Bestemmingsplan Lith Centrum bijlage 2 bij toelichting - dpo Lith apr 2010

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Lith Centrum bijlage 2 bij toelichting - dpo Lith apr 2010

2

3 Bijlage 2 - dpo Lith apr 2010

4

5 Mogelijkheden voor commerciële voorzieningen in de kern Lith Een distributie-planologisch onderzoek Januari 2010, Vraagstelling In de kern Lith, hoofdkern van de gelijknamige gemeente Lith, spelen verschillende ruimtelijke ontwikkelingen. Met name gaat het hierbij om de eventuele verplaatsing van verschillende maatschappelijke voorzieningen vanuit het centrum naar andere delen van Lith. In dit verband is tevens de vraag gesteld in hoeverre er in het centrumgebied van Lith nog een ruimtebehoefte bestaat vanuit andere voorzieningen, zoals winkels, horeca en commerciële dienstverlening. In deze notitie wordt op deze vraag ingegaan in de vorm van een distributie-planologisch onderzoek voor de winkelvoorzieningen en een inventarisatie van de horeca en de banken. Als onderzoekshorizon is 2020 aangehouden. Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Stedelijke Ontwikkeling van de dienst Stadsbeleid, gemeente Oss. Bladzijde 8 geeft een samenvattend overzicht van de overwegingen en het advies. 1

6 Het winkelaanbod in Lith Per 1 januari 2010 wonen er in totaal circa mensen in de gemeente Lith, verspreid over meerdere kernen 1. De hoofdkern Lith is hiervan de grootste, met bijna 3000 inwoners. De meeste voorzieningen, zowel commercieel als maatschappelijk, zijn in de hoofdkern Lith te vinden. In het dorpsontwikkelingsplan kern Lith (2007) is al geconstateerd dat het met de voorzieningen goed is gesteld, er is een compleet aanbod aanwezig. Het winkelbestand anno 2010 bestaat voor wat betreft de dagelijkse sector uit een supermarkt, een bakker, een slager, een slijterij (met postagentschap), en een drogisterij. Deze is gevestigd in een relatief groot dorpswarenhuis met, naast een drogisterijvestiging, ook een ruim aanbod in huishoudelijke artikelen, speelgoed, kantoorartikelen en sport. In de niet-dagelijkse sfeer zijn er een Boerenbond, een (dames)kledingzaak, een dierenspeciaalzaak, kapper, tuincentrum, een zaak voor zonwering en een tankstation met kleine shop. Wekelijks vindt er een markt plaats, met een aanbod van groenten, vis en bloemen. Uit de dorpsgesprekken, die gehouden zijn in het kader van het dorpsontwikkelingsplan, blijkt dat ook de bewoners zelf tevreden zijn over het winkelbestand, het enige wat gemist wordt is een fietsenwinkel 2. In onderstaande tabel is het detailhandelsaanbod in de kern Lith weergegeven. Detailhandelsaanbod kern Lith 2010 Aantal winkels m 2 wvo m 2 wvo/ winkel m 2 wvo/ 1000 inw** Dagelijkse sector Niet-dagelijkse artikelen Totaal Lith leegstand wvo= winkelvloeroppervlak in m2 * bron: gemeente Lith ** inwoners kern Lith per = (bron: GBA Lith) Het winkelaanbod is redelijk geconcentreerd in het centrumgebied van Lith, met name voor de dagelijkse sector (supermarkt, voeding en verzorging). Bij de niet-dagelijkse sector zijn met name enkele grotere vestigingen meer verspreid gesitueerd, zoals het tuincentrum, de boerenbond en de tankshop. Dit is verklaarbaar vanuit de aard en het ruimtegebruik van deze detailhandel. De leegstaande winkelpanden bevinden zich ook in het centrum gebied. Tot 2 jaar geleden waren daar respectievelijk een kleine cadeau/sieradenshop en de bakker gevestigd. Deze laatste is recent verhuisd naar een sfeervolle plek aan de Lithse dijk. Ruimtelijke verdeling winkel aanbod kern Lith Aantal winkels m2 wvo leegstand Centrum Lith Verspreide bewinkeling Totaal Bron: GBA, Lith, Gemeente Lith, dorpsontwikkelingsplan Kern Lith, 2007, BRO 2

