In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal

Transcriptie

1 The WOX Quarterly Q Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad: in Zuid-Holland en Flevoland steeg de gemiddelde woningprijs met respectievelijk 8,3% en 8,1% op jaarbasis. In Schiedam steeg de woningprijs met 10,9% jaar-op-jaar. Dit is de hoogste prijsontwikkeling van alle gemeenten in Nederland. Van de vier grote steden was dat Rotterdam waar de woningprijs steeg met 9,7% gevolgd door Utrecht en s-gravenhage met resp. 9,2% en 9,0%. In Amsterdam was de prijsstijging slechts 4,5%. Aanbod daalt verder en verkopen blijven stabiel: het jaarlijkse aantal verkopen is in vijf jaar gestegen van 137 duizend naar 262 duizend woningen. Het aanbod blijft verder dalen. De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor 0,3 in Nederland en ook een factor 0,3 in de Randstad. De vraag naar woningen blijft dus groot en het aanbod blijft daarbij achter. Betaalbaarheid lichte verbetering: 15,2% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 27,0%. De relatief goede betaalbaarheid is vooral het gevolg van de huidige lage hypotheekrente. In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 8 Betaalbaarheid 9 Woningverkopen 10 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 15 Executieverkopen 15 Commercieel Vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 Nog 3,5 jaar om 30 miljoen m2 kantoor te verduurzamen Per 1 januari 2023 moeten alle kantoren in Nederland energielabel C of beter hebben. Op dit moment voldoet 60% (oftewel 41 miljoen m 2 ) van het kantooroppervlak nog niet aan deze eis. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de meerderheid van deze kantoren (83%) überhaupt nog geen energielabel heeft. Het tempo van de verduurzaming moet dus fors omhoog om binnen 3,5 jaar de doelstelling te kunnen halen (zie pagina 4). CALCASA WOX 2019 K2 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 331 Calcasa WOX Top 15 Steden Index (1995=100) 392 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen 2019 K2 Bron: WOX Monitor Calcasa J-O-J prijsverandering WOX 7,2% K-O-K prijsverandering WOX 0,9% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 4,5% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2019 K3 6,5% Voorspelling K-O-K 2019 K3 2,3% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 15,2% Verbetering betaalbaarheid J-O-J -0,2% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 1,3% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 262 J-O-J verandering aantal woningverkopen -4,7% K-O-K verandering aantal woningverkopen 0,6% *woningvoorraad 1 januari 2019, gemeentelijke indeling

2 The WOX Quarterly Q Woningwaarde en prijsontwikkelingen Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 331 punten. Gemiddelde woningwaarde: 318 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +0,9%. o J-O-J prijsverandering: +7,2%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 333 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,6%. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +6,8%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 277 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,6%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +8,4%. Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) % 10% 5% 0% -5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 200 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19-10% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 5% 4% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 3% 2% 1% 0% 17K1 17K2 17K3 17K4 18K1 18K2 18K3 18K4 19K1 19K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 The WOX Quarterly Q Segment analyse en prijsontwikkelingen Woningen minder dan 150 duizend euro stijgen het hardst Het afgelopen jaar is de waarde het meest gestegen in de prijsklasse minder dan 150 duizend euro; de waarde steeg voor deze woningen met 9,6%, gevolgd door de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro met 8,3%. Woningen in de prijsklasse meer dan 500 duizend euro stegen het minst in waarde; de prijs van deze woningen nam het afgelopen jaar met 5,3% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan ,6% tot ,3% tot ,5% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland tot ,4% Meer dan ,3% Alle woningen 7,2% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 8,4% toegenomen het afgelopen jaar. Appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1979 zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 10,0% het meest in waarde toegenomen. (Half-) vrijstaande woningen met een bouwjaar tussen 1945 en 1979 stegen het minst in waarde met 6,1% op jaarbasis. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 6,7% 6,1% 6,6% 7,1% 6,5% Hoek/rijwoning 6,5% 6,7% 7,3% 7,4% 6,9% Appartement 7,8% 10,0% 7,2% 8,3% 8,4% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 7,1% 7,6% 7,1% 7,7% 7,2% Voorspellingen voor het derde kwartaal 2019 Voorspelling woningprijsontwikkeling K-O-K (2019K3 t.o.v. 2019K2) WOX: alle woningen: +2,3% Voorspelling woningprijsontwikkeling J-O-J (2019K3 t.o.v. 2018K3) WOX: alle woningen: 6,5% alle eengezinswoningen: 6,2% alle meergezinswoningen: 7,4% Voorspelling woningprijsontwikkeling J-O-J per landsdeel: West-Nederland: 6,0% Noord-Nederland: 7,1% Oost-Nederland: 6,9% Zuid-Nederland: 7,9% 3

