Den Haag Scheveningen. Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg

Transcriptie

1 Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg

2 Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg Opdrachtgever: gemeente Den Haag Projectnummer: Datum: 10 december 2009 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan TG Nijmegen T F E info@dtnp.nl W

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Huidige situatie Ligging en bevolking Huidige winkelstructuur 3 3 Ontwikkelingen en beleid Relevante trends in detailhandel Detailhandelsbeleid Plannen en ontwikkelingen 8 4 Marktpotenties Distributieve ruimte Marktsegmentering 11 5 Vestigingsmogelijkheden Kwaliteiten locatie Badhuisweg Effecten locatie Badhuisweg Locaties in bestaande structuur 14 6 Conclusies 16 Bijlage 1 Distributieve mogelijkheden 18

4 1 Inleiding Aanleiding Aan de Badhuisweg in Scheveningen bestaan plannen voor herontwikkeling van het verpleegtehuis Deo Gratias. Onderdeel van de plannen is de ontwikkeling van een supermarkt van circa m² bvo. Dit initiatief past niet in het gemeentelijke detailhandelsbeleid, dat de ontwikkeling van solitaire supermarkten tracht te voorkomen. De gemeente Den Haag vraagt zich af of het in dit specifi eke geval wenselijk is om van het vigerende beleid af te wijken. Doel- en vraagstelling De gemeente Den Haag heeft behoefte aan een toets van het initiatief tot ontwikkeling van een supermarkt in relatie tot de dagelijkse winkelstructuur in Scheveningen en omgeving. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) is gevraagd een dergelijke toets uit te voeren. De volgende onderzoeksvragen zullen worden beantwoord: 1. Hoe ziet de huidige supermarktstructuur van Scheveningen en omgeving eruit (kwantitatief, kwalitatief)? 2. Welke (uitbreidings)potentie is aanwezig voor supermarkten en welk marktsegment sluit het beste aan op het verzorgingsgebied en de bestaande supermarktstructuur? 3. Heeft de geplande locatie de gewenste kwaliteiten voor vestiging van een supermarkt? 4. Heeft de komst van een supermarkt aan de Badhuisweg ongewenste effecten op het functioneren van de bestaande supermarkten/winkelgebieden in Scheveningen? 5. Zijn in bestaande winkelgebieden mogelijke locaties aanwezig voor vestiging van een nieuwe supermarkt? Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de huidige situatie aan de vraag- en aanbodzijde. In hoofdstuk 3 komen relevante trends en ontwikkelingen en het gemeentelijk beleid aan de orde. Hoofdstuk 4 gaat in op de marktpotenties voor toevoeging van een supermarkt. In hoofdstuk 5 gaan we in op de kwaliteiten van de locatie aan de Badhuisweg en de effecten van vestiging van een supermarkt op de bestaande hoofdwinkelstructuur. Tot slot wordt een inventarisatie gemaakt van mogelijke vestigingslocaties in de bestaande winkelgebieden en trekken we in hoofdstuk 6 enkele conclusies. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1

5 2 Huidige situatie 2.1 Ligging en bevolking Het verzorgingshuis Deo Gratias is gelegen aan de Badhuisweg en Nieuwe Parklaan in het stadsdeel Scheveningen ( inwoners*). De Nieuwe Parklaan vormt de verbinding tussen de Haagse binnenstad en het strand en de pier van Scheveningen. In de directe omgeving van Deo Gratias wonen relatief weinig mensen door de aanwezigheid van twee natuurgebieden die deel uitmaken van de stedelijke ecologische hoofdstructuur. Hogere bevolkingsdichtheden zijn vooral aanwezig in de wijken ten noorden en westen van Deo Gratias. Het gemiddelde inkomen in Scheveningen ligt boven het landelijk gemiddelde. Met name in de wijken Duttendel, Westbroekpark en Van Stolkpark en Scheveningse bosjes is sprake van een hoog inkomensniveau. * Gemeente Den Haag (2009), Den Haag in cijfers, buurtmonitor 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

6 2.2 Huidige winkelstructuur Keizerstraat Het grootste winkelgebied in de omgeving van de Badhuisweg is de Keizerstraat met in totaal m 2 netto vloeroppervlak. Het winkelaanbod bestaat uit circa m 2 winkelvloeroppervlak (wvo) in diverse branches en daarmee functioneert de Keizerstraat als klein stadsdeelcentrum (kaart 1, fi guur 1). Het dagelijks aanbod is compleet en bestaat uit publiekstrekker Albert Heijn (1.000 m 2 wvo) en diverse versspeciaalzaken en drogisterijen. Er is slechts één supermarkt aanwezig. Warenhuis Hema is een belangrijke trekker in de niet-dagelijkse sector. Door de ligging aan de Scheveningseweg/Juriaan Kokstraat is de bereikbaarheid van het winkelgebied goed. Wel is de totale parkeercapaciteit beperkt. Centrum Scheveningen Het centrum van Scheveningen (o.a. Palace Promenade) heeft een aparte positie in de Scheveningse winkelstructuur. Het winkelaanbod bestaat uit circa m 2 wvo in met name recreatieve branches. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3

