Calcasa WOX 3 e kwartaal 2012

Transcriptie

1 Inhoud: Landelijke waardeontwikkeling -8,2% Prijsontwikkeling kwartaal op kwartaal -4,3% Betaalbaarheid op jaarbasis verbeterd +12,6% Aantal transacties gedaald -6,9% Executieverkopen t.o.v. voorgaand jaar +2,3% Voorspelling ontwikkeling 4 e kwartaal ,5% Calcasa WOX 3 e kwartaal 2012 Calcasa WOX 3 e kwartaal 2012 In het derde kwartaal van 2012 zijn alle vastgoedindexen gedaald: woningen (-8,2%), kantoren (-7,7%), winkels (-4,8%) en bedrijfsruimten (-8,9%). Voor het vierde kwartaal van 2012 verwacht Calcasa een woningprijsontwikkeling op jaarbasis van -7,5%. Sinds de top van de markt halverwege 2008 daalde de gemiddelde woningwaarde met 12% en steeg de betaalbaarheid met 28%. Het jaarlijks aantal transacties daalde met 6,2% ten opzichte van vorig kwartaal, en met 6,9% ten opzichte van vorig jaar. Momenteel staan er 2 keer zoveel woningen te koop dan dat er jaarlijks verkocht worden. Het aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis daalde dit kwartaal met 8,7% en het aantal executieverkopen steeg met 2,3%. CALCASA VASTGOED PRIJSINDEXEN Q Calcasa WOX (1995 = 100)* 241 Calcasa PropertyNL OPI (2001Q4=100) 86 Calcasa PropertyNL RPI (2001Q4=100) 105 Calcasa PropertyNL IPI (2001Q4=100) 96 Prijsverandering Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar WOX -8,2% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal WOX -4,3% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar gecorrigeerd voor inflatie WOX -10,5% Tabel 1a Calcasa vastgoed prijsindexen, PropertyNL Tabel 1b Calcasa kengetallen, PropertyNL Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar kantoren -7,7% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar winkels -4,8% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar bedrijfsruimten -8,9% Woningprijsvoorspelling Voorspelling jaarontwikkeling 2012Q4-7,5% Dalers en stijgers dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar Grootste daler op Corop niveau: Noord-Friesland -11,7% Grootste stijger op Corop niveau: Noord-Limburg 0,2% Grootste daler op gemeente niveau: Bussum -12,1% Grootste stijger op gemeente niveau: Venray 0,5% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 20,9% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 12,6% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. vorig kwartaal 5,9% Transacties Aantal transacties op jaarbasis Verandering aantal transacties op jaarbasis -6,9% Executieverkopen Aantal executieverkopen op jaarbasis Verandering aantal executieverkopen op jaarbasis 2,3% *woningvoorraad 1 januari 2012, gemeentelijke indeling

2 Gemiddelde woningwaarde daalt met 8,2% op jaarbasis De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 241 punten. Het prijsniveau van het derde kwartaal van 2012 komt uit op een gemiddelde woningwaarde van (zie figuur 1). De gemiddelde prijs van een woning is in het derde kwartaal van 2012 ten opzichte van het vorige kwartaal gedaald met 4,3%. De jaar-op-jaarontwikkeling van de gemiddelde woningprijs komt dit kwartaal uit op -8,2% (zie figuur 2). De inflatie was het afgelopen kwartaal gemiddeld 2,3% (CBS, 2012). Rekening houdend met dit inflatiecijfer daalt de reële waarde van een woning in het derde kwartaal van 2012 met 10,5%. Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) Figuur % 5% 0% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Prijsverandering per jaar (in %) 10% 5% Figuur 2 Prijsverandering in het derde kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 0% -5% -10% 02K3 03K3 04K3 05K3 06K3 07K3 08K3 09K3 10K3 11K3 12K3 Alle woningen 2