4 The WOX Quarterly Q themabericht Nog 3,5 jaar om 30 miljoen m 2 kantoor te verduurzamen Per 1 januari 2023 moeten alle kantoren in Nederland energielabel C of beter hebben. Op dit moment voldoet 60% (oftewel 41 miljoen m 2 ) van het kantooroppervlak nog niet aan deze eis. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de meerderheid van deze kantoren (83%) überhaupt nog geen energielabel heeft. Een deel van de kantoren zonder label is relatief recent gebouwd of al verduurzaamd en zal in de praktijk al voldoen aan de eisen voor een label C of beter. Indien een conservatieve schatting van de ontbrekende labels wordt gemaakt, dan moet in totaal 29,7 miljoen m 2 worden verduurzaamd. Dat is 8,5 miljoen m 2 per jaar. Ter vergelijking: in de afgelopen drie jaar is de kantooroppervlakte met energielabel C of beter jaarlijks gemiddeld met 4,2 miljoen m 2 toegenomen. Het tempo van de verduurzaming moet dus fors omhoog om binnen 3,5 jaar de doelstelling te kunnen halen. Aantal te verduurzamen m2 is lager t.o.v. eerder onderzoek Voor dit onderzoek is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als uitgangspunt genomen. Indien een verblijfsobject naast een kantoorfunctie ook een andere functie heeft, is 50% van het oppervlak als kantoorfunctie gekwalificeerd. Daarna zijn per pand de volgende eisen toegepast: minimaal 50% kantooroppervlak en een minimaal totaal oppervlakte van 100 m 2 *, geen monumentale status** en geen bedrijfsmatige/opslag functie***. De onderzoeksmethodiek is in grote lijnen vergelijkbaar met het onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) uit november Echter, Calcasa heeft t.o.v. het EIB/ECN onderzoek aanvullende databronnen gebruikt, waardoor de selectie van monumenten en de selectie van gebouwen met een bedrijfsmatige/opslag functie is verbeterd. Daardoor wordt het totaal aantal kantoren dat aan het Bouwbesluit moet voldoen zuiverder én lager ingeschat en komt dus ook de totale verduurzamingsopgave lager uit. Analyse energielabels van de kantorenvoorraad Na het toepassen van de filters resulteren panden met een totale oppervlakte van 67,4 miljoen m 2. Van deze panden heeft 40% (26,6 miljoen m2) een energielabel van A-C, 10% (7,0 miljoen m 2 ) heeft een energielabel D-G en 50% (33,8 miljoen m 2 ) heeft geen energielabel. In de laatste jaren is een duidelijke versnelling van het aantal kantoren met een energielabel (C of beter) waarneembaar. In 2011 had 0,8% van de kantoren een energielabel C of beter, dit steeg naar 4,2% per eind 2015 en nam verder toe naar 17,1% halverwege 2019 (zie figuur 3). Wat verder opvalt is dat vooral grotere kantoren een energielabel hebben. De verduurzamingsopgave ligt de komende jaren dus met name bij de kleinere kantoren. *o.b.v. BAG, ** o.b.v. Rijksmonumentenregister en Kadaster, *** o.b.v. IBIS-bedrijventerreinen 4

5 The WOX Quarterly Q Percentage kantoren met energielabel C of hoger Figuur 3 100% 75% De ontwikkeling van energielabels van kantoren 50% 25% 0% '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 m2 oppervlak Aantal panden Verder valt op dat van de kantoren met een energielabel, het aandeel van kantoren met een label C of beter relatief stabiel blijft (zie figuur 4). Dit is te verklaren doordat de groep kantoren met een D-G label in deze periode ook is gegroeid meestal doordat een D-G label is toegekend aan kantoren die nog geen label hadden. Percentage kantooroppervlak met minstens label C of hoger ten opzichte van totaal kantooroppervlakte met een label Figuur 4 85% 80% Percentage kantooroppervlak met minstens label C of hoger tov totaal kantooroppervlak met een label 75% 70% 65% '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Indien wordt gekeken naar de kantoren met een energielabel, dan valt op dat oudere kantoren vaker een slechter energielabel hebben (zie figuur 5). Energielabel kantoren naar bouwjaarklasse Figuur 5 100% 75% Energielabel kantoren naar bouwjaarklasse 50% 25% 0% <'06 '06-'30 '31-'45 '46-'60 '61-'70 '71-'80 '81-'90 '91-'00 '01-'10 >'10 label G label F label E label D label C label B label A 5

