stilgestaan; Een ingestelde focusgroep (samengesteld uit vertegenwoordigers uit de ondernemersvereniging, Stichting ABC, woningbouwcoöperatie Domesta en Horeca Coevorden en aangevuld met (extern) deskundigen) heeft in verschillende werksessies diverse thema s uitgediept. Met behulp van de output van deze groep is een nieuw wensbeeld voor herstel en versterking van de binnenstad opgesteld en gepresenteerd. Hierin zijn de prioriteiten voor de ontwikkeling van de stad voor de komende jaren geformuleerd; De uitvoering van het Masterplan Centrum is voortgezet met de start van de realisatie van het appartementencomplex aan de Spoorhavenstraat en het complex aan de Haven. Verdere zijn voorbereidingen getroffen met Slokker Vastgoed voor de realisatie van Bogas deelgebied A en is met Peter van Dijk Projects&Investments BV een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de Citadelpunt en zal het oude gemeentehuis weer in gebruik worden genomen; In 2013 zal de Gebiedsvisie stationsomgeving worden vastgesteld waarin de keuzes zijn opgenomen voor de herinrichting van de stationsomgeving en zijn met de provincie afspraken gemaakt in het kader van het Provinciaal Herstructureringsfonds Bedrijventerreinen; In 2012 is het ontwerp bestemmingsplan Holwert-Zuid door de Raad vastgesteld zonder dat hier, voor wat de hier geplande commerciële voorzieningen betreft (7.000 m2 detailhandel), enige zienswijzen of bezwaren zijn ontvangen; In 2012 is, mede naar aanleiding van het DPO van 2011, besloten de intentieovereenkomst tussen de gemeente Coevorden en Albert Heijn inzake de verplaatsing van Albert Heijn naar Binnenvree niet te verlengen; Een actualisatie van de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen in Coevorden zijn voorbereid en worden naar verwachting in 2013 geëffectueerd. Net als iedere plaats hebben de macro-economische ontwikkelingen, de ontwikkelingen in het consumentengedrag en de hieruit volgende gewijzigde inzichten binnen de retail ook voor Coevorden de nodige gevolgen. Naast een licht teruglopend inwoneraantal in de stad Coevorden, is er enerzijds sprake van een toegenomen leegstand in met name de aanloopstraten en is er anderzijds binnen enkele grotere ondernemingen in Coevorden een wens om te vergroten en te verplaatsen. Dit laatste om als onderneming beter te kunnen inspelen op de wensen van de consument en op de bijgestelde vestigingseisen (grootte, locatie, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen) passend bij een bedrijfseconomisch gezien optimale bedrijfsvoering. verplaatsingswens Vanuit enkele supermarktorganisaties is de wens aangegeven om te verplaatsen naar het hiertoe middels het nieuwe bestemmingsplan aangewezen terrein op Holwert-Zuid. Het betreft de Lidl die momenteel gevestigd is in het winkelcentrum De Gansehof, C1000 (toekomstige Jumbo) die zich momenteel bevindt aan de Spoorhavenstraat en de Aldi die momenteel gevestigd is aan de Looweg. Naast deze supermarkten is ook bekend dat andere bedrijven in de binnenstad hebben aangegeven op zoek te zijn naar een andere locatie. Gemene deler die ten grondslag ligt aan de wens tot verplaatsing ligt in de wens tot schaalvergroting, betere bereikbaarheid en betere (nabijgelegen) parkeervoorzieningen. leegstand Uit de database van Locatus blijken er momenteel in Coevorden 21 panden met een winkelbestemming en een totale winkelvloer van m 2 leeg te staan. Hiervan bevinden zich 4 panden, met een gezamenlijke winkelvloer van m 2, buiten het centrum van Coevorden (2 10 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

11 panden Krimweg, één pand Modem en één aan de Trageldijk. Deze panden beschikken niet over een reguliere detailhandelsbestemming). De resterende 17 leegstaande panden die beschikken over een detailhandelsbestemming kennen een totale winkelvloer van m 2. Dit is circa 13% van de totale winkelvloer in de binnenstad. Door Locatus worden 3 locaties genoemd als `structurele leegstaand`, 7 panden worden aangemerkt als `langdurige leegstand` en 7 panden als `aanvangs-/frictie leegstand`. Van de leegstaande winkelpanden in het centrum van Coevorden kennen 9 panden een winkelvloer variërend van 48 m2 tot 99 m2, 6 panden tussen 100 m2 en 200 m2 en 2 panden met een winkelvloer van circa 400 m2. De Bentheimerstraat kent met 7 leegstaande winkelpanden relatief de grootste leegstand. Van deze 7 panden is er 1 buiten het als kernwinkelgebied gesitueerd. De Bentheimerstraat wordt gekenmerkt door kleinschaligheid van de winkelpanden. Kernwinkelgebied Leegstand ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 11