3 In figuur 3 is de prijsverandering per kwartaal naar woningtype weergegeven. In deze figuur wordt de prijsontwikkeling naar woningtype van kwartaal-opkwartaal gemonitord, deze prijsontwikkeling fluctueert sterk. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: Gemiddelde prijs meergezinswoningen: Kwartaal-op-kwartaal prijsontwikkeling eengezinswoningen: -4,4%. Kwartaal-op-kwartaal prijsontwikkeling meergezinswoningen: -4,0%. Jaar-op-jaar prijsontwikkeling eengezinswoningen: -8,4%. Jaar-op-jaar prijsontwikkeling meergezinswoningen: -7,2%. 6% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 3 Prijsverandering per kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland 0% -3% -6% 10K2 10K3 10K4 11K1 11K2 11K3 11K4 12K1 12K2 12K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Voorspelling woningprijsontwikkeling vierde kwartaal 2012 Voorspelling jaarontwikkeling vierde kwartaal 2012: -7,5%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van: -7,6% voor eengezinswoningen. -7,2% voor meergezinswoningen. De kwartaal-op-kwartaal voorspelling komt uit op -1,2% voor het vierde kwartaal van Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel Voor Oost-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 7,3% ten opzichte van het prijsniveau een jaar eerder. Voor West-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 7,6% in het vierde kwartaal van In Noord- en Zuid-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met respectievelijk 7,2% en 6,9%. 3

4 Betaalbaarheid wonen verbeterd met 28,4% sinds top van de markt De betaalbaarheid* van het wonen is in de afgelopen jaren fors verbeterd. De netto uitgaven aan woonlasten zijn in het derde kwartaal van 2012 met 12,6% afgenomen ten opzichte van een jaar geleden. In dit kwartaal wordt gemiddeld 20,9% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 4). In figuur 5 is de jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidsindex per kwartaal weergegeven. Begin 2011 nam de betaalbaarheid even af, maar sinds begin 2009 stijgt de betaalbaarheid en wordt er minder van het inkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid van het wonen is fors verbeterd met 28,4% ten opzichte van eind In het vierde kwartaal van 2008 gaf men nog gemiddeld 29,2% uit aan netto woonlasten. Betaalbaarheidindex Nederland (in %) Figuur Betaalbaarheidindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Jaarlijkse verandering betaalbaarheidindex Nederland in % Figuur 5 Jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidsindex per kwartaal in Nederland (in %) '08 '09 '10 '11 '12 *) De betaalbaarheidindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 4

5 Figuur 6 Betaalbaarheidindex Nederland (in %) naar gemeente in het derde kwartaal van Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten Gunstigste betaalbaarheid koopwoningen sinds 1989 Sinds de start van de kredietcrisis zijn woningen beter betaalbaar geworden voor mensen die voor het eerst de koopmarkt betreden. De betere betaalbaarheid komt door een daling van de woningwaarde, het laag blijven van de hypotheekrente en het verlagen van de overdrachtsbelasting. De macroquote is voor nieuwkomers gedaald van 30% in 2008 naar 21% op dit moment. Daarmee is nog niet het laagste punt van de laatste 50 jaar bereikt; in 1986 was de quote voor nieuwkomers gelijk aan 14%. Calcasa heeft de trend in de betaalbaarheid voor nieuwkomers op de koopwoningenmarkt in een historisch perspectief gezet door de inkomens en de prijzen van woningen te onderzoeken over de afgelopen 50 jaar. Het resultaat is het verloop van de betaalbaarheid van koopwoningen in macro opzicht. De ontwikkeling van de betaalbaarheid wordt gedefinieerd als quotiënt van de netto woonlasten en de netto inkomensontwikkeling. De woonlasten zijn bepaald op basis van de gemiddelde woningprijzen, de hypotheekrente en de fiscale regelingen die invloed hebben op de netto woonlasten, te weten de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Het inkomen van nieuwkomers is gesteld op anderhalf keer modaal. Figuur 7 toont het verloop van de betaalbaarheid van koopwoningen sinds Het quotiënt voor nieuwkomers varieerde de afgelopen 50 jaar tussen 14% en 32%. De grafiek laat zien dat er drie periodes zijn waarin de netto woonlasten piekten, namelijk rond 1977, rond 2000 en in Na deze drie pieken zette steeds een relatief sterke daling in, waarbij de laatste nu nog aan de gang is. Deze drie dalingen van de netto woonlasten (en dus een verbetering van de betaalbaarheid) vielen samen met de drie grootste economische crises in de afgelopen 50 jaar: de oliecrisis, het ineenstorten van de internetbubble en de kredietcrisis. 5