6 The WOX Quarterly Q themabericht Inschatting verduurzamingsopgave Om te kunnen beoordelen hoeveel kantoren nog moeten worden verduurzaamd, moet worden ingeschat welk energielabel wordt toegekend aan de 50% van het kantooroppervlak dat nog geen label heeft. Daarvoor worden twee methodes gebruikt: 1. Schatting van het energielabel op basis van het bouwjaar, op basis van onderzoek ECN. Deze methode is conservatief, want ook bij kantoren zonder energielabel zullen al regelmatig verduurzamingsmaatregelen zijn genomen. 2. Schatting van het energielabel door extrapolatie van energielabels per bouwjaar (zoals weergegeven in figuur 5). Deze methode is optimistisch, want energielabels worden vaak aangevraagd ná een verduurzaming, dus kantoren met een energielabel zijn vaak al verduurzaamd. De geschatte verduurzamingsopgave voor de kantoren zonder label bedraagt daarmee 22,7 miljoen m 2 op basis van methode 1. Op basis van methode 2 bedraagt de verduurzamingsopgave voor kantoren zonder label 10,2 miljoen m 2. Daarnaast moeten de kantoren met een label D-G worden verduurzaamd (7 miljoen m 2 ), zodat de totale verduurzamingsopgave 17,2-29,7 miljoen m 2 bedraagt. Bij de conservatieve schattingsmethodiek is de samenstelling van de kantorenvoorraad per energielabel als volgt: Energielabels kantoren Figuur 6 25 mln 20 mln Energielabel kantoren officieel en geschat 15 mln 10 mln 5 mln 0 mln A B C D E F G Officieel Geschat 6

7 The WOX Quarterly Q themabericht Status verduurzaming grootste kantoren Uit bovenstaande analyses blijkt dat het tempo waarin kantoren worden verduurzaamd moet worden opgevoerd, anders wordt de verduurzamingsdoelstelling ( alle kantoren minimaal een C-label in 2023 ) niet gehaald. Calcasa heeft de verduurzamingsstatus onderzocht voor de 5 grootste kantoren zonder energielabel en de 5 grootste kantoren met het slechts mogelijke energielabel (G). Kantoren mét een energielabel lager dan C (namelijk D-G) zijn voornamelijk in gebruik door overheden. Dat is goed te verklaren, want kantoren in eigendom van of in gebruik door overheden moeten al een energielabel hebben. Datakwaliteit onvoldoende voor handhaving bouwbesluit Uit de analyse blijkt dat bij een aantal panden in de top 10 twijfel bestaat of daadwerkelijk 50% van het pand een kantoorfunctie heeft. Daarnaast kan in sommige gevallen een vraagteken worden gezet bij het kantooroppervlak zoals dat staat vermeld in de BAG. De kantoren in onderstaande tabellen zijn de panden die ook na handmatig onderzoek lijken te moeten voldoen aan de energielabelverplichting. Gebruiker Gemeente Bouwjaar Oppervlak label De Nederlandsche Bank Amsterdam G Politie Den Haag s-gravenhage G Herontwikkeling woningen Leidschendam-Voorburg G Herontwikkeling woningen s-gravenhage G Koninklijke DSM Heerlen G Tabel 3 Top 5 te verduurzamen kantoren met energielabel G en zonder label Gebruiker Gemeente Bouwjaar Oppervlak label ABP Heerlen Herontwikkeling woningen Rijswijk Gemeente Tilburg Tilburg Politie Utrecht e.a. Utrecht Herontwikkeling woningen Rijswijk Calcasa heeft voor de kantoren uit de top 5 een aanvullend (online) onderzoek gedaan om te kijken of panden al worden verduurzaamd of dat er concrete plannen zijn. Dit is vaak het geval. Voor 4 van de 10 grootste kantoorpanden bestaan concrete plannen voor een herontwikkeling naar woningen. Het pand van De Nederlandsche Bank wordt in 2020 volledig verduurzaamd. Het pand van ABP is in uitgebreid gerenoveerd en waarschijnlijk al verduurzaamd. Daarom kan geconcludeerd worden dat in ieder geval voor de grotere kantoren voortgang wordt geboekt bij de verduurzaming. 7