7 Door de ligging nabij het strand en de pier heeft het aanbod vooral een toeristische functie. Met name het mode-aanbod domineert. Het supermarktaanbod blijft beperkt tot de kleine supermarkt Spar (200 m 2 wvo) in de Palace Promenade en verder zijn er enkele versspeciaalzaken gevestigd. Gentsestraat/Stevinstraat Het winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat in de wijk Belgisch Park heeft een totale winkeloppervlak van circa m 2 wvo en in het gemeentelijk beleid een positie als wijkwinkelcentrum. Het aanbod bestaat voornamelijk uit winkels in de dagelijkse branches. Opvallend is het grote aantal versspeciaalzaken (14). Er is ook een relatief kleine Albert Heijn (750 m 2 wvo) aanwezig. De parkeercapaciteit is beperkt. Palace Promenade in Scheveningen centrum Figuur 1 Winkelaanbod per winkelgebied (m 2 wvo) Keizerstraat functioneert als klein stadsdeelcentrum Badhuisstraat De Badhuisstraat (3.000 m 2 wvo) ligt vlakbij de Keizerstraat en functioneert als wijkwinkelcentrum. Het aanbod bestaat naast enkele versspeciaalzaken vooral uit doelgericht en niet-dagelijks aanbod. Grootste winkels zijn Kringloop, Hubo doe-het-zelf en fi etsenwinkel Profi le. Er is geen supermarkt gevestigd. Bron: Locatus, 2009; bewerking Gemeente Den Haag Afdeling DSO en Droogh Trommelen en Partners 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

8 Recreatief aanbod in Palacepromenade Versspeciaalzaak aan de Gentsestraat Winkelaanbod in de omgeving Stadsdeelcentrum Frederik Hendriklaan heeft een omvang van circa m 2 wvo aan winkelaanbod en is een belangrijk recreatief winkelgebied voor Scheveningen en omgeving. De aanwezige Albert Heijn heeft een omvang van circa m 2 wvo. Parkeermogelijkheden zijn beperkt. Het winkelcentrum Willem Royaardsplein (2.200 m 2 wvo) heeft door de aanwezigheid van een relatief grote supermarkt (1.600 m 2 wvo), goede bereikbaarheid en voldoende parkeren naar verwachting een belangrijke verzorgingsfunctie voor inwoners van Scheveningen. Winkelcentrum Bankastraat (1.900 m 2 wvo) met onder andere een Albert Heijn (700 m 2 wvo) in de Archipelbuurt is moeilijk bereikbaar en is er weinig parkeercapaciteit aanwezig. Bergenstraat en discountsupermarkt Aldi (550 m 2 wvo) aan de Westduinweg. Aan de Elandstraat, ten westen van de binnenstad, is AH XL aanwezig met een omvang van circa m 2 wvo. Deze supermarkt heeft een functie voor heel Den Haag west. Conclusie De dagelijkse winkelstructuur in Scheveningen en omgeving kenmerkt zich over het algemeen door de vele langgerekte winkelstraten, beperkte mogelijkheden voor parkeren en kleinschalige opzet. Er zijn weinig supermarkten in de omgeving. De supermarkten die aanwezig zijn, zijn relatief kleinschalig. Doelgerichte voorzieningen in Badhuisstraat Nabij de haven van Scheveningen liggen verder twee solitaire, goed bereikbare supermarkten met relatief veel parkeergelegenheid. Het gaat om een grote vestiging van Jumbo (1.400 m 2 wvo) aan de Van DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 5

