In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal

Transcriptie

1 The WOX Quarterly Q Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad: in Noord-Holland steeg de gemiddelde woningprijs met 12,6% op jaarbasis. In Amsterdam was de prijsstijging 13,5%. In de provincie Utrecht steeg de woningprijs met 10,6% en in de gemeente Utrecht steeg deze met 12,9% jaar-op-jaar. In Zuid-Holland was de prijsontwikkeling 8,6%. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: het jaarlijkse aantal verkopen is in vier jaar gestegen van 123 duizend naar een recordaantal van 276 duizend woningen. Het aanbod blijft verder dalen. De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,6 en in de Randstad is deze factor 0,4. Betaalbaarheid blijft stabiel: 14,2% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 26,9%. Nog nooit zo vaak boven de vraagprijs geboden Prijzen stijgen steeds sneller, de marktliquiditeit neemt toe en biedingen op of boven de vraagprijs komen steeds meer voor. Deze indicatoren kunnen wijzen op oververhitting van de woningmarkt. Daarom analyseerde Calcasa deze drie variabelen op gemeenteniveau en maakte een vergelijking tussen nu en de vorige piek rond Meest opvallend is dat bieden op of boven de vraagprijs veel vaker voorkomt dan bij de vorige piek en dat in de laatste 15 jaar niet in zoveel gevallen is overboden. In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 In het tweede kwartaal van 2017 wordt 28% van de transacties voor of boven de vraagprijs verkocht. Voor de kredietcrisis, tijdens de vorige piek rond , lag dit aandeel met 9% een stuk lager. CALCASA WOX 2017 K2 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 284 Calcasa WOX Top 15 Steden Index (1995=100) 326 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen 2017 K2 J-O-J prijsverandering WOX 8.6% K-O-K prijsverandering WOX 2.2% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 7.5% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2017 K3 7.8% Voorspelling K-O-K 2017 K3 2.4% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 14.2% Verbetering betaalbaarheid J-O-J -0.6% Verbetering betaalbaarheid K-O-K -2.7% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 276 J-O-J verandering aantal woningverkopen 20.3% K-O-K verandering aantal woningverkopen 3.5% *woningvoorraad 1 januari 2017, gemeentelijke indeling

2 The WOX Quarterly Q Woningwaarde en prijsontwikkelingen Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 284 punten. Gemiddelde woningwaarde: 271 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +2,2%. o J-O-J prijsverandering: +8,6%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 289 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +2,0%. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +8,0%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 225 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,6%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +11,0% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 240 0% 220-5% 200 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-10% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 4% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland 2% 1% 0% -1% 15K1 15K2 15K3 15K4 16K1 16K2 16K3 16K4 17K1 17K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 The WOX Quarterly Q Segment analyse en prijsontwikkelingen Woningen van 350 tot 500 duizend euro stijgen het hardst Het afgelopen jaar is de waarde het meest gestegen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro; de waarde steeg voor deze woningen met 9,3%, gevolgd door de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro met 8,9%. Woningen in de prijsklasse meer dan 500 duizend euro stegen het minst in waarde; de prijs van deze woningen nam het afgelopen jaar met 7,4% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan ,3% tot ,6% tot ,9% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland tot ,3% Meer dan ,4% Alle woningen 8,6% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 11,0% toegenomen het afgelopen jaar. Vooral oudere appartementen met een bouwjaar tot 1944 zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 12,1% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar van vóór Deze categorie woningen nam met 10,9% in waarde toe het afgelopen jaar. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 9,3% 6,6% 6,6% 6,5% 7,3% Hoek/rijwoning 10,3% 8,0% 7,3% 8,1% 8,3% Appartement 12,1% 10,4% 10,4% 10,4% 11,0% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 10,9% 8,5% 8,1% 9,0% 8,6% Voorspellingen voor het derde kwartaal 2017 Voorspelling woningprijsontwikkeling K-O-K (2017K3 t.o.v. 2017K2) WOX: alle woningen: 2,4% Voorspelling woningprijsontwikkeling J-O-J (2017K3 t.o.v. 2016K3) WOX: alle woningen: 7,8% alle eengezinswoningen: 7,0% alle meergezinswoningen: 10,3% en per landsdeel J-O-J: West-Nederland: 10,1% Noord-Nederland: 5,6% Oost-Nederland: 4,8% Zuid-Nederland: 5,2% 3