7 3

8 Een ruim aanbod In de onderstaande tabel is het winkelaanbod van de kern Lith vergeleken met het gemiddelde aanbod van referentieplaatsen, zijnde woonplaatsen met tot inwoners. Detailhandel kern Lith in vergelijking met referentieplaatsen (van tot inwoners) Detailhandelsaanbod kern Lith 2010 aantal winkels m 2 wvo m 2 wvo/ 1000 inw. kernen inwoners* aantal winkels m 2 wvo m 2 wvo/ 1000 inw Dagelijkse sector , Niet-dagelijks , Totaal , leegstand * Locatus, retailhandboek 2004, naar verwachting liggen de kengetallen voor 2010 een fractie hoger. Zo is het gemiddelde wvo per 1000 inwoners voor woonplaatsen met tot inwoners in 2009 gestegen naar 1.120m 2. (kengetallen 2009, Locatus) Ten opzichte van kernen van vergelijkbare omvang is het aanbod in de kern Lith ruim te noemen. Er zijn wel minder winkels, maar groter dan mag worden verwacht in een kern van een dergelijke omvang. Met name in de dagelijkse sector (supermarkt, food, verzorging) is het assortiment behoorlijk van omvang en compleet. Het aanbod in de dagelijkse sector is zelfs hoger dan het algemene landelijke gemiddelde 3. Het aanbod in de kern Lith is daarmee gewoon goed te noemen. De supermarkt, met een omvang van 560m 2 wvo is relatief bescheiden in vergelijking met het landelijke gemiddelde van supermarkten (844m 2, wvo) 4.Ook het aandeel van de supermarkt in de omvang van de dagelijkse sector is minder dan gemiddeld (56% ten opzichte van 67% landelijk). Het assortiment in de niet-dagelijkse sector is weliswaar voor de schaal van Lith ruim, maar zoals gebruikelijk in kleine kernen is het assortiment beperkt. Wanneer de inwoners echt willen gaan shoppen gaan ze naar het centrum van Oss of s-hertogenbosch. Overigens wordt daar ook vaak, gekoppeld aan een bezoek of de werkdag, voor de dagelijkse inkopen gezorgd. Een van de redenen voor het relatief complete aanbod aan winkelvoorzieningen is de recreatieve poortfunctie van Lith, met name door de Lithse Ham. Daarnaast vervult de kern Lith als hoofdkern van de gemeente Lith een centrumfunctie voor de winkelvoorzieningen in het landelijke gebied. Verzorgingsgebied en bereik In de andere kernen van de gemeente Lith langs de Maasoever zijn er wel maatschappelijke voorzieningen (onderwijs, zorg) naast relatief veel horecavestigingen, maar het winkelaanbod is zeer beperkt. In de dagelijkse sector is er alleen een bakker in Oijen en Lithoijen, bij t Wild ligt een boerderijwinkel. Een rijdende winkelwagen doet daarnaast alle kernen aan. In Lithoijen is wel een groot babyspeciaalzaak gevestigd in een voormalig klooster, met een regionale uitstraling (4000m 2 ). 3 Locatus, kengetallen 2009: landelijk gemiddelde voor de dagelijkse sector: 329m 2 per 1000 inwoners. 4 HBD, jaarboek detailhandel 2009: landelijk gemiddelde omvang supermarkt: 844m 2 wvo 4

