Bepaling marktruimte en beoordeling onderbouwing Westpoint Apeldoorn

Transcriptie

1 Bepaling marktruimte en beoordeling onderbouwing Westpoint Apeldoorn

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: FAO de heer P.C. Bredewout Projectleider DTNP: mevrouw L. Dicou Projectnummer: Datum: 22 oktober 2015 Bepaling marktruimte en beoordeling onderbouwing Westpoint Apeldoorn

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Distributieve analyse Beoordeling distributieve toets BSP Uitgangspunten berekening marktbehoefte DTNP Distributieve analyse Noordwest Distributieve analyse Centrum 7 3 Beoordeling effectenstudie Beoordeling effectenstudie BSP Aanvulling op effectenstudie Beleid en Ladder Conclusie 13 Bijlage 1 Toelichting distributieve analyse 14

6

7 1 Inleiding Aanleiding De gemeente Apeldoorn wil medewerking verlenen aan een initiatief van Bun Projectontwikkeling om een supermarkt met dagwinkels te vestigen op de locatie Westpoint. In beginsel wijkt de gemeente hiermee af van het uitgangspunt in haar detailhandelsbeleid dat nieuwe ontwikkelingen moeten plaatsvinden in winkelgebieden. In het gemeentelijk detailhandelsbeleid is echter ook de mogelijkheid voor het toepassen van maatwerk opgenomen. Hiervoor moet een maatwerkprocedure worden doorlopen. Na het doorlopen van deze procedure is door de gemeenteraad op 15 maart 2015 besloten voor de betreffende ontwikkeling maatwerk toe te passen. Op dit moment ligt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage. De distributieve onderbouwing voor het project is geleverd door Bureau Stedelijke Plannning (BSP) in het rapport Apeldoorn Westpoint, DPO en effectenstudie detailhandel d.d. 17 juni In het kader van de bestemmingsplanprocedure (indienen zienswijze) heeft de FAO aan DTNP verzocht een een actueel DPO op te stellen en beoordeling van de onderbouwing te maken. De volgende onderzoeksvragen worden beantwoord: 1. Welke distributieve ruimte/behoefte is er voor een supermarkt in het noordwestelijk deel van Apeldoorn? 2. Wat zijn de (te verwachten) effecten van vestiging van een supermarkt op de aanbodstructuur en de leegstand in Apeldoorn? 3. Hoe kan deze ontwikkeling worden beoordeeld in het licht van de Ladder voor duurzame verstedelijking en het beleid van de gemeente Apeldoorn? 4. Hoe kan het rapport van BSP worden beoordeeld? Opbouw rapport Dit rapport is als volgd opgebouwd. In hoofdstuk 2 maken we eerst een beoordeling van de uitgangspunten, berekening en conclusies van de distributieve analyse van BSP. Vervolgens maken we een (aangepaste) analyse van de distributieve behoefte. In hoofdstuk 3 gaan we in op de effectenstudie van BSP en op de relatie met het beleid en de Ladder voor duurzame verstedelijking. 1

8 2 Distributieve analyse Om in de gewijzigde winkel- en vastgoedmarkt, met toenemende leegstand, een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren heeft de Rijksoverheid in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen (art , lid 2, Bro). De Ladder vraagt van provincies en gemeenten om elke nieuwe stedelijke ontwikkeling (waarvoor bestemmingsplanwijziging nodig is) te motiveren aan de hand van drie stappen (treden). Ten eerste dient aangetoond te worden dat het plan voorziet in een bepaalde actuele regionale behoefte aan nieuwe winkelruimte. In dit hoofdstuk gaan we in op dit onderdeel. 2.1 Beoordeling distributieve toets BSP Door BSP is een distributieve berekening gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse sector. In deze paragraaf beoordelen wij de gehanteerde uitgangspunten, de berekening en de daaruit getrokken conclusies. 2 Berekening dagelijks aanbod Het ontwerp-bestemmingsplan maakt op de locatie Westpoint circa m² brutovloeroppervlak (bvo) aan detailhandel mogelijk, waaronder een supermarkt met een maximaal winkelvloeroppervlak (wvo) van m². Het plan voorziet naast deze supermarkt in een aantal dagwinkels. De verhouding supermarktoverige winkels komt grofweg overeen met het huidige marktaandeel van supermarkten in de totale dagelijkse bestedingen. BSP kiest er daarom voor een berekening te maken voor het dagelijks aanbod. DTNP kan zich vinden in deze redenering. Omvang en ontwikkelingen aanbod De gebruikte aanbodgegevens van Locatus dateren van maart 2015 en zijn daarmee afkomstig van een veel gebruikte, alom geaccepteerde bron en redelijk actueel. Daarnaast zijn geplande ontwikkelingen in de supermarktbranche in beeld gebracht. Deze opsomming op p.16 bevat een aantal onjuistheden en onduidelijkheden: Een aantal genoemde ontwikkelingen is al verwerkt in het huidige aanbod (Aldi Koninginnelaan, Dirk Talingweg) en zijn dus feitelijk geen ontwikkelingen meer. Bovendien zal op de plek van Dirk aan de Talingweg binnenkort een nieuwe (Turkse) supermarkt vestigen, waardoor het totale dagelijkse aanbod verder gaat toenemen. De vestiging van Lidl aan de Asselsestraat is nog niet mogelijk in het bestemmingsplan en daarmee nog niet als concrete ontwikkeling te noemen. Er zijn in de omgeving meer wensen of initiatieven voor uitbreiding, die hier niet worden genoemd. Zo overweegt Boni aan de Asselsestraat haar winkel uit te breiden door de naastgelegen apotheek (in bezit van Boni) bij de supermarkt te trekken, en wordt in winkelcentrum Kerschoten al jaren gewerkt aan opwaardering/uitbreiding. De gevolgen van sluiting van Aldi Hofstraat (2016) zijn niet duidelijk. De locatie heeft een reguliere bestemming detailhandel. Dit betekent dat zich daar weer een nieuwe supermarkt kan vestigen. De kleine uitbreiding van Lidl in de Kanaalzone is twee keer genoemd. Vervolgens is het niet inzichtelijk op basis waarvan BSP concludeert dat samenvattend binnen West-Apeldoorn (inclusief Centrum) rekening gehouden moet worden met een uitbreiding van het supermarktaanbod, die circa 800 m² wvo groter is dan de afname van supermarktmeters in verband met de aangekondigde sluiting.

