Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Voorzichtig herstel: Meerdere woningmarkt indicatoren zijn positief. Herstel is nog niet zeker. Op jaarbasis is nog steeds sprake van een daling van 2,2%. Verbetering in de woningprijsontwikkeling: De gemiddelde woningprijs daalt nog steeds op jaarbasis, echter de snelheid van de daling neemt af. Ten opzichte van het vorige kwartaal stegen de prijzen met 1,1% naar een gemiddelde woningwaarde van 227.000. In een kwart van de Nederlandse buurten stegen de prijzen op jaarbasis. Marktliquiditeit verbetert licht: De verhouding tussen het aanbod en de verkopen is licht verbeterd naar een factor 2,0. Hiermee duurt het circa 24 maanden voordat de bestaande voorraad koopwoningen wordt verkocht. Aantal woningverkopen stijgt: Het aantal woningverkopen is ten opzichte van het vorig kwartaal gestegen met 5,3%. Op jaarbasis daalt het aantal verkochte woningen nog met 4,0%. Thema: Amsterdam voorloper in voorzichtig herstel Introductie 1 Thema onderzoek 2 Woningwaarde 5 Voorspelling 6 Prijsontwikkelingen 7 Segment analyses 9 Betaalbaarheid woning 10 Marktliquiditeit 11 Woningverkopen 13 Hypotheekmarkt 13 Executieverkopen en achterstanden 14 Nieuwbouw 15 Commercieel Vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 Calcasa analyseerde de woningmarktontwikkelingen in het derde kwartaal van 2013 en signaleerde meerdere indicatoren die wijzen in de richting van een voorzichtig herstel van de woningmarkt: het aanbod daalt, het aantal verkooptransacties neemt toe en de negatieve prijsontwikkeling vlakt af. In Amsterdam is het afgelopen kwartaal de marktliquiditeit gestegen met 10,8% tot een aanbod/verkoopquote van 1,0. De gemiddelde woningwaarde nam in dezelfde periode toe met 1,0%. CALCASA WOX Q3 2013 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 239 Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX -2,2% Tabel 1 Calcasa kengetallen Q32013 K-O-K prijsverandering WOX 1,1% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie -5,0% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2013Q4-2,4% Voorspelling K-O-K 2013Q4-0,3% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 18,0% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 10,0% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 1,1% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis 129.499 J-O-J verandering aantal woningverkopen -4,0% K-O-K verandering aantal woningverkopen 5,3% 1
Amsterdam voorloper positieve marktontwikkelingen De gemiddelde woningwaarde is voor het eerst sinds 2011 weer toegenomen. Dit kwartaal is deze met 1,1% gestegen naar een gemiddelde van 227 duizend euro. De jaar-op-jaarontwikkeling is nog negatief met een prijsdaling van 2,2%. Deze daling is de afgelopen drie kwartalen wel afgevlakt. Calcasa zocht op lager schaalniveau naar regio s/gebieden met een positieve prijsontwikkeling. De regio met de grootste positieve prijsontwikkeling in de afgelopen kwartalen is Zeeuwsch-Vlaanderen. In deze regio zijn specifieke ontwikkelingen en omstandigheden die het tot een groeiregio maken. Hierover bericht Calcasa in een speciale tussenuitgave dit jaar. Op zoek naar voorlopers in de markt ziet Calcasa een positieve marktontwikkeling in een aantal grote steden in Nederland. Groningen, Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Arnhem en Nijmegen kennen momenteel het hoogste aandeel woningverkopen (zie Figuur 3). De marktliquiditeit voor die gebieden is positief met een toename van het aantal verkopen, een daling van de aanbod/verkoopquote en in enkele gebieden een toename van de gemiddelde woningwaarde. In deze ontwikkeling loopt Amsterdam voorop. De marktliquiditeit van de woningmarkt kan op diverse manieren worden gemeten. Een van de manieren is de verhouding tussen wat wordt