Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema: Aantal koopwoningen <100 dzd euro verdubbeld

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Stabilisatie in de woningprijsontwikkeling: De gemiddelde woningprijs is ten opzichte van het vorige kwartaal met 0,1% toegenomen. De gemiddelde woningwaarde komt hiermee uit op euro. Herstel zet niet door: Alhoewel meerdere woningmarktindicatoren positief zijn, blijft een overtuigend herstel achter. Op jaarbasis daalt de gemiddelde woningwaarde met 1,9%. Dit is wel geringer dan vorig kwartaal (-2,2%). Gecorrigeerd voor inflatie betreft de daling -3,5%. De voorspelling voor Q komt uit op -0,8% op jaarbasis. Marktliquiditeit verbetert licht: De verhouding tussen het aanbod en de verkopen is licht verbeterd als gevolg van een daling van het aanbod (3,9%) en een stijging van de verkopen (0,6%). Dure woningen meest in waarde gedaald: Woningen in de duurste prijsklasse (> 500 duizend euro) zijn met 3,7% in waarde gedaald en kennen in alle landsdelen een daling van het aantal verkopen in het afgelopen jaar. Introductie 1 Thema onderzoek 2 Woningwaarde 4 Voorspelling 5 Prijsontwikkelingen 5 Segment analyses 9 Betaalbaarheid woning 10 Marktliquiditeit 11 Woningverkopen 13 Hypotheekmarkt 13 Executieverkopen en achterstanden 14 Commercieel Vastgoed 15 Overzicht Nederlandse woningmarkt 17 Thema: Aantal koopwoningen <100 dzd euro verdubbeld Calcasa analyseerde de markt voor goedkope woningen in Welke woningen op welke locatie kan men kopen voor 100 duizend euro of minder? Plekken met de meeste goedkope woningen vinden we terug in de grote steden Rotterdam en Den Haag, maar ook in Friesland, Twente en Zuid- Limburg zijn veel goedkope woningen te vinden. Sinds de crisis is het aantal goedkope woningen verdubbeld. CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 239 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q42013 J-O-J prijsverandering WOX -1,9% K-O-K prijsverandering WOX 0,1% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie -3,5% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014Q1-0,8% Voorspelling K-O-K 2014Q1-1,0% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 17,9% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 7,7% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 0,6% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis J-O-J verandering aantal woningverkopen -5,6% K-O-K verandering aantal woningverkopen 0,7% 1

2 Aantal koopwoningen van minder dan een ton verdubbeld Calcasa onderzocht de Nederlandse markt voor goedkope woningen (woningen van 100 duizend euro of minder). In het jaarrapport Goedkope woningen 2013 worden de resultaten gepresenteerd. In Nederland bevinden zich in 2013 circa koopwoningen die minder dan euro waard zijn. In het rapport worden de voorraad en transacties van goedkope woningen geanalyseerd. De goedkoopste regio s van Nederland worden beschreven en de plaatsen met de meeste goedkope woningen komen aan bod. Het rapport besluit met een beschrijving van de goedkoopste buurten en straten van Nederland. In dit kwartaalbericht belichten we enkele interessante uitkomsten. Woningen zijn de afgelopen vijf jaar goedkoper geworden. Betaalde men vijf jaar geleden nog gemiddeld 259 duizend euro voor een woning, aan het einde van 2013 is dat bedrag gedaald naar 227 duizend euro. Deze daling biedt ook kansen voor huizenkopers. Het aantal woningen met een prijs van 100 duizend euro of minder is de afgelopen jaren in omvang verdubbeld. Telde Nederland in 2008 nog 26,0 duizend woningen van 100 duizend euro of minder, in 2011 is dat aantal opgelopen naar 37,4 duizend euro en in 2013 zelfs naar 55,2 duizend euro: meer dan een verdubbeling in vijf jaar tijd. De meeste goedkope woningen bevinden zich in de regio Groot-Rijnmond en de Agglomeratie s-gravenhage (zie Tabel 2). Daar staan respectievelijk en woningen van 100 duizend euro of minder. Zeeuwsch- Vlaanderen kent grootste aandeel goedkope koopwoningen ten opzichte van de totale koopwoningvoorraad met 8,7%. In Groot-Rijnmond is 5,2% van alle koopwoningen een goedkope woning en in Den Haag is dit 4,3%. De grootste stijging van het aantal goedkope koopwoningen zien we terug in de Corop regio s Zuid-Limburg en Noord-Friesland. Daar nam het aantal goedkope koopwoningen met 14,8% en 12,5% toe in het afgelopen jaar. Corop Aantal in 2013 Toename t.o.v % van de koopwoningvoorraad Tabel 2 1 Groot-Rijnmond ,3% 5,2% 2 Agglomeratie 's-gravenhage ,3% 4,3% 3 Noord-Friesland ,5% 2,6% 4 Zuid-Limburg ,8% 4,3% Voorraad goedkope koopwoningen en de jaarontwikkeling in 10 Corop-regio s van Nederland in Zeeuwsch-Vlaanderen ,7% 8,7% 6 Twente ,9% 1,7% 7 Oost-Groningen ,4% 4,5% 8 Overig Groningen ,0% 1,8% 9 Overig Zeeland ,0% 1,8% 10 Kop van Noord-Holland ,6% 1,2% Nederland ,8% 1,4% 2

