Woningmarktontwikkelingen landelijk en regionaal

Transcriptie

1 Woningmarktontwikkelingen landelijk en regionaal Bouw en woonweken in Drenthe Platform Wonen Assen Paul de Vries Senior Woningmarkteconoom Rabobank Kennis en Economisch onderzoek 11 juni 2015

2 Agenda Actuele ontwikkelingen Economie Woningmarkt Regionale ontwikkelingen Thema s Hypotheken die onder water staan Financieringsvoorwaarden en impact op de prijs Koopstarters Conclusies 2van 39

3 Nederlandse economie: beter maar niet goed genoeg

4 Visie op 2015/16 Nederland Beter maar niet goed genoeg index index Nederlands BBP-volume, seizoensgecorrigeerd, werkelijke ontwikkeling en Rabobank voorspelling BBP index 04K1=100 BBP per hoofd index 04K1= Bron: CBS, Rabobank 4van 39

5 Terugblik 2014 Veel sectoren nog aan het inhalen % % +1,6% +1,9% +1,9% +4,4% +3,5% +4,5% Bron: CBS Toegevoegde waarde, volume, +3,4% % verandering t.o.v Maakindustrie Bouw Handel Vervoer Horeca Zakelijke dienstverlening ICT 5van 39

6 Visie op 2015 en 2016 Snellere en breder gedragen groei Hogere exportgroei door snellere groei handelspartners en depreciatie euro Private investeringen groeien door hogere exportgroei en herstel van de woningmarkt Particuliere consumptie groeit door toename beschikbaar huishoudinkomen voor tweede jaar op rij Overheidsbestedingen remmen groei van de binnenlandse vraag Mogelijk positievere vooruitzichten Afnemen risico s Wisselwerking economiewoningmarkt Lager begrotingstekort maakt lastenverlichting in 2016 mogelijk Bron: CBS, Rabobank 6van 39

7 Groeiin Drenthe boven gemiddeld Bron: DNB Limburg Noord-Brabant Zeeland Zuid-Holland Noord-Holland Utrecht Gelderland Flevoland Overijssel Drenthe Friesland Groningen Nederland van 39

8 De woningmarkt is gekanteld

9 Markt voor bestaande koopwoningen Eindejaarsprint in 2014K4, begin 2015 is sterk Aantal verkopen x x Maandelijkse transacties (l) 12-maands totaal (r) Bron: CBS, bewerking Rabobank Prijsontwikkeling Index % 0 Index, 2010= Verandering PBK j-o-j (r) PBK, eigen seizoenscorrectie (l) Bron: CBS, bewerking Rabobank van 39

10 Betalingsachterstanden zeer laag 10van 39

11 Algemeen beeld: meer verkopen, hogere prijs Aantal verkopen 2015: 160 tot 180 duizend 2016: 165 tot 185 duizend Prijsontwikkeling 2015: 1½ tot 3½% 2016: 2 tot 4% Bron: Rabobank 11van 39

12 Regionale ontwikkelingen

13 Prijsniveau: grote regionale prijsverschillen 13van 39

14 Prijsniveau: relatie tussen besteedbaar inkomen en gemiddelde woningprijs 600 x Gemiddelde verkoopprijs Assen Emmen Besteedbaar inkomen x van 39

15 Prijsniveau: stedelijkheid maakt het verschil Grote verschillen in segmentsamenstelling van de verkopen % % 100 Sterkere groei gemiddelde verkoopprijzen in zeer sterk stedelijke gemeenten index, 2005 = 100 index, 2005 = Niet stedelijk Weinig stedelijk Matig stedelijk Sterk stedelijk Zeer sterk stedelijk Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen 2-onder-1-kap Vrijstaand Onbekend Niet stedelijk Weinig stedelijk Matig stedelijk Sterk stedelijk Zeer sterk stedelijk 60 Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Bron: Kadaster, bewerking Rabobank 15van 39

