Woningbouw: Krimp in de vergunningverlening in twee van de laatste drie maanden

Transcriptie

1 Juni 2018 Bouwconjunctuur: Bouwondernemers meest tevreden ondanks belemmeringen Woningbouw: Krimp in de vergunningverlening in twee van de laatste drie maanden Utiliteitsbouw: Krimpend aanbod van bestaande bedrijfsruimte Actualiteit: Aardgasvrij; Grote bouwers financieel gezonder; Investeringsstrategie ontwikkelaars

2 > Bouwconjunctuur > Woningbouw > Utiliteitsbouw > Actualiteit Buildsight MONTHLY Juni 2018 De actuele stand van de bouwconjunctuur, de woning- en utiliteitsbouw Kenmerk: Datum: 1 juni 2018 Vierde jaargang, nummer 5 In deze editie van Buildsight MONTHLY leest u over de stand van de bouwconjunctuur, de woningbouw en de utiliteitsbouw. Relevante elementen uit de huidige (bouw-)actualiteit worden in het laatste hoofdstuk aangehaald. Ondanks de belemmeringen en met name die als gevolg van de koude in maart, is de bouwproductie in het eerste kwartaal van dit jaar gegroeid. De vergunningverlening voor de bouw van nieuwe gebouwen is echter niet toegenomen. Het gaat waarschijnlijk om een tijdelijke stagnatie. 1. Bouwconjunctuur onjunctuur Volgens de eerste raming van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groeide het bruto binnenlands product (bbp) in het eerste kwartaal van dit jaar met 0,5 procent in vergelijking met een kwartaal eerder. Vooral de consumptie en de investeringen zijn gegroeid. De consumptie groeide zelfs met 3 procent in vergelijking met een jaar eerder. Dat is de grootste consumptiegroei in 17 jaar en dat is dus niet alleen te danken aan het hogere gasverbruik door de koude in maart. In het eerste kwartaal is ook meer uitgevoerd, maar mede door de stijgende consumptie groeide de invoer dit keer harder dan de uitvoer. Hierdoor ontstond er voor het eerst in ruim twee jaar een negatief uitvoersaldo, wat heeft geleid tot een iets lagere groei kwartaal-op-kwartaal. In het laatste kwartaal van 2017 groeide het bbp namelijk nog met 0,7 procent. Terwijl de consumptiegroei in het eerste kwartaal een duidelijke impuls kreeg, handhaafde de jaargroei van de investeringen zich op een hoog niveau. Net als in de voorgaande twee kwartalen werd er 6 procent meer geïnvesteerd dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Er is vooral meer geïnvesteerd in vliegtuigen, personenauto s en machines, maar ook in woningen en bedrijfsgebouwen. De investeringen in woningen groeiden harder dan die in bedrijfsgebouwen, maar die voor bedrijfsgebouwen waren hoger dan in het voorgaande kwartaal terwijl de groei van de investeringen in woningen afzwakte. Per saldo bleef de jaargroei van de bouwproductie in Nederland nagenoeg gehandhaafd op het niveau van het laatste kwartaal van vorig jaar. Daarmee groeide de bouwproductie in het eerste kwartaal van dit jaar harder dan in hetzelfde kwartaal van In lijn met de aanhoudend hoge economische groei bevindt ook het consumentenvertrouwen zich nog altijd op een hoog niveau. In mei van dit jaar gaf het consumentenvertrouwen dezelfde uitslag als in mei vorig jaar. De uitslag is zelf niet veranderd, maar in de opbouw ervan zijn wel verschuivingen zichtbaar. De koopbereidheid is namelijk duidelijk gestegen terwijl de beoordeling van het Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni

3 economisch klimaat enigszins is gedaald. Dit is positief voor de verdere ontwikkeling van de consumptie, maar blijkbaar zijn er nu minder consumenten die de economische situatie verder zien verbeteren de komende twaalf maanden. Ook op de woningmarkt wint de terughoudendheid terrein. Volgens de uitkomsten van de Eigen Huis Markindicator is het vertrouwen in de woningmarkt in april gedaald naar 106 wat betekent dat de meerderheid van optimisten aan het afnemen is. Bij een uitslag van 100 houden optimisten en pessimisten elkaar in evenwicht. Sinds september vorig jaar is het vertrouwen in de woningmarkt niet meer toegenomen. De afname van het vertrouwen kan in verband gebracht worden met de hoge woningprijzen en het beperkte woningaanbod. Het vertrouwen onder producenten in de industrie is in mei wel weer gestegen. Er zijn nu meer producenten die positief oordelen over hun orderpositie en meer bedrijvigheid verwachten. Ook ten opzichte van een jaar eerder zijn producenten duidelijk positiever gestemd. Van ongerustheid over de ingestelde handelsbeperkingen tussen de Europese Unie en de Verenigde Staten, de stijgende olieprijzen of de politieke situatie in Italië is onder producenten dus (nog) geen sprake. Bouwondernemers zijn van alle ondernemers aan het begin van het tweede kwartaal het meest positief gestemd volgens de nieuwe resultaten van de Conjunctuurenquête Nederland waarover het CBS rapporteert. Dit is te danken aan de goed gevulde orderportefeuilles waar voor aannemers in de burgerlijke en utiliteitsbouw in maart gemiddeld genomen evenveel werk bijkwam als eruit verdween. Dit blijkt uit de conjunctuurmeting bouwnijverheid van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Per saldo bood de gemiddelde orderportefeuille eind maart dus even veel werk als eind februari: voor 10,7 maanden. Terwijl de orderportefeuilles stabiel bleven, kromp de vergunningverlening voor de bouw van nieuwe gebouwen in maart volgens voorlopige gegevens van het CBS. In maart vorig jaar werden er bouwvergunningen verleend die samen een totale nieuwbouwsom vertegenwoordigden van 1,2 miljard euro. Dat was op dat moment de hoogste maandelijkse score sinds het einde van de crisis. Op basis van een voorlopige schatting komt het CBS voor maart 2018 op een totale vergunde bouwsom van 1,1 miljard euro. Zowel de vergunningverlening voor de bouw van nieuwe woningen als voor nieuwe bedrijfsgebouwen kromp. Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni

4 2. Woningbouw Het is minister Ollongren serieus met haar Nationale woonagenda waar in mei de handtekeningen van een brede woningbouwcoalitie onder geplaatst zijn. Het doel is onder andere om 700 duizend nieuwbouwwoningen te realiseren tot Speerpunt daarbij is het versnellen van bestaande bouwplannen en het vergroten van de toekomstige plancapaciteit. Ook zullen de mogelijkheden worden onderzocht voor het oprichten van een fonds voor de voorfinanciering van complexe binnenstedelijke transities. Een ander onderdeel van de Nationale woonagenda is een vernieuwing van het Sociaal Huurakkoord dat dit jaar afloopt tussen woningcorporatiekoepel Aedes en de Woonbond die de huurders vertegenwoordigt over de betaalbaarheid van de sociale huren. Hierbij zullen nu ook de vertegenwoordigers van de particuliere verhuurders aansluiten vanwege hun bezit binnen het gereguleerde segment. Omdat er ook zorgen zijn gerezen over de beschikbare investeringsruimte van woningcorporaties in relatie tot de hoge ambities op het vlak van bouwen, verduurzamen en betaalbaarheid gaat het Rijk hierover met ze in gesprek. Daarnaast is er in de Nationale woonagenda oog voor andere problemen op de woningmarkt zoals excessen in de toeristische verhuur, malafide verhuurders en problematische vakantieparken. Dit is nog maar een deel van de acties en doelen die in het kader van de Nationale woonagenda zijn geformuleerd. Daarom wil de minister ten minste elk half jaar met alle betrokken partijen om de tafel om de voortgang te bespreken. De minister neemt de regie, maar verlangt wel van alle partijen die het akkoord hebben ondertekend dat ze werk maken van de doelen en elkaar erop aanspreken als dat doel buiten bereik dreigt te raken. Het aantal transacties in de markt voor bestaande koopwoningen is ook in april iets verder teruggelopen. Dit blijkt uit gegevens van het Kadaster. De bijbehorende prijsindex bestaande koopwoningen is wel verder gestegen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de woningen in Nederland in april 8,8 procent duurder waren dan in dezelfde maand een jaar geleden. Al sinds oktober stijgen de huizenprijzen met meer dan 8 procent op jaarbasis. Deze ontwikkeling is tekenend voor de woningmarkkrapte die in veel regio s heerst. Er zijn nu ook aanwijzingen dat aan de randen van deze regio s en net daarbuiten de prijzen van woningen worden opgedreven door kopers die door de krapte hun zoekgebied hebben verlegd of doorstromers die hun stadswoning inruilen voor een in de periferie. Lokale kopers worden hierdoor uit de markt gedrukt, omdat de doorstromer de overwaarde van de stadswoning in kan zetten. Ook het aantal verkochte nieuw te bouwen woningen staat dit jaar onder druk. Volgens de ontwikkelaarsvereniging NVB zijn er in de Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni

5 eerste vier maanden van dit jaar 4 procent minder verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Net als in de markt voor bestaande koopwoningen is dit gelegen aan het beperkte aanbod. Om de situatie op de woningmarkt meer in evenwicht te brengen zou er dus meer aanbod moeten worden geschapen, zoals wordt beoogd met de Nationale woonagenda. Het zal minister Ollongren dus tegenvallen dat er in het eerste kwartaal van dit jaar minder nieuw te bouwen woningen zijn vergund in Nederland dan in het dezelfde periode vorig jaar volgens voorlopige uitkomsten van het CBS. Vooral in maart zijn er weinig nieuw te bouwen woningen vergund in vergelijking met maart Hierdoor is het aantal in een jaar vergunde nieuw te bouwen woningen in maart uitgekomen op het laagste niveau in 5 maanden en weer terechtgekomen beneden de 70 duizend. Vooralsnog gaat Buildsight ervan uit dat het slechts een tijdelijk stagnatie is in de vergunningverlening. In de loop van de zomer wordt zelfs een piek verwacht in de vergunningverlening door de overschakeling naar aardgasvrij bouwen. Opdrachtgevers zullen hun vergunningaanvraag voor niet aardgasvrije projecten naar voren proberen te halen. Volgens onderzoek bevonden zich per april circa 10 duizend in de ontwerpfase waarbij nog een aansluiting op het gasnet werd voorzien en waarbij nog geen bouwvergunning aanvraag ingediend was. Dit is ruim een derde van alle nieuw te bouwen woningen in de ontwerpfase. Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni

6 3. Utiliteitsbouw Er is nog geen einde gekomen aan de dalende trend in de kantorenbouw. Dit en volgend jaar wordt die dalende trend echter wel doorbroken door de bouw van het nieuwe kantoorgebouw voor het Europees Geneesmiddelenbureau (EMA) aan de Amsterdamse Zuidas. Het Rijksvastgoedbedrijf is hiervan de opdrachtgever en ondanks dat er deze maand nog een kortgeding dient dat is aangespannen om de vestiging ervan in Milaan af te dwingen, is begin mei de eerste paal geslagen op de Zuidas. Dura Vermeer is verantwoordelijk voor de bouw, waarbij Heijmans ook een belangrijke rol zal spelen. Het gebouw telt bijna 39 duizend vierkante meter en moet op 15 november 2019 opgeleverd worden. De landbouwminister heeft afgelopen maand bekendgemaakt dat de knelgevallenregeling bij de invoering van het fosfaatrechtenstelsel niet kan worden uitgebreid: er is simpelweg geen ruimte voor meer fosfaatrechten. Hierdoor blijven veel grote melkveestallen onderbezet, met de nodige financiële gevolgen voor de betrokken melkveehouderijen. Uitbreiding van de melkveestapel is dus zeker niet aan de orde. Er is dus geen plaats voor nieuwe melkveestallen, zolang er niet een oude stal uit bedrijf wordt genomen. Binnen de onderwijssector zijn afgelopen maand afspraken gemaakt over het huisvestigingsstelsel. Door onduidelijkheden over de verantwoordelijkheden met betrekking tot de kosten van de huisvesting is dat stelsel de afgelopen jaren op slot komen te zitten. Daarom hebben vertegenwoordigers van het primair en voortgezet onderwijs nieuwe afspraken gemaakt met de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Deze afspraken dwingen gemeenten om voor minimaal de eerstkomende zestien jaar een Integraal Huisvestingsplan op te stellen ten aanzien van hun schoolgebouwen. Bovendien is afgesproken dat gemeenten naast voor nieuwbouw ook verantwoordelijk worden voor renovaties die de levensduur van het gebouw verlengen. Ook krijgen schoolbesturen de mogelijkheid om zelf te investeren in hun gebouwen met het oog op kostenbesparingen en verduurzaming. Deze afspraken moeten nu nog vastgelegd worden in de wet. Met de nieuwe afspraken en andere recente verbeteringen in het huisvestingstelsel voor het onderwijs, is er meer perspectief op groei van de nieuwbouwproductie van scholen. Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni

