Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode

Transcriptie

1 Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Bernheze Mevr. J. Bouter Projectteam DTNP: Mevr. L. Dicou Dhr. T. Wissink Projectnummer: Datum: 2 maart 2017 Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Uitgangssituatie Nistelrode Relevante trends 4 2 Marktbehoefte Variabelen Berekening marktruimte 9 3 Tot slot 10

6

7 1 Context 1.1 Inleiding 3. Hoe groot is de (toekomstige) distributieve marktruimte voor supermarkten in Nistelrode? Is er voldoende marktruimte aanwezig voor toevoeging van een supermarkt? Aanleiding en doel De kern Nistelrode in de gemeente Bernheze heeft momenteel één supermarkt. De gemeente wil de mogelijkheden voor vestiging van een tweede supermarkt in Nistelrode laten onderzoeken. Voordat eventueel een locatie-onderzoek zal worden uitgevoerd heeft de gemeente Bernheze behoefte aan een actueel distributieplanologisch onderzoek waarmee beoordeeld kan worden of sprake is van voldoende marktruimte voor vestiging van een tweede supermarkt. Leeswijzer In het vervolg van dit hoofdstuk schetsen we de huidige aanbod- en vraagstructuur in en om Nistelrode. Ook gaan we kort in op de relevante trends en ontwikkelingen in de detailhandel en bij supermarkten in het bijzonder. Vervolgens maken we in hoofdstuk 2 de distributieve analyse voor supermarkten in Nistelrode. Hierbij gaan we uitgebreid in op de gehanteerde variabelen en uitgangspunten. Onze conclusie staat in hoofdstuk 3. Nistelrode heeft één supermarkt: Jumbo Onderzoeksvragen De volgende vragen worden in dit rapport beantwoord: 1. Hoe ziet de vraag- en aanbodstructuur van winkels en supermarkten in de gemeente Bernheze en omgeving eruit? 2. Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen in de detailhandel en de supermarktsector? Aanbod in de omgeving wordt geanalyseerd Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart van 10

8 1.2 Uitgangssituatie Nistelrode Spreiding van supermarkten en aantal inwoners in Nistelrode en omgeving Centrum Nistelrode Het winkelaanbod in het centrum van Nistelrode heeft een omvang van ± m² wvo (winkelvloeroppervlak). Het overgrote deel hiervan wordt ingenomen door de grootschalige modezaak Van Tilburg (± m² wvo). Het dagelijkse aanbod in het centrum van Nistelrode telt zes winkels met een totale omvang van m² wvo. Supermarkt Jumbo (± m² wvo) is de belangrijkste trekker voor dagelijkse aankopen. Winkelaanbod omgeving De plaatsen in de omgeving van Nistelrode beschikken alle over een dagelijks aanbod (inclusief supermarkten) dat uitgebreider is dan het aanbod in Nistelrode. Op circa vijf kilometer van Nistelrode ligt het centrum van Heesch (± m² wvo). Dit is het hoofdcentrum van de gemeente, met een divers winkel- en horeca-aanbod en overige voorzieningen, waaronder cultureel centrum De Pas en het gemeentehuis. In Heesch zijn vier supermarkten gevestigd: Jumbo, Lidl, Albert Heijn en Aldi (net buiten het centrum). Daarnaast is in het centrum een compleet overig aanbod voor frequente (dagelijkse) aankopen aanwezig. 2 van Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart 2017