verkocht in een gebied af te zetten tegen wat te koop staat. Een andere mogelijkheid is om wat wordt verkocht af te zetten tegen de gehele koopwoningvoorraad in een gebied. Beide kengetallen zeggen iets over het verkoopklimaat c.q. de marktliquiditeit. Sinds de crisis steeg het aanbod van woningen en namen de transacties af. Hierdoor ontstond een enorme verkoopportefeuille (zie ook Figuur 10 op pagina 11). In Amsterdam is de marktliquiditeit het afgelopen kwartaal fors verbeterd (10,8%). De verhouding tussen het aanbod en de verkopen in een jaar is naar een factor 1,0 toegegroeid, wat inhoudt dat gedurende het afgelopen jaar evenveel woningen zijn verkocht als wordt aangeboden. In Amsterdam worden veel woningen aangeboden (8,1% van de koopwoningvoorraad), maar ook veel verkocht (7,8% van de koopwoningvoorraad). Zoals te zien is in Figuur 1 heeft in Amsterdam het jaarlijks aantal verkopen het totale jaarlijkse aanbod bijna genaderd. Voor Amsterdam-Centrum geldt zelfs dat de marktliquiditeit onder de 1 ligt met een aanbod/verkoopfactor van 0,75. Aanbod versus verkopen in Amsterdam 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Aantal jaarlijkse transacties in Amsterdam Aantal jaarlijks te koop aangeboden woningen in Amsterdam Figuur 1 Het jaarlijks aantal verkopen afgezet tegen het jaarlijkse aanbod per kwartaal in de gemeente Amsterdam in de periode 2006-2013 2
De gemiddelde woningwaarde is met 1,0% toegenomen in het afgelopen kwartaal en ten opzichte van een half jaar geleden bedraagt de stijging 2,7%. Sinds begin 2013 is er een opgaande lijn in de prijsontwikkeling van Amsterdam waar te nemen (zie Figuur 2). Nog niet in elke regio is ook al een gunstige jaar-op-jaar prijsontwikkeling te ontdekken in het derde kwartaal van 2013. In het afgelopen kwartaal stegen de prijzen, maar om van een opgaan de trend te spreken zijn een aantal opeenvolgende kwartalen met een positieve prijsontwikkeling nodig. Gemiddelde woningprijsontwikkeling Nederland en Amsterdam Figuur 2 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% '08 '09 '10 '11 '12 '13 Gemiddelde jaar-op-jaar woningprijsontwikkeling per kwartaal in Amsterdam en Nederland in de periode 2008-2013 J-O-J prijsverandering Nederland J-O-J prijsverandering Amsterdam Figuur 3 Aantal woningverkopen ten opzichte van de koopwoningvoorraad (in %) per gemeente in Nederland 3
Voor een aantal grote steden zijn de woningmarktindicatoren positiever dit kwartaal, echter herstel is nog niet zeker. Op jaarbasis is er vaak nog steeds een negatieve woningprijsontwikkeling. Wel kennen Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Arnhem, Groningen en Nijmegen momenteel een hogere marktliquiditeit dan het Nederlands gemiddelde (zie Figuur 3). In de grote steden heeft het aantal verkopen op jaarbasis in omvang het totale aanbod meer genaderd. In drie van de vijf grote steden is de gemiddelde woningwaarde gestegen het afgelopen half jaar (zie Tabel 2). Op kwartaalbasis stijgen de prijzen in alle grote steden. Marktliquiditeit (aanbod/ verkopen) Kwartaalverandering marktliquiditeit Gemeenten 1/2 jaars prijsontwikkeling % koopvoorraad verkocht % koopvoorraad aangeboden Amsterdam 2,7% 7,8% 8,1% 1,04 10,8% Den Haag 4,4% 4,3% 6,7% 1,57 8,6% Rotterdam 3,9% 4,2% 8,5% 2,00 4,3% Utrecht -1,6% 4,6% 7,0% 1,53 8,4% Eindhoven -0,8% 4,6% 7,0% 1,54 11,9% Nederland 0,1% 3,2% 6,7% 2,02 8,2% Tabel 2 Marktindicatoren in de vijf grote steden van Nederland Tekort aan woningen grote steden verwacht In figuur 4 is de woningvoorraad voor 2015 weergegeven (alle woningen) en de voorspelde tekorten voor 2015 (Primos 2013, ABF). De figuur laat ons zien dat in steden als Utrecht, Groningen en Amsterdam over een paar jaar een tekort aan woningen zal zijn van respectievelijk 8,3%, 7,7% en 7,2% van de woningvoorraad prognose voor 2015. Voor Amsterdam gaat het dan om bijna 30 duizend woningen (zowel huur als koop) voor 2015. Bij een aantrekkende woningmarkt en een gebrek aan voldoende nieuwbouw zullen deze tekorten de druk op de regionale woningmarkten gaan verhogen. 100% 98% 96% 94% Figuur 4 Totale woningvoorraad en voorspelde woningtekort in 2015 voor een aantal grote steden in Nederland Bron: ABF primos 2013, bewerking Calcasa 92% 90% 88% 86% Eindhoven Arnhem Rotterdam Den Haag Nijmegen Amsterdam Groningen Utrecht Woningvoorraad 2015 Woningtekort 2015 4