9 3 Ontwikkelingen en beleid 3.1 Relevante trends in detailhandel Uitbreiding en schaalvergroting winkelstructuur Het totale winkelvloeroppervlak in Nederland is de afgelopen 25 jaar verdubbeld tot 27,2 mln wvo m 2 in Het aanbod in traditionele winkelgebieden (wijkcentra, binnensteden en woonboulevards) is uitgebreid en er zijn nieuwe winkelgebieden ontstaan zoals themacentra, winkelclusters op traffi clocaties en grootschalige (perifere) concentraties. De toename van het aanbod heeft geleid tot een aanzienlijk toename van de keuzemogelijkheden voor consumenten. Door de toenemende mobiliteit speelt afstand steeds minder vaak een rol bij de keuze voor een winkelgebied. De mobiele en goed geinformeerde consument is bereid een grotere afstand af te leggen als het doel elders beter bereikt kan worden. Voor kleine winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de consument (compleet aanbod en keuze) te voldoen. De noodzakelijke massa (aantal m² wvo) voor een winkelgebied neemt toe en daarmee weer het benodigde aantal consumenten. Hierdoor vindt geleidelijk schaalvergroting plaats in de winkelstructuur in Nederland. Het gevolg is dat steeds meer kleinere centra langzaam uit de winkelstructuur verdwijnen. Dit proces staat dikwijls op gespannen voet met de (maatschappelijke en beleidsmatige) wens voor winkels in de woonomgeving. Deze dragen immers bij aan de aantrekkelijkheid van een woonbuurt en zijn vooral belangrijk voor niet mobiele inwoners (o.a. ouderen). Deze groep is echter onvoldoende groot om een compleet dagelijks winkelaanbod op buurtniveau in stand te houden. Hetzelfde zien we bij binnensteden en woonboulevards, waar grote centra het winnen van kleinere. Schaalvergroting supermarkten Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van winkels is de laatste jaren fors toegenomen. Een volwaardige servicesupermarkt heeft tegenwoordig een minimale omvang van à m² wvo. Voor de komende jaren verwachten we een verdere afname van kleinschalige supermarkten (< 700 m² ) en een toename van het aantal grootschalige supermarkten. Per saldo neemt het aantal supermarkten af (fi guur 2). Figuur 2 Schaalvergroting supermarktbranche Supermarkt is trekker in boodschappencentra De kwaliteit en omvang van de supermarkt is sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum. In de afgelopen jaren is het aandeel van de supermarkt in de totale bestedingen aan voedings- en genotmiddelen sterk toegenomen ten koste van (vers) speciaalzaken. Schaalvergroting en meer aandacht voor vers (relatief hoge marges) in supermarkten zijn hiervan de oorzaak. In 2007 kwam nog slechts 11% van de bestedingen aan aardappelen, verse groenten 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

10 Schaalvergroting in de winkelstructuur Supermarkten steeds groter en vers fruit terecht in de groentenwinkel. Bakkers scoorden een marktaandeel van ± 29% en slagers ± 23%*. Het stijgende marktaandeel van supermarkten zorgt ervoor dat speciaalzaken het moeilijker krijgen. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in een winkelcentrum voor een grote bezoekersstroom. Uit onderzoek** blijkt dat ⅓ deel van de bezoekers aan supermarkten in buurt- en wijkcentra ook één of meer van de nabije speciaalzaken bezoekt. Dit percentage varieert nauwelijks met de omvang van de supermarkt. Speciaalzaken kunnen daarom meer bezoekers verwachten indien zij nabij een sterk supermarktaanbod gelegen zijn. 3.2 Detailhandelsbeleid De gemeente Den Haag zet in haar beleid in op concentratie in de bestaande hoofdwinkelstructuur*. Buurt- en wijkcentra zijn voor het woon- en leefklimaat van groot belang. Gestreefd wordt naar een stedelijke dekking, waarbij iedere inwoner binnen meter tot zijn woning minimaal één buurtsteunpunt of supermarkt heeft. In Scheveningen Oost behoren Scheveningen centrum, Keizerstraat, Badhuisstraat en Gentestraat/Stevinstraat tot de hoofdwinkelstructuur. Nieuwvestiging van winkels buiten de hoofdstructuur is alleen mogelijk als aangetoond wordt dat in bestaande centra geen fysieke ruimte is. Ook dienen er voldoende economische potenties aanwezig te zijn, geen structuurverstorende effecten op te treden en moet de betreffende locatie geschikt zijn wat betreft mobiliteit, parkeren, luchtkwaliteit en geluidshinder. Verszaken profiteren van supermarktbezoekers * HBD (2009), Bestedingen en marktaandelen 2007 ** G.F.B. Stinstra/DTNP (2005), Compleet anders!? * Gemeente Den Haag (2005), Detailhandelsnota DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 7

