Effecten verplaatsing winkelcentrum De Díkke Boom, Houten

Transcriptie

1 Effecten verplaatsing winkelcentrum De Díkke Boom, Houten

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@)dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Houten Jumbo Supermarkten B.V. S. de Bruin (eigenaar De Dikke Boom) C. van Wamelen Projectteam DTNP: W. Frielink Projectnummer: Datum: 24 maart 2017 Effecten verplaatsing winkelcentrum De Díkke Boom, Houten.At Mn. r

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding i 2 Context Huidige situatie Toekomstige situatie 4 3 Effectenmodel Methode Huidige en toekomstige koopstromen Bestedingen in winkelgebieden 9 4 Effecten van verplaatsing Effecten per winkelgebied Samenvattende conclusie 11 Bijlage 12

6

7 1 Inleiding Aanleiding De Dikke Boom aan de Odijkseweg in Houten bestaat uit supermarkt Jumbo, een slager en een bakker. De huidige ontsluiting en bevoorrading via de Odijkseweg leidt al jaren tot veel weerstand bij bewoners in de wijk 't Gilde. Het realiseren van een alternatieve ontsluiting is niet haalbaar gebleken. Een bemiddelingsonderzoek dooreen extern bureau heeft uitgewezen dat behoud van De Dikke Boom op de huidige locatie vanuit overlast- en veiligheidsoverwegingen niet gewenst is. Volgens de Retailvisie Houten , die eind 2016 is vastgesteld, mogen dagelijkse winkels alleen vestigen in de drie winkelcentra van Houten: Het Rond (centrum), Castellum of het Oude Dorp. Voor verplaatsing van de winkels in De Dikke Boom wordt desondanks gedacht aan de locatie De Maat. Deze locatie is in de Retailvisie benoemd als locatie voor detailhandel in volumineuze goederen (winkels in grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto's, boten en caravans, bouwmarkten, tuincentra, retail in woninginrichting, meubelen, sanitair en grootschalige fietsenwinkels). Doel en vraagstelling De verplaatsing van de dagelijkse winkels van De Dikke Boom naar de locatie De Maat sluit niet aan op het gemeentelijke beleid (Retailvisie). Er is daarom behoefte aan meer inzicht in de economische effecten van verplaatsing van de winkels in de Dikke Boom naar de locatie De Maat, op de kooporiëntatie op de gevestigde supermarkten in Het Rond, Castellum en het Oude Dorp, en de winkelstructuur van die drie winkelcentra in Houten. Gemeente Houten, Jumbo Supermarkten BV. en de eigenaar van De Dikke Boom hebben aan DTNP gevraagd deze effecten inzichtelijk te maken. Onderwerpen De volgende onderwerpen komen in dezelfde volgorde in dit rapport aan bod: huidige en toekomstige omvang en spreiding van het winkelaanbod in Houten; huidige en toekomstige omvang en spreiding van de bevolking van Houten; huidige dagelijkse kooporiëntaties van inwoners van Houten op de verschillende winkelcentra in Houten; toekomstige dagelijkse kooporiëntaties van inwoners van Houten op de verschillende winkelcentra in Houten; effecten van de verplaatsing (en uitbreiding) van supermarkt Jumbo op de gevestigde supermarkten in de drie winkelcentra; effecten van de verplaatsing van De Dikke Boom op de functie en positie van Het Rond, Castellum en het Oude Dorp. Woonplaats versus gemeente Houten Als in dit rapport wordt gesproken over Houten, dan wordt daarmee de woonplaats (kern) Houten bedoeld. Als de gemeente Houten wordt bedoeld, wordt dit expliciet benoemd. dtîm p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart van 13