9 Op iets grotere afstand liggen Heeswijk-Dinther en Schaijk, beide met twee supermarkten als belangrijkste aanbieders. In Heeswijk-Dinther is Coop recent uitgebreid naar ± m² wvo. Jumbo is nu nog ± 900 m² wvo, maar mag uitbreiden naar ± m² wvo. In het centrum van Schaijk bevinden zich EMTÉ en Albert Heijn (± 700 en 800 m² wvo). De kleine kernen in de gemeente Bernheze, Vorstenbosch en Loosbroek, hebben beide een kleine dagwinkel (200 à 300 m² wvo). Inwoners uit deze kernen zijn voor dagelijkse aankopen grotendeels aangewezen op het aanbod in omliggende centra. De centra van Uden ( m² wvo) en Oss ( m² wvo) liggen beide op ongeveer een kwartier autorijden vanaf Nistelrode. Beide centra hebben een uitgebreid winkelaanbod in zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches, en vervullen een bovenlokale verzorgingsfunctie. Aantal inwoners en prognose Nistelrode (inclusief buitengebied) telt circa inwoners*. De gemeente Bernheze heeft in totaal circa inwoners, waarvan er circa in en om de hoofdkern Heesch wonen. * CBS (2017), Kerncijfers wijken en Buurten 2016 Het inwonertal van de gemeente gaat de komende jaren toenemen naar ± in 2025**. Een deel hiervan zal terechtkomen in Nistelrode, onder meer als gevolg van nieuwbouw van woningen (167 woningen tussen 2017 en 2021***). Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2 personen zou dit een toename van het aantal inwoners in Nistelrode betekenen van circa 330 personen. Hierbij merken wij op dat nieuwbouw ook deels gericht is op behoud van het aantal inwoners (in verband met huishoudensverdunning). Draagvlak supermarkten Het primaire verzorgingsgebied voor supermarktaanbod in Nistelrode bestaat uit de (toekomstige) inwoners uit de kern en direct omliggend buitengebied. In hoofdstuk 2 gaan we nader in op haalbare koopkrachtbinding van uit dit primaire verzorgingsgebied en op eventuele toevloeiing van koopkracht van buiten dit gebied. Eerst staan we kort stil bij een aantal relevante landelijke trends. ** CBS (2017), Regionale prognose ; bevolking *** Gemeente Bernheze (2017) Woningbouwplanning 2e kwartaal 2017 Nieuwbouw in centrum van Nistelrode Aanbod omgeving van invloed op koopstromen Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart van 10

10 1.3 Relevante trends Van groei- naar krimpmarkt De detailhandelssector is zeer dynamisch en is de afgelopen jaren sterk veranderd door diverse ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde. Sinds 2008 is de winkelmarkt structureel gewijzigd van een groei- in een krimpmarkt. Met name in de non-foodsector groeide het aanbod fors als gevolg van de vastgoedbubbel en de drang tot schaalvergroting, terwijl de bestedingen sinds 2008 juist flink zijn gedaald. De economische crisis was hiervoor niet de enige oorzaak. Door de opkomst van internet (ten koste van fysieke winkels) en de vergrijzing (ouderen besteden minder aan producten) staat het functioneren van steeds meer winkels onder druk. Sinds 2012 zijn al meer dan 50 landelijke winkelketens failliet gegaan, de leegstand neemt toe. Inmiddels is het marktaandeel van internet in de niet-dagelijkse sector al ruim 20%. Vooral door de verdere groei van internet is de verwachting dat het winkelaanbod, met name in de niet-dagelijkse sector, de komende jaren nog verder zal afnemen. 15% 12% Ontwikkeling leegstand per type centrumgebied +6,4% +5,1% Bron: Locatus, bewerking DTNP 9% +5,5% 6% +3,3% +1,6% 3% 0% Kernverzorgend centrum klein Kernverzorgend centrum groot Hoofdwinkelgebied klein Hoofdwinkelgebied groot Binnenstad makkelijk en snel boodschappen doen veel middensegment en weinig onderscheidend vermogen groot aanbod, beleving en een sfeervolle omgeving 4 van Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart 2017