8 The WOX Quarterly Q Prijsontwikkeling naar regio Woningprijzen stijgen het hardst rond de Randstad De prijzen stegen het hardst in Zuid-Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 8,3% ten opzichte van vorig jaar. Met een waardestijging van 11,6% stegen appartementen in de provincie Zeeland het hardst in waarde, gevolgd door Flevoland met 11,3% op jaarbasis. De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Groningen (4,7%) en Noord-Holland (6,4%). 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2019 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen ,7% Friesland ,6% Drenthe ,6% Tabel 4 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa Overijssel ,5% Flevoland ,1% Gelderland ,0% Utrecht ,9% Noord-Holland ,4% Zuid-Holland ,3% Zeeland ,0% Noord-Brabant ,4% Limburg ,1% Nederland ,2% Woningprijzen 10% hoger in regio Groot-Rijnmond Grootste stijger op jaarbasis is de COROP-regio Groot-Rijnmond. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 9,5%. Appartementen in die regio werden maar liefst 11,7% meer waard. Eengezinswoningen stegen met 8,2% in waarde. Op de tweede plek staat de regio Haarlem met een jaar-op-jaar ontwikkeling van 9,3%. Eengezinswoningen werden 9,3% meer waard en appartementen 9,3%. De COROP regio s met de laagste ontwikkeling zijn Overig Groningen en Oost-Groningen met respectievelijk 4,6% en 4,7%. In 13 van de 40 COROP-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde van appartementen met 8% of meer. 8

9 The WOX Quarterly Q Betaalbaarheid Betaalbaarheidsindex verslechtert licht In het eerste kwartaal werd gemiddeld 15,2% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid steeg het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +0,2%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,3%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 7 30 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: WOX Monitor Calcasa * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 9

10 The WOX Quarterly Q Woningverkopen en looptijden Aantal woningverkopen daalt Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 262 duizend. Dit is een verandering van -4,7% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aantal woningverkopen op jaarbasis ligt boven de laatste piek van 2006; toen lag het aantal woningverkopen op 246 duizend. o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: -4,7%. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +0,6%. Aantal woningverkopen en veranderingen % 10% 0% -10% Figuur 9 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19-20% Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop appartementen daalt het hardst De verkoop van vrijstaande woningen stijgen licht met 0,7%. De verkoop van alle overige woningtypes dalen dit kwartaal. De verkoop van appartementen daalt het hardst met 9,4%. Dit wordt mede veroorzaakt door een sterk krimpend aanbod van appartementen. Ontwikkeling (J-O-J) Transacties per woningtype 2018K2 2018K3 2018K4 2019K1 2019K2 Vrijstaand 3,7% 1,8% -2,6% -1,8% 0,7% Semi-vrijstaand -0,8% -2,1% -6,3% -5,0% -0,5% Tabel 5 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa Hoekwoning 3,0% 0,3% -5,9% -7,6% -5,6% Tussenwoning 1,0% -1,5% -6,1% -6,7% -4,8% Appartement -5,7% -7,8% -10,9% -11,8% -9,4% Totaal -0,6% -2,7% -6,9% -7,2% -4,7% 10