8 2 Context 2.1 Huidige situatie Winkelaanbod Het winkelaanbod in Houten is circa m 2 winkelvloeroppervlak (wvo) groot, waarvan ongeveer m 2 wvo (24 0 Zo) dagelijks winkelaanbod (supermarkten, (vers)speciaalzaken en persoonlijke verzorging). Centrum Houten Retail Center Meerpaal De Maat Caste urn Oude Dorp De Dikke Boom Omvang winkelaanbod in winkelgebieden van Houten in m 2 wvo Het dagelijkse winkelaanbod is in belangrijke mate geconcentreerd in het centrum van Houten ('t Rond) en wijkwinkelcentrum Castellum (zie grafiek rechts). Beide centra beschikken over een compleet aanbod met grote supermarkten, (vers)speciaalzaken en drogisten. Het centrum beschikt daarnaast over een ruim en divers niet-dagelijks aanbod. Het overige dagelijks aanbod is gevestigd in het Oude Dorp en in De Dikke Boom. Het aanbod is daar beperkter en bestaat uit een supermarkt met enkele overige dagelijkse winkels. Het Oude Dorp beschikt daarnaast ook over enkele niet-dagelijkse winkels en relatief veel horeca. M Dagelijkse winkels M Niet-dagelijkse winkels Leegstand Bron: Locatus (2017) De locaties De Maat en Retail Center Meerpaal zijn PDV-locaties. Het Retail Center Meerpaal is een locatie met enkele (zeer) grootschalige winkels en heeft een outdoor-accent. Op de locatie De Maat (ook wel Steehouder Woongroep genoemd) zijn een bouwmarkt (Praxis), enkele woonwinkels, een dierenspeciaalzaak en Action gevestigd. wvo* Het zwaartepunt daarvan ligt in het centrum van Houten (4 supermarkten, samen m 2 wvo) en in Castellum (2 supermarkten, samen m 2 wvo). Het Oude Dorp en De Dikke Boom beschikken beide over één supermarkt van circa 900 m 2 wvo. In de buurt Riddersborch ligt een solitaire PLUS van circa 600 m 2 wvo. Supermarktaanbod In Houten zijn in totaal 9 supermarkten met een totaal winkelvloeroppervlak van m 2 OPN (dec. 2016) Supermarktgids, Locatus (feb. 2017) Winkelgebiedenverkenner 2 van Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart dtn p-

9 Stedelijke structuur Houten Winkelstructuur Houten Houten is vanaf het einde van de jaren 7 0 hard \ gegroeid. In eerste in stan tie vooral in het noordelijke deel van Houten. Het zuidelijke deel van Houten is in belan grijke mate gebouwd in de jaren '00. De grootschalige uitleg is sterk gepland tot stand gekomen. Dit heeft geleid tot een stedelijke structuur die bestaat uit duidelijk 2 Jumbo (ca m wvo) te onderscheiden buurten en wijken met elk hun 2 US (ca. 600 m wvo eigen on tsluitin g via de ron dweg. 2 a. i.8oo m wvo) Bereikbaarheid Centrum en Castellum Het centrum van Houten ligt centraal in het : noordelijke deel van Houten ; Castellum ligt centraal in het zuidelijke deel van Houten. Vanuit de omliggende buurten en wijken zijn deze twee winkelgebieden meestal alleen 1 bereikbaar via de ron dweg en De Koppelin g. De infrastructuur is goed, maar het heeft wel tot I 1 gevolg dat met de auto relatief veel 'omgereden ' moet worden. Boven dien leidt dit er toe dat inwoners ook relatief makkelijk kun n en uitwijken naar winkelgebieden die n iet in hun eigen 2 a m w natuurlijke verzorgingsgebied liggen. Ter m illustratie: in won ers van de buurt Meren die met 1 de auto boodschappen doen, moeten via De Koppeling n aar Castellum of 't Ron d. De v afstand tot beide winkelgebieden is vanaf De Koppeling min of meer gelijk. dt!\! p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart m Ondergrond: O OpqnStrectMūp 3 van 13