11 Invloed internet op consumentengedrag Internet leidt tot een structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag. Doordat steeds meer producten via internet worden aangeschaft, neemt de noodzaak voor een bezoek aan een winkelgebied af. Met name winkels in de niet-dagelijkse sector worden in toenemende mate pas bezocht als sprake is van een onderscheidend vermogen ten opzichte van internet. Gevolg van dit gewijzigde consumentengedrag is dat vooral de middelgrote centra in Nederland kampen met afnemende bezoekersaantallen en toenemende leegstand. Deze centra hebben relatief veel (winkel)aanbod in het kwetsbare middensegment (doorsnee ketens, weinig onderscheidend ten opzichte van internet) en de filialiseringsgraad is hoog. Centra voor frequente aankopen blijven kansrijk Fysieke winkellocaties houden meerwaarde als het gaat om het doen van dagelijkse, frequente aankopen (boodschappen) in de directe woon-/leefomgeving of voor een dagje naar de stad (uniek, groot aanbod en aantrekkelijke sfeer en beleving). De invloed van internet in de dagelijkse sector is vooralsnog beperkt (circa 1,5% marktaandeel). Kleine kernverzorgende centra (zoals dat van Heesch en Nistelrode) hebben primair een functie voor frequente aankopen en blijven dan ook kansrijk. Een sterk en eigentijds supermarktaanbod is daarbij belangrijk. Ontwikkeling supermarktensector Supermarkten worden gemiddeld steeds groter. Kleinschalige aanbieders verdwijnen uit de structuur en nieuwe standaardsupermarkten zijn vaak groot (concepten als kleine stadssupers daargelaten). Met name het aantal supermarkten van à m² wvo groeit. Deze maat sluit goed aan op consumentenbehoeften (ruime opzet en assortiment) en kan rekenen op een gezonde exploitatie. Het onderscheid tussen service- en discountformules wordt steeds kleiner. Bij consumenten is een toenemende belangstelling voor duurzaamheid, authenticiteit en biologische producten waar te nemen. Dit is onder meer terug te zien in een opmars van biologische en duurzame winkels (o.a. Marqt, Ekoplaza, Estafette) en versmarkten (o.a. Jumbo Foodmarkt). Dit zijn (of worden) in feite supermarkten met een bijzonder assortiment. Online boodschappen doen zal verder toenemen Trekkersrol supermarkten Voor kleine en middelgrote centrumgebieden (zoals Nistelrode) zijn supermarkten van groot belang. Met ± 80% marktaandeel in de dagelijkse sector zijn supermarkten de basis bij het boodschappen doen. Ze zijn voor de consument bepalend bij de keuze van een winkelgebied. Een doorsnee supermarkt van m² wvo trekt wekelijks circa bezoekers. Overige winkels kunnen profiteren van de grote bezoekersaantallen van deze publiekstrekkers. Onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende factoren Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart van 10

12 Uit recent onderzoek (DTNP, 2016) onder circa respondenten in 20 dorps- en wijkcentra blijkt dat de gemiddelde supermarktbezoeker een frequente en overwegend lokale bezoeker is (3x per week, 75% uit eigen dorp/wijk). Bovendien blijkt dat circa 44% van deze consumenten het supermarktbezoek combineert met een of meer andere winkels in hetzelfde winkelgebied (zie figuur Profiel gemiddelde bezoeker). Het onderzoek toont aan dat het aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels bezoekt, toeneemt naarmate de winkels dichter bij de supermarkt liggen. Bij vijf winkels binnen 40 meter is het combinatie bezoek ruim 50%. Als er binnen 80 meter minder dan vijf winkels liggen neemt het combinatiebezoek snel af (zie figuur Afstand tot eerste 5 winkels). Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de supermarkt liggen (zie figuur Aantal winkels in het zicht). Als er geen winkels in het zicht liggen is het combinatiebezoek 30%, bij meer dan tien winkels in het zicht neemt dit toe naar ruim 50%. Conclusie is dat supermarkten een belangrijke trekkersrol hebben voor andere winkels en centrumgebieden. Zij zorgen de hele week voor grote aantallen passanten waar andere winkels van kunnen profiteren. Een goede ruimtelijke inpassing van supermarkten is daarbij wel van cruciaal belang. Profiel gemiddelde bezoeker supermarkt ± bezoekers per week Voorwaarden combinatiebezoek overige winkels Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% 3x per week supermarkt korte loopafstand 10% 0-40m 40-80m m Afstand tot eerste 5 winkels 22,- per bezoek 40m 56% met de fiets of te voet 75% uit eigen dorp of wijk 44% bezoekt ook andere winkels in het centrum 80m overige winkels bakkerij bloemist bioslager warenhuis kapsalon Combinatiebezoek 60% 50% 40% 30% 20% Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten supermarkt goede zichtrelatie 10% geen 1-9 > 10 Aantal winkels in het zicht 6 van Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart 2017