9 Kaart 1 Verzorgingsgebied Westpoint volgens BSP Consumenten Zuid tot verzorgingsgebied gerekend Bovendien is de geplande nieuwbouw van Dekamarkt aan de Vlijtseweg niet volledig meegenomen. Op basis van tekeningen van het plan van Deka (dat wordt gerealiseerd naast de bestaande supermarkt) en informatie van de ontwikkelende partij kan geconcludeerd worden dat in totaal circa m² bvo wordt gerealiseerd. Hiervan wordt naar verwachting circa m² wvo in gebruik genomen als winkelruimte. Per saldo wordt de nieuwe winkel circa 850 m² wvo groter dan de bestaande winkel (en niet, zoals door BSP genoemd 700 m² wvo). Overigens is het bouwvlak van de huidige supermarkt in het bestemmingsplan van 2011 opgenomen gebleven, zodat hier additioneel ruimte blijft voor de ontwikkeling van circa m² bvo aan supermarktmeters. Verzorgingsgebied De geplande ontwikkeling op de locatie Westpoint heeft, met een totale omvang van m² bvo, waarvan maximaal m² wvo supermarkt, een wijkverzorgend karakter. Dit wordt ook bevestigd in het rapport van het Expertteam Winkelgebieden (op p. 2/3). BSP stelt vervolgens dat het relevante verzorgingsgebied voor de nieuwe ontwikkeling bestaat uit Westelijk Apeldoorn (wijken West, Noord, Zuidwest en Zuid). Dit komt neer op een verzorgingsgebied dat de halve stad omvat (zie kaart 1). BSP gaat dus uit van een bovenwijkse voorziening op de locatie Westpoint. Het gekozen verzorgingsgebied heeft grote overlap met onder meer het (potentiële) verzorgingsgebied van stadsdeelcentrum Hart van Zuid. Ook het net buiten het gebied gelegen stadsdeelcentrum Anklaar (wordt op dit moment uitgebreid) heeft een gedeeltelijk overlappend verzorgingsgebied. Het behouden/versterken van de positie van deze stadsdeelcentra heeft in het gemeentelijk beleid sterke voorkeur. Als de supermarkt op de locatie Westpoint inderdaad consumenten in het hele beoogde verzorgingsgebied gaat bedienen, heeft dat gevolgen voor de positie van Hart van Zuid en Anklaar. Daarmee past de nieuwe ontwikkeling niet bij de ambities uit het gemeentelijk beleid. BSP heeft er daarentegen voor gekozen de wijk centrum niet mee te nemen in de confrontatie van vraag en aanbod. Argumentatie hiervoor is dat het aanbod in de binnenstad een functie heeft voor een veel groter gebied. Dit is ook terug te zien in de relatief hoge toevloeiing aan de wijk centrum (KSO 2015). DTNP is van mening dat een moderne supermarkt op de locatie Westpoint voor veel inwoners uit het 3