11 3.3 Plannen en ontwikkelingen Herontwikkeling Deo Gratias Het plan voor herontwikkeling van verpleegtehuis Deo Gratias aan de Badhuisweg bedraagt in totaal circa m 2 bvo*. De detailhandel in het plan betreft een supermarkt van m 2 bvo. Daarnaast is er een parkeergarage gepland met 120 plaatsen, diverse zorg(gerelateerde) woningen en een zorgboulevard met voorzieningen als huisarts, apotheek, kinderdagverblijf en fysiotherapeut. De planning voorziet in realisatie van het project in Masterplan Scheveningen Voor Scheveningen Kust zijn onlangs ambitieuze plannen gepresenteerd**. De ambitie is om van Scheveningen dé badplaats van Noordwest-Europa en het tweede centrum van Den Haag te maken. Het is niet de bedoeling van winkelaanbod fors uit te breiden. Het gaat in de plannen vooral om een kwalitatieve verbetering en een betere * Germeente Den Haag (2009), Nota van uitgangspunten Badhuisweg 115 Deo Gratias ** Gemeente Den Haag (2009), Masterplan Scheveningen Kust aansluiting op de functies van Scheveningen als drukke badplaats. In het Masterplan gaat het met name om onderscheidende en recreatieve concepten. Daarnaast is een van de doelstellingen om ook buiten het seizoen meer bezoekers te trekken. Herontwikkelingslocaties In het Masterplan wordt ook gesproken over de herontwikkeling van het postkantoor aan de Badhuisstraat en Hoge Prins Willemstraat. Het pand is niet meer in gebruik en in beeld voor vestiging van detailhandel. Eventueel komt het in aanmerking voor vestiging van een supermarkt. Ook de locatie van het HTM pand kan mogelijk in de toekomst herontwikkeld worden. Deze locatie is gelegen ten noorden van de Gentsestraat, aan de Zwolsestraat. Ook hiervoor bestaan nog geen concrete plannen. De Albert Heijn aan het Willem Royaardsplein is onlangs iets uitgebreid. Mogelijk behoort toevoeging van een nieuwe supermarkt aan het winkelcentrum tot de mogelijkheden. Verpleegtehuis Deo Gratias vanaf Nieuwe Parklaan Plannen voor herstructurering Scheveningen Kust Winkelgebied Gentsestraat 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

12 Verpleegtehuis Deo Gratias vanaf de Badhuisweg Potentieel verzorgingsgebied Scheveningen Noordoost AH Gentsestraat enige supermarkt in omgeving 4 Marktpotenties 4.1 Distributieve ruimte Indicatie potentieel aanbod supermarkten Om te bepalen of er marktruimte aanwezig is voor het toevoegen van een supermarkt in het noordoostelijk deel van Scheveningen, maken we een distributieve berekening van het in potentie toekomstig haalbare supermarktaanbod. In tabel 1 is de indicatieve berekening weergegeven. Een uitgebreide uitleg van de gehanteerde variabelen is te vinden in bijlage 1. We gaan hier enkel in op de belangrijkste uitkomsten. In de berekening gaan we uit van een min of meer afgesloten verzorgingsgebied, bestaande uit de buurten Scheveningen Badplaats, Rijslag, Westbroekpark, Duttendel en Belgisch Park (Scheveningen Noordoost). Dit gebied ligt tussen de natuurgebieden in het zuiden en westen, de duinen in het oosten en de zee in het noorden en heeft momenteel circa inwoners. Volgens gemeentelijke prognoses zal het aantal inwoners in de komende jaren nauwelijks veranderen. We gaan dan ook uit van een gelijkblijvende bevolkingsomvang. De detailhandelbestedingen van inwoners in het gebied zijn relatief hoog in verband met het relatief hoge inkomen. In een situatie dat er sprake is van een aantrekkelijk en compleet supermarktaanbod, achten wij minimaal een koopkrachtbinding haalbaar van 50% en een toevloeiing van 10%. Uitgaande van deze binding -en toevloeiingscijfers in de minimale variant is een supermarktaanbod haalbaar van m 2 wvo. Dit aanbod kan hoger zijn als een hogere binding gerealiseerd wordt. Tabel 1 Indicatie haalbaar supermarktaanbod Scheveningen Noordoost Inwoners Omzet per hoofd (ex. BTW) Koopkrachtbinding 50% Omzet uit verzorgingsgebied 15,8 mln Koopkrachttoevloeiing 10% Totale omzet 17,5 mln Vloerproductiviteit (ex. BTW) Haalbaar aanbod (m 2 wvo) Aanwezig aanbod (m 2 wvo) Distributieve ruimte (m 2 wvo) DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 9