9 Voor het merendeel van de dagelijkse boodschappen zijn de inwoners van deze kernen aangewezen op winkelcentra in de omgeving. Door de lang gestrekte ligging van de kernen langs de Maasoever is de oriëntatie daarbij divers. Het centrum van de kern Lith vervult hierbij maar een beperkte functie, in hoofdzaak voor inwoners van de nabije kern Lithoijen. Het westelijk gelegen Maren-Kessel - t Wild zal ook georiënteerd zijn op voorzieningen in s-hertogenbosch of Oss. De oostelijke kernen Teeffelen en Oijen zullen vooral georiënteerd zijn op supermarkten in Oss. Zoals eerder aangegeven zal ook een deel van de inwoners van de kern Lith de dagelijkse boodschappen met enige regelmaat in Oss of s- Hertogenbosch doen. Functioneren van de detailhandel in Lith Voor het functioneren van het winkelaanbod van Lith wordt vooral gekeken naar de dagelijkse sector. Voor een kern van de omvang van Lith, met een beperkt regionaal verzorgingsbereik, is het aanbod voor de dagelijkse boodschappen het meest relevant. Dit neemt niet weg dat juist het warenhuis Latour/Etos een belangrijke functie vervult voor het verzorgingsniveau van de kern, die uit de binding met de gemeenschap en de bedrijfsvoering. Verzorgingsbereik en omzet dagelijkse sector in de kern Lith kernen Potentieel* Koopkrachtbinding** Omzet *** (miljoen ) Lith % 6,04 Maren-Kessel/ t Wild % 1,32 Lithoijen % 1,27 Teeffelen % 0,07 Oijen % 0,13 Totale omzet buiten kern Lith 2,79 Toevloeiing 32% * inwoneraantal per per kern, bron GBA Lith ** schatting, geen koopstroomgegevens beschikbaar *** landelijk bestedingscijfer dagelijkse sector per hoofd van de bevolking: (bron: BRO, 2009) Voor het bepalen van de koopkrachtbinding is uitgegaan van schattingen, mede gerelateerd aan gegevens over koopstromen en koopkrachtbinding van vergelijkbare kernen 5. Uitgangspunt is dat het aanbod in de dagelijkse sector circa 85% van de koopkracht uit de kern Lith bindt. Dit percentage is relatief hoog en mede ingegeven door enerzijds het complete aanbod in de kern Lith en anderzijds de afstand tot andere winkelcentra. Inwoners vanuit Lithoijen zijn naar verwachting ook nog sterk georiënteerd op Lith (60%), maar met het toenemen van de afstand tot Lith en de nabijheid van andere centra neemt de toevloeiing af. In totaal wordt de omzet-toevloeiing van buiten de kern Lith geschat op 32% van de totale omzet. 5 onderzoeken structuurvisie detailhandel Oss 2007 en Berghem, BRO