10 Overigens zijn beide winkelgebieden wel goed te voet en per fiets bereikbaar. Dan hoeft niet omgereden te worden. Dit lijkt zich ook te vertalen in een wat lager autogebruik bij bezoekers aan beide centra* Ligging Oude Dorp en De Dikke Boom Het Oude Dorp en De Dikke Boom liggen min of meer tussen het centrum en Castellum in, beide in het noordelijke (oudere) deel van Houten. Het Oude Dorp is het centrale punt van het dorp van voor de grote uitleg en kenmerkt zich door een historische omgeving en kleinschaligheid. De Dikke Boom ligt midden in de buurt Gilden. De autobereikbaarheid van beide locaties is (veel) minder goed dan bij het centrum en Castellum. I&O Research en DTNP (2017), Randstad Koopstromenonderzoek Toekomstige situatie Uitgangspunten voor de toekomstige situatie Voor de effectenanalyse gelden in dit rapport de volgende uitgangspunten: Alle winkels in De Dikke Boom worden verplaatst naar De Maat; De huidige locatie van De Dikke Boom wordt als locatie voor winkels uit de markt genomen; De supermarkt zal bij verplaatsing naar De Maat vergroten naar een omvang van circa m 2 wvo (4 600 m 2 wvo). De bakker en slager behouden hun huidige omvang van respectievelijk circa 50 en 100 m 2 wvo** Een vishandel die nu een kraam heeft bij De Dikke Boom zal mogelijk een winkel bij De Maat openen. We gaan uit van een viswinkel van circa 50 m 2 wvo. Winkelstructuur na verplaatsing De Dikke Boom Na verplaatsing van De Dikke Boom verandert de winkelstructuur van Houten. De Dikke Boom komt dicht(er) bij het Oude Dorp en Castellum te liggen en wat verder weg van het centrum ** Deze omvang is in m 2 winkelvloeroppervlak (het deel van de winkel dat voor consumenten toegankelijk en zichtbaar is). De slager heeft een veel groter brutovloervloeroppervlak (circa 400 m 2 ). Het brutovloeroppervlak is voor consumenten niet relevant en speelt geen rol in de berekeningen in dit rapport. van Houten. De ruimtelijke spreiding van winkelgebieden zal door de verplaatsing minder groot worden. Daarnaast verandert ook de hiërarchie van de supermarkten. Waar de supermarkten in De Dikke Boom en het Oude Dorp in omvang nu vergelijkbaar zijn (en beide een slag kleiner dan de supermarkten in het centrum en Castellum), zal na verplaatsing Jumbo in De Dikke Boom/De Maat meer vergelijkbaar zijn aan de supermarkten in het centrum van Houten en een duidelijk slag groter dan de supermarkt in het Oude Dorp. Door de meer centrale ligging en betere (auto)ontsluiting wordt de positie van De Dikke Boom/De Maat ten opzichte van andere centra verder versterkt. Bovenlokale positie Houten Als gevolg van de verplaatsing is het niet de verwachting dat er significante wijzigingen zullen optreden in de aantrekkingskracht van Houten als geheel op het omliggende gebied, enerzijds doordat Houten nu al beschikt over twee complete winkelgebieden met moderne supermarkten, anderzijds doordat de schaalvergroting van Jumbo er niet toe leidt dat er iets ontstaat wat Houten nu nog niet te bieden heeft. De verplaatsing en schaalvergroting zal primair leiden tot interne verschuivingen van kooporiëntaties. 4 van Effecten verplaatsing inkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart dtn p-