4 The WOX Quarterly Q themabericht Nog nooit zo vaak boven de vraagprijs geboden Prijzen stijgen steeds sneller, de marktliquiditeit neemt toe en biedingen op of boven de vraagprijs komen steeds meer voor. Deze indicatoren kunnen wijzen op oververhitting van de woningmarkt. Daarom analyseerde Calcasa deze drie variabelen op gemeenteniveau en maakte een vergelijking tussen nu en de vorige piek rond Meest opvallend is dat bieden op of boven de vraagprijs veel vaker voorkomt dan bij de vorige piek en dat in de laatste 15 jaar niet in zoveel gevallen is overboden. Aandeel transacties op of boven de vraagprijs en er ruim onder Figuur 3 30% 20% Aandeel transacties met verkoopprijs >=100% en <=90% van de laatste vraagprijs 10% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 verkoopprijs <=90% vraagprijs verkoopprijs >=100% vraagprijs In het tweede kwartaal van 2017 wordt 28% van de transacties voor of boven de vraagprijs verkocht (zie figuur 3). Voor de kredietcrisis, tijdens de vorige piek rond , lag dit aandeel met 9% een stuk lager. Tien jaar geleden werden vooral in Amsterdam en Utrecht woningen voor of boven de vraagprijs verkocht. In 2017 is dit fenomeen veel wijder verspreid: naast Amsterdam (79%) en Utrecht (65%) is dit ook voor meer dan de helft van de transacties het geval bij steden als Groningen (64%), Haarlem (63%), Amstelveen (62%), Almere (62%), Zaanstad (58%), Amersfoort (52%) en Leiden (51%) (zie fig. 4). Figuur 4 Aandeel transacties met verkoopprijs >= 100% van de laatste vraagprijs 4

5 The WOX Quarterly Q themabericht Marktliquiditeit West-Nederland terug op niveau 2007 Tijdens het dieptepunt van de kredietcrisis vier jaar geleden, lag het jaarlijks aantal transacties nog op 123 duizend woningen. In het tweede kwartaal van 2017 werd een recordaantal van 276 duizend bereikt. Tegelijkertijd is het aanbod gedaald van 270 duizend woningen in 2013 naar 152 duizend woningen per eind juni Marktliquiditeit: jaarlijkse transacties gedeeld door huidig aanbod Figuur De marktliquiditeit per landsdeel (aantal jaarlijkse transacties gedeeld door het huidige aanbod x 100) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Noord Oost West Zuid Door het jaarlijks aantal transacties te delen door het huidige aanbod wordt inzicht verkregen in de marktliquiditeit. Hoe hoger de marktliquiditeit, hoe schaarser de woningmarkt. Tien jaar geleden had Nederland een marktliquiditeit van 2,21x. In het tweede kwartaal van 2017 ligt deze met een factor van 1,82x nog steeds een stuk lager. Alleen in West-Nederland is de marktliquiditeit 2,34x en daarmee op het niveau van 2007 (zie figuur 5). Figuur 6 De marktliquiditeit per gemeente (aantal jaarlijkse transacties gedeeld door het huidige aanbod x 100) 5