16 Prijsontwikkeling: geen grote provinciale verschillen in prijsherstel 130 index, 2013K2 = 100 index, 2013K2 = Prijsindex bestaande koopwoningen Nederland Groningen Drenthe van 39

17 Prijsontwikkeling: geen ruimtelijk patroon 17van 39

18 Transacties: overal krimp en overal groei 18van 39

19 Groot-Amsterdam Aggl. Haarlem Zuidwest-Friesland Zeeuws-Vlaanderen Zaanstreek Veluwe IJmond Delft en Westland Noordoost-Brabant Gooi en Vechtstreek Utrecht Zuidwest-Gelderland Overig Groningen West-Brabant Midden-Limburg Zuidoost-Brabant Twente Overig Zeeland Leiden en Bollenstreek Noord-Limburg Zuid-Limburg Kop van Noord-Holland Noord-Drenthe Zuidoost-Friesland Achterhoek Noord-Overijssel Midden-Brabant Groot-Rijnmond Arnhem/Nijmegen Noord-Friesland Zuidoost-Drenthe Zuidoost-Zuid-Holland Zuidwest-Drenthe Oost-Zuid-Holland Alkmaar en omgeving Flevoland Aggl. 's-gravenhage Zuidwest-Overijssel Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Aantal transacties ten opzichte van Index, 2008 = 100 Index, 2008 = 100 Transacties: regio s volgen landelijke trend, maar wel met verschillen van 39

20 Transacties: stedelijk gebied trekt de woningmarkt De helft van de transacties in (zeer) sterk stedelijke gemeenten Hogere omloopsnelheid in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten 250 aantal x aantal x % % Totaal aantal transacties per jaar Aantal verkochte woningen als percentage van de voorraad Niet stedelijk Weinig stedelijk Matig stedelijk Sterk stedelijk Zeer sterk stedelijk Niet stedelijk Weinig stedelijk Matig stedelijk Sterk stedelijk Zeer sterk stedelijk Totaal Bron: Kadaster, bewerking Rabobank Bron: Kadaster, ABF, CBS, bewerking Rabobank PS: Assen en Emmen zijn volgens de definitie Matig Stedelijk 20van 39

21 K4 Nederland Groot-Amsterdam Agglomeratie Haarlem Delft en Westland IJmond Leiden en Bollenstreek Utrecht Zaanstreek Aggl. 's-gravenhage Zuidoost-Zuid-Holland Het Gooi en Vechtstreek Overig Groningen Twente Zeeuws-Vlaanderen Zuid-Limburg Alkmaar en omgeving West-Brabant Oost-Zuid-Holland Veluwe Midden-Brabant Zuidoost-Brabant Zuidwest-Gelderland Groot-Rijnmond Zuidwest-Overijssel Noord-Overijssel Kop van Noord-Holland Noordoost-Brabant Flevoland Zuidoost-Friesland Midden-Limburg Arnhem/Nijmegen Overig Zeeland Noord-Drenthe Noord-Limburg Zuidwest-Friesland Noord-Friesland Zuidwest-Drenthe Achterhoek Zuidoost-Drenthe Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Gemiddelde woningaanbod t.o.v. aantal transacties 50 Woningaanbod: minder ruime markt in elke regio, maar grote verschillen van 39

22 Onderwater hypotheken

23 Wie staat er hoeveel onder water? Bron: Rabobank 23 van 39

24 Onder-en overwaarde 1 ste kwartaal 2014 % % Onderwaarde Overwaarde <= => 500 totaal tot 35 jaar 35 jaar en ouder Bron: BZK/CBS, WoON2012 bewerking Rabobank 24van 39

25 Onder-en overwaarde 1 ste kwartaal 2014 % % Onderwaarde Overwaarde <= => 500 totaal tot 35 jaar 35 jaar en ouder Bron: BZK/CBS, WoON2012 bewerking Rabobank 25van 39

