Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort

Transcriptie

1 Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Aalten De heer I. Van der Hoogte Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum: De heer R. Eijkelkamp De heer F. Simons juli 2019 Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Huidige situatie 2 2 Trends en ontwikkelingen Landelijk trends Lokale ontwikkelingen 5 3 Behoefte Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve overwegingen 7 4 Tot slot 8

6

7 1 Context 1.1 Inleiding Aanleiding en doel De Spar-supermarkt in Bredevoort is een kleine buurtsupermarkt van circa 250 m² winkelvloeroppervlak (wvo). De ondernemer werkt aan een plan voor een nieuwe winkel van circa 425 m² wvo. De beoogde nieuwe locatie is de voormalige knopenfabriek op de hoek van de Misterstraat en de Roelvink straat. Tussen betrokken par tijen is reeds overeenstemming over de verplaatsing. De huidige locatie van de Spar-supermarkt wordt herbestemd naar wonen. Medio 2018 is door DTNP reeds een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte en effecten van supermarktuitbreidingen in Aalten, de hoofdkern van de gemeente. Analyses en cijfers uit het betreffende rapport zijn nog actueel en worden daarom ook gebruikt in het huidige rapport. Doel- en vraagstelling rapportage In dit rapport wordt inzicht geboden in de behoefte aan en effecten van de beoogde super marktuitbreiding in Bredevoort. Hiervoor worden de volgende vragen beantwoord: 1. Hoe ziet de actuele vraag- en aanbodstructuur in Bredevoort en omgeving eruit? 2. Wat zijn relevante ontwikkelingen in vraag en aanbod in landelijk en lokaal verband? 3. Welke marktruimte is er voor supermarkten in het oostelijk deel van de gemeente, in Aalten en Bredevoort? 4. Hoe verhoudt het uitbreidingsplan zich tot de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan supermarktaanbod? 5. Wat zijn de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling op de lokale aanbodstructuur voor consumenten in Bredevoort en omgeving? 6. In hoeverre sluit de beoogde ontwikkeling aan bij het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente en de regio? 7. Hoe kan de verplaatsing worden beoordeeld in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking? Concrete uitbreidingsbehoefte Spar Bredevoort Beoordeling ontwikkeling, mede in relatie tot Aalten Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli van 8

8 1.2 Huidige situatie Primair verzorgingsbied supermarkten Bredevoort en Aalten Inwoners Bredevoort is onderdeel van de gemeente Aalten. De hele gemeente telt bijna inwoners. Met circa inwoners is Aalten de hoofdkern van de gemeente. In Bredevoort wonen bijna mensen. De overige inwoners wonen in de andere hoofdkern Dinxperlo en in dekleine kernen IJzerlo, Lintelo, Barlo, De Herune en in het buitengebied*. Winkelaanbod Bredevoort Het winkelaanbod in Brede voort is beperkt. Er zijn 14 winkels met een totale omvang van circa 950 m² winkelvloer oppervlak (wvo) in de bebouwde kom**. Er is ruim 300 m² wvo dagelijks winkel aanbod en ruim 600 m² wvo nietdagelijks aanbod. De belangrijkste dagelijkse winkel is supermarkt Spar (± 250 m² wvo). Dit is een relatief kleine basisvoorziening met een beperkt assortiment, waar inwoners van Bredevoort vooral terecht kunnen voor een snelle of verge ten boodschap. De andere dagelijkse aanbieder in het historische deel van de kleine stadskern is de bakker (locatie Markt). Er is een historisch centrumgebied, maar geen sprake van een winkelgebied (her en der een winkel). * CBS Statline (2019), Kerncijfers wijken en buurten ** Locatus (2019), Online winkelgebiedenverkenner 2 van Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli 2019