12 4 DRAAGVLAKANALYSE De draagvlakanalyse geeft inzicht in de distributieve mogelijkheden. Deze mogelijkheden vormen, naast ruimtelijk relevante overwegingen, de input voor (een bijstelling van) het gemeentelijk detailhandelsbeleid. In het kader van deze update van het DPO van oktober 2011 is gebruik gemaakt van de nieuwste beschikbare cijfers waar het het inwoneraantal betreft, de bestedingen per hoofd van de bevolking en de gemiddelde omzet per vierkante meter winkelvloer. Deze nieuwe cijfers reflecteren de gevolgen van de economische crisis, wijzigingen binnen de bevolking en gewijzigd koopgedrag van de consument. De draagvlakanalyse kent vier variabelen, te weten: a) de grootte van het verzorgingsgebied; b) het gemiddelde inkomen c.q. bestedingen; c) de koopkrachtbinding; d) de koopkrachttoevloeiing. Ad a; de grootte van het verzorgingsgebied In deze analyse bestaat het verzorgingsgebied van de detailhandel in Coevorden uit de inwoners van de kern Coevorden. Per 1 januari 2013 kende de kern Coevorden volgens het GBA inwoners. Consumenten uit omliggende kernen en gemeenten worden in de analyse meegenomen via de toevloeiing. Ad b; het gemiddelde inkomen c.q. de bestedingen Het gemiddelde bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking op jaarbasis bedroeg in ,- voor de foodsector en 2.740,- voor de non-foodsector (Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2013). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Coevorden ongeveer 8% onder het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2011). Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/ minder bestedingen). Voor de non-foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,5. Hierdoor kan voor Coevorden worden uitgegaan van bestedingscijfers die in de foodsector circa 2% onder het landelijke gemiddelde liggen en in de non-foodsector 4%. Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen in de foodsector van 2.028,- per hoofd van de bevolking en in de non-foodsector van 2.630,-. Ad c; koopkrachtbinding Uit het onderzoek/dpo van 2011 waarbij het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2010 van I&O als basis is gebruikt, is gebleken dat de koopkrachtbinding in de foodsector 90% bedraagt en in de non-foodsector 51%. Als gevolg van de in gang gezette concentratie op Holwert-Zuid van drie bestaande supermarkten waarbij de bereikbaarheid en parkeervoorzieningen sterk worden verbeterd, mag er van uit worden gegaan dat de binding in de foodsector in de toekomst zal stijgen. Op basis van landelijk gemiddelden, ervaringscijfers van MKB Reva, het gebrek van concurrerende winkelgebieden op korte afstand en het aanwezige aanbod, acht MKB Reva een binding in de foodsector van 95% zeer goed haalbaar. Ondanks deze in de ogen van MKB Reva meer realistische inschatting van de koopkrachtbinding, wordt in de draagvlakanalyse de cijfers zoals voortkomend uit het onderzoek van I&O gebruikt. Ad d; de koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing naar de winkels in Coevorden is in het onderzoek in 2011 vastgesteld op 35% voor de foodsector en 44% voor de non-foodsector. Ten behoeve van deze update worden deze percentages aangehouden. De in gang gezette ontwikkeling op Holwert-Zuid waarbij een concentratie en uitbreiding van bestaande supermarkten wordt gerealiseerd, versterkt de aantrekkingskracht en 12 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