Gemiddelde woningwaarde stijgt op kwartaalbasis De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 239 punten. Gemiddelde woningwaarde: 227.000 euro. K-O-K prijsverandering: +1,1%. J-O-J prijsverandering: -2,2%. 270 250 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 5 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Sinds halverwege 2011 daalde de gemiddelde woningwaarde elke kwartaal. Dit kwartaal stijgt de gemiddelde woningwaarde voor het eerst sinds 2011 weer. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 245.000 euro. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 176.000 euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,2%. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +0,8%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: -2,3%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: -1,7%. 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 6 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% -6% 11K2 11K3 11K4 12K1 12K2 12K3 12K4 13K1 13K2 13K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 5
Voorspelling daling woningprijs neemt af Voorspelling woningprijsontwikkeling vierde kwartaal 2013 K-O-K voorspelling WOX: -0,3%. J-O-J voorspelling WOX: -2,4%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van:»» -2,8% voor eengezinswoningen.»» -1,4% voor meergezinswoningen. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: -1,8%. Noord-Nederland: -2,5%. Oost-Nederland: -3,4%. Zuid-Nederland: -3,5%. Provincie Zeeland presteert het beste De gemiddelde woningwaarde is het hardst gestegen in de provincie Zeeland: +2,4% op jaarbasis. Hierover meer in een speciale tussenuitgave van de WOX. De grootste daling vond plaats in de provincie Groningen:- 4,3%. 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2013 eengezins- meergezins- t.o.v. 3e kwartaal woningen woningen 2012 Groningen 181.000 148.000-4,3% Friesland 186.000 134.000 1,4% Drenthe 198.000 142.000-3,9% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel 206.000 138.000-2,5% Flevoland 194.000 168.000-2,9% Gelderland 246.000 161.000-3,5% Utrecht 319.000 181.000-1,4% Noord-Holland 288.000 238.000-2,6% Zuid-Holland 267.000 157.000-1,1% Zeeland 197.000 151.000 2,4% Noord-Brabant 251.000 174.000-3,5% Limburg 199.000 138.000-1,8% Nederland 245.000 176.000-2,2% 6
Grootste daler Corop-regio Noord-Limburg Grootste daler op jaarbasis is de regio Noord-Limburg met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -7,8%. Grootste stijger op jaarbasis is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen met een jaar-op-jaar ontwikkeling van +5,5%. In 8 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met 0 tot 5,5% in het afgelopen jaar. In 6 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met 5% of meer in het afgelopen jaar. Een overzicht van de gemiddelde prijzen per Corop-regio en de prijsontwikkeling in het afgelopen jaar staan vermeld in de Bijlage: figuur 26 en 27. Zuidwest-Gelderland grootste daler sinds piek Grootste daler sinds de top van de markt (3Q2008) is wederom de Coropregio Zuidwest-Gelderland: -20,1%. Grootste stijger sinds de top van de markt is er nog niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds halverwege 2008 is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen: -3,6%. Alle woningen Top van de markt (Q32008) Afgelopen jaar Tabel 4 Corop gebieden Laagste daling Zeeuwsch-Vlaanderen -3,6% 5,5% Noord-Friesland -8,6% 4,8% Overig Groningen -9,0% -4,5% Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland Overig Zeeland -9,2% 1,3% Zuidwest-Overijssel -9,3% -3,0% Hoogste daling Zuidwest-Gelderland -20,1% -7,1% Zuidoost-Noord-Brabant -17,7% -2,4% Achterhoek -17,6% -5,2% Veluwe -17,3% -3,3% Noordoost-Noord-Brabant -16,9% -5,7% 7