11 The WOX Quarterly Q Woningverkopen en looptijden Woningverkoop hoogste prijsklasses blijven stijgen De verkoop van woningen in de twee hoogste prijsklasses is het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. De prijsklasse 350 tot 500 duizend euro steeg met 16,0% en de klasse boven de 500 duizend euro met 21,2%. In Landsdeel Oost zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (37,2%). Ook in het noorden is dit segment gestegen met 37,9%. In Zuid-Nederland steeg de verkoop van woningen boven de 500 duizend euro met 22,8% het hardst. In West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (prijsklasse 75 tot 150 duizend euro) gedaald met 41,3%. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 50% 25% 0% Figuur 10 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in K ten opzichte van K Bron: WOX Monitor Calcasa -25% -50% Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland > % transacties valt in klasse 150 tot 250 duizend euro 36% van de transacties in het afgelopen jaar valt in de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro (zie onderstaande figuur). Het percentage transacties in de prijsklasse 75 tot 150 duizend euro is in vier jaar tijd terug gelopen van 24% naar 11%. Het segment 350 tot 500 duizend euro is in vier jaar toegenomen van 8% naar 16%. 11% van de transacties in het afgelopen jaar valt in de prijsklasse meer dan 500 duizend euro. Vier jaar geleden was dit 5%. 100% 75% Verdeling transacties naar prijsklasse Figuur 11 Verdeling transacties naar prijsklasse op jaarbasis in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 50% 25% 0% '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 minder dan euro tot euro tot euro tot euro tot euro meer dan euro 11

12 The WOX Quarterly Q Marktliquiditeit Hoogste marktliquiditeit in Groot-Amsterdam In COROP-gebied Groot-Amsterdam is met 7,0% het hoogste percentage van de koopvoorraad verkocht in het afgelopen jaar. Op de tweede en derde plek staan Den Haag (6,9%) en Overig Groningen (6,6%). Het COROP-gebied IJmond heeft de laagste marktliquiditeit met 4,8% in het afgelopen jaar. Percentage Percentage koopvoorraad koopvoorraad COROP-gebied verkocht per jaar COROP-gebied verkocht per jaar Groot-Amsterdam 7,0% IJmond 4,8% s-gravenhage 6,9% Noord-Limburg 5,0% Overig Groningen 6,6% Delft en Westland 5,1% Zuidwest-Drenthe 6,6% Midden-Limburg 5,1% Groot-Rijnmond 6,6% Delfzijl en omgeving 5,2% Overig Zeeland 6,5% Twente 5,3% Agglomeratie Haarlem 6,4% Achterhoek 5,3% Oost-Groningen 6,2% Leiden en Bollenstreek 5,3% Zuidoost-Drenthe 6,2% Alkmaar en omgeving 5,4% Noord-Friesland 6,1% Zuid-Limburg 5,4% Tabel 6 Marktliquiditeit: top 10 hoogste en laagste percentage koopvoorraad verkocht in het afgelopen jaar Bron: WOX Monitor Calcasa Figuur 12 Marktliquiditeit: percentage koopvoorraad verkocht in het afgelopen jaar per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 12

13 The WOX Quarterly Q Marktliquiditeit Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor 0,3. Vorig jaar betrof deze verhouding 0,4. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 262 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -4,7% Aanbod van woningen in K2 2019: 80 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -28,4% De marktliquiditeit is het beste in de gemeente Groningen met een factor 0,16, gevolgd door de gemeente Houten met 0,19. In de gemeente Montferland is de marktliquiditeit het laagst met een factor 0,60 gevolgd door de gemeente Maasgouw met 0,57. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Figuur 13a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Kadaster, Jumba.nl Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen Figuur 13b Marktliquiditeit: jaarlijks aantal verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode Bron: Kadaster, Jumba.nl '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 5,9% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 6,1%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 5,5% Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht, is het hoogst in de gemeente Amsterdam met 8,9%. Dit aandeel was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Edam- Volendam waar 3,0% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 13

14 The WOX Quarterly Q Marktliquiditeit Figuur 14 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: Kadaster, Jumba.nl Figuur 15 Percentage van de woningvoorraad met energielabel A per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa 14

15 The WOX Quarterly Q Hypotheekmarkt Aantal verstrekte hypotheken neemt af Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 323 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -8,2%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -3,2%. Aantal hypotheken en veranderingen ,0% 7,5% Figuur 16 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa ,0% ,5% '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19-15,0% Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: 571. o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -38,7%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -10,6%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,2%. Het hoogste aandeel executieverkopen (1,9%) kent de gemeente Nederweert. 186 gemeenten hebben geen executieverkopen gehad in het afgelopen jaar. De grootste gemeente zonder executieverkopen is Leiden. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executieverkopen Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur ,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa ,5% 500 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 15