13 2 Marktbehoefte 2.1 Variabelen Inleiding In dit hoofdstuk maken we een kwantitatieve analyse voor supermarkten in Nistelrode. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in winkels in Nistelrode (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Omvang verzorgingsgebied Voor dagelijkse boodschappen zijn consumenten in principe gericht op de dichtstbijzijnde aankooplocatie. Voor het dagelijks aanbod in Nistelrode (en dus ook voor het supermarktaanbod) wordt het primaire verzorgingsgebied gevormd door inwoners uit de eigen kern en direct omliggend buitengebied. In totaal wonen hier circa inwoners*. Voor de toekomstige situatie gaan we uit van een lichte groei van het aantal inwoners naar circa in 2025 (zie ook paragraaf 1.2). Naast de reguliere inwoners verblijven er binnen de gemeente Bernheze relatief veel seizoensarbeiders. Volgens bij de gemeente bekende statistieken zijn er op dit moment in Nistelrode 680 seizoensarbeiders. Er is weinig bekend over hun koopgedrag, en bovendien is hun verblijf tijdelijk. Zolang ze er zijn, zorgen ze voor extra bestedingen in winkels. In deze berekening tellen wij de helft van het huidige aantal seizoensarbeiders op bij het inwonertal. Het primaire verzorgingsgebied heeft daarmee op dit moment een omvang van circa 6.450, en in de toekomstige situatie inwoners. Omzet per hoofd In distributieve berekeningen als deze wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar (incl. bestedingen van bedrijven). De gemiddelde omzet per hoofd in supermarkten is 2.020** (ex. BTW). * CBS (2017), Kerncijfers wijken en Buurten 2016 ** Panteia/Detailhandel.info, juni 2016, Omzetkengetallen 2015 Het is gangbaar dit landelijk gemiddelde omzetcijfer aan te passen indien het gemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld inkomen in de plaats Nistelrode 8% onder het landelijk gemiddelde ligt***, gaan we uit van een lager omzetcijfer per inwoner. Voor dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd te corrigeren met ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. In dit geval gaan we dus uit van ( (¼ x 8% x 2.020)). Koopkrachtbinding Er is geen recent koopstromenonderzoek of klantherkomstonderzoek voor Nistelrode beschikbaar. Op basis van ervaringscijfers van elders en rekening houdend met de positie van Nistelrode in de regio (aanbod Nistelrode versus aanbod in omliggende plaatsen), maken we een inschatting van de koopkrachtbinding met één supermarkt en in een situatie met twee supermarkten. In de huidige situatie beschikken inwoners uit Nistelrode over een moderne en volwaardige *** CBS (2016), StatLine databank Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart van 10

14 supermarkt. Een aanzienlijk deel van de inwoners zal de supermarktaankopen dan ook in de eigen kern doen. Vanwege het complete supermarktaanbod in Heesch en de korte afstand vanuit Nistelrode, zal ook een deel van de koopkracht hiernaartoe afvloeien. In de huidige situatie achten wij een binding van 65 tot maximaal 70% in de supermarktbranche reëel. In een situatie met twee supermarkten in Nistelrode kan de binding toenemen. De keuzemogelijkheden voor inwoners uit Nistelrode nemen toe, waardoor er minder aanleiding is voor supermarktaankopen uit te wijken naar omliggende plaatsen. Nog steeds blijft het aanbod in Heesch, met vier supermarkten en een divers overig winkelaanbod, een aantrekkelijk alternatief op korte afstand. In een situatie met twee supermarkten in Nistelrode gaan wij uit van een maximaal haalbare koopkrachtbinding van 75 à 80%. Toevloeiing of aandeel vreemde koopkracht Het deel van de totale omzet dat afkomstig is van buiten het primaire verzorgingsgebied noemen we koopkrachttoevloeiing of aandeel vreemde koopkracht. In Nistelrode zal deze toevloeiing beperkt zijn. De meeste inwoners uit omliggende kernen (o.a. Loosbroek, Vorstenbosch) hebben op kortere afstand een uitgebreider (supermarkt)aanbod tot hun beschikking (o.a. Heesch, Heeswijk-Dinther, Schaijk, Zeeland, Uden). Op basis van ervaringen elders en rekening houdend met de huidige aanbodsituatie in Nistelrode en omgeving, gaan we ervan uit dat 10% van de omzet van inwoners uit Loosbroek (1.300 inwoners), Vorstenbosch (1.600 inwoners) en het gebied ten oosten van Nistelrode (totaal inwoners) in Nistelrode terechtkomt. Dit komt neer op een toevloeiing van circa 1 miljoen (5.300 inwoners x x 10%). Omgerekend is dit een toevloeiing van circa 10% van de totale omzet. Bij uitbreiding van het aanbod met een tweede supermarkt wordt de positie van Nistelrode meer gelijkwaardig ten opzichte van Heeswijk- Dinther, Zeeland en Schaijk. In dit rekenmodel schatten wij in dat de absolute toevloeiing verdubbelt van circa 1 naar 2 miljoen. Omgerekend komt dit in de toekomstige situatie neer op een toevloeiing van circa 17%. In of nabij Nistelrode zijn geen grootschalige verblijfsaccommodaties aanwezig. Extra bestedingen in supermarkten of toevloeiing door toeristen zijn dan ook niet of nauwelijks te verwachten. Supermarkt basis voor overig dagelijks aanbod Afvloeiing naar Heesch blijft aanzienlijk 8 van Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart 2017

