BEMIDDELING DOOR DE MAKELAAR BIJ DE KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE ZAKEN

Transcriptie

1 BEMIDDELING DOOR DE MAKELAAR BIJ DE KOOP EN VERKOOP VAN ONROERENDE ZAKEN EEN WETENSCHAPPELIJKE PROEVE OP HET GEBIED VAN DE RECHTSGELEERDHEID PROEFSCHRIFT TER VERKRIJGING VAN DE GRAAD VAN DOCTOR AAN DE KATHOLIEKE UNIVERSITEIT NIJMEGEN, VOLGENS BESLUIT VAN HET COLLEGE VAN DECANEN IN HET OPENBAAR TE VERDEDIGEN OP VRIJDAG 21 JUNI 2002 DES NAMIDDAGS OM 1.30 UUR PRECIES DOOR JACOBUS JOHANNES DAMMINGH geboren op 14 mei 1965 te Arnhem KLUWER - DEVENTER

2 INHOUDSOPGAVE Afkortingen XV Hoofdstuk 1 Inleiding Algemeen Het onderscheid tussen 'makelaar' en 'bemiddelaar' De situatie vóór 1 maart De situatie vanaf 1 maart Onderzoeksvragen Verantwoording van (de opzet van) het onderzoek Achtergronden van het onderzoek Maatschappelijk belang Pian van behandeling Grenzen van het onderzoek Bronnen Terminologie 12 Hoofdstuk 2 De regulering van het makelaarsberoep Inleiding De regeling in het WvK van 1838 en de wetswijzigingen nadien De regeling in het WvK De wetswijziging van 1922 en de 'bezettingsbesluiten' De CMT en de wetswijziging van De wetswijziging van Het SER-Advies uit De regeling in het WvK tot 1 maart Beroepsverenigingen Algemeen Verenigingstuchtrecht Gedragscode Algemene voorwaarden De afschaffing van de wettelijke titel 'makelaar' De wetswijziging van 1 maart VII

3 2.6.2 De cerrificeringsregeling Commentaar op zelfregulering Bemiddeling in onroerende zaken in het buitenland Grensoverschrijdende bemiddeling binnen de Europese Unie De makelaar ten opzichte van andere tussenpersonen 52 Hoofdstuk 3 Bemiddeling door de makelaar Inleiding Algemeen Geen vormvoorschriften Pian van behandeling De koop en verkoop van een onroerende zaak Het aanbod (de 'voorfase') De onderhandelingsfase De transactiefase De bemiddelingsovereenkomst Discussie in het verleden De definitie van art. 7:425 BW Rechtsbronnen van de op de makelaar rustende verplichtingen De zorg van een goed opdrachtnemer (art. 7:401 BW) Algemeen De zorg van de voor de verkoper optredende makelaar De zorg van de voor de koper optredende makelaar Taxatie Algemeen Taxatie in het kader van bemiddeling Gevolg geven aan aanwijzingen (art. 7:402 BW) De informatieplicht en het doen van rekening en verantwoording (art. 7:403 BW) Uitvoering door specifiek aangewezen persoon (art. 7:404 BW) De regeling van art. 7:404 BW Contractuele uitsluiting van art. 7:404 BW De inschakeling van derden bij de uitvoering van de opdracht De gezamenlijk aanvaarde opdracht 125 Vili

4 3.11 Tweezijdige bemiddeling en overige gevallen van belangenverstrengeling Algemeen Tweezijdige bemiddeling Selbsteintritt Overige gevallen van (mogelijke) belangenverstrengeling Het einde van de bemiddelingsovereenkomst Algemeen Opzegging Ontbinding De dood van de opdrachtgever of van de makelaar 150 Hoofdstuk 4 Vertegenwoordiging door de makelaar Inleiding Algemeen Gemengde overeenkomst Pian van behandeling Schijn van volmacht (art. 3:61 lid 2 BW) Algemeen De ontwikkeling in het toedoen-vereiste De Europees-continentale benadering versus de common law-benadering Van 'toedoen' naar 'toerekening' Schijn van volmacht gewekt door de makelaar Algemeen Heeft de makelaar voor het doen van een 'bieding' volmacht nodig? Onbevoegde vertegenwoordiging (art. 3:70 BW) Algemeen Onderzoeksplicht derde Omvang van de schadevergoedingsplicht Is onbevoegde vertegenwoordiging een onrechtmatige daad? Kwalitatieve aansprakelijkheid van de opdrachtgever? De nader te noemen volmachtgever (art. 3:67 BW) Substitutie (art. 3:64 BW) 193 IX

