uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tegelseweg BG VENLO Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 440,00 per maand wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk verlaagd tot 193,31 per maand. De tijdelijke huurverlaging is van kracht tot en met 31 december I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 23 oktober 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 20 augustus 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring door of namens huurder: Ik ben akkoord met de woningwaardering. Het rapport is gebaseerd op de vooraanschrijving van de gemeente Venlo- Blerick. Ik heb wel wat opmerkingen. Op de datum van onderzoek was huurder hier niet meer woonachtig. De bovenbuurvrouw die ondertussen in de woning van huurder woonde wilde geen toegang meer geven tot de woning. Dit in verband met haar problemen. Er is naar onze mening ook sprake van een cumulatie van gebreken in het kader van B8. Het houten frame is niet aangebracht op één meter uit de achtergevel, maar staat tegen de pui. In de achterkamer waren lekkageproblemen, die zijn opgelost ongeveer 5 jaar geleden. Er waren wel vochtsporen in de woonkamer. Nadat de vloer was opengebroken bleken er drie lekkages van de verwarming. Dit vocht kwam in de woonkamer. Op blad 5 van het rapport staat dat verhuurder zou beginnen in Verhuurder is begonnen in oktober 2013 en heeft het werk afgerond in december Ik heb twee jaar met een open gevel gezeten, nadat verhuurder een gat in de gevel had gemaakt om te kijken waar de lekkage zat. Dit gaf veel koude en vocht. Deze week heb ik gesproken met de inspecteur van de gemeente. Deze gaf inderdaad aan dat twee weken geleden een controle is geweest en dat alles in orde was. Op 20 augustus 2013 was de aanzegging van de gebreken. De ingebrekestelling is aangetekend verzonden. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik heb inmiddels ook mijn rechtsbijstandsverzekering ingeschakeld. Toen de eerste keer een onderzoek was gepland, was ik verhinderd. Ik moet weerwoord kunnen geven en dat kon nu niet. De woningwaardering zal wel kloppen. Omdat huurder steeds klaagde over vocht dacht ik dat dit kwam van het dak. Er werd gesteld dat er geen isolatie was bij het balkon. Ik sloopte het hele balkon en vervolgens bleek er wel isolatie te zitten. Nadien heb ik geboord in de woonkamervloer en heb ik per ongeluk op drie plaatsen door de verwarmingsleiding geboord. Voorheen was er geen lek. Tenslotte is de gevel dichtgezet en kon alles drogen. Door de bouw van de maasboulevard kan het grondwater weggetrokken zijn, en dat kan leiden tot het kraken. Ik heb de achtergevel een stukje opengebroken en dit moest later groter zijn. Ik heb vervolgens in het ziekenhuis gelegen in verband met een scheurtje in de aorta en botkanker, daardoor liep het werk uit. Ik heb een omleiding gemaakt bij de hemelwaterafvoer. Alles is nu klaar. Pagina 2 van 5