11 3 Effectenmodel 3.1 Methode postcodegebieden 3991 tot en met Voor Koopstromenmodel elk van deze gebieden is bekend waar inwoners Op basis van de informatie over koopstromen en hun boodschappen doen en wat het totale bestedingen in winkelgebieden kan een koop- bestedingspotentieel voor boodschappen is van stromenmodel worden gemaakt waarmee de al die inwoners bij elkaar. effecten van de verplaatsing van De Dikke Boom naar De Maat gekwantificeerd kunnen worden. In Randstad Koopstromenonderzoek 2016 Bestedingen in winkelgebieden de basis is dit model eenvoudig: voor een post- Voor het bepalen van de effecten van de Aanvullend is uit het koopstromenonderzoek codegebied is bekend waar consumenten hun verplaatsing van De Dikke Boom naar De Maat ook bekend hoeveel bestedingen er in winkel- boodschappen doen. Dit wordt uitgedrukt in een maken we gebruik van het recent uitgevoerde gebieden terechtkomen. Op basis van de percentage. Een percentage van 50 betekent Randstad Koopstromenonderzoek 2016*. In dit informatie over koopstromen en bestedingen in bijvoorbeeld dat 50 7o van de bestedingen van onderzoek is voor inwoners van de Randstad winkelgebieden kan een koopstromenmodel inwoners uit een gebied terechtkomt in een (dus ook inwoners van Houten) gevraagd naar worden gemaakt waarmee de effecten van de bepaald winkelcentrum. De som van alle beste- hun (ruimtelijke) koopgedrag. Hiermee wordt verplaatsing van De Dikke Boom naar De Maat dingsaandelen van alle postcodegebieden zijn de inzichtelijk waar inwoners hun aankopen doen. gekwantificeerd kunnen worden. De werking bestedingen in een bepaald winkelcentrum. Boodschappen is een van de hoofdsectoren van dit model wordt hiernaast uitgelegd. geweest waarnaar in het KSO is gevraagd. 0 Voor de huidige situatie zijn al deze gegevens Daar zijn goede resultaten voor bekend. In Controle op basis van gegevens Jumbo bekend. Voor de toekomstige situatie (na totaal zijn er ruim 650 inwoners van Houten die Jumbo heeft aan DTNP de meest recente verplaatsing van De Dikke Boom) kan per mee hebben gedaan in het koopstromen- gegevens ter beschikking gesteld over de postcodegebied een inschatting worden gemaakt onderzoek. De respons is evenredig over de herkomst van omzet voor de supermarkt in De waar zij in de nieuwe situatie hun boodschappen kern verdeeld. Dikke Boom. Deze gegevens hebben wij ter gaan doen. Daarbij is onder andere rekening controle naast de resultaten van het KSO gehouden met de ligging van winkelcentra ten gelegd. De gegevens bevestigen elkaar. opzichte van elkaar, omvang en samenstelling van Koopstromen op postcodeniveau Het laagst mogelijk schaalniveau (met het het winkelaanbod, bereikbaarheid van winkel- hoogste detailniveau van informatie) uit het Buurten en wijken vs. postcodegebied centra en het aantal inwoners per buurt. Dit koopstromenonderzoek zijn de 4-positie- De postcodegebieden uit het KSO komen niet resulteert uiteindelijk in nieuwe kooporiëntaties en postcodegebieden. Voor Houten betreft dat de exact overeen met de (gevoelsmatig logischere) nieuwe bestedingen per winkelgebied. Het verschil buurt- en wijkindeling van de gemeente en het tussen de huidige en toekomstige bestedingen is CBS (zie kaart). Desondanks kan het beste het effect van de verplaatsing. * l&o Research en DTNP (2016) d t N p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke, Houten - 24 maart van 13

12 uitgegaan worden van de postcode ge bie de n 4-positie-postcodegebieden en de buurtgrenzen van Houten van het koopstromenonderzoek. Daar is goede informatie voor be schikbaar, die bove ndie n I wordt gestaafd door cijfers van Jumbo. 3.2 Huid ige en toekomstige koopstromen 1 r In het eerste de e l van de tabellen 1.1 tot en me t 1.5 (p. 7 t/m 9) zijn de kooporiëntaties we e r ^11 gegeven van inwone rs van de postcode ge bie ĩ den 3991 tot en me t 3995 bij boodschappe n WW. doen. In de grijze balke n is het totale be ste , 3 dingspotentieel (incl. BTW) voor deze ge bie de n weergegeven*. De kooporiëntatie s zijn in het w tweede deel van de tabellen aange past voor I een toekomstige situatie waarin De Dikke Boom \ verplaatst is naar De Maat. Daarbij is onde r andere re ke ning ge houde n me t de ligging van winkelcentra ten opzichte van e lkaar, de omvang en samenstelling van he t winkelaanbod, de I bereikbaarheid van winkelcentra e n he t aantal inwoners pe r buurt. De aangepaste koop oriëntaties zijn vetomrand. De re sulte re nde geldstromen staan daar rechts naast. Voor de ; ì toekomstige situatie is rekening gehouden me t * Afkomstig uit KSO. Dit is he t re sultaat van de variabelen inwone rs, inkome nsnive au e n gemiddelde be ste dinge n pe r hoofd van de bevolking. 6 van 13 í*1 250 m \ Ondergrond: C OpcnStrectMap Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart d t!mp