13 regiopositie van Coevorden als aankoopplaats binnen de foodsector. Dit heeft naast een positief effect op de binding tevens een positief effect op de koopkrachttoevloeiing. omzetnorm Naast de vier genoemde variabelen wordt ook de vloerproductiviteit of omzetnorm in de berekening meegenomen. Dit is de gemiddelde omzet die per m² verkoopvloer wordt gerealiseerd. Voor de omzetnorm wordt een landelijk gemiddelde gebruikt (ontleend aan cijfers van het HBD), maar ook bij de omzetnorm zijn regionale en lokale variaties denkbaar; hiervan zijn echter geen cijfers beschikbaar. Huisvestingslasten en de gehanteerde winkelformule zijn factoren die sterk van invloed zijn op de omzetnorm. Met name in de supermarktbranche is de omzetnorm de laatste jaren sterk gestegen. In het algemeen ligt de omzetnorm hoger in gebieden waar de huisvestingslasten hoger zijn. Het is dus waarschijnlijk dat de omzetnorm in Coevorden onder het landelijk gemiddelde ligt, aangezien de huurprijzen er ook aanzienlijk lager zijn dan in bijvoorbeeld de Randstad. Één van de conclusies uit het onderzoek van de Rabobank, waarin geconstateerd wordt dat Drenthe samen met Zeeland de laagste vloerproductiviteit kent, bevestigt dit vermoeden. Een lagere omzetnorm betekent dat bij een bepaald omzetpotentieel meer vierkante meters haalbaar zijn. In de berekening wordt hier echter geen rekening mee gehouden vanwege het ontbreken van betrouwbare en vergelijkbare cijfers op lokaal niveau. Op basis van de hierboven beschreven variabelen zijn voor tabel 2.1 de potentiële omzetten en het haalbare winkelvloeroppervlak berekend. Tabel 2.1 laat de draagvlakanalyse op hoofdlijnen zien. Uit de tabel blijkt in eerste instantie dat in de huidige situatie zowel binnen de foodsector als binnen de non-foodsector sprake is van oververtegenwoordiging. Al in het DPO van 2011 werd geconstateerd dat een nadere analyse van deze cijfers een ander beeld oplevert. Non-food De oververtegenwoordiging in vierkante meters in de nonfood betreft, naast mode, vooral de niet-centrumgerelateerde branches (wonen ( m 2 ), bouwmarkten ( m 2 ) en sport (+1.300)). De binnen de grenzen van Coevorden gevestigde grootschalige winkels in de non-food kennen een aanzienlijk groter verzorgingsgebied. Uit de passantenenquête gehouden in 2011 bleek daarnaast dat Coevorden ten aanzien van het recreatief winkelen al van oudsher een sterke regioverzorgende functie kent. Dit verklaart de ogenschijnlijk bovenmatige aanwezigheid van onder anderen de modewinkels. Food De foodbranche is opgebouwd uit supermarkten en speciaalzaken (AGF, brood en banket, slagerij en poelier, vis, kaas en zuivel,snoep en chocolaterie, reform- en natuurwinkels, slijterijen, tabak- en gemakszaken, overig food). Het huidige aanbod in Coevorden bestaat uit m 2 winkelvloer supermarkten en 773 m 2 speciaalzaken. Ook in Coevorden doet zich het verschijnsel voor dat de supermarkten hun (bescheiden) omzetgroei en daarmee distributieve ruimte afsnoepen van de speciaalzaken. In de praktijk moet dan ook eigenlijk een steeds groter wordend deel van de distributieve ruimte binnen de speciaalzaken worden toegerekend aan de supermarkten dan wel, zoals dat bijvoorbeeld ook gebeurt bij slijterijen, tabak en bloemen/ planten, een deel van de supermarkt onder speciaalzaken wordt verantwoord. Tabel 2.1: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Coevorden 2013 Sector Besteding per hoofd Koopkracht bind. toevl. Potentieel aanw. omzet Gem. omzet p/ m 2 vvo Haalbaar vvo Huidig vvo* food % 35% 40,4 mln m m 2 non-food % 44% 34,5 mln m m² Totaal m m 2 * Bron: Locatus Verkenner Het haalbaar verkoopvloeroppervlak zoals die in de draagvlakanalyse naar voren is gekomen is exclusief (zakelijke) dienstverlening en horeca. ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 13

14 Kanttekeningen Al in het DPO van 2011 werden door MKB Reva kanttekeningen geplaatst bij de uitslagen van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland van I&O uit Dit omdat bleek dat de uitslagen van dit onderzoek ten aanzien van de koopkrachtbinding en toevloeiing steevast lager uitvielen dan andere recente koopstroomonderzoeken in de regio. Daarnaast werd vastgesteld dat deze uitslagen lager uitvielen ten opzichte van in omvang vergelijkbare plaatsen (Drs. E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat). Voor de toekomst mag op basis van ervaringscijfers verwacht worden dat de in gang gezette relocatie en concentratie van supermarkten op Holwert-Zuid een positief effect zullen hebben op de consumentenbinding en toevloeiing. Uitgaande van een stijging van de binding binnen de food (naar 95%) en een stijging van de toevloeiing binnen de food (naar 40%), leidt dit tot een extra