10 Benadering huidig economisch functioneren Door het bestaande winkelaanbod in de dagelijkse sector in relatie tot de potentiële omzet te plaatsen, kan inzicht worden gegeven in het huidige economische functioneren van de bestaande winkels. Het economisch functioneren wordt uitgedrukt in gemiddelde omzet per m 2 wvo (vloerproductiviteit). Benadering economisch functioneren dagelijkse sector kern Lith* 2010 Inwoners kern Lith Besteding per hoofd ( ) Bestedingspotentieel ( miljoen) 7,10 Koopkrachtbinding ca. 85% Totaal gebonden bestedingen ( miljoen) 6,04 Koopkracht-toevloeiing ca. 32% Omzet door toevloeiing ( miljoen) 2,84 Totale besteding ( miljoen) 8,88 Huidig aanbod dagelijkse sector (m 2 wvo) Vloerproductiviteit (omzet per m 2 wvo, in ) Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m 2 wvo, in ) * kengetallen: Locatus 2009, BRO 2009 Uit bovenstaande berekeningen blijkt dat het aanbod in de dagelijkse sector momenteel een gemiddelde omzet realiseert van per m 2 wvo. Dit is boven het landelijke gemiddelde van 7.254,- per m 2 wvo. Ook indien de nu nog leegstaande panden weer worden ingevuld met winkels in de dagelijkse sector zal de omzet nog iets hoger zijn dan het landelijke gemiddelde. Dit betekent dat het winkelaanbod in potentie een goede basis heeft. Toekomstmogelijkheden uitbreiding winkelvoorzieningen Voor het onderhavige onderzoek is het van belang om te bepalen of er in Lith nog substantiële uitbreidingsruimte voor winkels bestaat. Ook hierbij wordt vooral gekeken naar het aanbod voor de dagelijkse boodschappen. Gelet op de omvang van het bestaande aanbod in de niet-dagelijkse goederen in combinatie met de beperkte omvang en voorzieningsfunctie van de kern Lith ligt een substantiële uitbreiding in de niet-dagelijkse sector niet voor de hand. Een dergelijke uitbreiding zou gericht zijn op een regionale verzorgingsfunctie die niet in overeenstemming is met de positie van Lith, noch in de lijn is van diverse beleidsprogramma (o.a. provincie) Om de distributieve ruimte in de toekomst te bepalen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Het inwonertal van Lith groeit volgens de prognoses van het CBS (december 2009) en de provincie Noord-Brabant (2008). Omdat deze prognoses op gemeentelijk niveau zijn opgesteld en mede beïnvloed worden door de woningbouwproductie in de kernen, zijn hierbij aparte aannamen gemaakt. Deze zijn in de bijlage 2 opgenomen. Voor de kern Lith wordt aangenomen dat de bevolking tot 2020 met circa 165 inwoners zal toenemen. De toename in de gehele gemeente Lith tot 2020 wordt geschat op ruim 250 personen. 2. De gemiddelde bestedingen per hoofd van de bevolking blijven gelijk aan de huidige situatie. 6

11 3. Ook de koopkrachtbinding blijft op een gelijk niveau. Het gehanteerde bindingspercentage is al op een hoog niveau voor een kern met de omvang en ligging van Lith. 4. Het toevloeiingspercentage is in beperkte mate opgehoogd, namelijk tot 35%, om rekening te houden met de seizoensinvloed van de recreatieve poort de Lithse Ham. 5. Als referentie vloerproductiviteit wordt een gemiddelde omzet per m 2 wvo gehanteerd, die onder het huidige (berekende) niveau ligt, maar boven het landelijke gemiddelde. Hierdoor wordt berekening van een maximale distributieve ruimte mogelijk. 6. De distributieve mogelijkheden worden weergegeven in een bandbreedte voor het jaar Benadering economisch functioneren dagelijkse sector kern Lith* 2020 Inwoners kern Lith Besteding per hoofd ( ) Bestedingspotentieel ( miljoen) 7,50 Koopkrachtbinding ca. 85% Totaal gebonden bestedingen ( miljoen) 6,37 Koopkracht-toevloeiing 32% - 35% Omzet door toevloeiing ( miljoen) 3,0-3,43 Totale besteding ( miljoen) ,80 Landelijk gemiddelde (omzet per m 2 wvo, in ) Haalbare distributieve omvang (m 2 wvo) Huidig aanbod dagelijkse sector (m 2 wvo) Uitbreidingsruimte dagelijkse sector (m 2 wvo) In bovenstaande tabel is de distributieve ruimte voor uitbreiding van de detailhandel in de dagelijkse sector anno 2020 geraamd op 170 tot 220 m 2. Overige commerciële voorzieningen: Horeca Ook het aanbod van horeca is in de kern Lith relatief ruim te noemen met 2 cafés, 2 cafetaria s, 2 restaurant en 2 lunchgelegenheden. Daarnaast is er sprake van leegstand, waaronder de zaalgelegenheid en een cafetaria. Ook in de horeca is er sprake van een grote mate van concentratie in en rond het centrumgebied. Met uitzondering van Oijen zijn er ook in de andere kernen van de gemeente Lith voldoende horecagelegenheden, veelal kleinschalig. De omvang van de horeca is van oudsher verbonden aan de kernen en mede gerelateerd aan de recreatieve functie van het gebied en de poortfunctie van de Lithse Ham. Verdere uitbreidingsbehoefte lijkt niet aan de orde. Zakelijke dienstverlening In Lith zijn 2 banken aanwezig, naast een postagentschap en pinautomaat. Ook dit is in verhouding een ruim aanbod. De banken zijn niet gevestigd in het centrum van Lith, maar wel op korte afstand daarvan aan relatieve hoofdwegen. 7