13 de bevolkingstoename. Daarbij is uitgegaan van de gemeentelijke bevolkingsprognose op wijkniveau* Die is zo goed als mogelijk vertaald naar de PC4-gebieden. Tabel 1.1 Kooporiëntaties bij boodschappen doen voor inwoners van het postcodegebied 3991 Huidige situatie Inschatting toekomstige situatie (gegevens uit KSO) (incl. bevolkingsprognose tot 2025) Bestedingen o/o Bestedingen* o/o Bestedingen* Bestedingen Houten zuidwest C looo/o IOO0/0 C : aanpassingen op kooporiëntaties De nieuwe winkellocatie op De Maat is voor inwoners uit het postcodegebied 3991 zeer goed bereikbaar per auto. Relatief grote aantallen van deze inwoners zullen (als zij met de auto boodschappen gaan doen) langs De Maat rijden. Wel blijft het aanbod op De Maat in keuze beperkter dan de overige winkelgebieden Castellum C o 390/0 C Centrum Houten C /0 I80/0 C De Dikke Boom C /0 00/0 CO Wnkelcentrum De Maat CO 00/0 150/0 C Oude Dorp C /0 190/0 C Overig C /0 90/0 C * Door afrondingen kan het voorkomen dat de som niet optelt tot 100 o 7o. in Houten. Rekening houdend met modaliteit, reisafstanden, spreiding van inwoners en ligging van de overige winkelgebieden, schatten wij in dat De Maat een marktaandeel van '\5 0 Zo kan behalen. Dit zal ten koste gaan van de oriëntaties op het Oude Dorp (- 6%-punt), Castellum (- 5%-punt) en het centrum (- 3%-punt). Tabel 1.2 Kooporiëntaties bij boodschappen doen voor inwoners van het postcodegebied 3992 Huidige situatie Inschatting toekomstige situatie (gegevens uit KSO) (incl. bevolkingsprognose tot 2025) Bestedingen o/o Bestedingen* o/o Bestedingen* Bestedingen Houten noordwest C IOO0/0 IOO0/0 C : aanpassingen op kooporiëntaties Mede gelet op de huidige kooporiëntaties en de ligging van de winkelcentra zal de nieuwe winkellocatie op De Maat maar weinig gebruikt worden door inwoners uit het postcodegebied We schatten het marktaandeel in op 1 0 7o, Castellum C /0 10/0 C Centrum Houten C /0 650/0 C De Dikke Boom C /0 00/0 CO Wnkelcentrum De Maat CO 00/0 10/0 C Oude Dorp C /0 30/0 C Overig C /0 290/0 C * Door afrondingen kan het voorkomen dat de som niet optelt tot 100 o 7o. * Pronexus (2016) dtîm p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom Houten - 24 maart van 13