3 Er is iemand van de gemeente is geweest en alles is goedgekeurd, er is geen definitieve aanschrijving gedaan. De nieuwe huurder werd gebeld voor het onderzoek, maar zij voelde zich te grof benaderd, ze voelde zich bedreigd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 augustus Op die datum was de huurprijs 440,00 per maand. Onderhoud en gebreken Huurder heeft bij de gebrekenmelding verwezen naar de voorgenomen aanschrijving van de gemeente Venlo-Blerick. In het verslag van de bouwinspecteur staat onder meer aangegeven dat er sprake is van een open achtergevel, waarbij regenwater de woning intreedt (door de bouwinspecteur aangegeven als afwijking 1). Verder wordt gesproken over een koudebrug, veroorzaakt door het dakterras naar de onderliggende en naastgelegen woning (afwijking 2) en scheurvorming in diverse wanden, nog wel acceptabel met betrekking tot de constructieve veiligheid (afwijking 3). Door huurder zijn diverse foto's gemaakt van de woonruimte. Op de foto's is het gat in de gevel te zien en het plastic waarmee de woning aan de binnenzijde is afgeschermd van buiten. Verder zijn door huurder aan rapporteur foto's ter hand gesteld die betrekking hebben op de scheurvorming aan de buitenzijde van de woning, het stucwerk in de woning en de c.v.-installatie die meerdere malen per maand bijgevuld moet worden. Rapporteur is echter niet zelf in de woning zelf geweest. De gebreken zijn daarom niet door rapporteur vastgesteld, maar de opgestelde rapportage is een afgeleide van het rapport van de bouwinspecteur van de gemeente Venlo-Blerick en de foto's en de omschrijving van de woonruimte door huurder. Verhuurder geeft aan dat hij doende was om gebreken aan de woning te verhelpen, maar dat hij door (gezondheids) omstandigheden hier tijdelijk mee heeft moeten stoppen. Verhuurder geeft aan dat huurder klaagde over vochtproblemen. Verhuurder is vervolgens van het dak af naar beneden gaan werken om de oorzaak van het vochtprobleem te achterhalen. Op het moment dat verhuurder een gat in de gevel had gemaakt, heeft verhuurder de werkzaamheden tijdelijk moeten stoppen. Inmiddels heeft verhuurder alle klachten verholpen. De werkzaamheden zijn afgerond in december Huurder heeft per 1 januari 2014 de huurovereenkomst beëindigd. Pagina 3 van 5

4 Door de commissie wordt vastgesteld dat tenminste één klacht van huurder (de open gevel, waardoor de woning niet waterdicht was) is vastgesteld door de bouwinspecteur en duidelijk wordt aangetoond met fotomateriaal. Door de commissie wordt een bouwinspecteur van de gemeente Venlo-Blerick aanvaard als een onafhankelijk deskundige. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor n tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van een open achtergevel waarbij regenwater de woning intreedt. De uitwendige scheidingsconstructie is niet waterdicht. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 3). De commissie heeft er kennis van genomen dat de woning nog andere ernstige gebreken heeft vertoond. Ter zitting is door verhuurder verklaard dat de gebreken in december 2013 in voldoende mate zijn verholpen. Door huurder wordt aangegeven dat dit desgevraagd door de bouwinspecteur van de gemeente Venlo- Blerick is bevestigd. Verder is de huurovereenkomst per 1 januari 2014 beëindigd. Dit betekent dat per 1 januari 2014 de uit te spreken tijdelijke huurverlaging niet langer van kracht is. Enerzijds omdat de gebreken voor 1 januari 2014 zijn verholpen, anderzijds omdat de huurovereenkomst per die datum niet meer bestaat. Nu sprake is van een gebrek in categorie B en de overige gebreken aan de woning mogelijk ook aangemerkt kunnen worden als een gebrek in de categorie C dan wel B, is een inhoudelijke bespreking van die gebreken niet langer noodzakelijk. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 132 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 september 2013 vast op 132 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 644,37 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van 644,37 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 193,31 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 23 oktober Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 september De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld of tot het moment dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De gebreken zijn volgens de verklaringn van verhuurder en huurder verholpen in december De huurovereenkomst is per 1 januari 2014 beëindigd. Dit betekent dat de huurverlaging tot 1 januari 2014 van kracht is. Pagina 4 van 5

5 Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2013 het volgende ernstige gebrek: Er is sprake van een open achtergevel waarbij regenwater de woning intreedt. De uitwendige scheidingsconstructie is niet waterdicht. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 3). het puntenaantal van de woonruimte is 132 punten. De huurprijs van 440,00 die geldt op 31 augustus 2013 wordt vanaf 1 september 2013 tijdelijk verlaagd tot 193,31 per maand. De tijdelijke huurverlaging is van kracht tot 1 januari Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 25,00 leges betalen. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme Zittingsvoorzitter C.F. Jonker Zittingslid Pagina 5 van 5