Kwart van buurten vertoont positieve prijsontwikkeling Voor het eerst sinds halverwege 2011 stijgt de gemiddelde woningwaarde weer. In 4% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% gestegen. Dit zijn voornamelijk buurten in Terneuzen, Sluis, Hulst en Leeuwarden. In het gros van alle buurten (76%) in Nederland is de gemiddelde woningwaarde nog wel gedaald het afgelopen jaar. De daling van de meeste buurten (59%) is echter gering met 0 tot -5% op jaarbasis. In 17% van de buurten is de prijsdaling fors geweest het afgelopen jaar. In 2.037 buurten daalde de gemiddelde woningwaarde tussen de 5 en 10%. Dit zijn voornamelijk buurten in de Achterhoek, Noordoost-Noord-Brabant, Zuidwest-Gelderland, de Kop van Noord-Holland en delen van Groningen en Zuidwest-Drenthe. Aantal buurten (in%) naar 1 jaar prijsontwikkeling 4% 17% 20% -5 tot -10% -5 tot 0% 0 tot +5% +5-10% Figuur 7 Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland 59% Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline). 8
Woningen 350-500 duizend minst hard in waarde gedaald Woningen in de prijsgroep 350.000 tot 500.000 euro zijn het afgelopen jaar het minst hard in waarde gedaald: -0,4%. Woningen in de prijscategorie 250.000 tot 350.000 euro zijn het hardst in waarde gedaald het afgelopen jaar. Daar betrof de prijsdaling 2,9%. Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Minder dan 150.000-1,8% 150.000 tot 250.000-2,5% 250.000 tot 350.000-2,9% 350.000 tot 500.000-0,4% Meer dan 500.000-2,0% Tabel 5a Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Alle woningen -2,2% Appartementen minst hard in waarde gedaald De laagste waardedaling is voor de (half) vrijstaande woningen gebouwd in de vooroorlogse periode (-0,7%). De grootste waardedaling zien we terug bij de (half-) vrijstaande woningen gebouwd na 1980 (-3,1%). Naar woningtype is de laagste waardedaling voor de appartementen gebouwd voor 1944 (-1,5%) en na 1980 (-1,5%). Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Bouwjaar Tabel 5b Woningtype tot 1944 1945-1979 vanaf 1980 (Half-) Vrijstaand -0,7% -3,0% -3,1% Hoek/rijwoning -1,6% -2,9% -2,1% Prijsontwikkelingen naar woningtype en bouwjaar in Nederland Appartement -1,5% -2,3% -1,5% 9
Betaalbaarheid wonen verbetert met 41,2% sinds piek De betaalbaarheid* van het wonen blijft verbeteren; het wonen is sinds halverwege de jaren 90 niet meer zo goedkoop geweest. In dit kwartaal wordt gemiddeld 18,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie Figuur 8). Sinds de top van de markt (eind 2008) is de betaalbaarheid van het wonen met 41,2% fors verbeterd: toen gaf men gemiddeld nog 30,6% uit aan netto woonlasten. J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -10,0%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,1%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 8 35 30 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten 25 20 15 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 % < 17,0 17,0 < 18,0 18,0 < 21,0 Figuur 9 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente. 21,0 < 23,0 23,0 *De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 10