9 De Heerlijckheid Bredevoort is een goed bewaard gebleven vestingstadje en staat ook wel bekend als boekenstad. Naast boekenwinkels & antiquariaten vindt men hier ook diverse uitoefenaars van ambachten, kunst&cultuur en horeca. Bredevoort weet met een gevarieerd (evenementen)aanbod in toenemende mate toeristen te trekken. Het beperkte dagelijkse winkelaanbod in Bredevoort is niet toereikend voor grote of wekelijkse boodschap pen. Hiervoor zijn inwoners logischerwijs georiënteerd op de nabijgelegen hoofdkern Aalten en, in mindere mate, op Winterswijk. Winkelaanbod Aalten Als hoofdkern heeft Aalten veruit de meeste winkelvoorzieningen. Het aanbod in het centrum bestaat uit bijna 70 winkels. Daarvan is circa m² wvo dagelijks aanbod en m² niet-dagelijks aanbod*. Binnen het dage lijks winkelaanbod in het centrum is service supermarkt Albert Heijn (± m² wvo) de grootste aanbieder. Het centrum van Aalten heeft een lokaalverzor gen de boodschappen functie. Op enige afstand van het kernwinkelgebied zijn servicesupermarkt Jumbo (± m² wvo) en * Locatus (2019), Online winkelgebiedenverkenner. discountsupermarkt Aldi (± 850 m² wvo) gevestigd. Op deze locatie is verder geen winkelaanbod aanwezig. In totaal heeft Aalten dus drie supermarkten van samen circa m² wvo, één in het lokaalverzorgende centrum en twee als solitair supermarktcluster. Net als veel andere gebieden heeft ook Aalten te kampen met leegstand. In het centrum staat in totaal ruim m² wvo leeg, verdeeld over 19 panden*. Dit komt neer op een leegstandspercentage van ruim 20% van het totale wvo. Verzorgingsgebied supermarkten De meeste kernen in de gemeente liggen redelijk solitair. Aalten en Bredevoort liggen relatief dicht bij elkaar. Mede gelet op de onderlinge afstanden vormen Bredevoort, Aalten en omliggende buurtschap pen en buiten gebied het logische primaire verzorgings gebied voor supermarkten en andere dagelijkse bood schappen. In dit gebied wonen circa inwoners. Ten oosten van Bredevoort ligt het buurtschap Miste, met circa 500 inwoners. Voor een snelle of vergeten boodschap zal naar verwachting een deel van deze inwoners ook georiën teerd zijn op de Spar in Bredevoort. Ook de gasten van vakantiepark De Twee Bruggen (jaarrond bezet) gebruiken de Spar met regelmaat. Dagelijks winkelaanbod in Bredevoort is beperkt Bredevoort staat bekend als Boekenstad Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli van 8

10 2 Trends en ontwikkelingen 2.1 Landelijk trends Afname winkels, herinvulling leegstand Dit decennium is de winkelmarkt structureel veran derd van een groei- naar een krimpmarkt. Dit komt met name door de opkomst van inter net, waardoor het functioneren van fysieke winkels steeds meer onder druk is komen te staan. Sinds 2012 zijn meer dan 50 landelijke formules failliet gegaan met (meer) leegstand als gevolg. Leegstaande panden krijgen steeds vaker een nieuwe invulling, zoals horeca of wonen. Marktaandeel internet neemt verder toe Door de verdere groei van het marktaandeel internet is het de verwachting dat het fysieke winkelaanbod, met name in de niet-dagelijkse sector, verder zal afnemen. In de dagelijkse sector is het aandeel internet met 3% nog rela tief beperkt. De laatste twee jaar is dit aandeel echter verdubbeld en in 2025/2026 wordt een marktaandeel van 5% en mogelijk zelfs meer bereikt (o.a. maaltijd boxen en online supermarktdiensten). Veranderend ruimtelijk aankoopgedrag De toename van internetbestedingen leidt tot een structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag. Voor niet-dagelijkse aankopen worden kleinere centra zoals dat van Bredevoort en ook van Aalten steeds vaker overgeslagen. Kleinere centra behouden vooral een functie als aankooplocatie voor dagelijkse boodschappen. De verzorgingsfunctie is lokaal en bezoekers komen hoogfrequent en gericht. Voor het doen van dagelijkse boodschappen blijven nabijheid en voldoende keuzemogelijk heden belangrijk. Een (sterke) boodschappenbasis is in dit soort centra de basis om ook enig niet-dagelijks aanbod voor de eigen inwoner te behouden. Supermarkten Binnen het boodschappenaanbod vormen supermarkten de belangrijkste functie. Ze zijn bepalend voor het functioneren van kleinere centra en bieden een basisvoorziening in kleine kernen. Supermarkten worden gemiddeld steeds groter. Grotere supermarkten kunnen beter voldoen aan de wens van de hedendaagse consument (ruimere opzet en assortiment). De echte kleinschalige supermarkten worden vaker overgeslagen, waardoor het economisch functioneren vaak in toenemende mate onder druk staat. Online boodschappen doen neemt toe Consument heeft behoefte aan ruimere assortimenten 4 van Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli 2019