6 The WOX Quarterly Q themabericht Woningen rond Amsterdam stijgen hard in prijs In lijn met het frequente overbieden en de gestegen marktliquiditeit, stijgen de prijzen sneller dan in de afgelopen 10 jaar. Onderstaande figuur toont dat de prijsstijgingen ook hoger zijn dan rondom de vorige piek in de woningmarkt. Gemiddelde woningprijsverandering J-O-J Figuur 7 15% 10% Woningprijsontwikkeling J-O-J per landsdeel in Nederland 5% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-5% -10% Noord Oost West Zuid Figuur 8 zet de jaarlijkse prijsverandering van het huidige kwartaal af tegen de jaarlijkse prijsverandering van tien jaar geleden. De kaart laat zien dat prijsstijgingen van meer dan 6% veel wijdverbreider zijn dan in Wat verder opvalt, is dat de prijsstijgingen zich als een olievlek lijken uit te breiden. De forse prijsstijgingen zijn gestart in de steden Amsterdam en Utrecht, gevolgd door Rotterdam, Groningen, Den Haag, Breda, Eindhoven, Enschede, Arnhem en Nijmegen. De gemeenten rondom dit soort steden volgen nu deze ontwikkeling. De gemeenten met de hoogste prijsstijging in het afgelopen jaar liggen allen rond Amsterdam. De gemeente Gooise Meren is koploper met een prijsontwikkeling van 15,3%. Figuur 8 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in 2017K2 t.o.v. 2016K2 (rechts) en 2007K2 t.o.v. 2006K2 (links) 6

7 The WOX Quarterly Q Prijsontwikkeling naar regio Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad De prijzen stegen het hardst in Noord-Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 12,6% ten opzichte van vorig jaar. Met een waardestijging van 13,1% stegen appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden daar het afgelopen jaar aanzienlijk meer waard (12,4%). De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Drenthe (5,3%) en Limburg (5,4%). 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2017 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen ,7% Friesland ,1% Drenthe ,3% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel ,8% Flevoland ,4% Gelderland ,9% Utrecht ,6% Noord-Holland ,6% Zuid-Holland ,6% Zeeland ,7% Noord-Brabant ,8% Limburg ,4% Nederland ,6% Woningprijzen 15% hoger in regio Gooi en Vechtstreek Grootste stijger op jaarbasis is de COROP-regio Gooi en Vechtstreek. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 15,0%. Appartementen in die regio werden 11,0% meer waard en eengezinswoningen stegen maar liefst met 15,6% in waarde. Op de tweede plek staat de regio Agglomeratie Haarlem met een j-o-j ontwikkeling van 14,0%. Eengezinswoningen werden 15,1% meer waard en appartementen 10,7%. De COROP regio s met de laagste ontwikkeling zijn Zuidoost-Drenthe en Noord-Limburg met respectievelijk 4,7% en 4,8%. In 37 van de 40 COROP-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. 7

8 The WOX Quarterly Q Betaalbaarheid Betaalbaarheid stijgt licht In het tweede kwartaal werd gemiddeld 14,2% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid steeg licht het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +0,6%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: +2,7%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 9 30 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Figuur 10 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8

9 The WOX Quarterly Q Woningverkopen en looptijden Aantal woningverkopen blijft hoog Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 276 duizend. Dit is een toename van 20,3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aantal woningverkopen op jaarbasis ligt boven de laatste piek van 2006; toen lag het aantal woningverkopen op 246 duizend. o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +20,3%. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +3,5%. Aantal woningverkopen en veranderingen % 10% 0% -10% Figuur 11 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop vrijstaande woningen stijgt het hardst De verkoop van vrijstaande woningen stijgt het hardst met 28,4%, maar ook semi-vrijstaande woningen worden meer verkocht. De verkoop van alle woningtypes behalve appartementen is toegenomen vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ontwikkeling (J-O-J) Transacties per woningtype 2016K2 2016K3 2016K4 2017K1 2017K2 Vrijstaand 17,0% 18,6% 24,0% 27,4% 28,4% Semi-vrijstaand 13,7% 11,9% 20,4% 25,0% 24,1% Tabel 4 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 14,5% 12,1% 15,8% 20,0% 19,2% Tussenwoning 17,9% 16,0% 20,0% 21,4% 19,1% Appartement 23,7% 21,6% 23,1% 21,1% 16,9% Totaal 18,7% 17,2% 21,1% 22,4% 20,3% 9