Marktliquiditeit verbetert verder Het aantal verkopen is voor het eerst weer gestegen (zie Figuur 10). Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt in het derde kwartaal rond de 129,5 duizend woningen. Dit is nog wel een daling van 4,0% ten opzichte van een jaar geleden, echter ten opzichte van het vorige kwartaal betreft het een stijging van 5,3%. Het aanbod is de laatste jaren sterk gegroeid, maar neemt de laatste twee kwartalen af. In Q3 van 2013 worden er ruim 261,2 duizend woningen aangeboden: een daling van 4,3% op jaarbasis. Het percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen noemen we de marktliquiditeit. De marktliquiditeit voor heel Nederland komt uit op 3,2%. Dit is een verbetering van 4,0% op jaarbasis en van 5,3% ten opzichte van het vorige kwartaal. In het derde kwartaal van 2008 werd er nog gemiddeld 5,8% van de koopwoningvoorraad verkocht. De marktliquiditeit is hiermee gedaald met 44,8% sinds de start van de crisis. De marktliquiditeit is het hoogst in Groot-Amsterdam (5,1%) en in Agglomeratie s-gravenhage en Overig Groningen (3,9%). In de Coropregio s Delfzijl e.o., Oost-Groningen en de Achterhoek is de marktliquiditeit het laagst met 2,3% respectievelijk 2,4% (zie Figuur 11). Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300.000 240.000 180.000 Figuur 10 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2013 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 120.000 60.000 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht De gemiddelde vraagprijs ligt rond de 293 duizend euro. De gemiddelde verkooptijd is 20,1 maanden. De verhouding tussen te koop staand en verkocht is in het laatste kwartaal gedaald naar een factor 2,0. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat de bestaande voorraad te koop staande woningen verkocht is in het huidige verkoopklimaat. De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 1,3 het laagst in Groot-Amsterdam. Een gunstigere aanbod/verkoopquote vinden we terug in de regio s Zeeuwsch-Vlaanderen (1,3), Zaanstreek (1,5) en Delft en Westland (1,5) (zie Figuur 12). De aanbod/verkoopquote is het hoogst in het noorden en oosten van het land. Oost-Groningen voert de lijst aan met een verhoudingscijfer van 3,8, gevolgd door Delfzijl e.o. met een cijfer van 3,2. 11
% < 2,7 2,7 < 2,9 2,9 < 3,1 3,1 < 3,3 Figuur 11 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per Corop-regio in Nederland 3,3 factor < 1,70 1,70 < 2,00 2,00 < 2,30 2,30 < 2,60 Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland 2,60 12
Stijging aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 129,5 duizend. Dit is een forse stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Toen werden op jaarbasis 123 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: -4,0%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +5,3%. Aantal woningverkopen en veranderingen 10% 5% 0% -5% -10% 300.000 250.000 200.000 150.000 Figuur 13 Aantal woningverkopen op jaarbasis en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -15% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 100.000 K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend(gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. Aantal verstrekte hypotheken met 0,5% gestegen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 175,2 duizend in het derde kwartaal van 2013. Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 60,2% sinds de top van de markt in 2008. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -12,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +0,5%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% 650.000 500.000 Figuur 14 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% 350.000-10% 200.000-20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 50.000 K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken 13