10 centrum de dichtstbijzijnde supermarkt zal zijn. Om die reden zou het logisch geweest zijn de wijk centrum juist wel tot het relevante verzorgingsgebied voor de nieuwe supermarkt te rekenen. Het door BSP gekozen verzorgingsgebied (Zuid en Zuidwest wel, Centrum niet) als uitgangspunt voor de distributieve analyse is in onze optiek dan ook niet juist. Koopstroomgegevens BSP maakt een inschatting van de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor het aangewezen verzorgingsgebied. Vraagtekens kunnen worden gezet bij zowel de hoge koopkrachtbinding van 90% als de beperkte toevloeiing van 10%. Verwacht mag worden dat er een vrij grote afvloeiing is vanuit het verzorgingsgebied richting Centrum (onder meer vanwege de grote supermarkten aan Kanaal Noord). Tegelijk betrekt de aan de rand van het verzorgingsgebied gelegen grote supermarkt (Dekamarkt Vlijtseweg) naar verwachting een deel van haar omzet vanuit Apeldoorn Noordoost (zeker na de geplande uitbreiding en formuleverandering). Kengetallen bestedingen en omzetten De door BSP gebruikte kengetallen voor bestedingen per hoofd en gemiddelde vloerproductiviteit dateren uit 2012 en zijn dan 4 ook verouderd. Er zijn recentere kengetallen beschikbaar. Conclusie berekening BSP Op basis van de door BSP gehanteerde uitgangspunten wordt op p. 20 een uitbreidingsruimte voor de dagelijkse sector in Westelijk Apeldoorn berekend van 883 (nu) tot m² wvo (in 2020). Terecht geeft BSP vervolgens aan dat rekening gehouden moet worden met bestaande uitbreidingsplannen van supermarkten. Aangegeven wordt dat per saldo de uitbreiding van supermarktaanbod in Westelijk Apeldoorn circa 700 m² wvo groter is dan de afname van supermarktmeters. Onduidelijk blijft waar dit precies op gebaseerd is (zie eerdere opmerkingen over supermarktontwikkelingen). Tevens zou de aangekondigde sluiting van een supermarkt (de Aldi aan de Hofstraat) sowieso niet meegenomen moeten worden, aangezien deze in het centrum ligt, en dus buiten het door BSP gehanteerde verzorgingsgebied. Overigens werd bij het overzicht van supermarktontwikkelingen (p. 16) nog gesproken over circa 800 m² wvo (waarbij onduidelijk blijft welke ontwikkelingen nu precies meegenomen zijn). Voorts concludeert BSP dat op grond van voorgaande de conclusie mag worden getrokken dat de geplande ontwikkeling op de locatie Westpoint de uitbreidingsruimte in Westelijk Apeldoorn in beperkte mate overtreft. Op basis van de gegevens van BSP concludeert DTNP dat er in = 619 m² wvo aan uitbreidingsruimte zou resteren*. De plannen op Westpoint gaan uit van m² bvo (is circa m² wvo). Dit is dus drie keer zo groot als de door BSP berekende nog beschikbare marktruimte. Daarmee is de conclusie van BSP dat de plannen slechts in beperkte mate groter zijn dan de marktruimte discutabel. 2.2 Uitgangspunten berekening marktbehoefte DTNP In deze paragraaf gaan we in op de uitgangspunten voor een actuele distributieve analyse van de marktbehoefte voor dagelijks aanbod in het verzorgingsgebied. Voor wat betreft de vraag- en aanbodgegevens sluiten wij zoveel mogelijk aan bij de gehanteerde bronnen van BSP. * Waarbij de door BSP berekende uitbreidingsruimte volgens DTNP gebaseerd is op onjuiste aannames en in werkelijkheid kleiner zal zijn (zie volgende paragrafen).

11 Relevant verzorgingsgebied Kaart 2 Afbakening verzorgingsgebied Westpoint en aanbodstructuur Voor het bepalen van het relevante verzorgingsgebied voor de nieuwe ontwikkeling wordt rekening gehouden met de omvang (en daarmee trekkracht) van het aanbod op Westpoint in relatie tot het reeds aanwezige aanbod in de omgeving. Immers, voor het doen van dagelijkse aankopen zijn consumenten overwegend gericht op de dichtstbijzijnde aankooplocatie, die voldoet aan hun wensen en eisen. Op basis hiervan gaat DTNP uit van een verzorgingsgebied bestaande uit de omliggende wijken: Noord, West en Centrum (zie kaart 2). Voor een groot deel van de inwoners in deze wijken wordt de nieuwe ontwikkeling het meest nabij gelegen (moderne) winkelcentrum. Daarnaast vormen het Kanaal aan de oostzijde en het spoor aan de zuidzijde vrij harde, fysieke barrières, die zorgen voor een duidelijk afgebakend verzorgingsgebied (wat door consumenten naar verwachting ook zo wordt ervaren). Dit gebied is dan ook aan te merken als de relevante regio bij de beoordeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In dit relevante verzorgingsgebied wonen anno personen (Noordwest: , Centrum: 6.324)*. Uitgaande van een * Apeldoornincijfers.nl 5

12 bevolkingsgroei in Apeldoorn van 2% tot 2020*, en een gelijkmatige spreiding hiervan over de stad, zal het inwonertal in het verzorgingsgebied toenemen tot circa in De omvang van het dagelijkse winkelaanbod in dit verzorgingsgebied bedraagt m² wvo (Noordwest: m² wvo, Centrum: m² wvo)**. Kengetallen bestedingen en omzetten Voor de gemiddelde omzet per hoofd en de gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) maken wij gebruik van de meest recent beschikbare gegevens. Voor de dagelijkse sector betekent dit een omzet per hoofd per jaar van 2.594,- en een gemiddelde vloerproductiviteit van 7.800***. De gemiddelde omzet per hoofd is gecorrigeerd voor de afwijking van het inkomensniveau in het verzorgingsgebied (Noordwest: 16% hoger dan landelijk gemiddelde, Centrum: 12% hoger)). Koopstroomgegevens 2015 Voor het bepalen van de koopkrachtbinding en -toevloeiing is gebruik gemaakt van het recent * BSP o.b.v. CBS ** uit tabel 3 rapport BSP, gebaseerd op Locatus Verkooppuntenverkenner maart 2015 *** Detailhandel.info (peildatum juli 2015), bewerking DTNP 6 uitgevoerde wijkkoopstromenonderzoek****. In dit onderzoek zijn koopkrachtbinding en -toevloeiing per stadsdeel gemeten. Ook is uit dit onderzoek te herleiden waar de omzet in verschillende stadsdelen vandaan komt. Voor de stadsdelen Noordwest en Centrum zijn voor de dagelijkse sector de volgende kooporiëntatiecijfers gemeten: 2015 Noordwest Centrum binding 61% 50% toevloeiing 30% 77% Berekeningen voor Noordwest en Centrum Op basis van de voorgenoemde uitgangspunten en kengetallen kan het huidig functioneren of de distributieve marktruimte in het verzorgingsgebied indicatie worden berekend. Vervolgens kunnen op basis van inschattingen van toekomstige koopstromen de effecten van de geplande ontwikkelingen voor de toekomst worden berekend. In verband met de beschikbare koopstroomgegevens maken we afzonderlijke berekeningen voor de stadsdelen Noordwest en Centrum (samen het verzorgingsgebied voor de potentiële ontwikkeling op de locatie Westpoint). **** I&O Research (oktober 2015), Kijken, kijken naar kopen, rapport Apeldoorn (wijk)koopstromen 2.3 Distributieve analyse Noordwest Huidig functioneren in Noordwest In tabal 1 is op basis van beschikbare uitgangspunten de huidige marktruimte ofwel het huidig functioneren van het dagelijks aanbod in stadsdeel Noordwest berekend. Conclusie is dat dit aanbod op dit moment ondergemiddeld functioneert (omzet per m² wvo is lager dan landelijk gemiddelde van 7.800). Het potentieel berekende winkelaanbod in de dagelijkse sector is kleiner dan het nu aanwezige dagelijkse aanbod. Tabel 1 Indicatie huidige marktruimte dagelijkse sector Apeldoorn Noordwest Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 61% Gebonden omzet 55,9 miljoen Koopkrachttoevloeiing 30% Omzet door toevloeiing (excl. BTW) 23,9 miljoen Totale potentiële omzet (excl. BTW) 79,8 miljoen Gem. omzet per m 2 NL (excl. BTW) Potentieel dagelijks aanbod m² wvo Aanwezig dagelijks aanbod m² wvo Huidige omzet per m² Noordwest (excl. BTW)