6 In 2012 is 21% van het gemiddeld inkomen nodig voor het financieren van de netto woonlasten. Daarmee is de betaalbaarheid van woningen het beste sinds 1989, toen 17% van het inkomen nodig was om een woning te financieren. Drie jaar daarvoor, in 1986, was de betaalbaarheid van woningen het best, nl. 14%, terwijl woningen het meest lastig te bekostigen waren in 1977 en 2000, toen 32% van het gemiddeld netto inkomen nodig was voor het financieren van een gemiddelde woning. Netto betaalbaarheid 35% 30% 25% Oliecrisis Internetbubble Kredietcrisis Figuur 7 Netto betaalbaarheid koopwoningen. Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten 20% 15% 10% '62 '64 '66 '68 '70 '72 '74 '76 '78 '80 '82 '84 '86 '88 '90 '92 '94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 Jaren 60 Jaren 70 Jaren 80 Jaren 90 Jaren 00 Jaren 10 Voor vele partijen is het zeer interessant te weten wanneer en op welk punt een herstel van de markt te zien zal zijn. Dat hangt in de eerste plaats af van de ontwikkeling van de factoren waaruit de quote is opgebouwd. Daarnaast spelen verwachtingen en de situatie op de huurwoningenmarkt een grote rol. Als herstel pas optreedt bij hetzelfde punt als in 1986 na de vorige grote crisis dan is een verdere daling van betaalbaarheid nodig van circa 30%. Aanbod bestaande woningen versus verkopen Aan het einde van het derde kwartaal van 2012 stonden er ruim 272 duizend bestaande koopwoningen te koop. Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt rond de 134 duizend woningen. Het aanbod van woningen overtreft het aantal verkochte woningen ruimschoots. Dit proces is al sinds halverwege 2009 gaande (zie figuur 8). Sinds de start van de woningmarktcrisis worden er fors minder woningen verkocht, terwijl het aanbod blijft stijgen. De verhouding tussen te koop staand en verkocht is in het laatste kwartaal opgelopen naar een factor 2. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat de bestaande voorraad woningen verkocht is in het huidige verkoopklimaat. Sinds de start van de woningmarktcrisis is het aanbod bijna verdubbeld en het jaarlijks aantal transacties met 40% afgenomen. In het derde kwartaal van 2012 staan er 9% meer woningen te koop dan in hetzelfde kwartaal het jaar ervoor, terwijl het aantal jaarlijks verkochte woningen met 6,9% is gedaald ten opzichte van een jaar eerder. 6

7 Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa onderzocht daarnaast ook de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal jaarlijks verkochte woningen op regionaal niveau. In figuur 9 is de aanbod/verkoopquote per Corop-regio getoond. Figuur 9 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland in het derde kwartaal van 2012 Over heel Nederland ligt de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het jaarlijks aantal verkochte woningen op 2,0. Naar regio zijn hierin grote verschillen te ontdekken (zie figuur 9). In het Noorden van het land ligt de aanbod/verkoopquote gemiddeld boven de 2,4. Daarentegen is de aanbod/verkoopquote in het westen van het land gunstiger met waarden van 1,7 in de omgeving Leiden en Den Haag en 1,8 in de regio Delft. De laagste verhouding vinden we terug in Zeeuwsch-Vlaanderen met 1,2 gevolgd door Groot-Amsterdam met 1,4. 7