Wederom daling van executieverkopen Ondanks de toenemende betalingsachterstanden en werkeloosheid daalt het aantal executieverkopen. Op jaarbasis is het aantal executieverkopen met 29,1% gedaald tot een niveau van 1.601. Dit wordt verklaard doordat banken vaker kiezen voor gedwongen onderhandse verkopen in plaats van executoriale verkopen. In het derde kwartaal van 2011 was 1,5% van het aantal woningverkopen een gedwongen verkoop tegenover 1,2% in het huidige kwartaal (zie figuur 15). Aantal executies 3.000 2.250 1.500 2,0% 1,5% 1,0% Figuur 15 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 750 0,5% 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties Toename huishoudens met betalingsachterstanden Momenteel hebben 91.812 huishoudens moeite met het betalen van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2013). Dit is een toename van 12,1% sinds een half jaar geleden. In de afgelopen periode hebben 9.924 extra huishoudens moeite met het betalen van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2013). Sinds 2011 neemt het aantal huishoudens met betalingsachterstanden fors toe, zoals te zien is in Figuur 16. Begin 2007 waren er 30 duizend huiseigenaren met betalingsproblemen, in 2011 liep dat op naar 65 duizend en begin 2013 nam dat aantal verder toe naar 82 duizend. Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 206% gestegen. 14
110.000 Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek 90.000 Figuur 16 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren 2007-2013 Bron: BKR, bewerking Calcasa 70.000 50.000 30.000 10.000 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Verkoop nieuwbouwwoningen neemt toe Het eerste kwartaal van 2013 liet een terugval zien in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar 2.136. In het tweede kwartaal is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen fors toegenomen naar een aantal van 3.164. Dit is een stijging van 48,1% ten opzichte van het vorige kwartaal. Afname aantal verkochte nieuwbouwwoningen op jaarbasis met 9,4%. Gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen is 247.600 euro. Daling gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis van 0,7%. De nieuwbouw heeft momenteel een zwakkere positie in de woningmarkt. In de dalende markt is het dure nieuwbouwsegment als eerste weggevallen. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland 14.000 11.500 9.000 350.000 300.000 Figuur 17 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2013 Bron: MNW, bewerking Calcasa 6.500 4.000 250.000 1.500 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 200.000 Aantal verkopen Verkoopprijs 15
Aanbod en verkopen nieuwbouwwoningen nemen toe Het aanbod van nieuwbouwwoningen neemt weer toe in het tweede kwartaal van 2013. Er staan momenteel 3.905 nieuwe woningen te koop. Dit is een J-O-J stijging van 10,6%. Ten opzichte van het vorige kwartaal bedraagt de stijging 33,4%. Ook het aantal verkopen volgt een gelijke trend. Er zijn in het tweede kwartaal van 2013 weer meer nieuwbouwwoningen verkocht. Een stijging van 48,1% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013. Ten opzichte van een jaar geleden is er nog wel een daling te zien van 9,4%. De verkoopportefeuille van nieuwbouwwoningen nam de afgelopen jaren toe tot een aantal van 17.178 nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2013. Halverwege 2013 is daar een verandering in gekomen (grotendeels doordat de nieuwbouw tot stilstand is gekomen en door een toename van het aantal verkopen in 2013). Aan het einde van het derde kwartaal 2013 zitten er nog 14.939 nieuwbouwwoningen in de verkoopportefeuille. Dit is een J-O-J afname van 13,9%. Ten opzichte van het vorige kwartaal bedraagt de afname 6,1%. Nieuwbouw: aanbod versus verkoop 20.000 15.000 10.000 Figuur 18 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2013 Bron: MNW, bewerking Calcasa 5.000 0 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen 16