14 ten koste van 1%-punt marktaandeel in het centrum van Houten. 3993: aanpassingen op kooporiëntaties Voor inwoners van het postcodegebied 3993 verandert er relatief veel door de verplaatsing van De Dikke Boom. Het huidige dichtbijgelegen winkelcentrum verdwijnt, waardoor verondersteld mag worden dat de kooporiëntaties op De Dikke Boom afnemen, ten faveure van het tevens nabijgelegen centrum. Desondanks zal een deel van de inwoners op De Dikke Boom/De Maat georiënteerd blijven (met name de bezoeker die met de auto boodschappen doet). We schatten dit in op 5 0 Zo. 3994: aanpassingen op kooporiëntaties Voor met name de inwoners die in het noordelijke deel van het postcodegebied 3994 wonen verandert er veel. De Dikke Boom ligt nu het dichtstbij, maar bij een verplaatsing niet meer. Voor het zuidelijke deel van het gebied verandert er echter minder (de reisafstand blijft min of meer gelijk of verbetert zelfs licht). Ook uit dat deel van Houten is er nu al een relatief hoge kooporiëntatie op De Dikke Boom. We schatten in dat dit zo blijft (ICP/o marktaandeel). Het centrum zal naar verwachting haar positie in het noordelijke deel wat versterken. Tabel 1.3 Kooporiëntaties bij boodschappen doen voor inwoners van het postcodegebied 3993 Huidige situatie Inschatting toekomstige situatie (gegevens uit KSO) (incl. bevolkingsprognose tot 2025) Bestedingen o/o Bestedingen* o/o Bestedingen* Bestedingen Houten noordoost C looo/o IOO0/0 C Castellum C /0 40/0 C Centrum Houten C o 760/0 C De Dikke Boom C /0 Oo/o CO Wnkelcentrum De Maat CO Oo/o 50/0 C Oude Dorp C /0 70/0 C Overig C /0 80/0 C * Door afrondingen kan het voorkomen dat de som niet optelt tot 100 o 7o. Tabel 1.4 Kooporiëntaties bij boodschappen doen voor inwoners van het postcodegebied 3994 Huidige situatie Inschatting toekomstige situatie (gegevens uit KSO) (incl. bevolkingsprognose tot 2025) Bestedingen o/o Bestedingen* o/o Bestedingen* Bestedingen Houten zuidoost C IOO0/0 IOO0/0 C Castellum C /0 430/0 C Centrum Houten C /0 380/0 C De Dikke Boom C /0 Oo/o CO Wnkelcentrum De Maat CO 00/0 IO0/0 C Oude Dorp C /0 20/0 C Overig C /0 70/0 C * Door afrondingen kan het voorkomen dat de som niet optelt tot 100 o 7o. 8 van Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart dtn p-

15 3995: aanpassingen op kooporiëntaties Voor de inwoners van het centrum en van Castellum verandert er weinig. De inwoners die nu voor De Dikke Boom kiezen, zullen dat met een specifieke reden doen. Zij zullen dit bij een eventuele verplaatsing van De Dikke Boom ook blijven doen. De kooporiëntaties zullen naar verwachting ongewijzigd blijven. 3.3 Bestedingen in winkelgebieden Als gevolg van de wijzigingen in kooporiëntaties vanuit de verschillende postcodegebieden wijzigen ook de bestedingen in de verschillende winkelgebieden. In de bijlage zijn voor het centrum, Castellum, De Dikke Boom/De Maat en het Oude Dorp uitgebreide tabellen opgenomen. In tabel 2 zijn voor elk van deze vier winkelgebieden de huidige bestedingen per m 2 wvo weergegeven en een inschatting van de toekomstige bestedingen per m 2 wvo. De bestedingen per m 2 wvo geven een goede indicatie van het functioneren van het aanbod. Het verschil tussen de huidige en toekomstige bestedingen per m 2 wvo geven het ingeschatte effect van de verplaatsing aan. Tevens is aangegeven hoe de totale bestedingen in elk van de vier locaties zich ontwikkelen (m 2 wvo x bestedingen per m 2 wvo). Tabel 1.5 Kooporiëntaties bij boodschappen doen voor inwoners van het postcodegebied 3995 Huidige situatie (gegevens uit KSO) Inschatting toekomstige situatie (incl. bevolkingsprognose tot 2025) Bestedingen o/o Bestedingen o/o Bestedingen* Bestedingen Centrum en Castellum C looo/o IOO0/0 C Castellum C /0 290/0 C Centrum Houten C /0 610/0 C De Dikke Boom C /0 Oo/o CO Winkelcentrum De Maat CO Oo/o 20/0 C Oude Dorp C /0 10/0 C Overig C /0 70/0 C * Door afrondingen kan het voorkomen dat de som niet optelt tot 100 o 7o. Tabel 2 Inschatting van effecten van verplaatsing De Dikke Boom (resultaat van inschattingen die zijn gemaakt in tabellen 1.1 t/m 1.5) Bestedingen per m 2 wvo in huidige situatie Inschatting van bestedingen per m 2 wvo in toekomstige situatie Inschatting van effect van verplaatsing Bestedingen per m 2 wvo Totale bestedingen Centrum Houten C C /0 +40/0 Castellum C C /0-20/0 De Dikke Boom/De Maat C C I0/0 +6I0/0 Oude Dorp C C I80/0 -I80/0 dt!\! p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart van 13