13 Wijziging koopstromen Noordwest De geplande ontwikkelingen in Apeldoorn, met name de potentiële ontwikkeling op de locatie Westpoint en de uitbreiding van Dekamarkt aan de Vlijtseweg, zullen zorgen voor een wijziging van de koopstromen in dit deel van de stad. Verwacht mag worden dat de koopkrachtbinding in stadsdeel Noordwest aanzienlijk zal toenemen (indicatie van 61 naar 70%). Dit betekent een toename van de gebonden omzet van 8,2 miljoen). Ook de omzet door toevloeiing in Noordwest vanuit omliggende wijken (met name Centrum) zal toenemen, mede omdat de geplande ontwikkeling (Westpoint) aan op de grens van Noordwest en Centrum ligt. Uitgaande van een verhoging van de gebonden omzet (door stijging koopkrachtbinding), neemt bij een gelijkblijvend aandeel vreemde koopkracht (30%), de omzet door toevloeiing in Noordwest met 3,5 miljoen toe. Toekomstige marktruimte Noordwest Bij een gelijkblijvend inwonertal in Noordwest, leiden toename van de koopkrachtbinding en van de omzet door toevloeiing tot een groei van de totale omzet in 2020 in Noordwest van 11,8 miljoen. Voor Noordwest betekent dit een toename van de marktruimte voor dagelijks aanbod van naar m² wvo (tabel 2). Door groei van het aantal inwoners (+2%) neemt ook de totale omzet, en dus het potentieel te berekenen dagelijks aanbod (marktruimte) met 2% toe naar m² wvo. Op dit moment is m² wvo aan dagelijks aanbod aanwezig. Met de geplande uitbreidiing van Dekamarkt Vlijtseweg (+ 850 m² wvo) neemt het aanwezige aanbod toe tot m² wvo. Het reeds gevestigde en geplande aanbod is dus al ruimschoots groter dan de berekende marktruimte voor de toekomst. Conclusie We concluderen op basis van deze distributieve analyse dat er, zelfs bij een hogere koopkrachtbinding, geen kwantitatieve behoefte is voor uitbreiding van het dagelijks aanbod in het noordwestelijk deel van Apeldoorn. De beoogde ontwikkeling op Westpoint (circa m² wvo), die in belangrijke mate zorgt voor toename van binding en toevloeiing en dus voor toename van de toekomstige omzet in Noordwest, zal leiden tot een nog groter overaanbod dan nu al het geval is. Tabel 2 Berekening toekomstige marktruimte dagelijks aanbod in Noordwest (2020) Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 70% Gebonden omzet 64,1 miljoen Koopkrachttoevloeiing 30% Omzet door toevloeiing 27,5 miljoen (excl. BTW) Totale potentiële omzet (excl. BTW) 91,6 miljoen Gem. omzet per m 2 NL (excl. BTW) Potentieel dagelijks aanbod m² wvo Effect bevolkingsgroei tot % Potentieel dagelijks aanbod m² wvo Aanwezig dagelijks aanbod m² wvo 2.4 Distributieve analyse Centrum Huidig functioneren in Centrum Op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 2.2. kan het huidig functioneren van het dagelijks aanbod in stadsdeel Centrum (binnenstad en supermarkten Kanaal Noord) indicatief worden berekend (tabel 3). Hieruit blijkt dat het dagelijks aanbod in stadsdeel centrum zeer ondergemiddeld functioneert. Het aanwezige aanbod is veel groter dan het berekende potentieel haalbare aanbod. 7