Daling huurwaardes kantoren en winkels zet door De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 16,3% is gedaald. Voor commercieel vastgoed is de kleinste daling van de huurprijs in het afgelopen teruggevonden bij de kantoren (Office Price Index, OPI). De daling betrof daar 3,9%. De huurprijs van bedrijfsruimten daalde nog op jaarbasis, maar ten opzichte van het tweede kwartaal 2013 is er een lichte stijging waargenomen. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) 135 125 Figuur 19 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) 115 105 95 85 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed De grootste daling van de vastgoedindexen in de afgelopen 3 jaar heeft plaatsgevonden bij de winkels (zie Tabel 6). Ten opzichte van het derde kwartaal 2010 is de gemiddelde huurprijs van winkels het meest gedaald met 15,5% tot een gemiddelde huurprijs van 152 euro per m 2. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten daalde het minst met 8,7% in de afgelopen 3 jaar. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten komt neer op 60 euro per m 2. 17
Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde jaarontwikkeling huur per m 2 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 88 123-3,9% -9,7% Winkels (RPI) 106 152-16,3% -15,5% Bedrijfsruimten (IPI) 98 60-4,4% -8,7% Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 190 170 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 20 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren op basis van Calcasa PropertyNL OPI PropertyNL 150 130 110 90 70 50 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m 2 ) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18
Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Amsterdam 397.475 103.975 293.500 24% 74% 779.810 427.350 7.810 8.110 18,0 Rotterdam 297.750 112.725 185.000 33% 65% 610.390 309.940 4.290 8.600 20,3 Den Haag 239.150 70.675 168.475 43% 55% 495.090 245.210 4.540 7.120 20,0 Utrecht 133.450 74.100 59.350 46% 53% 311.370 162.960 2.980 4.560 19,9 Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Tabel 7 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven 97.625 69.600 28.025 45% 55% 216.040 109.240 2.020 3.120 21,2 Provincies Groningen 254.675 191.900 62.775 56% 44% 579.030 279.960 4.770 10.230 20,6 Friesland 282.700 247.000 35.700 61% 39% 647.290 282.480 4.700 12.230 21 Drenthe 208.575 185.325 23.250 63% 36% 491.410 210.290 3.970 9.710 20,8 Overijssel 466.000 387.350 78.625 58% 41% 1.134.470 480.110 8.010 15.760 20,5 Flevoland 153.850 130.450 23.400 63% 36% 391.970 159.510 2.770 6.390 20,9 Gelderland 822.275 676.125 146.150 58% 41% 2.004.680 860.290 14.270 33.600 21 Utrecht 509.875 364.400 145.475 57% 42% 1.228.790 548.050 9.900 17.760 19,8 Noord-Holland 1.225.950 721.025 504.925 47% 52% 2.691.480 1.269.310 22.870 37.300 19,2 Zuid-Holland 1.578.925 890.200 688.750 49% 50% 3.528.320 1.610.770 27.280 52.370 19,9 Zeeland 176.475 154.000 22.475 64% 35% 381.540 168.610 4.080 7.080 20,4 Noord-Brabant 1.033.475 849.775 183.700 60% 40% 2.454.200 1.066.760 18.520 41.370 20,8 Limburg 505.475 414.850 90.625 59% 41% 1.122.650 507.690 8.360 17.400 20,1 Nederland 7,218.000 5.207.250 2.010.550 55% 44% 16.778.000 7.513.000 129.500 261.180 20,1 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 21 & 22 31% 12% Aantal koopwoningen 57% Aantal corporatie huurwoningen 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% Aantal huurwoningen in bezit van overige -8.0% verhuurders -10.0% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Bron figuur 21: CBS Bron figuur 22: Calcasa Hypotheekcijfers Nederland Utrecht Eindhoven Rotterdam Den Haag