16 4 Effecten van verplaatsing 4.1 Effecten per winkelgebied Effecten op centrum De verplaatsing van De Dikke Boom zal naar verwachting positieve effecten hebben op het functioneren van de dagelijkse sector in het centrum van Houten. De huidige Jumbosupermarkt in De Dikke Boom komt verderweg te liggen van het centrum dan nu het geval is, waardoor het centrum naar verwachting vooral uit het noordoostelijke deel van Houten op extra bezoekers kan rekenen. Per saldo zal het effect neerkomen op circa H-4% en zullen de bestedingen per m 2 wvo naar een gezonder niveau stijgen. Effecten op Castellum Het wijkwinkelcentrum Castellum zal naar verwachting te maken krijgen met een daling van de bestedingen. Op basis van het koopstromenmodel wordt dit ingeschat op een daling van 2 0 Zo. De gemiddelde bestedingen per m 2 wvo blijven daar echter zeer hoog (tegen de f per m 2 wvo). Het is niet aannamelijk dat als gevolg van de verplaatsing van De Dikke Boom naar De Maat er wijzigingen zullen optreden in het winkelaanbod in Castellum. Ook zullen de negatieve omzeteffecten per winkel naar verwachting beperkt blijven. Effecten in het Oude Dorp Uit tabel 2 blijkt dat het Oude Dorp veruit de grootste effecten van de verplaatsing zal ondervinden. De belangrijkste reden daarvoor is dat dit winkelgebied het dichtst bij De Maat is gelegen en tevens het zwakste dagelijkse winkelaanbod heeft ten opzichte van het centrum en Castellum. Winkels in de dagelijkse sector in het Oude Dorp zullen volgens het model gemiddeld met een daling van o van de bestedingen te maken krijgen. Door deze (forse) daling komen de bestedingen per m 2 wvo rond het gemiddelde van de Randstad te liggen (C 7.952). Dit kan gemiddeld genomen voldoende zijn om het bestaande winkelaanbod in het Oude Dorp nog op een redelijk niveau te laten functioneren, maar feit is wel dat de bestedingen sterk afnemen. Dit kan tot gevolg hebben dat behoud van het aanbod speciaalzaken deels onzeker wordt. Daarnaast is de huidige supermarkt aan de kleine kant en deze zal op termijn (net als Jumbo De Dikke Boom) mogelijk moeten/willen uitbreiden naar een eigentijdse omvang, mede gelet op haar rol als publiekstrekker voor het Oude Dorp (zie ook Retailvisie). Verplaatsing en uitbreiding van De Dikke Boom verkleint de haalbaarheid daarvan. Effecten op De Dikke Boom Uiteraard zal ook De Dikke Boom/De Maat anders gaan functioneren als gevolg van de verplaatsing. Door de nieuwe ligging wordt het winkelgebied beter bereikbaar per auto. Bovendien neemt de aantrekkingskracht toe door de schaalvergroting van de supermarkt. Dit uit zich in substantieel (H-61%) meer bestedingen bij de verplaatsende winkels naar De Maat* Per m 2 wvo wijzigt het functioneren echter bijna niet (H-1%). De extra bestedingen die naar De Dikke Boom/De Maat toevloeien komen vooral ten bate van de uitbreiding van het winkelareaal. Het betreft hier dus niet de bestedingen bij de huidige winkels op De Maat. 10 van Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart dtn p-