16 The WOX Quarterly Q Afname aantal huishoudens met betalingsachterstanden Sinds 2015 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 35% gedaald, sinds 2007 is dit echter nog steeds een stijging van 143%. Momenteel zijn er 73 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek. Dit is een afname van 15,1% ten opzichte van een jaar geleden. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek Figuur 18 Aantal consumenten met een lopende betalingsachterstand op de hypotheek Bron: BKR '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Verkoopprijs nieuwbouwwoningen neemt toe In het derde kwartaal van 2018 werden er 6 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een afname van de verkoop van 8,5% ten opzichte van het voorafgaande jaar. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen komt uit op 381 duizend euro voor het eerste kwartaal van Dit is een toename van 6,2% op jaarbasis Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 19 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland Bron: CBS '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Aantal verkopen Verkoopprijs 16

17 The WOX Quarterly Q Commercieel vastgoed Bedrijfsruimteindex stijgt met 15% in drie jaar tijd De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 4,9% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 98 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 4,9%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 132 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gestegen met 2,2% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 98 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2019, wat neerkomt op een stijging van 2,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 152 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 6,3% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 106 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2019, wat neerkomt op een stijging van 6,3% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 64 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001K4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,9% 9,7% Winkels (RPI) ,2% -1,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,3% 15,0% Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 17

18 The WOX Quarterly Q Commercieel vastgoed Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18

19 The WOX Quarterly Q Overzicht Nederlandse woningmarkt Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Tabel 8 Amsterdam % 70% Rotterdam % 64% Den Haag % 56% Utrecht % 54% Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen % 61% Eindhoven % 54% Provincies Groningen % 44% Friesland % 37% Drenthe % 33% Overijssel % 38% Flevoland % 35% Gelderland % 39% Utrecht % 42% Noord-Holland % 49% Zuid-Holland % 48% Zeeland % 34% Noord-Brabant % 38% Limburg % 39% Nederland % 42% Woningvoorraad 29% 13% 58% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 20% 15% 10% 5% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 22 & 23 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers 0% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 9 & Figuur 24 Aantal J-O-J NHG verkopen ,1% Executieverkopen met verlies ,9% HH betalingsproblemen ,1% Hypotheekverkopen (jaarlijks) ,2% Totale hypotheekschuld (mld) 715 1,1% -1,0% -2,4% -0,6% -0,5% -0,4% 0,5% 2,0% 0,9% 0,9% 0,6% Florius ABN AMRO Munt Obvion Aegon Argenta Volksbank Rabobank NIBC ING Bron tabel links: CBS, NHG, BKR, Kadaster Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BBP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 25 & % 6% Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, CBS 100 4% % '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 Q1 BBP Inflatie (%) Werkloosheid (%) '19 Q2 0% 225 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mld euro)

20 The WOX Quarterly Q Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

21 The WOX Quarterly Q Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 902 Delfzijl 165 Wassenaar 690 Oldambt 173 Heemstede 666 Veendam 183 Gooise Meren 535 Heerlen 186 Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x euro) De Bilt 520 Kerkrade 189 Wijdemeren 495 Brunssum 190 Amsterdam 488 Terneuzen 191 Zeist 488 Leeuwarden 194 Bergen (NH.) 485 Dongeradeel 198 Amstelveen 485 Waadhoeke 199 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Schiedam 10,9% Zuidhorn 3,0% Vlaardingen 10,7% Leek 3,1% Capelle aan den IJssel 10,2% Midden-Groningen 3,2% Maassluis 10,1% Westerwolde 3,9% Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Ridderkerk 10,1% Haren 4,1% Rotterdam 9,7% Amsterdam 4,5% Nissewaard 9,5% Wijdemeren 4,6% Haarlem 9,5% Stadskanaal 4,7% Venlo 9,4% Oldambt 4,9% Heemstede 9,2% Noordwijk 5,1% 21

22 The WOX Quarterly Q Figuur 27 Woningprijsontwikkeling alle woningen per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2019 t.o.v. het derde kwartaal van 2008 Figuur 28 Woningprijsontwikkeling alle woningen per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2019 t.o.v. het tweede kwartaal van 2013 Calcasa WOX woningprijsindex Nederland Piek in 2008K3 Dal in 2013K '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 22

23 The WOX Quarterly Q De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23

24 The WOX Quarterly Q Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië), Tinsa (Spanje), On-Geo (Duitsland) en On-Geo (Oostenrijk). 24