12 Samenvattende overwegingen en advies o Het huidige winkelaanbod in de kern Lith is goed, zowel naar omvang als assortimentsaanbod. In vergelijking met referentiekernen is het aanbod zelf hoog te noemen. Voor een deel wordt het ruime aanbod voor de dagelijkse boodschappen (supermarkt, food en verzorging) verklaard door een beperkte verzorgingsfunctie van de kern Lith voor omliggende kernen en de recreatieve poort Lithse Ham. Daartegenover staat dat de dagelijkse boodschappen ook vaak worden gecombineerd met een bezoek of werkdag in de omliggende steden en grote kernen. o Ook het aanbod in de niet-dagelijkse sector is relatief ruim. Voor het shoppen gaan de meeste inwoners van Lith en de andere kernen echter naar s-hertogenbosch of Oss. o Het inwonertal van de kern Lith zal naar verwachting niet fors toenemen. Tot 2020 wordt uitgegaan van een toename van circa 165 inwoners. Zoals overal in Nederland zal de samenstelling van de bevolking wel veranderen door vergrijzing en stijging van het aandeel kleinere huishoudens. o Dit betekent dat ook de potentiële omzet voor detailhandel in de dagelijkse boodschappen naar verwachting niet substantieel zal stijgen. Berekend is een distributieve uitbreidingsruimte van circa 170 tot 220 m 2 (tot het jaar 2020) o Deze uitbreidingsruimte is relatief beperkt en kan in feite al worden benut door invulling van de huidige leegstand. Anderzijds kan deze uitbreidingsruimte worden benut voor modernisering van het supermarktaanbod conform de marktontwikkelingen binnen de supermarkten. o Gelet op de omvang van het bestaande aanbod in de niet-dagelijkse goederen in combinatie met de beperkte omvang en de functie van de kern Lith ligt een substantiële uitbreiding in de nietdagelijkse sector niet voor de hand. Een dergelijke uitbreiding zou gericht zijn op een regionale verzorgingsfunctie die niet in overeenstemming is met de positie van Lith, noch in de lijn is van diverse beleidsprogramma (o.a. provincie). o Ook de horecafunctie in Lith is ruim vertegenwoordigd, waarbij er ook sprake is van leegstand. Uitbreidingsbehoefte wordt niet verwacht. o Tot slot zijn ook is ook het bankwezen relatief goed vertegenwoordigd, met 2 banken, een postagentschap en een pinautomaat. De banken zijn niet gevestigd zijn in het centrum van Lith, maar wel op korte afstand daarvan aan relatieve hoofdwegen. 8

13 Bijlage 1 aanbod winkel voorzieningen kern Lith Detailhandel Naam Centrum Omvang wvo Slijterij + postagentschap Vini France nee 120 Slagerij Ebergen nee 33 Bakkerij + lunchroom Lithse bakkertje ja 130 Boerenbond Boerenbond nee 225 Bloemenzaak De Rozelaer ja 30 Tuincentrum Bekkers nee 1250 Kledingzaak Betsie's Boetiek ja 66 Zonwering en rolluiken AR Zonwering ja 76 Drogisterij + warenhuis Novalux Latour + Etos ja drogist Supermarkt Plus ja 590 Tankstation (shop) De Haan nee 38 Hondentrimsalon en dierenspeciaalzaak Beautydog ja 36 Winkel leegstand ja 72 Winkel leegstand ja