8 Dure woningen hardst in waarde gedaald y Dit kwartaal zijn het de woningen in de prijsklasse meer dan euro die het meest in waarde zijn gedaald (-9,5%). Ten opzichte van het vorige kwartaal zien we voor alle segmenten een verslechtering van de jaar-opjaar prijsontwikkeling. y Woningen in het goedkoopste prijssegment zijn met 7,4% het minst hard in waarde gedaald (zie Tabel 2). Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Minder dan ,4% tot ,8% tot ,8% tot ,3% Meer dan ,5% Tabel 2 Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland in het derde kwartaal van 2012 Daling gemiddelde woningwaarde ten opzichte van top van de markt Op landelijk niveau is de gemiddelde woningwaarde met 12% gedaald ten opzichte van de top van de markt in De negatieve prijsontwikkeling is echter niet in alle regio s even sterk geweest. In tabel 3 wordt een top 5 van Corop-gebieden getoond die de grootste stijging en daling kennen van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt. y Grootste daler is de Corop-regio Zuidoost-Noord-Brabant. Hier daalde de gemiddelde woningwaarde met maar liefst 17,1%. Het afgelopen jaar betrof de daling 9,2%. y Grootste stijger sinds de top van de markt is er niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds de top van de markt is de regio Overig Groningen. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde met 4,1% en het afgelopen jaar met 4,3%. Alle woningen Top van de markt (halverwege 2008) Afgelopen jaar Tabel 3 Corop gebieden Laagste daling Overig Groningen -4,1% -4,3% Zuidwest-Overijssel -6,9% -6,0% Noord-Limburg -7,6% 0,2% Top 5 Corop gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 in Nederland Delfzijl en omgeving -8,4% -5,0% Zuidwest-Drenthe -8,6% -7,1% Hoogste daling Zuidoost-Noord-Brabant -17,1% -9,2% Zuidwest-Gelderland -15,0% -8,5% Zuidwest-Friesland -14,8% -8,6% Zuidoost-Friesland -14,7% -10,0% Veluwe -14,5% -8,0% 8

9 Grote lokale verschillen in prijsontwikkeling sinds lokale top van de markt Prijsdaling sinds lokale top van de markt het hoogst in Winsterswijk met -17,7% (2008Q1). Ook hoge prijsdalingen in gemeentes Zuidoost-Noord-Brabant. Prijsdaling sinds lokale top van de markt het laagst in Groningen met -4,6% (2007Q4). Prijsdaling bleef ook beperkt in andere gemeentes in de provincie Groningen en in Noord-Limburg. Alle woningen Lokale top van de markt Prijsontwikkeling Tabel 4 Gemeentes Laagste daling Groningen 2007Q4-4,6% Hoogezand-Sappemeer 2008Q3-5,3% Haren 2008Q3-5,8% Top 10 gemeentes in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de lokale top van de markt Leek 2008Q3-6,2% Zuidhorn 2008Q3-6,7% Venlo 2008Q3-7,3% Peel en Maas 2008Q3-7,5% Venray 2008Q3-7,6% Horst aan de Maas 2008Q3-7,6% Deventer 2008Q3-7,8% Hoogste daling Winterswijk 2008Q1-17,7% Cranendonck 2011Q1-17,6% Eindhoven 2011Q1-17,3% Laarbeek 2011Q1-17,3% Bergeijk 2011Q1-17,3% Oirschot 2008Q3-17,2% Bladel 2008Q3-17,2% Eersel 2008Q2-17,2% Veldhoven 2008Q3-17,1% Deurne 2008Q4-17,1% 9

10 Figuur 10 Prijsontwikkeling gemeentes sinds de lokale top van de markt per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2012 Regionale woningprijsontwikkeling Dit kwartaal is de gemiddelde woningwaarde in elke provincie gedaald. De grootste daling op jaarbasis vond plaats in de provincie Utrecht: -10,7%. De laagste daling op jaarbasis vond plaats in de provincie Groningen: -4,3%. De regionale verschillen op Corop-niveau lopen dit kwartaal uiteen van -11,7% naar 0,2%: In 7 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met meer dan 10% in het afgelopen jaar. In 36 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% in het afgelopen jaar. Grootste stijger op jaarbasis is de regio Noord-Limburg met een jaar-opjaar ontwikkeling van 0,2%. Grootste daler op jaarbasis is de regio Noord-Friesland met een jaar-opjaar ontwikkeling van -11,7%. Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online ( 10