13 Momenteel is in het verzorgingsgebied slechts een supermarktaanbod aanwezig van circa m 2 wvo, bestaande uit vestigingen van Albert Heijn en Spar. Dit betekent dat er een uitbreidingspotentie aanwezig is van minimaal m 2 wvo in supermarkten. Supermarktaanbod per inwoners Dat het supermarktaanbod in het verzorgingsgebied momenteel zeer beperkt is, blijkt ook uit een vergelijking van het supermarktaanbod in relatie tot de bevolkingsomvang (fi guur 3). In de vier grote steden is gemiddeld tussen de 160 en 180 m 2 wvo aan supermarkten aanwezig per inwoners. In het stadsdeel Scheveningen is dat slechts 130 m 2 wvo. In Scheveningen Noordoost (Rijslag, Badplaats, Westbroekpark, Belgisch Park, Duttendel) is per inwoners slechts 55 m 2 wvo aan supermarkten aanwezig. Supermarktaanbod in Scheveningen beperkt.. Figuur 3 Supermarktaanbod per inwoners (m 2 wvo)..in vergelijking met het aanbod in heel Den Haag Conclusie Het supermarktaanbod in Scheveningen Noordoost is beperkt. Inwoners zijn voor dagelijkse boodschappen voor een groot deel aangewezen op aanbod elders in de stad. Er is voldoende marktruimte voor een nieuwe supermarkt van minimaal m 2 wvo. Bron: Locatus, 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners 10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

14 Inkomen in Scheveningen relatief hoog Kwaliteit en serivce sluit aan bij eisen bevolking Differentiatie in het aanbod leidt tot hogere binding 4.2 Marktsegmentering In Scheveningen en omgeving zijn momenteel erg veel vestigingen van Albert Heijn aanwezig. In vrijwel elke richting vanaf de Badhuisweg is de eerst volgende supermarkt een Albert Heijn. Alleen nabij de Scheveningse haven zijn servicesupermarkt Jumbo en discountsupermarkt Aldi aanwezig. Wij achten meer differentiatie in het supermarktaanbod van groot belang. Hierdoor ontstaat meer concurrentie en daarmee meer keuzemogelijkheden voor de consument. Differentiatie heeft daarnaast ook een positief effect op de koopkrachtbinding. Toevoeging van een andere aanvullende supermarktformule in Scheveningen Noordoost is gewenst. Indien een supermarkt toegevoegd wordt aan een bestaand winkelgebied waar al een supermarkt gevestigd is, dan heeft de vestiging van een supermarkt in een aanvullend segment de voorkeur. Hiermee ontstaat een grotere diversiteit en marktsegmentatie waardoor het winkelgebied als geheel aantrekkelijker wordt. In de winkelcentra in Scheveningen Noordoost en omgeving zijn momenteel alleen servicesupermarkten aanwezig. Bij toevoeging van een supermarkt aan een van deze winkelgebieden gaat het bij voorkeur om een supermarkt in het lage marktsegment (Aldi, Lidl, Nettorama, Dirk van de Broek). Als de nieuwe supermarkt gevestigd wordt aan de Badhuisweg, dan heeft het de voorkeur te streven naar een fullservicesupermarkt in een onderscheidende formule. Een supermarkt met de nadruk op kwaliteit en service past het best bij de eisen van bewoners in de directe omgeving. Het gemiddeld besteedbare inkomen in stadsdeel Scheveningen ( ) is relatief hoog ten opzichte van het Haagse ( ) en landelijke gemiddelde ( ). Met name in de wijken Duttendel en Westbroekpark, waar ook de Badhuisweg onderdeel van uitmaakt, is het inkomensniveau hoog. Een supermarkt in het hogere marktsegment ligt voor de hand. Daarbij kan gedacht worden aanformules als Jumbo, Hoogvliet, Plus en C1000. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 11

15 5 Vestigingsmogelijkheden 5.1 Kwaliteiten locatie Badhuisweg De locatie Deo Gratias aan de Badhuisweg maakt geen onderdeel uit van de bestaande hoofdwinkelstructuur en past als winkellocatie niet in het gemeentelijk beleid dat vooral is gericht op concentratie in bestaande winkelgebieden. Wel is de locatie onderdeel van een multifunctioneel project waar ook andere publieksvoorzieningen als een kinderdagverblijf en zorgvoorzieningen zullen vestigen. De locatie ligt wel min of meer centraal in het afgesloten verstedelijkt gebied Scheveningen Noordoost. Vooral ten noorden van de locatie wonen veel mensen. In de zuidelijke buurten is de bevolkingsdichtheid relatief laag. In de directe omgeving van de locatie aan de Badhuisweg wonen relatief weinig mensen door de aanwezigheid van natuurgebieden. Wel is er een hotelschool aanwezig, dat mogelijk leidt tot extra bestedingen. Ook is de bereikbaarheid vanuit het verzorgingsgebied goed door de ligging aan de Nieuwe Parklaan. Door de doorgaande verkeersfunctie van deze weg, ligt de ingang van de parkeergarage bij voorkeur aan de Badhuisweg. Dit leidt wel tot een toename van de verkeersdruk aan de Badhuisweg. Er lijkt voldoende fysieke ruimte aanwezig voor realisatie van een supermarkt. De locatie beslaat circa m 2 en daarmee is genoeg ruimte voor een eigentijdse supermarkt. Een supermarkt van m 2 bvo heeft minstens 60 parkeerplaatsen nodig. Het parkeren is voorzien in een garage met 120 plaatsen. De vraag is of dit voldoende is, gezien het feit dat ook bewoners, bezoekers en medewerkers van de overige functies (verzorgingshuis, zorgboulevard, kinderopvang) van de garage gebruik moeten maken. Als voldoende parkeercapaciteit gerealiseerd kan worden, zal een supermarkt aan de Badhuisweg naar verwachting goed functioneren. Het wordt mogelijk zelfs een van de meest aantrekkelijke supermarkten in de omgeving qua omvang en autobereikbaarheid. De locatie aan Badhuisweg heeft voldoende ruimte en goede bereikbaarheid vanuit verzorgingsgebied Vooral nadelige effecten op aanbod in Gentsestraat 12 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