15 Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in supermarkten 8.400,- per jaar (excl. BTW) (Detailhandel.info, 2016). De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit is de resultante van vraag (omzet) en aanbod (m²). Omzetten staan landelijk gemiddeld onder druk (overaanbod). Ook in Nistelrode moet deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit daarom als ondergrens voor winkels worden beschouwd om consumenten een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau te kunnen bieden. 2.2 Berekening marktruimte Indicatie huidige en toekomstige distributieve mogelijkheden supermarkten Nistelrode 2017 (huidige situatie) 2025 (na versterking) Inwoners primair verzorgingsgebied (Nistelrode) Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 65-70% 75-80% Gebonden omzet uit Nistelrode (excl. BTW) 8,3-8,9 mln 10,0-10,7 mln Koopkrachttoevloeiing (als aandeel van totale omzet) 10% 17% Omzet door toevloeiing (absoluut) (excl. BTW) ± 1 mln ± 2 mln Totale potentiële omzet (excl. BTW) 9,2-9,9 mln 12,1-12,9 mln Gemiddelde omzet per m 2 NL (excl. BTW) Potentieel supermarktaanbod (wvo) m² m² Aanwezig supermarktaanbod (wvo) in m² m² Uitbreidingsruimte supermarktaanbod Nistelrode 0-35 m² m² Op basis van bovenstaande uitgangspunten kan een maximale (toekomstige) marktruimte voor supermarkten in Nistelrode worden berekend van 300 à 400 m² wvo. Hierbij is uitgegaan van positieve (maximaal haalbare) inschattingen, onder meer ten aanzien van aantal inwoners, koopkrachtbinding en toevloeiing. In de huidige situatie lijkt sprake te zijn van een evenwicht tussen vraag en aanbod: de berekende marktruimte is ongeveer even groot als het reeds aanwezige supermarktaanbod. Geen marktruimte voor tweede supermarkt in Nistelrode Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart van 10

16 3 Tot slot Marktruimte en extra supermarkt Uitgaande van positieve inschattingen kan een kleine uitbreidingsruimte worden berekend voor supermarkten in Nistelrode. De berekende marktruimte van 300 à 400 m² wvo is echter ruim onvoldoende voor een tweede volwaardige supermarkt. Positie Nistelrode in regionale winkelstructuur Om twee supermarkten in Nistelrode goed te kunnen laten functioneren, is een forse toename van de koopkrachtbinding en van de toevloeiing van buiten Nistelrode noodzakelijk. De benodigde stijging van koopkrachtbinding heeft gevolgen voor de omliggende centra, met name het centrum van Heesch. Immers, een deel van de huidige koopkracht uit Nistelrode vloeit nu af richting de supermarkten in Heesch. Voor een moderne supermarkt in een plaats als Nistelrode moet uitgegaan worden van een omvang van minimaal m² wvo, afhankelijk van de formule. Aangezien dit meer is dan de berekende uitbreidingsruimte, betekent dit dat bij toevoeging van een dergelijke tweede supermarkt de gemiddelde vloerproductiviteit in deze branche in Nistelrode gaat dalen. Versterking van het supermarktaanbod in Nistelrode heeft bovendien gevolgen voor de positie van Nistelrode in de regionale detailhandelsstructuur. In het regionale beleid is het centrum van Nistelrode aangewezen als lokaal verzorgend centrum*. Met een forse benodigde toevloeiing krijgt het centrum van Nistelrode een bovenlokale functie. De vraag is of beide supermarkten in Nistelrode op termijn levensvatbaar zijn. In ieder geval is het zeer onzeker of toevoeging van een tweede aanbieder op termijn leidt tot versterking van de voorzieningenstructuur. Het risico op leegstand bij het eventueel sluiten van een van de twee supermarkten is groot. * BRO (2015), Regionale Detailhandelsvisie Noordoost-Brabant 10 van Analyse marktruimte supermarkten Nistelrode - 02 maart 2017