11 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering Wijzigingen * 2012 eengezins- meergezins- t.o.v. 3e kwartaal woningen woningen 2011 Groningen ,3 (-1%) Friesland ,6 (-6,7%) Drenthe ,9 (-1,9%) Overijssel ,2 (-2,7%) Tabel 5 Gemiddelde prijs in het derde kwartaal van 2012 en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland Flevoland ,3 (-1,6%) Gelderland ,9 (-4,2%) Utrecht ,7 (-8,1%) Noord-Holland ,4 (-4,7%) Zuid-Holland ,0 (-4,7%) Zeeland ,3 (-5,7%) Noord-Brabant ,8 (-3,4%) Limburg ,4 (-4,5%) Nederland ,2 (-4,5%) * De wijziging prijsverandering geeft het procentuele verschil weer tussen de prijsverandering in het 3e kwartaal 2012 ten opzichte van het 2e kwartaal Lokale prijsontwikkeling Slechts 200 van de bijna buurten in Nederland kenden afgelopen kwartaal een positieve jaarontwikkeling. Daarentegen waren er vijf jaar geleden maar 16 buurten die een negatieve jaarontwikkeling kenden. Buurten met prijsdaling of prijsstijging jaar-op-jaar Figuur % 50% Buurten met prijsdaling of prijsstijging jaar-op-jaar 0% -50% -100% 07K3 08K1 09K1 10K1 11K1 12K1 Buurten met prijsdaling jaar-op-jaar Buurten met prijsstijging jaar-op-jaar 11

12 Aantal transacties gedaald met 6,9% afgelopen jaar y Aantal verkopen op jaarbasis bedraagt 134 duizend. y Afname aantal verkopen op jaarbasis van 6,9%. y Afname aantal woningverkopen van -45,5% sinds top van de markt halverwege Aantal transacties en veranderingen Figuur 12 40% 20% 0% Aantal transacties op jaarbasis en verandering aantal transacties t.o.v. voorgaand jaar in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 ' Verandering aantal transacties Aantal transacties Aantal executieverkopen stijgt licht y Het aantal executieverkopen op jaarbasis is dit kwartaal licht gestegen t.o.v. een jaar geleden; aantal executieverkopen op jaarbasis bedraagt Dit is een stijging van 2,3% ten opzichte van een jaar geleden. y In de afgelopen drie jaar is het aantal executieverkopen op jaarbasis gestegen met 17,7%. y Sinds de start van de kredietcrisis is er een verdubbeling geweest van het aandeel executies in het totaal aantal transacties. In het derde kwartaal van 2008 was 0,8% van het aantal transacties een gedwongen verkoop tegenover 1,7% in het huidige kwartaal (zie figuur 13). Aantal executies Figuur ,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal transacties in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 750 0,5% 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 12

13 Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 9% gedaald y Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 199 duizend in het derde kwartaal van Dit betreft een stijging van 7,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van y Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis van 8,7%. y Daling aantal verstrekte hypotheken van 54,8% sinds de top van de markt (qua verkoopprijs) in Aantal hypotheken en veranderingen Figuur 14 40% 20% 0% Aantal verstrekte hypotheken en verandering aantal hypotheken op jaarbasis per kwartaal in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 ' Verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Daling verkoop nieuwbouwwoningen met 35% ten opzichte van vorig jaar y Lichte stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen ten opzichte van vorig kwartaal. y Aantal verkopen in het tweede kwartaal komt neer op 3.230: een daling van 35,1% ten opzichte van een jaar geleden. y Gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is in het tweede kwartaal van euro: een daling van 8,6% ten opzichte van het tweede kwartaal Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur Aantal verstrekte hypotheken en verandering aantal hypotheken op jaarbaiss per kwartaal in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 2000 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 ' Aantal verkopen Verkoopprijs 13

14 Gemiddelde verkooptijd stijgt en totale aanbod nieuwbouw daalt y De gemiddelde verkooptijd van een nieuwbouwwoning is gedaald van 364 dagen eind 2011 naar 307 dagen in het tweede kwartaal van y Stijging verkooptijd ten opzichte van vorig jaar is 33,5%. y Gemiddelde verkooptijd nieuwbouw eengezinswoningen is gedaald naar 198 dagen in het tweede kwartaal van y Gemiddelde verkooptijd nieuwbouw meergezinswoningen is gestegen naar 494 dagen in het tweede kwartaal van Gemiddelde verkooptijd nieuwbouwkoopwoningen Figuur 16a Gemiddelde verkooptijd nieuwbouwwoningen per woningtype per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Gem. verkooptijd Gem. verkooptijd meergezins Gem. verkooptijd eengezins y Het aanbod van nieuwbouwwoningen blijft dalen in het tweede kwartaal van 2012: nieuwbouwwoningen worden er aangeboden. y Daling aanbod van 43,6% ten opzichte van een jaar geleden. y Het aantal verkopen daalt van nieuwbouwwoningen in het tweede kwartaal van 2011 naar woningen in tweede kwartaal van Dit is een daling op jaarbasis van 35,1%. y De verkoopportefeuille daalt dit kwartaal licht naar nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van een jaar geleden betreft het een stijging van 10%. Nieuwbouw: aanbod versus verkoop Figuur 16b Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen 14