14 Tabel 3 Indicatie huidige marktruimte dagelijkse sector Apeldoorn Centrum Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 61% Gebonden omzet 8,4 miljoen Koopkrachttoevloeiing 77% Omzet door toevloeiing (excl. BTW) 28,3 miljoen Totale potentiële omzet (excl. BTW) 36,7 miljoen Gem. omzet per m 2 NL (excl. BTW) Potentieel dagelijks aanbod m² wvo Aanwezig dagelijkse aanbod m² wvo Huidige omzet per m² Centrum (excl. BTW) Effect van nieuwe ontwikkelingen op Centrum De geplande ontwikkelingen in Noordwest en de daarmee gepaard gaande verschuivingen van koopstromen hebben ook effecten voor de omliggende stadsdelen, met name het centrum (onderdeel van het verzorgingsgebied). In de figuur op p.9 is dit schematisch weergegeven. 1. Afname toevloeiing vanuit Noordwest Ten eerste mag verwacht worden dat de toevloeiing vanuit stadsdeel Noordwest naar stadsdeel Centrum zal afnemen. Door versterking van het aanbod zullen meer bestedingen van inwoners uit Noordwest in het eigen stadsdeel blijven ( 8,2 miljoen bij 8 toename van binding in Noordwest naar 70%). Deze omzet vloeit dus niet meer af naar andere stadsdelen (waaronder Centrum). Op basis van gegevens uit het koopstromenonderzoek kan berekend worden dat nu 36% van de afvloeiing vanuit Noordwest (deel van de omzet door inwoners uit Noordwest dat buiten het eigen stadsdeel terechtkomt) terechtkomt in stadsdeel Centrum. Berekend kan worden dat, bij gelijkblijvende afvloeiingsaandelen van Noordwest, de toevloeiing vanuit Noordwest naar Centrum afneemt met 3 miljoen ( 8,2 miljoen x 36%). 2. Afname koopkrachtbinding Centrum Ten tweede zal de koopkrachtbinding in stadsdeel Centrum afnemen. Door versterking van het aanbod in Noordwest (op de grens met Centrum), zal een deel van de inwoners uit Centrum in de toekomst georiënteerd zijn op het aanbod in Noordwest (Westpoint). Dit is dan voor hen het meest nabij gelegen dagelijkse winkelcluster. Dit gaat ten koste van de binding aan hun eigen stadsdeel Centrum. Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat op dit moment 12,6% van de totale omzet in dagelijkse artikelen in Noordwest afkomstig is uit stadsdeel Centrum (tabel 3.13). Omgerekend komt dit neer 41,5% van de omzet door toevloeiing. Eerder is door ons aangenomen dat de omzet door toevloeiing in Noordwest gaat toenemen met 3,5 miljoen. Uitgaande van gelijke verhoudingen, zou dus 1,5 miljoen (41,5% van 3,5 miljoen) extra vanuit stadsdeel Centrum naar Noordwest afvloeien. Oftewel, de binding van inwoners uit stadsdeel Centrum aan hun eigen stadsdeel neemt af met 1,5 miljoen. 3. Afname totale omzet Centrum De totale potentiële omzet in stadsdeel Centrum zal door de geplande/beoogde ontwikkelingen in Noordwest afnemen met 4,5 miljoen ( 1,5 miljoen minder binding + 3 miljoen minder toevloeiing). De berekende huidige omzet in Centrum van 36,7 miljoen (tabel 3) zal dus afnemen tot 32,3 miljoen. Dit komt neer op een daling van de totale omzet van bijna 12%. Bij een gelijkblijvend aanbod zal de (reeds zeer lage) omzet per m² wvo in stadsdeel Centrum nog verder afnemen. Verwacht mag worden dat zwakke aanbieders in stadsdeel Centrum (supermarkten, overige dagelijkse winkels) (verder) onder druk komen te staan en op termijn zullen verdwijnen.

15 Effect wijziging binding Noordwest op Centrum Afvloeiingsaandelen van Noordwest (o.b.v. KSO 2015) Afname toevloeiing uit Noordwest naar Centrum Toevloeiingsaandelen van Noordwest (o.b.v. KSO 2015) Afname van binding Centrum aan Centrum Aanname: meer binding Noordwest aan Noordwest (dus minder afvloeiing naar elders) Aanname: meer toevloeiing naar Noordwest (dus minder binding elders, o.a. in Centrum) Effect wijziging toevloeiing Noordwest op Centrum 9

16 3 Beoordeling effectenstudie 3.1 Beoordeling effectenstudie BSP Effecten op winkelstructuur BSP maakt op basis van de te verwachten omzetclaim van het aanbod op de locatie Westpoint en een aantal aannames, een berekening van het effecten op de omzet van het bestaande aanbod. Hierbij is een aantal kanttekeningen te plaatsen: Aangenomen wordt dat 70% van de omzetclaim uit Westelijk Apeldoorn komt, en de overige 30% van elders. Dit spoort niet met de aannames in hun eigen distributieve toets, waarin ervan uitgegaan is dat het verzorgingsgebied als een gesloten vat functioneert, met een binding van 90% en een toevloeiing van 10%. Dit zou betekenen dat het effect op de omzet in Westelijk Apeldoorn hoger is. De aanname dat slechts 50% van de omzetclaim te traceren is tot het bestaande dagelijkse aanbod is discutabel. In een markt waar vraag en aanbod in evenwicht 10 zijn (op basis van de berekeningen van BSP) is het niet aannemelijk dat er veel additionele omzet verwacht mag worden door toevoeging van een nieuwe aanbieder, eerder zal een verschuiving van omzet plaatsvinden. Ook dit leidt ertoe dat het omzeteffect op het gevestigde aanbod naar verwachting hoger zal zijn dan de berekende 3,7%. Aangegeven wordt (op p. 25) dat vooral winkels binnen 10 autominuten van de nieuwe ontwikkeling effecten zullen ondervinden. BSP concludeert vervolgens dat de effecten dus nagenoeg alleen in Westelijk Apeldoorn merkbaaar zullen zijn. Opvallend is dat het centrum (dat volledig binnen het 10 autominutengebied van de locatie Westpoint ligt) hier niet wordt genoemd. De algemene uitgangspunten worden niet verder uitgewerkt voor de specifieke situatie in Apeldoorn. Het blijft hierdoor onduidelijk welke supermarkten en winkelgebieden nu daadwerkelijk effecten ondervinden van de nieuwe ontwikkeling. Effecten op leegstand Op basis van het berekende effect op de omzetclaim (3,7% in Westelijk Apeldoorn) wordt vervolgens het verwachte effect op het aanbod (leegstand) berekend. De aanname dat de leegstand met maximaal de helft (50%) van de relatieve omzetderving oploopt, is nauwelijks onderbouwd. Zo gaat het argument (in de voetnoot op p.26) dat bij bovengemiddeld functioneren exploitaties als gevolg van een (kleine) omzetdaling niet direct in de gevarenzone komen hier niet op, aangezien het aanbod in Westelijk Apeldoorn niet bovengemiddeld, maar zelfs ondergemiddeld functioneert. Er kunnen vraagtekens worden gezet bij de wijze van berekening van de te verwachten leegstand. Door aanname op aanname (slechts deel omzetclaim in Westelijk Apeldoorn, slechts deel daarvan ten koste van omzet bestaand aanbod, slechts deel daarvan effect op leegstand) wordt het kwantitatieve effect geminimaliseerd. BSP geeft terecht aan dat het effect het grootst is op de nu al matig functionerende winkels op onvoldragen delen van de winkelstructuur die dicht op Westpoint liggen. Doordat niet inzichtelijk is gemaakt over welke winkels of winkelgebieden het gaat, kan niet beoordeeld worden of de kwaliteit en vitaliteit van de fijnmazige winkelstructuur nu daadwerkelijk wordt verbeterd of verslechterd door de ontwikkeling van Westpoint.