marktruimte van 800 m 2 winkelvloer waardoor het haalbare aantal haalbare winkelmeters binnen de food op zou uitkomen. die op basis van kwaliteit de (cijfermatige) mogelijkheden uit de draagvlakanalyse ruim weten te overtreffen, doordat zij de eigen consument sterker dan gemiddeld weten te binden of consumenten van buiten het verzorgingsgebied weten aan te trekken. Ook ten aanzien van de vestiging van nieuwe winkels kan dit aspect meespelen. Indien de draagvlakanalyse geen uitbreidingsruimte in een branche laat zien, betekent dit niet dat er in de betreffende branche geen winkels kunnen worden toegevoegd. Nieuwe concepten, het aanboren van niches, e.d. kunnen dergelijke bedrijven bestaansrecht geven. Eenzelfde constatering geldt ten aanzien van de vloerproductiviteit; een 10% lager dan landelijk gemiddelde vloerproductiviteit leidt tot 600 m 2 winkelvloer meer marktruimte dan nu uit de tabel blijkt. Samen met de verwachte toenemende binding en toevloeiing zou daarmee ten opzichte van de huidige situatie vraag en aanbod binnen de food in evenwicht zijn (7.000 m 2 winkelvloer). Tabel 2.1 geeft een overzicht op hoofdlijnen. Tussen de diverse branches kunnen echter grote verschillen zichtbaar zijn. Mede als gevolg van branchevervaging is het HBD/CBS gestopt met het aanleveren van informatie waarmee MKB Reva branches met hun kernassortiment in beeld kon brengen en daarmee een draagvlakanalyse per branche kon opstellen. Voor zowel de food- als de non-foodsector geldt dat de cijfermatige mogelijkheden vooral een indicatie vormen. Naast de gerelateerd aan de huisvestingslasten benodigde vloerproductiviteit zijn de kwaliteit van de ondernemer en de detailhandelsstructuur dikwijls belangrijkere aspecten dan de berekende mogelijkheden bij de vraag of een winkel c.q. branche zich ergens kan vestigen of uitbreiden. De draagvlakanalyse houdt dus geen rekening met de kwaliteit van de ondernemer. In vrijwel elke plaats zijn er ondernemers 14 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

15 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 5 De gemeente Coevorden en de stakeholders bij de verdere ontwikkeling van het centrum van Coevorden hebben, mede naar aanleiding van het in 2010 uitgebrachte DPO, de nodige stappen gezet in het verwezenlijken van hoge ambities. Centraal binnen deze ambitie staat de versterking van de binnenstad van Coevorden als gebied waarbij het recreatief winkelen centraal staat. De middels het vaststellen van het bestemmingsplan in gang gezette verplaatsing van een drietal supermarkten naar Holwert-Zuid, sluit aan bij de actuele ontwikkelingen in consumentengedrag zoals bondig beschreven in paragraaf 2.2 en de hierdoor door ondernemingen te stellen eisen en wensen aan hun vestigingslocatie. Aangezien de mogelijkheden voor het herpositioneren van deze grootschalige voorzieningen binnen de historische binnenstad van Coevorden ontbreken, is met deze locatie aan de rand van het kernwinkelgebied een goed alternatief gevonden. Voor de binding en toevloeiing en derhalve bestedingen binnen de foodsector mag als gevolg van het vergroten van het gemak en efficiency voor de consument een positief effect van deze verplaatsingen worden verondersteld. Met deze herpositionering van de supermarkten wordt ook voor de langere termijn deze voorziening voor de inwoners van Coevorden gewaarborgd. Tegelijk met de realisatie van Holwert- Zuid, is een start gemaakt met de benodigde kwaliteitsslag in de binnenstad. Dit om de functie van de binnenstad als gebied voor het recreatief winkelen te versterken. Naast bijstelling en verdere invulling van het wensbeeld voor het centrum en de herinrichting van de Markt is een intentieovereenkomst aangegaan ten aanzien van de herontwikkeling van de citadelpunt. Deze beoogt een versterking van de Markt en daarmee de versterking van de gewenste polenstructuur waarbij de Markt de ene pool vormt en de kop van de Friesestraat/stationsomgeving/Holwert de andere pool. Vanuit de gewenste detailhandelsstructuur bezien acht MKB Reva het van belang, dat nu de ontwikkeling van Holwert-Zuid in een stroomversnelling is gekomen, ook de ontwikkeling van Holwert-Midden en het stationsgebied voortvarend wordt opgepakt. Dit om een zo aantrekkelijk