15 Daling huurwaardes versnelt derde kwartaal 2012 y De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) toont aan dat de bedrijfsruimtehuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 8,9% is gedaald. y De huurprijzen per vierkante meter van kantoren (OPI) zijn het afgelopen jaar 7,7% gedaald. De kleinste daling van het vastgoed is teruggevonden bij de voorraad winkelruimtes (RPI). De daling betrof daar 4,8%. y De drie vastgoedindexen zijn de eerste in Nederland die volledig gebaseerd zijn op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. y Betaalde een kantoorgebruiker in Nederland 10 jaar geleden nog 144 per m2, nu tien jaar later is dat gedaald tot 123 per m2. y De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur Ontwikkeling Calcasa commercieel vastgoed indices (2001Q4 =100) PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed onder druk y De Calcasa PropertyNL OPI blijft dalen sinds de tweede helft van 2011 (zie figuur 18). y De grootste daling van de vastgoedindexen in het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden bij de bedrijfsruimten. Daar betrof de jaarontwikkeling maar liefst -8,9% (zie Tabel 6). y Ten opzichte van het derde kwartaal 2011 is de gemiddelde huurwaarde van kantoren in het derde kwartaal van 2012 met 7,7% gedaald tot een gemiddelde huurprijs van 123 per m2. y Sinds drie jaar is de kantoorhuurwaarde gedaald met 10,5%. Eventuele incentives worden nog niet meegenomen in de indexberekening. 15

16 Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaarontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,7% -10,5% Winkels (RPI) ,8% -6,6% Bedrijfsruimten (IPI) ,9% -10,7% Tabel 6 Kengetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL Calcasa PropertyNL OPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 kantoren (OPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL RPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 winkels (RPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL IPI gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 bedrijfsruimte (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 16

17 Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17

18 Bijlage alle vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 7 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2012 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland beneden- alle portiek galerij maison boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 8 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2012 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

19 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 616 Oldambt 143 Wassenaar 517 Delfzijl 148 Naarden 472 Leeuwarden 148 Heemstede 463 Veendam 150 De Bilt 403 Heerlen 154 Tabel 9 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 dzd koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2012 (x 1000 euro) Wijdemeren 391 Kerkrade 156 Bussum 386 Terneuzen 156 Zeist 377 Brunssum 159 Utrechtse Heuvelrug 375 Den Helder 160 Huizen 355 Franekeradeel 161 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Venray 0,5% Bussum -12,1% Horst aan de Maas 0,5% Dongeradeel -12,0% Peel en Maas 0,3% Franekeradeel -11,8% Venlo 0,1% Tytsjerksteradiel -11,8% Koggenland -3,6% Achtkarspelen -11,8% Tabel 10 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 dzd koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2012 (in %) Zuidhorn -3,7% Boarnsterhim -11,6% Stadskanaal -3,9% Naarden -11,6% Oldambt -3,9% Eijsden-Margraten -11,6% Den Helder -4,0% Borger-Odoorn -11,4% Groningen -4,0% Utrecht -11,3% 19

20 Figuur 21 Gemiddelde woningprijs per corop-gebied in Nederland in het derde kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 22 Woningprijsontwikkeling per corop-gebied in het derde kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 20

21 Figuur 23 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 24 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 21

22 Gemiddelde Woningprijs Figuur Ontwikkeling van de gemiddelde wongingprijs in Nederland tussen 1962 en Hypotheekrente Figuur Ontwikkeling van de hypotheekrente in Nederland tussen 1962 en Netto Anderhalf Modaal Inkomen Figuur Ontwikkeling van het netto modaal inkomen in Nederland tussen 1962 en 2012 vermenigvuldigd met anderhalf

23 Figuur 28 Ontwikkeling van het aantal transacties op jaarbasis op provincieniveau t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 23

24 Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variablen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geupdate en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. Indien u meer informatie, zoals een overzicht van de variablen of prijzen, wenst te ontvangen of indien u toegang wil krijgen tot de online demo neem dan met ons contact op. Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. 24