Amsterdam Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 8 & Figuur 23 J-O-J Q3 2013 Aantal verandering NHG verkopen 78.500-12,6% Executieverkopen 1.601-29,1% HH betalingsproblemen 91.812 26,9% Hypotheekverkopen 175.166-12,0% Totale hypotheekschuld (x 1.000.000) 647.000-0,2% 1,0% 4,4% 1,0% 0,8% 0,6% -0,2% -0,6% -0,6% -2,7% -5,3% Rabobank Argenta spaarbank Florius Nationale Nederlanden Westland Utrecht ABN-AMRO Syntrus Achmea ING Delta Lloyd Bron tabel 8: NHG, BKR, DNB Bron figuur 23: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013) 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 BNP Inflatie Werkloosheid 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 280 270 260 250 240 230 220 210 De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 Figuren 24 & 25 Bron figuur 24: DNB, CBS Bron figuur 25: Calcasa, DNB 19
Bijlage alle vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 221.000 182.000 162.000 162.000 181.000 Friesland 240.000 178.000 149.000 138.000 186.000 Drenthe 271.000 190.000 158.000 147.000 198.000 Overijssel 321.000 207.000 188.000 178.000 206.000 Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2013 (in euro s) Flevoland 313.000 237.000 178.000 168.000 194.000 Gelderland 363.000 250.000 209.000 191.000 246.000 Utrecht 579.000 391.000 280.000 257.000 319.000 Noord-Holland 437.000 345.000 259.000 237.000 288.000 Zuid-Holland 440.000 333.000 253.000 235.000 267.000 Zeeland 261.000 182.000 161.000 154.000 197.000 Noord-Brabant 386.000 265.000 224.000 208.000 251.000 Limburg 297.000 194.000 178.000 172.000 199.000 Nederland 343.000 253.000 222.000 209.000 245.000 beneden- alle portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 141.000 138.000 140.000 149.000 148.000 Friesland 134.000 117.000 131.000 133.000 134.000 Drenthe 134.000 127.000 126.000 154.000 142.000 Overijssel 133.000 134.000 148.000 154.000 138.000 Flevoland 176.000 155.000 151.000 146.000 168.000 Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2013 (in euro s) Gelderland 167.000 153.000 168.000 185.000 161.000 Utrecht 186.000 168.000 198.000 195.000 181.000 Noord-Holland 197.000 185.000 226.000 262.000 238.000 Zuid-Holland 140.000 145.000 169.000 160.000 157.000 Zeeland 157.000 169.000 146.000 140.000 151.000 Noord-Brabant 175.000 160.000 175.000 182.000 174.000 Limburg 138.000 125.000 145.000 150.000 138.000 Nederland 158.000 155.000 180.000 194.000 176.000 20
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 575 Schiedam 158 Wassenaar 503 Terneuzen 155 Naarden 434 Brunssum 154 Heemstede 432 Veendam 154 Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (x 1000 euro) De Bilt 382 Kerkrade 153 Bussum 360 Den Helder 153 Zeist 358 Heerlen 150 Wijdemeren 358 Leeuwarden 148 Utrechtse Heuvelrug 355 Oldambt 147 Bergen (NH.) 339 Delfzijl 140 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Hulst 6,0% Culemborg -8,6% Sluis 5,9% Horst aan de Maas -8,2% Dongeradeel 5,6% Venlo -7,7% Franekeradeel 5,6% Venray -7,6% Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in %) Boarnsterhim 5,4% Peel en Maas -7,6% Tytsjerksteradiel 5,1% Tiel -7,1% Terneuzen 5,1% Zaltbommel -7,0% Achtkarspelen 4,8% Bloemendaal -6,6% Leeuwarden 4,4% Sint-Michielsgestel -6,6% Bergen (NH.) 3,4% Buren -6,5% 21
euro < 200000 200000 < 220000 220000 < 240000 240000 < 260000 Figuur 26 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in euro s) 260000 % < -6,0-6,0 < -3,0-3,0 < 0,0 Figuur 27 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 0,0 < 3,0 3,0 22
euro < 180000 180000 < 220000 220000 < 260000 260000 < 300000 Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in euro s) 300000 % < -6,0-6,0 < -3,0-3,0 < 0,0 Figuur 29 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 0,0 < 3,0 3,0 23
Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 24