17 Relatie winkels Sprengenweg BSP geeft een aantal keer in het rapport aan dat de ontwikkeling van een supermarkt (met dagwinkels) op de locatie Westpoint het aanwezige aanbod op de nabij gelegen Sprengenweg kan versterken. BSP geeft zelfs aan dat hierdoor een meer toekomstbestendige detailhandelsstructuur ontstaat (p. 23). In algemene zin is het zo dat de aanwezigheid van een (eigentijdse) supermarkt het functioneren van overige (dagelijkse) winkels positief kan beïnvloeden, doordat bezoekers aan de supermarkt vaak ook een of meer speciaalzaken bezoeken. De overige winkels kunnen zo profiteren van de grote stroom bezoekers, die de supermarkt dagelijks weet te trekken. Echter, de afstand en zichtrelatie tussen supermarkt en overige winkels zijn hierbij cruciaal. Bij het ontbreken van een goede zichtrelatie, of als de afstand tussen supermarkt en overige winkels meer dan 100 meter is, neemt het combinatiebezoek heel snel af. De trekkersfunctie van de supermarkt voor de overige winkels is dan dus zeer beperkt. De winkels aan de Sprengenweg vormen geen samenhangend cluster. Het betreft een aantal overwegend solitair functionerende aanbieders, die zowel functioneel als ruimtelijk weinig met elkaar te maken hebben (o.a. bakker, kappers, wijnhandel, bloemenkiosk). Daarnaast bedraagt de afstand tussen de geplande entree van de supermarkt en de meeste van deze winkels meer dan 100 meter. Het combinatiebezoek tussen de nieuwe supermarkt en de winkels aan de Sprengenweg zal dan ook beperkt zijn. Het argument dat de ontwikkeling op de locatie Westpoint zal bijdragen aan versterking van het (beperkte) aanbod op de Sprengenweg gaat dan ook niet op. Relatie binnenstad BSP geeft aan dat de ontwikkeling van Westpoint bijdraagt aan de versterking van de binnenstad (p. 22): Het markeert de westelijke entree van de binnenstad, zowel in functionele als in ruimtelijke zin Een supermarkt op de locatie Westpoint is een waardevolle toevoeging voor zowel bewoners van het centrum als (in beperkte mate) bezoekers van het centrum. Ook bij deze argumenten is een aantal opmerkingen te maken: Zowel de functionele als ruimtelijke relatie tussen de locatie Westpoint en de binnenstad is en blijft matig: de fysieke (loop)afstand is groot, in het tussenliggende gebied zijn geen publieksgerichte functies (park en appartementencomplex), het meest nabijgelegen deel van de binnenstad betreft het uitgaansgebied (horeca, culturele voorzieningen). Dat de supermarkt een functie gaat vervullen voor inwoners uit de binnenstad beaamt DTNP. Opmerkelijk is dat BSP eerder ervoor kiest het centrum niet tot het primaire verzorgingsgebied te rekenen. Het combinatiebezoek tussen de supermarkt op de locatie Westpoint en de voorzieningen in de binnenstad is naar verwachting nihil (vanwege fysieke afstand, ontbreken zichtrelaties, verschillende bezoekmotieven). In paragraaf 2.4 is beargumenteerd dat de toevoeging van dagelijks aanbod op de locatie Westpoint leidt tot een afname van de omzet in de dagelijkse sector in stadsdeel Centrum. Daarmee is Westpoint geen waardevolle toevoeging, maar heeft het zelfs een negatief effect op (het functioneren van een deel van het aanbod in) de binnenstad. Dit spoort niet met het speerpunt van beleid om de binnenstad te versterken. 11