10 The WOX Quarterly Q Woningverkopen en looptijden Woningverkoop duurste prijsklasses stijgen het hardst De verkoop van woningen in de twee duurste prijsklasses zijn het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. De prijsklasse 350 tot 500 duizend euro steeg met 46,6% en de klasse boven de 500 duizend euro met 44,5%. In Landsdeel Noord zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (58,2%). Ook in het zuiden is dit segment gestegen met 63,3%. In West-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (39,5%) het hardst. In Noord- en West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (beneden de 75 duizend euro) sterk afgenomen met -23,3% resp. -29,3%. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Figuur 12 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in K ten opzichte van K % Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland > % aanbod binnen zes maanden verkocht Steeds minder woningen staan langdurig te koop. Het aandeel woningen dat langer dan twee jaar te koop staat, neemt nog steeds af en bedraagt momenteel 9,4%. Drie jaar geleden betrof dit nog 18,2%. Van de verkochte woningen heeft 21,7% nog geen drie maanden te koop gestaan. Meer dan de helft van het aanbod is binnen zes maanden verkocht. Het aantal woningen dat snel verkoopt is licht afgenomen. Een jaar geleden was 26,7% verkocht binnen drie maanden. 100% 75% Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland Figuur 13 Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland 50% 25% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 < 3 mnd 3-6 mnd 6-12 mnd mnd mnd >=24 mnd 10

11 The WOX Quarterly Q Moeilijk verkoopbare woningen 25% aanbod in het Noorden langer dan drie jaar te koop 18% van het totale woningaanbod staat langer dan drie jaar te koop. Dit komt neer op 28 duizend woningen. In het Noorden is dit percentage het hoogst met 25% (5.100 woningen). Het COROP-gebied Groot-Amsterdam heeft met 8,5% het hoogste percentage van de koopvoorraad verkocht het afgelopen jaar. Oost- Groningen heeft de laagste marktliquiditeit met 4,9%. Percentage Percentage koopvoorraad koopvoorraad COROP-gebied verkocht per jaar COROP-gebied verkocht per jaar Groot-Amsterdam 8,5% Oost-Groningen 4,9% s-gravenhage 8,1% Delfzijl en omgeving 4,9% Haarlem 7,4% Noord-Limburg 5,1% Het Gooi en Vechtstreek 7,2% Midden-Limburg 5,1% Overig Groningen 7,1% Achterhoek 5,3% Groot-Rijnmond 7,1% Twente 5,4% Utrecht 6,8% Zuid-Limburg 5,4% Arnhem/Nijmegen 6,6% Zuidwest-Friesland 5,5% Veluwe 6,4% Zuidoost-Friesland 5,7% Leiden en Bollenstreek 6,4% Zuidoost-Drenthe 5,7% Tabel 5 Marktliquiditeit: percentage koopvoorraad verkocht laatste jaar Figuur 14 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2017 (in %) 11

12 The WOX Quarterly Q Marktliquiditeit Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,6. Vorig jaar betrof deze verhouding 0,8. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 276 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: +20,3% Aanbod van woningen in K2 2017: 152 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -22,0% De marktliquiditeit is het beste in Diemen met een factor 0,14, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,17. In de gemeente Goeree-Overflakkee is de marktliquiditeit het laagst met een factor 1,53 gevolgd door de gemeente Oldambt met 1,52. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 15a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen Figuur 15b Marktliquiditeit: jaarlijks aantal verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 6,5% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 5,9%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,1% Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht is het hoogst in Diemen met 13,0%. Dit aandeel was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Tubbergen waar 3,6% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12

13 The WOX Quarterly Q Marktliquiditeit Figuur 16 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 17 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13

14 The WOX Quarterly Q Hypotheekmarkt Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 340 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +19,4%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +3,7%. Aantal hypotheken en veranderingen % 10% Figuur 18 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa % % '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -29,9%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -9,2%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,5%. Het hoogste aandeel executieverkopen (2,9%) kent de gemeente Heerlen. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de gemeente s-hertogenbosch. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executieverkopen Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur ,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa ,5% '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14