14 Bijlage 2 bevolkingsontwikkeling Lith Inwoneraantallen gemeente Lith per kern inwoners huishoudens Lith Lithoijen (incl. Teeffelen) Oijen Maren-kessel Totaal gemeente Lith * bron: GBA Lith, 2010; bewerking O&S, Oss Verwachte bevolkingsontwikkeling gemeente Lith Voor de gemeente Lith zijn 2 bevolkingsprognoses beschikbaar, beide op het niveau van de gehele gemeente: 1. de prognose van de provincie Noord-Brabant, herijking oktober Naast een vooruitberekening van de bevolking geeft deze prognose ook een doorvertaling van de benodigde ontwikkeling van de woningvoorraad 2. de periodieke bevolkingsprognose van het CBS, laatste uitgave december 2009 Beide prognoses geven een doorkijk van de bevolkingsontwikkeling op de langere termijn (tot 2040). Echter, op de langere termijn nemen ook de onzekerheden en daarmee onnauwkeurigheden toe. prognoses bevolkinginsontwikkeling gemeente Lith, leeftijdsopbouw gemeente lith aandeel in % % % prognose prov noord-brabant 2008 prognose CBS dec % 40% jaar jaar jaar jaar 0-14 jaar % % Beide prognoses laten nog een groei van het inwonertal van de gemeente Lith zien, die op termijn afvlakt. In verhouding tot de omvang van de gemeente is de voorziene groei nog omvangrijk, in absolute aantallen echter veel minder. Bij de provinciale prognose is de toename op de korte termijn aanzienlijk hoger dan bij het CBS. Van invloed hierbij is de startsituatie, die bij de provincie hoger is. Het CBS sluit beter aan bij de bevolkingsomvang en samenstelling zoals gerealiseerd per Het achterblijven van de bevolkingsomvang ten opzichte van de provinciale prognose wordt onder andere veroorzaakt door de gehanteerde trendberekening (te grote invloed van recente bevolkingsgroei en onvoldoende correctie migratie-effecten leeftijdsgroep jaar) en de achterblijvende woningbouwontwikkelingen. In navolging van de landelijke ontwikkelingen laten beide prognoses op de langere termijn een aanmerkelijke verandering van de bevolkingssamenstelling zien. Door de vergrijzing neemt het aandeel ouderen aanzienlijk toe, evenals het aandeel kleinere huishoudens. Voor de studie naar de winkelvoorzieningen in de kern Lith is bij de prognoses van de bevolkingsontwikkeling tot 2020 gekozen voor een middenweg (voorzichtige schatting), mede gezien de beoogde extra inspanning voor de woningbouwproductie in Lith. De bevolkingsomvang per wordt daarmee gesteld op circa inwoners, een toename van circa 250 personen. Op basis van de bevolkingsverdeling over de kernen en het beoogde woningbouwprogramma tot 2020 wordt aangenomen dat een groot deel van deze groei (circa 65%) wordt gerealiseerd in de kern Lith (circa 165 inwoners). 10

15 Bijlage 3 Bronnen o thuis in Lith, Ontwikkelingsvisie gemeente Lith, De Strategische Visie; gemeente Lith/ BRO, 2007 o Dorpsontwikkelingsplan Kern Lith, gemeente Lith/BRO 2007 o Jaarboek Detailhandel 2009, Hoofdbedrijfsschap Detailhandel, 2009 o o Locatus Retail Facts 2009, Locatus Retailhandboek, 2004, kengetallen voor de detailhandel; Locatus o Herijking distributie-planologische uitgangspunten Centrumplan Berghem; BRO, 2009 o De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2008; Provincie Noord- Brabant o CBS, regionale bevolkingsvooruitberekening, Statline CBS, 2010 o GBA 2010, gemeente Lith; bewerking afdeling Onderzoek & Statistiek, gemeente Oss 11