17 4.2 Samenvattende conclusie Verplaatsing en schaalvergroting van De Dikke Boom naar De Maat zal leiden tot wijzigingen in de kooporiëntaties van inwoners in Houten. Dit heeft derhalve gevolgen voor de bestedingen in alle winkelgebieden in Houten. De dagelijkse winkels in het centrum van Houten zullen mogelijk profiteren van de verplaatsing doordat het winkelcentrum verderweg komt te liggen. Daar nemen de gemiddelde bestedingen per m 2 wvo volgens het koopstromenmodel met circa A 0 fo toe. Hiermee scoort dit centrumgebied dan rond het Nederlandse gemiddelde. Castellum zal te maken krijgen met een daling van bestedingen, al blijft dat naar verwachting beperkt tot 2 0 Zo. De bestedingen per m 2 wvo blijven op een hoog niveau (circa o boven het gemiddelde in de Randstad). thans kleinschalige (supermarkt)aanbod hierdoor beperkt. In de Retailvisie is gekozen om dagelijks aanbod te clusteren in drie winkelgebieden. Met de verplaatsing en opwaardering van de Dikke Boom naar locatie De Maat wordt hier een eigentijds en goed bereikbaar vierde locatie voor dagelijkse boodschappen aan toegevoegd. De thans aanwezige marktpotenties voor behoud en versterking van het dagelijks aanbod in het Oude Dorp (relatief hoge bestedingen per m 2 ) worden in dit model ingezet ten behoeve van de verplaatsing en versterking van De Dikke Boom. De grootste effecten zijn te verwachten in het Oude Dorp. De gemiddelde bestedingen van het huidige aanbod zullen volgens het koopstromenmodel dalen met o. Enerzijds leidt dit tot een gemiddeld 'gezond' economisch functioneren dat rond het gemiddelde niveau van de Randstad ligt. Anderzijds worden de marktpotenties voor opwaardering van het dt!\! p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart van 13

18 e Tabel B.i Totale bestedingen en herkomst bij boodschappen doen in het centrum van Houten Bestedingen in huidige situatie (gegevens uit KSO) Inschatting bestedingen in toekomstige situatie (resultaat van 2 e helft tabellen 1.1 t/m 1.5) Inschatting van effect van verplaatsing Centrum Houten C C H-4% Houten zuidwest C C Houten noordwest C C Houten noordoost C C Houten zuidoost C C Centrum en Castellum C C Overig C C Aanwezig dagelijks aanbod m 2 wvo Bestedingen/m 2 wvo C C H-4% Tabel B.2 Totale bestedingen en herkomst bij boodschappen doen in Castellum Bestedingen in huidige situatie (gegevens uit KSO) Inschatting bestedingen in toekomstige situatie (resultaat van 2 e helft tabellen 1.1 t/m 1.5) Inschatting van effect van verplaatsing Castellum C C o Houten zuidwest C C Houten noordwest C C Houten noordoost C C Houten zuidoost C C Centrum en Castellum C C Overig C C Aanwezig dagelijks aanbod m 2 wvo Bestedingen/m 2 wvo C C o 12 van Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart dtn p

19 Tabel B.3 Totale bestedingen en herkomst bij boodschappen doen in De Dikke Boom/De Maat Bestedingen in huidige situatie (gegevens uit KSO) Inschatting bestedingen in toekomstige situatie (resultaat van 2 e helft tabellen 1.1 t/m 1.5) Inschatting van effect van verplaatsing De Dikke Boom/De Maat C C H-61% Houten zuidwest š C Houten noordwest C C Houten noordoost C C Houten zuidoost C C Centrum en Castellum C C Overig C C Aanwezig dagelijks aanbod m 2 wvo m 2 wvo Bestedingen/m 2 wvo C C H-1% Tabel B.4 Totale bestedingen en herkomst bij boodschappen doen in het Oude Dorp Bestedingen in huidige situatie (gegevens uit KSO) Inschatting bestedingen in toekomstige situatie (resultaat van 2 e helft tabellen 1.1 t/m 1.5) Inschatting van effect van verplaatsing Oude Dorp C C o Houten zuidwest C C Houten noordwest C C Houten noordoost C C Houten zuidoost C C Centrum en Castellum C C Overig C C Aanwezig dagelijks aanbod Bestedingen/m 2 wvo C C o dtm p Effecten verplaatsing winkelcentrum De Dikke Boom, Houten - 24 maart van 13