Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen

Transcriptie

1 Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen Steunpunt Wonen Vlaanderen: Universiteiten Leuven, Hasselt, Antwerpen en Delft 17 mei 2016 Dr. Paul de Vries Woningmarkteconoom Kennis en Economisch onderzoek

2 Agenda Theorie Belangrijke fundamenten Woningmarktcyclus Waarnemingen a. Belgische woningprijs stijgt sneller dan de Nederlandse b. Belgische hypotheekrente is lager dan de Nederlandse c. Vraag aanbodverhouding beïnvloedt de woningprijs d. Crisis: woningprijs is los van de fundamenten e. Regelgeving: beïnvloedt sterkt de woningprijs 2van 29

3 Fundamenten van de woningmarkt Op basis van theorie Inkomen.rente instituties.financieringsvoorwaarden sentiment demografie en sociaaleconomische factoren Verder is er sprake van een niet efficiënte marktwerking 3van 29

4 De woningmarkt volgt het honingraadmodel Nederland zit in de actieve fase Prijsverandering teruglopend inactief stagnerend kentering actief herstel Aantal verkopen 4van 29

5 Een internationale vergelijking

6 Internationale vergelijking en effect regelgeving Effect van de woonbonus in België en het effect van strengere hypotheeknormen in Nederland zijn zichtbaar 1990 = = 100 index 1990 = 100 index 1990 = index 2005 = 100 index 2005 = Australië Spanje Finland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Italië Japan Luxemburg Nederland Noorwegen Nieuw Zeeland Zweden VS België Canada Zwitserland Duitsland Denemarken Australië Spanje Finland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Italië Japan Luxemburg Nederland Noorwegen Nieuw Zeeland Zweden VS België Canada Zwitserland Duitsland Denemarken 6van 29

7 Hypotheekrente 7

8 In België liggen de rentetarieven lager dan in Nederland 8 % % NL spaar NL hypotheek BL spaar BL hypotheek 8van 29

9 Regionale ontwikkelingen Markthal Rotterdam

10 Ontwikkeling in regio s nagenoeg hetzelfde, niveau s verschillen Woningprijs per Corop gebied Gemiddelde verkoopprijs woningprijs Oost-Groningen Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Leiden en Bollenstreek Agglomeratie 's-gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Relatie inkomen en woningprijs x woningprijs Regio s verschillen in hoogte, maar niet echt in prijsontwikkeling Er is een verband tussen huishoudinkomen en woningprijs, ook per regio Besteedbaar inkomen x van 29

11 Ruimtelijk gebruik kan tot andere woningprijzen leiden 11 van 29

12 Inkomensverdeling zorgt voor andere regionale woningprijzen 12 van 29

13 Prijzen en inkomens hoger rondom verstedelijkte gebieden Gemiddelde woningprijs x euro 2015K3 (4-kwartaals gemiddelde) 300 tot tot tot tot tot tot

14 Vraag en aanbod

15 In heel Nederland meer woningverkopen 15 van 29

16 Krapte 2013 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 16 van 29

17 Krapte 2014 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 17 van 29

18 Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 18 van 29

19 Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod van 29

20 De woningmarkt wordt krapper en de prijs stijgt daardoor Een krapper wordende markt (verhouding vraag en aanbod) zorgt voor druk op de woningprijs Aantal keuzemogelijkheden J-o-j prijsmutatie (%) Krapte-indicator NVM en PBK van het CBS, eigen seizoenscorrectie op de kwartaaldata Correlatie: -87% Gemiddelde krapte van alle woningtypen (l-as) Gemiddelde jaar-op-jaar prijsontwikkeling (r-as) Bron: NVM, bewerking Rabobank 20 van 29

21 Regionale prijsontwikkeling afhankelijk van stedelijkheidsgraad Zeer sterk stedelijke omgeving zorgt voor een flinke prijstoename Prijsverandering (%) % 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Zeer sterk stedelijk %-toename Sterk stedelijk Matig stedelijk Weinig stedelijk Niet stedelijk Nederland Verschil NL Bron: Regionale prognoses Rabobank 21 van 29

22 Voorspellen van de woningprijs

23 Onder en overwaardering van de woningprijs Ons prijsmodel duidt op een onderwaardering van ongeveer 10% Momenteel bevindt de woningmarkt zich ook weer in een stabiele fase, hierdoor werken modellen weer iets beter Kans op een stabiele woningmarkt Werkelijke en geschatte woningprijs Kans (%) Kans (%) Kans dat de woningmarkt in een instabiele staat verkeert Bron: Woningprijsmodel Rabobank, 23 van 29

24 Regelgeving

25 De Nederlandsche Bank (DNB): door verscherpte hypotheekvoorwaarden 10% prijsdaling 25 van 29

26 Lagere LTV? Voorlopig geen goed idee % % Bron: NVB, Rabobank Loan-to-Value-Ratios-of-New-Mortgage-Loan- Originations 26 van 29

27 Groeiend marktaandeel nieuwkomers 27 van 29

28 Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen Banken krijgen te maken met strengere voorwaarden (Basel). Verzekeraars hebben andere eisen (Sovency). Er ontstaat een ongelijk level playing field. Verzekeraars/pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best: hypotheken. Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook liggen de verplichtingen verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een extra marge ten opzichte van banken. Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt. Verzekeraars stappen in en uit. Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even uit de markt is, valt er geen hypotheek op te hogen. 28 van 29

29 Bedankt voor uw aandacht Vragen? Paul de Vries, woningmarkteconoom, 29 van 29