11 2.2 Lokale ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling De gemeente Aalten ligt in een krimpregio. Tot 2026 (ijkmoment 2016) wordt in de gemeente een bevolkingsafname verwacht van circa 300 inwoners*. De kernen Aalten en Dinxperlo zijn een uitzondering. Beide kernen laten een lichte groei zien (beide ± 250 inwoners). In het verzorgings gebied Aalten-Bredevoort zal het inwonertal de komen de jaren per saldo stabiel blijven. Op de lange termijn zal het inwonertal naar verwach ting teruglopen. Uitbreiding Spar Bredevoort De ontwikkeling die in dit rapport centraal staat is de verplaatsing en uitbreiding van Spar in Bredevoort. De supermarkt verplaatst van de huidige locatie (Misterstraat 5) naar de locatie van de voormalige knopenfabriek (Misterstraat 39). Het plan is om de supermarkt uit te breiden tot circa 425 m² wvo (+ 175 m²). Behalve de Spar worden er in de voor malige knopenfabriek tevens vier woningen gereali seerd. Er komen geen andere commerciële functies. De beoogde locatie ligt in het verlengde van dezelfde straat, zonder directe ruimtelijke relatie met andere winkels, vergelijkbaar met de * Provincie Gelderland (2016), Monitor Wonen-Zorg. huidige situatie (winkels als hagelslag verspreid). Onderdeel van het plan is dat de detailhandels - bestemming op de huidige supermarktlocatie komt te vervallen ten behoeve van wonen. De bestaande supermarkt wordt gesloopt en er komen maximaal twee woningen. Uitbreiding supermarkten Aalten Voor alle drie de supermarkten in Aalten zijn concrete uitbreidingsplannen**. Voor Albert Heijn bestaat een uitbreidingsplan van circa 850 m² wvo naar een omvang van circa m² wvo. De inspraakfase is afgerond, de bestemmingsplanprocedure loopt (ontwerpfase). Voor zowel Jumbo als Aldi is er een uitbreidings plan van circa 250 m² wvo, naar respectievelijk circa m² wvo en circa m² wvo. De inspraakfase is afgerond en de omgevings vergunning is verleend. In deze rapportage worden genoemde uitbreidingen in Aalten als uitgangspunt meegenomen. ** DTNP (2018), Onderzoek uitbreiding supermarkten Aalten. Beoogde locatie Spar in verlengde huidige locatie AH in Aalten-centrum gaat flink uitbreiden Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli van 8