3 Goedkope woningen het goedkoopst in de regio Utrecht De meeste goedkope woningen bevinden zich rondom Rotterdam en Den Haag, maar waar zijn deze woningen het duurst? Goedkope woningen zijn het duurst in de regio rondom Den Haag. Daar kost een goedkope woning gemiddelde 90,8 duizend euro. In het afgelopen jaar is daar nog 0,5% bijgekomen. In de regio Utrecht is de gemiddelde waarde van goedkope woningen het laagst met een gemiddelde van 72,9 duizend euro, en steeg de prijs met 0,1%. De toename van de gemiddelde woningwaarde wordt in dit geval vooral veroorzaakt door woningen die in prijs dalen van boven naar onder de 100 duizend euro. Met andere woorden, dit betreft niet de prijsontwikkeling van goedkope woningen. In tabel 3 wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde woningwaarde en de prijsontwikkeling van de top 5 duurste en goedkoopste Corop-regio s met woningen van 100 duizend euro of minder. Een gemiddelde goedkope woning kost 85,7 duizend euro en heeft 1,3% aan waarde verloren in het afgelopen jaar (zie tabel 3). De grootste waardedaling vond plaats in de Corop-regio Zuidoost-Drenthe. Goedkope koopwoningen hebben daar een gemiddelde waarde van 90,5 duizend euro; de prijzen daalden het afgelopen jaar met 3,6%. In de regio s Utrecht, Delft en Westland steeg de gemiddelde waarde van een goedkope woning licht met 0,1%. Corop Gemiddelde waarde jaars prijsontwikkeling goedkope woningen 1 jaars prijsontwikkeling alle koopwoningen 1 Utrecht ,1% 0,3% 2 Delft en Westland ,1% 0,4% 3 Flevoland ,7% -2,1% 4 Veluwe ,1% -3,8% 5 Agglomeratie Leiden & Bollenstreek ,6% -1,1% Tabel 3 Gemiddelde woningwaarde en prijsontwikkeling van goedkope koopwoningen in de 5 duurste en goedkoopste Corop-regio s van Nederland in Agglomeratie 's-gravenhage ,5% 0,9% 2 Zuidoost-Drenthe ,6% -4,8% 3 Delfzijl en omgeving ,2% -1,3% 4 Alkmaar en omgeving ,5% -1,1% 5 Oost-Groningen ,2% -1,1% Nederland ,3% -1,9% Afslag goedkope koopwoningen 22% in Overig Zeeland Een koopwoning staat gemiddeld genomen 20,4 maanden te koop voordat deze wordt verkocht. Een goedkope woning daarentegen staat 2,5 maanden korter te koop: 17 maanden. In de regio Zuid-Limburg staan goedkope koopwoningen het langst te koop: 20 maanden. In deze regio is de uiteindelijke koopsom 20,1% lager dan de initiële vraagprijs. In de regio Den Haag en Twente staan goedkope koopwoningen het kortst te koop: 15 maanden. Het verschil tussen de initiële vraagprijs en de verkoopprijs is hier respectievelijk 18,0% en 16,2%. De regio met het grootste verschil tussen vraag- en verkoopprijs is Overig Zeeland: 22,3%. 3