mogelijke verbinding en zichtrelatie tussen Holwert en de binnenstad te realiseren zodat synergie-effecten tussen de grootschalige detailhandel op Holwert en de meer recreatieve winkelfunctie van de binnenstad kunnen optreden. Om de complementariteit van Holwert-Midden en de binnenstad verder te versterken zou overwogen kunnen worden bij de verdere invulling van dit gebied naast schaalgrootte ook de gewenste thematisering in het beleid vast te leggen. Met de door de Lidl gewenste verplaatsing uit De Gansehof ontstaat ruimte voor herontwikkeling van De Gansehof waarbij de strategische ligging van dit winkelcentrum binnen de polenstructuur beter benut kan worden, een bijdrage kan leveren aan de upgrading van de kop van de Friesestraat en tevens ingespeeld kan worden op de al dan niet bijgestelde vestigingswensen van de trekkers binnen dit winkelcentrum. Het College van de gemeente Coevorden heeft in januari 2012 als reactie op het DPO uitgesproken dat zij samen met de eigenaar van het winkelcentrum een proces wil starten om na te denken over het toekomstperspectief van dit centrum en de te nemen maatregelen. ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 15

16 De ambitie van Coevorden ten aanzien van de detailhandelsstructuur wordt gerealiseerd in een periode waarin er sprake is van economische recessie en sterke ontwikkelingen binnen de retail welke onder andere leiden tot een toenemende leegstand. De hierdoor beschikbaar gekomen panden in de historische binnenstad zijn door hun grootte, bouwstijl en gewenste beeldkwaliteit echter niet geschikt (te maken) voor grootschalige detailhandel. Dit naast de onwenselijkheid en veelal onmogelijkheid om aan de eisen ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren te kunnen voldoen. Invulling van de leegstaande winkelpanden waarbij de uitstraling en gewenste beeldkwaliteit van een historische binnenstad wordt versterkt zal, naast de inzet van andere instrumenten, gezocht dienen te worden binnen de meer kleinschalige op recreatief winkelen gerichte retail-, ambachts- en horecabedrijven. Mogelijk biedt het faciliteren van internetwinkels of het ruimte bieden aan pop-up stores en tijdelijk ondernemerschap mogelijkheden bestaande panden al dan niet tijdelijk te vullen. Samen met ondernemers, pandeigenaren en andere stakeholders is de gemeente Coevorden doende een vorm van citymanagement te faciliteren. Deze zou zich in de ogen van MKB Reva bezig moeten houden met een verdere kwaliteitsslag op pandniveau, het werven van nieuwe bedrijven en het opzetten van een bijpassende marketingaanpak. De beschikbaarheid van grotere commerciële ruimtes op Holwert, op de citadelpunt en de vrijkomende ruimte als gevolg van de verplaatsing van de supermarkten, bieden in tegenstelling tot de huidige situatie, mogelijkheden voor het actief benaderen van die bedrijven die de regioverzorgende ambitie van Coevorden verder versterken dan wel ruimte bieden voor bestaande bedrijven die behoefte hebben aan meer winkelmeters. Uit eerdere inventarisaties is gebleken dat enkele ontbrekende ketenbedrijven Coevorden als een interessante vestigingspunt zien om de regio te kunnen bedienen. Afgezet tegen de draagvlakanalyse gaat de ambitie van Coevorden verder dan de draagvlakanalyse momenteel aan mogelijkheden laat zien, ook al kan bij deze draagvlakanalyse -welke op basis van cijfers ten aanzien van consumentenbinding en toevloeiing uit een onderzoek van I&O uit 2010 is becijferd- de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Ook indien rekening wordt gehouden met een in de ogen van MKB Reva meer realistische inschatting van (toekomstige) consumenten binding- en toevloeiing, leidt de realisatie van de voorgestane ontwikkelingen op de Markt en Holwert tot een zij het meer beperkte- overschrijding van de draagvlakmogelijkheden. Een dergelijke overschrijding wordt door MKB Reva als verdedigbaar aangemerkt aangezien deze passend is bij de ambitie van Coevorden om haar rol als regioverzorgende kern toekomstbestendig te maken en zo mogelijk verder te versterken. 16 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN

17 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN 17

18 ACTUALISATIE 2013 DISTRIBUTIE-PLANOLOGISCH ONDERZOEK COEVORDEN