12 3 Behoefte De behoefte aan de beoogde supermarktuitbreiding wordt onder meer bepaald door de aanwezige marktruimte voor supermarkten in het verzorgingsgebied. Daarnaast worden er kwa li - tatieve overwegingen gemaakt, die een behoefte aan de beoogde uitbreiding kunnen tonen. 3.1 Kwantitatieve behoefte In het rapport ten aanzien van de supermarktuitbreidingen in Aalten is er voor het primaire verzorgingsgebied Aalten-Bredevoort reeds een indicatieve berekening gemaakt voor de marktruimte voor supermarkten (DTNP, 2018). Deze berekening wordt herhaald. Uit de som volgt dat er indicatief 700 à m² wvo uitbreidingsruimte bestaat. Na realisatie van de uitbreidingsplannen voor de drie supermarkten in Aalten en met het huidige uitbreidingsplan voor de Spar in Brede voort is er in het primaire verzorgingsgebied circa m² wvo supermarktaanbod. Dit aanbod over stijgt de indicatieve marktruimte in het verzor gingsgebied. Indicatie toekomstige distributieve mogelijkheden supermarkten Bredevoort en Aalten (2026) Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW en excl. online)* Koopkrachtbinding** 90% Omzet uit primair verzorgingsgebied (excl. BTW) Concreet betekent dit dat de markt na alle uitbreidingen verzadigd is en dat er sprake is van een beperkte overmaat aan supermarktmeters. Hierdoor komt het functioneren van de supermarkten in Bredevoort en Aalten iets onder het gemiddelde functioneren van supermarkten in Nederland te liggen (omzet/m² ten opzichte van het landelijk gemiddelde). Aangezien de toevoegingen van het aanbod gericht zijn op het continueren van de huidige of verbeteren van de gewenste verzorgingsfunctie van de bestaande aanbieders is deze kwantitatieve overmaat niet problematisch (geen structuur verstorende effecten) en om kwalitatieve redenen een wenselijke ontwikkeling, zie paragraaf ,5 mln Koopkrachttoevloeiing** (als aandeel van totale omzet) 15 à 20% Omzet uit toevloeiing (absoluut) (excl. BTW) Totale potentiële omzet (excl. BTW) 5,7 à 8,1 mln 38,2 à 40,7 mln Gemiddelde omzet per m 2 NL (excl. BTW)* Potentieel supermarktaanbod (wvo) à m² Aanwezig supermarktaanbod (wvo, Bredevoort en Aalten) ± m² Uitbreidingsruimte supermarktaanbod Aalten 700 à m² Toekomstig supermarktaanbod (wvo, Bredevoort en Aalten) ± m² Marktruimte na realisatie uitbreidingsplannen (wvo) -800 à -500 m² Verwachte omzet/m² na realisatie uitbreidingsplannen à Verschil omzet/m 2 t.o.v. landelijk gemiddelde -15 à -10% * Omzetkengetallen 2016 (2017). INretail, Panteia, DTNP et al., door DTNP gecorrigeerd op groei aandeel online verkoop ** Indicatie aandeel lokale binding op basis van de actuele concurrentiepositie in de regio uitgaande van de supermarktuitbreidingen in het verzorgingsgebied. 6 van Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli 2019

13 3.2 Kwalitatieve overwegingen Hoewel er sprake is van een lichte kwantita tieve overmaat aan supermarktmeters in het verzorgingsgebied Aalten-Bredevoort zijn er diverse kwalitatieve overwegingen die voor de uitbrei ding van Spar Bredevoort spreken: De huidige Spar is ook als basisvoorziening relatief klein. Na uitbreiding is het nog altijd een supermarkt voor de kleine of vergeten boodschap voor inwoners van Bredevoort en direct omliggend buitengebied en voor verblijfstoeristen van een nabijgelegen camping of vakantiepark. Daarmee behoudt de supermarkt dezelfde verzorgingsfunctie, maar kan de lokale bezoeker beter bediend worden (ruimere opzet en uitgebreider assortiment) Het betreft een minimale uitbreiding die geen invloed heeft op de supermarktstructuur in het verzorgings ge bied. Bestaan de verhoudingen worden besten digd (vergelijkbare concurrentie positie). De supermarkten in Aalten zijn substantieel groter en behouden de functie als aankooplocatie voor de grotere dan wel wekelijkse boodschap. De supermarktondernemer in Bredevoort beoogt met deze investering (vernieuwing en vergroting) langdurig economisch op voldoende niveau te kunnen blijven functioneren (lees: bestaansrecht te behouden). Behoud van een kleine supermarkt als basisvoorziening in de kleinere kernen in de regio Achterhoek wordt beleidsmatig ondersteund, zie p. 8. Door de verplaatsing naar de voormalige knopenfabriek wordt voorzien in hergebruik van karakteristiek vastgoed. Waarschijnlijk krijgt het gebouw deels een monumentenstatus. De Spar fungeert als economische drager voor behoud en onderhoud van het historisch waardevolle vastgoed*. Op de huidige supermarktlocatie komt de detailhandelsbestemming te vervallen, waardoor toekomstige mogelijkheden voor detailhandel worden ingeperkt. Transformatie naar wonen past bovendien uitstekend bij het karakter van de omgeving (overwegend woongebied). De beoogde nieuwe locatie is beter bereikbaar, ligt op een zichtbare/herkenbare locatie in het stadje en beschikt over ruimere parkeercapa citeit. * Door de kenmerken van het te betrekken industriële complex (beukmaten/pilaren) krijgt de supermarkt een suboptimale indeling. Feitelijk is de effectieve uitbreiding bij de beoogde verplaatsing dus nog wat beperkter. Investering biedt beter perspectief op behoud winkel Karakteristiek waardevol vastgoed blijft behouden Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli van 8