18 3.2 Aanvulling op effectenstudie Effecten op winkelstructuur en leegstand In paragraaf 2.3 hebben wij berekend dat het huidige aanbod in de dagelijkse sector in Apeldoorn Noordwest reeds groter is dan het berekende haalbare aanbod. Na realisatie van de geplande uitbreiding van Dekamarkt aan de Vlijtseweg is een gemiddelde vloerproductiviteit in dit gebied te berekenen van circa Dit is reeds ruim 9% lager dan de landelijk gemiddelde omzet per m² wvo in de dagelijkse sector ( 7.800). Dit betekent dat (een deel van) het aanbod in dit deel van Apeldoorn na opening van de nieuwe winkel naar verwachting onder druk zal gaan staan. Dit zal met name gelden voor het kleinschalige, ongunstig gelegen en/of verouderde winkelaanbod (verspreid gelegen winkels, kleinschalige supermarkten). Met de geplande ontwikkeling op de locatie Westpoint wordt nog eens circa m² wvo aan het aanbod toegevoegd. Hierdoor zal de vloerproductiviteit nog verder dalen (indicatief naar circa (afname van nog eens 14%). Ervan uitgaande dat de nieuwe, eigentijdse winkels op de locatie Westpoint ten minste op 12 landelijk gemiddeld niveau ( 7.800) gaan functioneren, zijn de effecten op de gemiddelde vloerproductiviteit van het overige (bestaande) aanbod in Noordwest Apeldoorn naar verwachting nog groter. Verwacht mag worden dat een deel van het nabij gelegen, kleinschalige en/of verouderde aanbod niet meer voldoende kan functioneren en (op termijn) de deuren moet sluiten. Zwakke aanbieders op korte afstand van de locatie Westpoint zijn de verspreid gelegen dagelijkse winkels in Noordwest Apeldoorn, de kleinschalige supermarkt aan de Koning Lodewijklaan en de relatief kleinschalige supermarkten in winkelcentrum Kerschoten. Deze laatste vormen belangrijke dragers voor het overige aanbod in dit winkelcentrum. Behalve de (matig functionerende) dagelijkse winkels in Noordwest, zal ook het dagelijks aanbod in stadsdeel Centrum negatieve effecten ondervinden van de ontwikkeling op Westpoint (zie paragraaf 2.4). Berekend is dat het dagelijkse aanbod in dit stadsdeel op dit moment reeds zeer matig functioneert. Dit betekent dat (een deel van) het aanbod in dagelijkse artikelen reeds onder druk staat. Ook is berekend dat bij de geplande uitbreiding van het aanbod in Noordwest, de totale potentiële omzet in Centrum met circa 12% gaat afnemen. Dit zal gevolgen hebben voor het voortbestaan van zwakke aanbieders in stadsdeel Centrum. 3.3 Beleid en Ladder Beleid provincie Gelderland Doel van het provinciale beleid (Omgevingsvisie 2015 en Omgevingsverordening 2015) is het behoud van een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandelstructuur in Gelderland, die bijdraagt aan de vitaliteit van steden en dorpen. De provincie legt prioriteit bij het vernieuwen en aanpassen van bestaande winkelgebieden aan een afnemende vraag naar winkels en nieuwe marktontwikkelingen. Met het toevoegen van nieuw winkeloppervlak wordt zeer terughoudend omgegaan. Nieuwe locaties voor detailhandel mogen niet leiden dusdanige overcapaciteit of leegstand dat er negatieve gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemingsklimaat in de omgeving van de bestaande winkels in wijken en centra ontstaat. Voor nieuwe locaties moet tevens onderbouwd worden ze niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelstructuur. De ontwikkeling van detailhandel op de locatie Westpoint (nieuwe detailhandelslocatie) sluit dus

19 niet aan op beleidsmatige prioriteit van de provincie voor bestaande winkelgebieden. De onderbouwing van de beoogde detailhandelsontwikkeling op de locatie Westpoint maakt bovendien onvoldoende aannemelijk dat de overcapaciteit en leegstand door de nieuwe ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor woon-, leef- en ondernemersklimaat, en dat de ontwikkeling niet ten koste gaat van de bestaande detailhandelsstructuur. Beleid gemeente Apeldoorn De gemeente Apeldoorn kiest in haar beleid (Detailhandelsstructuurvisie) voor een fijnmazige winkelstructuur als uitgangspunt voor beleid. Zij wil ruimte bieden aan partijen en marktinitiatieven die de bestaande centra aanpakken en/of de kwaliteit van de fijnmazige structuur verbeteren. De ontwikkeling van een nieuwe supermarkt of winkelcluster buiten de bestaande structuur heeft niet de voorkeur. De ontwikkeling op de locatie Westpoint past dan ook niet binnen de geformuleerde beleidskaders. In het beleid is echter ook de mogelijkheid voor het toepassen van maatwerk opgenomen. De gemeenteraad heeft na het doorlopen van de daarvoor opgestelde procedure besloten dat voor dit initiatief maatwerk toe te passen. De analyse in dit rapport geeft aan dat het besluit om maatwerk toe te passen gebaseerd is op een niet-zorgvuldige afweging. De effecten van de nieuwe ontwikkeling op de bestaande aanbodstructuur zijn onvoldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt, en onvoldoende is aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling zal leiden tot een versterking van de kwaliteit van de fijnmazige structuur. Ladder voor duurzame verstedelijking In hoofdstuk 2 is reeds aangegeven dat de onderbouwing van de regionale behoefte (onderdeel van trede 1 van de Ladder) onvoldoende is aangetoond en gebaseerd is op onterechte aannames. De berekening van DTNP geeft aan dat bij een meer reëel verzorgingsgebied voor deze wijkvoorziening geen kwantitatieve regionale behoefte te berekenen is. 3.4 Conclusie Onderbouwing Westpoint onvoldoende Samenvattend kan geconcludeerd worden dat grote vraagtekens gezet kunnen worden bij de distributieve onderbouwing van de ontwikkeling van een supermarkt en aanvullende dagwinkels op de locatie Westpoint. In dit rapport is aangegeven op welke aspecten de onderbouwing (rapport BSP) onduidelijk, onjuist of discutabel is: de berekende marktruimte is deels gebaseerd op onjuiste uitgangspunten en aannames, er is onvoldoende onderbouwd dat er marktruimte is voor de beoogde uitbreiding van het aanbod, er is niet aannemelijk gemaakt dat de nieuwe ontwikkeling per saldo een versterking van de structuur zal opleveren, en de effecten op de bestaande structuur zijn onvoldoende helder gemaakt. Effecten op beleidsmatig te versterken centra en risico s op ontwikkeling van leegstand groot Doordat het aanbod op dit moment gemiddeld reeds ondergemiddeld functioneert, zullen de effecten op de bestaande aanbodstructuur en de leegstand naar verwachting ook groter zijn dan door BSP wordt aangegeven. Doordat de gemeente Apeldoorn zich gebaseerd heeft op een deels onjuiste en onvolledige onderbouwing, is de conclusie dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de nieuwe ontwikkeling voor de beleidsmatig te versterken bestaande winkelgebieden en voor de risico s voor de ontwikkeling van de leegstand. Onze rapportage biedt het materiaal voor een hernieuwde afweging. 13