26 Afbouw restschuld kost tijd % onder water 35% 30% 25% 20% 15% 2008:13% 10% 5% 0% % 4% 0% 26van 39

27 Impact van de veranderende financieringsvoorwaarden

28 Ontwikkeling kredietvoorwaarden volgens banken 28van 39

29 Financieringsvoorwaarden is een containerbegrip Financieringsvoorwaarden TLAC & MREL Capital floors wie Financiële sector Overheden instrument Gedragscode Hypothecaire Financieringen Tijdelijke regeling hypothecair krediet Belastingwet wat 50% aflossingsvrij, LTI (Nibud) HRA 100% LTI, LTV LTV (100%) annuïteit ps: dit is geen uitputtend overzicht 29 van 39

30 Invloed internationale maatstaven op banken TLAC en MREL komen van de Financial Stability Board (FSB) en Europese Commissieen zijn bedoeld voor extra buffers tegen onverwachte verliezen. Capitalfloors komen vanuit het Bazelse Comité. Dit zijn voorstellen om de risicowegingen op verschillende typen krediet te standaardiseren. TLAC & MREL Capital floors Hogere buffers bevorderen financiële stabiliteit. Mogelijk: Op korte termijn een negatief effect op economische groei. Hogere kapitaal- en fundingkosten betekent hogere prijs van krediet. Samen met kapitaal-en liquiditeitschaarsteheeft dit een drukkend effect op de kredietverlening, en dus de economische groei. 30van 39

31 LTV en Nibud-normen Visie Rabobank LTV Geen verdere verlaging van de wettelijke LTVlimiet omdat: - Negatief effect op woningverkopen en woningprijs - Verslechterde toegankelijkheid van de koopwoningmarkt - gedurende transitiepadontstaat een onstabiele situatie met vermogens-en welwaartsverlies - Het huidige beleid leidt al tot verlaging van de gemiddelde LTV Visie Rabobank Nibud-normen Strengere Nibud-normen beperken in 2015 het prijsherstel op de Nederlandse koopwoningmarkt Er zijn te weinig mogelijkheden om aan maatwerk te doen bij hypotheekverstrekking, hierdoor is de koopwoningmarkt onvoldoende toegankelijk voor flexwerkers. Strengere normen leiden tot minder financieringscapaciteit - Wel zorgt, op de lange termijn een lagere limiet voor meer stabiliteit aan het financiële stelsel en huishoudens 31van 39

32 Impact op woningprijsontwikkeling

33 Vooral inkomen en rente verklaren de prijsontwikkeling modelschatting tm 2014Q3 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00% -12,00% Model DNB versoepeling verscherping 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% Bron: Rabobank Woningprijsmodel Actual house prices Fitted values Residuals (right axis) 33van 39

34 Financieringsvoorwaarden verklaart helft prijsontwikkeling Periode (versoepeling voorwaarden) Reële prijsstijging 75%, waarvan 39% door financieringsvoorwaarden Periode (verscherping voorwaarden) Reële prijsdaling 25%, waarvan 11% door financieringsvoorwaarden Conclusie DNB: de helft van de prijsverandering is veroorzaakt door veranderende financieringsvoorwaarden Bron: De Nederlandsche Bank 34van 39

35 Impact op koopstarters

36 In potentie stijgt het aantal potentiele koopstarters Meer jonge huishoudens.. met een gemiddeld hogere opleiding Aandeel middelbaar en hoger opgeleiden middelbaar en hoger prognose 36van 39

37 Starters kunnen meer lenen door nieuwe studiefinancieringstelsel Begonnen met de studie Voor 1 juli 2015 Na 1 juli 2015 Gemiddelde schuld Annuïtaire Maand last Negatief effect of maximale hypotheek Maximaal aantal jaar dat de studieschuld moet zijn afbetaald Maximaal studievoorschot , , van 39

38 Conclusies Economie en de woningmarkt herstellen Drenthe heeft een sterkere economische groei dan Nederland Erzijnnieuwefinancieringsvoorwaardenop de woningmarkt Dezebeperkende groeivan de woningprijsenwellichthet aantal verkopen 38van 39

39 Bedankt voor uw aandacht Vragen? Paul de Vries, woningmarkteconoom,