14 4 Tot slot Tot slot wordt in dit hoofdstuk het beoogde uitbreidingsplan voor de Spar in Bredevoort getoetst aan het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente en de regio. Daarnaast wordt de uitbreiding beoordeeld in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vigerend detailhandelsbeleid In 2015 is een Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek opgesteld en door gemeente Aalten als beleidskader vastgesteld: In het beleid wordt gestreefd naar vitale en aantrek kelijke centra van de hoofdkernen. Versterking van deze centra en compacte winkelgebieden zijn hierbinnen belangrijke opgaven, net als het terugdringen van leegstand en van planologisch overschot aan detailhandelsruimte. Initiatieven ter behoud van basiswinkelvoorzieningen met dagelijks aanbod voor het lokale verzorgingsniveau in de overige kernen worden beleidsmatig ondersteund. Plannen binnen centrumgebieden groter dan 500 m² en alle winkelplannen buiten hoofdcentrumgebie den worden regionaal afgestemd. Toets uitbreiding Spar De beoogde ontwikkeling van de kleinschalige supermarkt in Bredevoort sluit aan op het vigerende beleid: Het betreft een initiatief gericht op behoud van een basiswinkelvoorziening voor het lokale verzorgingsniveau. De beperkte uitbreiding van winkelmeters gaat niet ten koste van het hoofdcentrum Aalten. Op de huidige supermarktlocatie komt de detailhandelsbestemming te vervallen. Potentieel planologisch overschot aan detailhandels ruimte wordt op deze manier weggenomen. Ladder voor duurzame verstedelijking Aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst of er behoefte is aan de betreffende stedelijke ontwikkeling en in hoeverre deze in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. De beperkte beoogde uitbreiding stelt de ondernemer in staat de huidige lokale klant een net iets completere en comfortabelere basisvoorziening te bieden (dagelijkse en vergeten boodschap). De ontwikkeling in Bredevoort voorziet daarmee in een lokale kwalitatieve behoefte en is een beleidsmatig gewenste ontwikkeling. Na de uitbreiding van Spar Bredevoort én de uitbreiding van de drie supermarkten in Aalten ontstaat er enige overmaat aan supermarktmeters in het verzorgingsgebied. Dit heeft naar verwachting geen negatieve effecten op de gewenste winkelstructuur. De ontwikkeling in Bredevoort betekent lokaal een verbetering van het dagelijkse winkelaanbod en heeft op bovenlokale schaal (o.a. Aalten) geen impact. De ontwikkeling van Spar betreft vergroting van de supermarkt op een nieuwe locatie. De nieuwe locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en daarmee wordt de behoefte binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen. Bovendien is hiermee een economische drager gevonden, waardoor het historische waardevolle fabriekspand, de knopenfabriek, behouden kan worden. Voorts is ook voor het achterblijvende vastgoed omzetting/transformatie naar een perspectiefrijke functie voorzien, namelijk wonen. 8 van Onderzoek uitbreiding supermarkt Bredevoort - 17 juli 2019

15

16 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W