16 5.2 Effecten locatie Badhuisweg Door de gunstige vestigingsmogelijkheden voor een eigentijdse supermarkt aan de Badhuisweg (voldoende ruimte en goede ligging en bereikbaarheid) zal de concurrentie voor omliggend aanbod toenemen en zullen nadelige effecten optreden in omliggende winkelgebieden (Keizerstraat, Bankastraat, Willem Royaardsplein, Gentsestraat). Voor veel winkelgebieden zullen deze effecten meevallen, door de grote afstand tot de Badhuisweg en de aanwezigheid van een voldoende groot primair verzorgingsgebied. Winkelgebied Gentstestraat/Stevinstraat ligt echter op korte afstand van de Badhuisweg (± 600 meter). Hier zullen de nadelige omzeteffecten het grootst zijn. Gentsestraat/Stevinstraat heeft in het gemeentelijk detailhandelsbeleid een positie als wijkwinkelcentrum. Een belangrijke voorwaarde voor een sterk en gezond wijkwinkelcentrum is de aanwezigheid van een sterk supermarktaanbod (liefst twee aanvullende supermarkten) wat zorgt voor voldoende grote bezoekersstromen waar andere winkels van kunnen profi teren. Vestiging van een relatief grote supermarkt aan de goed bereikbare Badhuisweg leidt tot een forse toename van de concurrentie op korte afstand voor het supermarktaanbod in de Gentsestraat/Stevinstraat. Daarmee wordt een van de belangrijke voorwaarden voor de Gentsestraat/Stevinstraat als een gezond wijkwinkelcentrum aangetast. Op het moment dat de supermarkt minder bezoekers zal trekken, wordt het totale aantal bezoekers aan het winkelgebied minder en zullen ook andere winkels in het winkelgebied minder bezoekers krijgen. Daarnaast zullen versspeciaalzaken ook op directe wijze last ondervinden van een nieuwe supermarkt aan de Badhuisweg. Door de relatief grote omvang van de geplande supermarkt is deze in staat een ruim assortiment te bieden met meer gespecialiseerde (vers)producten. Daarmee ontstaat grotere concurrentie voor bestaande speciaalzaken in de omgeving en daalt hun marktaandeel. Mogelijk leidt dit tot een afname van het aantal versspeciaalzaken. Ondanks dat de omzet zal dalen, zal naar verwachting voldoende marktruimte beschikbaar blijven voor de bestaande Albert Heijn in de Gentsestraat/Stevinstraat. Met de vestiging van een supermarkt aan de Badhuisweg komt het functioneren van het winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat als wijkwinkelcentrum met een compleet aanbod wel onder druk te staan. De kans bestaat dat het aantal speciaalzaken zal afnemen, waardoor dit winkelcentrum een deel van haar aantrekkingskracht verliest en haar positie als wijkwinkelcentrum niet kan behouden. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 13