5 4.7 Het einde van de volmacht Hoofdstuk 5 De makelaar en de mededelings- en onderzoeksplicht Inleiding Algemeen Het onderscheid tussen juridische en feitelijke gebreken Pian van behandeling De mededelingsplicht van de verkoper Juridische gebreken (art. 7:15 BW) Feitelijke gebreken (art. 7:17 BW) De onderzoeksplicht van de koper De verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplicht De weging van beide plichten Door de koper in te stellen rechtsvorderingen 'Eigen schuld' van de koper (art. 6:101 BW) De NVM-koopakte De hoedanigheid van partijen Toerekening van niet-rechtshandelingen Algemeen Mogelijke grondslagen voor toerekening Gezichtspunten Tjittes Mijn opvatting Verplichting tot inschakeling deskundige? Algemeen Wetsvoorstel Mijn opvatting De makelaar en wetsvoorstel De 'mededelingsplicht' van de makelaar Algemeen Zorgplicht ter zake van juridische gebreken Zorgplicht ter zake van feitelijke gebreken Rechtsgevolgen van schending 'spreekplicht' door de makelaar 'Garantieverzekering' De 'onderzoeksplicht' van de makelaar X

6 5.9.1 Algemeen Zorgplicht ter zake van juridische gebreken Zorgplicht ter zake van feitelijke gebreken Rechtsgevolgen van schending 'onderzoeksplicht' door de makelaar 287 Hoofdstuk 6 Het recht op courtage Inleiding Algemeen Geen bindende courtagetarieven meer Pian van behandeling Het 'no cure, no pay'-principe (art. 7:426 lid 1 BW) Algemeen De woorden "door zijn bemiddeling" in art. 426 lid Afwijkende bedingen in algemene voorwaarden Het tijdstip van opeisbaarheid van de courtage De hoogte van de courtage Algemeen Onderzoek makelaarstarieven Onkosten De courtage-nota Recht op courtage bij voortijdige beéindiging van de bemiddelingsopdracht Recht op courtage bij niet-uitvoering van de bemiddelde overeenkomst Algemeen Ontbindingsclausule in de koopovereenkomst De inroeping van de ontbindingsclausule Gevolgen van de inroeping voor het recht op courtage Ontbinding van de koopovereenkomst ingevolge art. 6:265 BW De ontbinding Gevolgen van de ontbinding voor het recht op courtage Vernietiging van de koopovereenkomst De vernietiging 328 XI

7 Gevolgen van de vernietiging voor het recht op courtage De regeling van art. 7:426 lid 2 BW Tweezijdige courtageberekening Courtagegeschillen 339 Hoofdstuk 7 De aansprakelijkheid van de makelaar Inleiding Algemeen Ontwikkelingen in het aansprakelijkheidsrecht Pian van behandeling Aansprakelijkheid jegens de opdrachtgever De eisen van art. 6:74 BW Gezichtspunten bij de vestiging van aansprakelijkheid Stelplicht en bewijslast Aansprakelijkheid jegens derden De eisen van art. 6:162 BW Stelplicht en bewijslast Hoofdelijke verbondenheid De omvang van de schadevergoedingsplicht Algemeen Causaal verband (art. 6:98 BW) Eigen schuld van de benadeelde (art. 6:101 BW) Stelplicht en bewijslast De invloed van tuchtrecht op de vestiging van aansprakelijkheid De beroepsaansprakelijkheidsverzekering Algemeen De verzekerde schade Begrenzing van de dekking naar tijd Beperking van de aansprakelijkheid Algemeen Exoneratie door de makelaar 397 Hoofdstuk 8 Samenvatting en conclusies Samenvatting 405 XII

8 8.2 Conclusies Zusammenfassung und Schlussfolgerungen Verkort aangehaalde literatuur Trefwoordenregister Wetsartikelenregister Jurisprudentieregister Register tuchtrechtspraak CRvT NVM Register NVM-, LMV- en VBO-voorwaarden Register NVM-koopakte Curriculum vitae XIII