4 Gemiddelde woningwaarde gelijk gebleven De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 239 punten. Gemiddelde woningwaarde: euro. K-O-K prijsverandering: +0,1%. J-O-J prijsverandering: -1,9% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Gemiddelde prijs eengezinswoningen: euro. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: -0,2%. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,3%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: -2,3%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: -0,5%. 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% -6% 11K3 11K4 12K1 12K2 12K3 12K4 13K1 13K2 13K3 13K4 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 4

5 Voorspelling woningprijs Q geeft lichte daling Voorspelling woningprijsontwikkeling eerste kwartaal 2014 J-O-J voorspelling WOX: -0,8%. K-O-K voorspelling WOX: -1,0%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van:»» -1,1% voor eengezinswoningen.»» +0,4% voor meergezinswoningen. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: +0,1%. Noord-Nederland: -1,5%. Oost-Nederland: -2,6%. Zuid-Nederland: -1,2%. Grootste daling Q42013 provincies Drenthe en Gelderland De grootste daling vond plaats in de provincie Drenthe (- 5,4%), gevolgd door de provincie Gelderland met een daling van 4,2%. De gemiddelde woningwaarde is met een stijging van 0,3% op jaarbasis nagenoeg gelijk gebleven in de provincie Utrecht. 4e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2013 eengezins- meergezins- t.o.v. 4e kwartaal woningen woningen 2012 Groningen ,6% Friesland ,0% Drenthe ,4% Tabel 4 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel ,0% Flevoland ,1% Gelderland ,2% Utrecht ,3% Noord-Holland ,8% Zuid-Holland ,1% Zeeland ,4% Noord-Brabant ,4% Limburg ,3% Nederland ,9% 5

6 Stabilisatie in Den Haag, Utrecht, Amsterdam en Delft e.o. Grootste stijger op jaarbasis is de regio Agglomeratie s-gravenhage met een jaar-op-jaar ontwikkeling van +0,9%. Grootste daler op jaarbasis is de regio Noord-Drenthe met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -5,8%. Met een gemiddelde woningwaarde van 343 duizend euro is de Coropregio t Gooi en de Vechtstreek de duurste regio van Nederland. De goedkoopste regio is Delfzijl e.o. met een gemiddelde woningwaarde van 145 duizend euro. Figuur 3 Prijsontwikkeling per Corop-regio in het afgelopen jaar in Nederland 6

7 Grootste daling sinds piek in Oosten en Zuiden Grootste daler sinds Q is de Corop-regio Zuidwest-Gelderland: -17,6%. Grootste stijger sinds de top van de markt is er nog niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds halverwege 2008 is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen: -6,2%. In figuur 4 is de prijsontwikkeling sinds de top van de markt per gemeente weergegeven Alle woningen Top van de markt (Q32008) Afgelopen jaar Corop gebieden Laagste daling Zeeuwsch-Vlaanderen -6,2% -0,1% Overig Groningen -7,8% -0,4% Zuidwest-Overijssel -10,7% -2,5% Tabel 5 Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland. Twente -10,8% -1,7% Groot-Amsterdam -10,8% 0,1% Hoogste daling Zuidwest-Gelderland -17,6% -3,4% Veluwe -17,5% -3,8% Zuidoost-Noord-Brabant -17,2% -3,1% Achterhoek -16,8% -5,3% Noordoost-Noord-Brabant -16,5% -3,9% Figuur 4 Prijsontwikkeling sinds de top van de markt in 2008 per gemeente in Nederland 7

8 Driekwart van alle buurten vertoont lichte prijsdaling Voor het tweede kwartaal op rij is er een lichte stijging gemeten van de 1-jaars prijsontwikkeling: in 15% van alle buurten steeg de gemiddelde woningwaarde tussen de 0-5%. In Q steeg nog in 4% van alle buurten de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% (zie Figuur 5). In de meeste buurten (77%) in Nederland is de gemiddelde woningwaarde nog gedaald het afgelopen jaar. De daling is echter voor de meeste buurten gering tot -5% op jaarbasis. In 7,8% van de buurten (924) is de prijsdaling fors geweest het afgelopen jaar. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde meer dan 5%. Dit zijn voornamelijk buurten in Drenthe en Zuidwest-Gelderland. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aandeel buurten (in %) naar 1-jaars prijsontwikkeling <-5% -5 tot 0% 0 tot +5% >5% Figuur 5 Percentage buurten naar 1-jaars prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland 1-jaars prijsontwikkeling Q jaars prijsontwikkeling Q32013 Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline). 8