20 Bijlage 1 14 Toelichting distributieve analyse Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. De voorspellende waarde van een distributieve berekening op basis van beschikbare kengetallen uit het recente verleden is in de sterk wijzigende winkelmarkt echter zeer beperkt. Bovendien moeten door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van winkelgebieden. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van de aanwezige marktruimte. Variabelen In dit hoofdstuk maken we een kwantitatieve analyse voor dagelijks aanbod in de stadsdelen Noordwest en Centrum. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terecht komt in winkels in Noordwest Apeldoorn (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Het relevante verzorgingsgebied voor dagelijks aanbod op de locatie Westpoint wordt gevormd door de omliggende wijken. Op basis hiervan en rekening houdend met logische (fysieke) begrenzingen, gaan we uit van het gebied bestaande uit de wijken West (Brinkhorst, Sprengenweg-Noord, Sprengenbos, Berg en Bos, Driehuizen, Orden, Park Berg en Bos), Noord (Parken, Spainkbos, Loolaan-Noord, Het Loo, Kerschoten-West, Kerschoten, Paleispark, De Vlijt, Stadhoudersmolen, Hommelbrinke) en Centrum (Binnenstad, De Haven). In totaal wonen in dit gebied personen (Noordwest: , Centrum: 6.324)*. Op basis van beschikbare prognoses** gaan we ervan uit dat de bevolking in Apeldoorn tot 2020 met circa 2% gaat toenemen. Een deel van deze groei komt terecht in Noordwest (o.a. woningbouw Kerschoten, locatie Julianaziekenhuis). In aansluiting op BSP gaan we * Apedoornincijfers.nl (stand per ) ** o.a. CBS, Provincie Gelderland ervan uit dat de bevolkingsgroei gelijkmatig over de stad wordt verdeeld. Derhalve gaan we in Noordwest en Centrum uit van een bevolkingsgroei van 2%. Omzet per hoofd In distributieve berekeningen als deze wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij deze gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking in de dagelijkse sector per jaar 2.594***. Het is gangbaar dit landelijke gemiddelde omzetcijfer aan te passen, indien het gemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Apeldoorn Noordwest 16% boven het landelijk gemiddelde ligt****, gaan we uit van een hoger omzetcijfer per inwoner. Voor de dagelijkse sector is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. In dit *** Detailhandel.info (juli 2015), bewerking DTNP **** CBS (2015), StatLine databank

21 geval gaan we dus uit van ( (¼ x 16% x 2.594)). Op dezelfde wijze is de omzet per hoofd in stadsdeel Centrum aangepast (12% hoger dan landelijk gemiddeld) naar Koopkrachtbinding en toevloeiing Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit het verzorgingsgebied Apeldoorn Noordwest dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Het aandeel binnen de totale omzet dat besteed wordt door inwoners van buiten het primaire verzorgingsgebied noemen we de koopkrachttoevloeiing of het aandeel vreemde koopkracht. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van het recent uitgevoerde wijkkoopstromenonderzoek*. In dit onderzoek zijn koopkrachtbinding en -toevloeiing per stadsdeel gemeten. Ook is uit dit onderzoek te herleiden waar de omzet in verschillende stadsdelen vandaan komt. Voor de stadsdelen Noordwest en Centrum zijn de volgende kooporiëntatiecijfers gemeten: 2015 Noordwest Centrum binding 61% 50% toevloeiing 30% 77% Op basis van de geplande versterking van het aanbod is een inschatting gemaakt van de toename van koopkrachtbinding en aandeel vreemde koopkracht in Noordwest (binding naar 70%, toevloeiing blijft 30% (betekent wel een toename van omzet door toevloeiing)). Voor stadsdeel Centrum zijn vervolgens op basis van bekende afvloeiings- en toevloeiingsaandelen van Noordwest de gevolgen voor de omzet berekend. Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in de dagelijkse sector 7.800,- (excl. BTW) (Detailhandel.info, bewerking DTNP). De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit is de resultante van vraag (omzet) en aanbod (m²). Omzetten staan landelijk gemiddeld onder druk (overaanbod). Ook in Apeldoorn moet deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit daarom als ondergrens voor winkels worden beschouwd om consumenten een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau te kunnen bieden. * I&O Research (oktober 2015), Kijken, kijken naar kopen, rapport Apeldoorn (wijk)koopstromen 15