17 5.3 Locaties in bestaande structuur Bij voorkeur is een supermarkt gelegen in een winkelgebied in de hoofdwinkelstructuur zodat andere winkels kunnen profi teren van de grote bezoekersstromen. Een supermarktlocatie dient dan aan de volgende criteria te voldoen: voldoende fysieke ruimte voor een eigentijdse winkel en parkeergelegenheid; centrale ligging in en goede bereikbaarheid vanuit het verzorgingsgebied (Scheveningen noordoost); goede aansluiting op het overige winkelaanbod om de rol als trekker goed te kunnen vervullen. De huidige winkelstructuur in Scheveningen bestaat voor een groot deel uit stedelijke winkelstraten met over het algemeen relatief kleinschalige winkelunits en verspreid eigendom. Het is niet eenvoudig om in de bestaande winkelgebieden voldoende fysieke ruimte te vinden om een nieuwe supermarkt in te passen. Binnen de huidige hoofdwinkelstructuur zijn verschillende locaties denkbaar waar mogelijk een supermarkt zou kunnen vestigen (kaart 3). Gentsestraat/Stevinstraat: HTM locatie Voor behoud van de Gentsestraat/Stevinstraat als wijkwinkelcentrum is toevoeging van een aanvullende supermarkt (laag marktsegment) gewenst, bij voorkeur aan de zuidkant. Daar is echter naar verwachting geen ruimte beschikbaar. De HTM locatie biedt wellicht wel mogelijkheden. Er lijkt voldoende ruimte voor een goede supermarkt en voldoende parkeren. De HTM locatie ligt aan de noordkant, terwijl een supermarkt juist aan de zuidkant is gewenst. Een nadere ruimtelijke studie moet inzicht bieden of de HTM locatie op een goede wijze met de Gentsestraat kan worden verbonden. Scheveningen centrum: Palaceplein Een tweede optie is toevoeging van een supermarkt aan het Palaceplein. Er bestaan ambitieuze herontwikkelingsplannen waarin ook het winkelaanbod wordt opgewaardeerd. Een van de doelstellingen is om buiten het zomerseizoen meer bezoekers te trekken. Een nieuwe eigentijdse servicesupermarkt kan hierbij een belangrijk element zijn. Ondanks de decentrale ligging van het Palaceplein is het vanuit heel Scheveningen Oost goed bereikbaar. Daarnaast ligt het in een gebied met een relatief hoge bevolkingsdichtheid. Ook lijken er voldoende fysieke mogelijkheden te bestaan voor realisatie van een supermarkt. Dit hangt mede af van concretisering van de plannen. Indien een supermarkt aan het Palaceplein wordt toegevoegd, zullen de verkeersstromen in goede banen geleid moeten worden zodat eventuele knelpunten met de toeristische functie voorkomen worden. Voor de Gentsestraat/Stevinstraat zullen bij vestiging van een supermarkt aan het Palaceplein grote effecten optreden. Deze effecten zijn niet wezenlijk anders dan bij vestiging van een supermarkt aan de Badhuisweg. Op korte afstand ontstaat sterke concurrentie waardoor de omzetten in de speciaalzaken in de Gentsestraat/Stevinstraat onder druk komen te staan en het winkelcentrum haar positie als wijkwinkelcentrum niet kan handhaven. 14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

18 Badhuisstraat: locatie voormalig postkantoor De locatie van het voormalige postkantoor ligt op de kop van de Badhuisstraat, vlakbij het begin van de Keizerstraat en daarmee binnen de bestaande hoofdwinkelstructuur van Scheveningen. Door de goede bereikbaarheid kan de locatie geschikt zijn voor realisatie van een supermarkt. De vraag is of er genoeg fysieke ruimte aanwezig is voor een moderne supermarkt en voldoende parkeergelegenheid. De locatie ligt echter buiten het verzorgingsgebied Scheveningen noordoost. Een supermarkt aan de Badhuisstraat zal naar verwachting nauwelijks effecten hebben op bestaande winkelgebieden. Willem Royaardsplein Mogelijk is aan het Willem Royaardsplein ruimte voor toevoeging van een supermarkt. Er lijken op het eerste gezicht voldoende fysieke mogelijkheden aanwezig te zijn voor uitbreiding van het winkelcentrum. Het Willem Royaardsplein ligt buiten het stadsdeel, maar het kan wel een belangrijke verzorgingsfunctie vervullen voor inwoners van Scheveningen Oost. Vestiging van tweede supermarkt heeft naar verwachting nauwelijks effecten op overige winkelgebieden. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 15