7 4. Actualiteit Aardgasverbod Recent klonk er vanuit de bouwsector harde kritiek op het gasverbod voor nieuw te bouwen woningen. Men was verrast dat dit verbod er al per 1 juli zal komen in plaats van per 1 januari Voor woningen in nieuwbouwprojecten waarvoor eerder dan 1 juli 2018 de bouwvergunning wordt aangevraagd is een overgangstermijn ingesteld die erin voorziet dat deze woningen nog wel opgeleverd mogen worden met een aardgasaansluiting. Maar vele projecten die nog in de pijplijn zitten, nog niet aardgasvrij zijn en waarvoor voor 1 juli geen bouwvergunning aangevraagd kan worden, zouden dus vertraging oplopen en veel duurder worden volgens de bouwers en ontwikkelaars. Minister Wiebes heeft inmiddels een ministeriële regeling getroffen die gemeenten toestaat om op basis van zwaarwegende redenen woningbouwprojecten waarvoor vanaf 1 juli tot 2019 een bouwvergunning wordt aangevraagd, toch aan te sluiten op aardgas. Die mogelijkheid was eerder al voorzien, maar is met deze ministeriële regeling redelijk ruim ingevuld, omdat de regering de zorgen van de sector deelt ten aanzien van de vertraging en de verhoogde bouwkosten. Ook vanaf 2019 zijn er overigens nog uitzonderingen mogelijk op het aardgasverbod. Om daarvan gebruik te kunnen maken zal de gemeente zich echter nog uitgebreider moeten verantwoorden. Grote bouwbedrijven In mei presenteerden verschillende grote Nederlandse bouwbedrijven, waaronder BAM en Heijmans, hun resultaten over het eerst kwartaal. Enkele probleemprojecten daargelaten waren de resultaten positief. Zowel de omzet als de orderportefeuilles zijn gegroeid. Met name over de vastgoed poot heerst tevredenheid. Zo verkocht BAM 528 woningen en Heijmans wist er tot en met april 455 te slijten. Zowel Heijmans als BAM geven aan dat het lastig is om het woningaanbod op peil te houden en aandacht te hebben voor kostenstijgingen. Dankzij de goede prestaties en de gunstige vooruitzichten is de financiële positie van de bouwers verder verbeterd en wordt over 2018 een positief resultaat verwacht. Ook bij Ballast Nedam is in het eerste kwartaal de orderportefeuille gegroeid. Het was echter opnieuw nodig om de financiële basis van het bedrijf te versterken. De Turkse eigenaar heeft daarom besloten om de andere Europese activiteiten onder te brengen bij Ballast Nedam waardoor de balans werd versterkt. Eengezinswoningen Nieuw onderzoek dat voor BPD werd uitgevoerd, wijst op de blijvend hoge behoefte aan eengezinswoningen. Ondanks de relatief grote groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland, hoeft het de appartementenbouw navenant niet zo hard mee te groeien. De groei van het aantal eenpersoonshuishoudens zit namelijk voor een groot deel bij ouderen die alleen komen te staan nadat kinderen het huis hebben verlaten en de partner overlijdt. Deze groep is niet zo verhuisgeneigd en kiest vaak nog voor een (gelijkvloerse) grondgebonden woning als men wel verhuist. Bovendien is het aantal eengezinswoningen beperkt dat vrijkomt omdat oudere huishoudens verhuizen of de laatste bewoner onzelfstandig gaat wonen of overlijdt. Daarom zullen er eengezinswoningen bij moeten komen voor jonge gezinnen. De komende 10 jaar zouden 43 van elke 100 nieuwbouwwoningen daarom een eengezinswoning moeten zijn. Investeringsstrategie Vooruitlopend op het akkoord over de Nationale woonagenda en de presentatie van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI; bij de nieuwe Omgevingswet) presenteerden 14 partijen uit de bouw- en ontwikkelsector half mei hun investeringsstrategie voor de Nederlandse woningmarkt tot Onder de titel Thuis in de Toekomst geven ze aan miljarden euro s te willen investeren, maar dat de overheid daarvoor de juiste randvoorwaarden moet scheppen op het gebied van de versnelling van het bouwproces, de transformatie van binnenstedelijke gebieden, verdichting van de steden en de bouw aan de randen van de steden. Vooral de investeringen in infrastructuur zullen flink moeten worden opgevoerd ten behoeve van de soepele ontsluiting van de steden en andere woongebieden. Het zal deze 14 marktpartijen deugd doen dat met de Nationale woonagenda de eerste stappen zijn gezet om tegemoet te komen aan (een deel van) hun wensen. Buildsight MONTHLY, maandelijkse update voor de bouwsector juni