15 The WOX Quarterly Q Afname aantal huishoudens met betalingsachterstanden Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 227% gestegen. Momenteel zijn er 98 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek. De afname volgt de neerwaartse trend van jaarlijks ongeveer 5 procent. Figuur 21 Aantal consumenten met een lopende betalingsachterstand op de hypotheek Bron: BKR Verkoop nieuwbouwwoningen neem toe In het vierde kwartaal van 2016 werden 9 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een toename van de verkoop van 5,9% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Voor het jaar 2016 is de nieuwbouwverkoop uitgekomen op 34 duizend. Dit is een stijging van 9,7% ten opzichte van Figuur 20 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland Bron: Neprom 15

16 The WOX Quarterly Q Commercieel vastgoed Bedrijfsruimteindex stijgt met 6% De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 0,7% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 0,7%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 120 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gestegen met 0,7% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 98 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2017, wat neerkomt op een stijging van 0,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 151 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 6,0% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 97 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2017, wat neerkomt op een stijging van 6,0% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 58 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001K4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,7% -0,7% Winkels (RPI) ,7% -4,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,0% 5,0% Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 16

17 The WOX Quarterly Q Commercieel vastgoed Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17

18 The WOX Quarterly Q Overzicht Nederlandse woningmarkt Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Tabel 7 Amsterdam % 70% ,7 Rotterdam % 63% ,7 Den Haag % 55% ,7 Utrecht % 53% ,8 Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen % 61% ,6 Eindhoven % 53% ,3 Provincies Groningen % 44% ,3 Friesland % 38% ,7 Drenthe % 34% ,8 Overijssel % 39% ,7 Flevoland % 35% ,0 Gelderland % 39% ,2 Utrecht % 41% ,8 Noord-Holland % 49% ,6 Zuid-Holland % 48% ,4 Zeeland % 34% ,8 Noord-Brabant % 38% ,0 Limburg % 39% ,7 Nederland % 43% ,0 Woningvoorraad 30% 13% 57% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 16% 12% 8% 4% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 24 & 25 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers 0% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 8 & Figuur 26 Q Aantal J-O-J NHG verkopen ,2% Executieverkopen met verlies ,0% HH betalingsproblemen ,8% Hypotheekverkopen (jaarlijks) ,2% Totale hypotheekschuld (mld) 665,5 1,1% -1,9% -1,9% -2,1% -1,0% -0,6% 2,0% 0,8% 0,6% 1,9% 1,9% Achmea Aegon Obvion Argenta Rabobank Lloyds Bank NN NIBC Florius ABN AMRO Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 27 & % 6% Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 100 4% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '17 Q1 Q2 BNP Inflatie Werkloosheid 0% 200 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mln euro)

19 The WOX Quarterly Q Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

20 The WOX Quarterly Q Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 759 Delfzijl 150 Wassenaar 586 Oldambt 157 Heemstede 559 Leeuwarden 164 Gooise Meren 463 Heerlen 165 Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x euro) De Bilt 447 Veendam 165 Wijdemeren 432 Terneuzen 167 Zeist 421 Kerkrade 168 Utrechtse Heuvelrug 414 Brunssum 168 Bergen (NH.) 409 Franekeradeel 169 Amsterdam 407 Dongeradeel 174 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Gooise Meren 15,3% Horst aan de Maas 4,2% Wijdemeren 15,1% Coevorden 4,5% Huizen 14,7% Brummen 4,5% Bloemendaal 14,5% Venray 4,6% Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Heemstede 14,4% Lochem 4,6% Hilversum 14,3% Winterswijk 4,6% Amstelveen 14,0% Oost Gelre 4,7% Diemen 13,7% Peel en Maas 4,7% Haarlem 13,7% Emmen 4,7% Amsterdam 13,5% Aalten 4,9% 20

21 The WOX Quarterly Q Figuur 29 Gemiddelde woningprijs per COROP-regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 30 Woningprijsontwikkeling per COROP-regio in het tweede kwartaal van 2017 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 21

22 The WOX Quarterly Q Figuur 31 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 32 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2017 t.o.v. tweede kwartaal vorig jaar (in %) 22

23 The WOX Quarterly Q De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23

24 The WOX Quarterly Q Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië), Tinsa (Spanje), On-Geo (Duitsland) en On-Geo (Oostenrijk). 24