9 Dure woningen hardst in waarde gedaald Woningen in de prijsgroep > 500 duizend euro zijn het afgelopen jaar het hardst in waarde gedaald: -3,7%. Woningen in de prijscategorie tot zijn het minst hard in waarde gedaald het afgelopen jaar: daar betrof de prijsdaling 1,5%. In de prijsklasse duizend euro zijn het afgelopen jaar veel woningen verhandeld: van alle verkochte woningen afgelopen jaar betrof 43% een woning in die prijsklasse. Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Tabel 6 Minder dan ,4% tot ,5% tot ,7% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland tot ,7% Meer dan ,7% Alle woningen -1,9% Kijken we naar hoe de transactiemarkt naar prijsklasse zich het afgelopen jaar heeft ontwikkeld, dan is een sterke toename waar te nemen van het aantal verkopen in de goedkope prijsklasse (tot 75 duizend euro) in de landsdelen Noord, Oost en Zuid. Woningen in de duurste prijsklasse (> 500 duizend euro) kennen in alle landsdelen een daling van het aantal verkopen in het afgelopen jaar (zie figuur 6) Aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (groeicijfer in %) Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland Figuur 6 Ontwikkeling van het aantal transacties naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in 2013 ten opzichte van 2012 < >

10 Betaalbaarheid verbeterd in 2013 De betaalbaarheid* van koopwoningen blijft verbeteren: koopwoningen zijn zelfs goedkoper dan halverwege de jaren 90. In dit kwartaal wordt gemiddeld 17,9% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +7,7%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: +0,6%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Figuur 8 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente. *De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 10

11 Marktliquiditeit verbetert licht Het aantal verkopen stijgt licht terwijl het totale jaarlijkse aanbod afneemt (zie figuur 9). De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht komt hiermee uit op een factor 2,0. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat te koop staande woningen verkocht zouden zijn in het huidige verkoopklimaat. Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt rond de 130 duizend woningen. Dit is nog wel een daling van 5,6% ten opzichte van een jaar geleden, echter ten opzichte van het vorige kwartaal betreft het een lichte stijging van 0,6%. Het aanbod is de laatste jaren sterk gegroeid, maar neemt de laatste drie kwartalen af. In Q4 van 2013 worden er op jaarbasis ruim 265 duizend woningen aangeboden: dit is een daling van 3,9% ten opzichte van Q De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,9 het laagst in de gemeente Sluis. Een gunstige aanbod/verkoopquote vinden we ook terug in Groningen (1,0) en Amsterdam (1,1). De aanbod/verkoopquote is het hoogst in het noorden en oosten van het land. In Veendam (4,8) en Delfzijl (4,2) zijn de aanbod/verkoopquotes het hoogst. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 9 Jaarlijks aantal verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen komt uit op 3,2%. Dit is een verbetering van 5,6% op jaarbasis. De marktliquiditeit voor gemeenten met meer dan koopwoningen is het hoogst in Amsterdam en Groningen waar 7,9% respectievelijk 6,0% van de koopwoningvoorraad het afgelopen jaar is verkocht. In Roerdalen, Achtkarspelen, Leusden en Bronckhorst is de marktliquiditeit het laagst (zie figuur 11). 11

12 Figuur 10 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 11 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 12

13 Lichte stijging aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 130 duizend. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling ten opzichte van een jaar geleden. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: -5,6%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +0,7%. Aantal woningverkopen en veranderingen 10% 5% 0% -5% -10% Figuur 12 Aantal woningverkopen op jaarbasis en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -15% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ' K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. Aantal verstrekte hypotheken gedaald Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 170 duizend in het vierde kwartaal van J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -15,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -3,0%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% Figuur 13 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% % % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ' K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken 13

14 Wederom daling van executieverkopen op de veiling Ondanks de toenemende betalingsachterstanden en werkeloosheid daalt het aantal executieverkopen op de veiling. Op jaarbasis is het aantal executieverkopen met 27,6% gedaald tot een niveau van Dit kan deels verklaard worden door een toename van gedwongen onderhandse verkopen in plaats van executoriale verkopen. In het vierde kwartaal van 2012 was 1,5% van het aantal woningverkopen een gedwongen verkoop tegenover 1,1% in het huidige kwartaal (zie figuur 14). Aantal executies ,0% 1,5% 1,0% Figuur 14 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 750 0,5% 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in West- Nederland (53%) zoals te zien is in figuur 15: in Zuid-Nederland vindt 21% van de executieveilingen plaats. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 29,1% een appartement en 12,9% een tussenwoning Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland vrijstaande woningen semi-vrijstaande woningen hoekwoningen tussenwoningen appartementen Figuur 15 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 14

15 Daling huurwaardes kantoren en winkels zet door De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 14,0% is gedaald tot een gemiddelde huurprijs van 142 euro per m2. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten (Industrial Price Index, IPI). daalde het minst met 2,6% in het afgelopen jaar. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten komt neer op 58 euro per m2. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur 16 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,4% -13,9% Winkels (RPI) ,0% -14,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,6% -12,6% Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 15

16 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren op basis van Calcasa PropertyNL OPI PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 16

17 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Amsterdam % 74% ,0 Rotterdam % 65% ,3 Den Haag % 55% ,0 Utrecht % 53% ,9 Tabel 8 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven % 55% ,2 Provincies Groningen % 44% ,6 Friesland % 39% ,0 Drenthe % 36% ,8 Overijssel % 41% ,5 Flevoland % 36% ,9 Gelderland % 41% ,0 Utrecht % 42% ,8 Noord-Holland % 52% ,2 Zuid-Holland % 50% ,9 Zeeland % 35% ,4 Noord-Brabant % 40% ,8 Limburg % 41% ,1 Nederland 7, % 44% ,1 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 18 & 19 31% Hypotheekcijfers 12% Aantal koopwoningen 57% Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% Nederland Utrecht Eindhoven Rotterdam Den Haag Amsterdam Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Bron figuur 18: CBS Bron figuur 19: Calcasa Tabel 9 & Figuur 20 Q Aantal J-O-J verandering NHG verkopen ,0% 4,4% -5,3% Rabobank Argenta spaarbank Florius Bron tabel 9: NHG, BKR, DNB Bron figuur 20: Calcasa, IG&H Executieverkopen ,8% HH betalingsproblemen ,9% Hypotheekverkopen ,0% 1,0% 1,0% Nationale Nederlanden Westland Utrecht ABN-AMRO Syntrus Achmea Totale hypotheekschuld (x ) Bron: NHG, BKR, DNB ,2% 0,8% 0,6% -0,2% -0,6% -0,6% -2,7% ING Delta Lloyd Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 21 & 22 Bron figuur 21: DNB, CBS Bron figuur 22: Calcasa, DNB BNP 2010=100 Inflatie Werkloosheid 0% WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB)

18 Bijlage vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2013 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2013 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

19 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 581 Schiedam 157 Wassenaar 509 Terneuzen 155 Naarden 437 Veendam 154 Heemstede 436 Brunssum 153 Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2013 (x 1000 euro) De Bilt 382 Den Helder 153 Bussum 361 Kerkrade 152 Wijdemeren 361 Heerlen 149 Zeist 359 Oldambt 146 Utrechtse Heuvelrug 356 Leeuwarden 146 Bergen (NH.) 342 Delfzijl 139 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Wassenaar 1,7% De Wolden -6,6% Utrecht 1,6% Westerveld -6,4% Pijnacker-Nootdorp 1,1% Midden-Drenthe -6,2% 's-gravenhage 0,9% Aa en Hunze -5,9% Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2013 (in %) Leidschendam-Voorburg 0,8% Tynaarlo -5,8% Bloemendaal 0,7% Assen -5,7% Zoetermeer 0,7% Bronckhorst -5,7% Amsterdam 0,6% Meppel -5,6% Bergen (NH.) 0,6% Aalten -5,5% Rijswijk 0,5% Brummen -5,5% 19

20 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 20