19 6 Conclusies Voldoende marktruimte in hoger segment In het noordoostelijke deel van Scheveningen is ruim voldoende marktruimte voor een nieuwe supermarkt. Bij vestiging in een bestaand winkelgebied gaat het bij voorkeur om een aanvullend (lage) marktsegment. Bij vestiging op een solitaire locatie ligt een fullservicesupermarkt voor de hand zodat kan worden aangesloten bij de kenmerken van de lokale bevolking (hoge inkomens). Momenteel zijn er erg veel vestigingen van Albert Heijn aanwezig. Om differentiatie in aanbod en daarmee de concurrentie te bevorderen, is het van belang dat er een andere aanvullende servicesupermarkt toegevoegd wordt. Mogelijkheden in bestaande winkelgebieden Het gemeentelijk beleid gaat uit van concentratie van nieuwe initiatieven in bestaande winkelgebieden. Ondanks de kleinschalige structuur, zijn er enkele vestigingsmogelijkheden voor een supermarkt in de bestaande hoofdstructuur in Scheveningen noordoost. De voorkeur heeft toevoeging van een supermarkt in een aanvullend segment aan de zuidzijde van de Gentsestraat/Stevinstraat. Indien hier onvoldoende fysieke mogelijkheden aanwezig zijn is de HTM-locatie een mogelijke optie. Door de toevoeging van een tweede supermarkt blijft de positie als wijkwinkelcentrum ook in de toekomst gewaarborgd. Een andere optie kan zijn toevoeging van een supermarkt op het Palaceplein, aansluitend op de herstructureringsplannen. Het Palaceplein als dagelijks winkelgebied krijgt daarmee een impuls. Wel zal daardoor naar verwachting de positie van de Gentsestraat/ Stevinstraat wijzigen. Negatieve effecten bij vestiging aan Badhuisweg Op een solitaire en goed bereikbare locatie kan een supermarkt doorgaans goed uit de voeten. De locatie Badhuisweg is vanuit het oogpunt van een supermarkt dan ook geschikt. Net als een supermarkt aan het Palaceplein, zal vestiging van een supermarkt aan de Badhuisweg naar verwachting negatieve effecten hebben op het functioneren van met name winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat. De supermarkt zal naar verwachting voldoende omzet kunnen behouden, maar het bezoekersaantal van de supermarkt zal dalen. Hierdoor zullen vooral versspeciaalzaken minder bezoekers en minder omzet krijgen. De Gentsestraat/Stevinstraat zal naar verwachting in deze situatie haar positie als wijkwinkelcentrum niet kunnen behouden. Integrale afweging noodzakelijk Uit ons onderzoek is naar voren gekomen dat in Scheveningen Noordoost voldoende marktruimte aanwezig is voor de vestiging van een extra supermarkt. Voor het beantwoorden van de vraag wat de gewenste locatie is, is een integrale visie op de gewenste detailhandelsstructuur in het noordoostelijke deel van Scheveningen noodzakelijk. Met name de positie van de Gentsestraat/ Stevinstraat is een belangrijk vraagstuk. Indien dit winkelcentrum haar positie op korte termijn niet kan versterken, zal de uitbreiding van het supermarktaanbod in de directe omgeving (Badhuisweg), een negatief effect hebben op haar functioneren. 16 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

20 Bijlage 1 Distributieve mogelijkheden de komende jaren nauwelijks toe- of afnemen. Wij gaan hier dan ook uit van stabilisatie van het aantal inwoners in Scheveningen Noordoost*. Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Gemiddelde omzet per inwoner Bij de berekening van het bestedingspotentieel in het primair verzorgingsgebied gaan we niet uit van de gemiddelde bestedingen per hoofd maar van de gemiddelde omzet per hoofd. Het verschil is dat bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking niet alleen bestedingen van consumenten zijn meegenomen maar ook bestedingen van bedrijven. De gemiddelde omzet per hoofd in supermarkten bedraagt in Nederland 1.740** (exclusief BTW). Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de landelijk gemiddelde omzet in winkels per hoofd van de bevolking, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van de locatie Badhuisweg bestaat uit het noordoostelijke deel van het stadsdeel Scheveningen. Het gaat om de buurten Scheveningen Badplaats, Rijslag, Westbroekpark, Duttendel en Belgisch Park. Dit gebied bestaat uit circa inwoners. Volgens prognoses van de gemeente Den Haag zal de bevolking in Scheveningen Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor bestedingen in supermarkten is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de noordoostelijke buurten van Scheveningen 36% boven het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2008), gaan we uit van iets hogere omzetcijfers per inwoner. Voor supermarkten gaan wij uit van ( (¼ x 36% x 1.740)). * Gemeente Den Haag (2009), Buurtmonitor, bevolkingsprognoses ** HBD (2009), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 17

21 Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners Scheveningen Noordoost komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Doorgaans is de binding aan supermarkten vanuit het primaire verzorgingsgebied minimaal 50%. Behalve bestedingen van inwoners uit het primaire verzorgingsgebied ontvangen winkels ook bestedingen van inwoners van buiten dit gebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. We gaan hier uit van 10% aan toevloeiing van koopkracht. Indicatie minimaal haalbaar supermarktaanbod Scheveningen Noordoost Inwoners Scheveningen Noordoost Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 50 % Omzet uit verzorgingsgebied 15,8 mln Koopkrachttoevloeiing 10% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 17,5 mln Omzet per m 2 (excl. BTW) Haalbaar aanbod (wvo) m 2 Aanwezig aanbod (wvo) m 2 Distributieve ruimte m 2 Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in supermarkten circa 7.500,- (excl. BTW) (HBD, 2009). Omdat het hier gaat om een hoogstedelijk gebied, gaan we uit van een iets hogere omzet per m 2 wvo. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor het supermarktaanbod in Scheveningen Noordoost. 18 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS