In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Aantal verkopen op niveau eind 2008: Het jaarlijkse aantal verkopen is wederom sterk toegenomen (26,8%) en heeft het niveau van eind 2008 bereikt. Marktliquiditeit heeft bijna evenwicht bereikt: de verhouding tussen het aantal verkopen en het aanbod heeft de factor 1,1 bereikt. In de randstad is deze factor gedaald naar 0,86. Het aantal woningen dat binnen 3 maanden wordt verkocht is gestegen van 13,7% in Q naar 20,9% in het huidige kwartaal. In de Corop-regio Amsterdam heeft 65,7% van alle woningen nog geen half jaar te koop gestaan. Hoogste prijsstijgingen noordvleugel van de Randstad: De gemiddelde woningwaarde blijft ook dit kwartaal doorstijgen (3,9%) naar een gemiddelde van 244 duizend euro. Op gemeenteniveau steeg de gemiddelde woningwaarde het sterkst in Amsterdam (9,8%) en Bloemendaal (8,7%). Kwart woningaanbod langer dan 3 jaar te koop: In heel Nederland staat gemiddeld een kwart van alle woningen die worden aangeboden al langer dan 3 jaar te koop; dit zijn ruim 58 duizend woningen. In delen van het Noorden en Oosten van het land loopt dit op naar 50%. Introductie 1 Woningwaarde en Prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 Woningmarkt Westen herstelt terwijl Oosten achterblijft Het herstel op de woningmarkt heeft zich de afgelopen kwartalen voornamelijk voorgedaan in het westen van het land. In Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde inmiddels 5,9% hoger dan de laatst gemeten piek uit En in de helft van alle transacties was er een koopsom hoger dan de vraagprijs. Daar staat tegenover dat een kwart van de te koop staande woningen moeilijk verkoopbaar is. Het oosten van het land kent het hoogste aandeel moeilijk verkoopbare woningen. CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 254 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q32015 J-O-J prijsverandering WOX 3,9% K-O-K prijsverandering WOX 1,5% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 3,1% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2015 Q4 4,1% Voorspelling K-O-K 2015 Q4 0,7% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 16,4% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 5,4% Verbetering betaalbaarheid K-O-K -2,8% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 227 J-O-J verandering aantal woningverkopen 26,8% K-O-K verandering aantal woningverkopen 6,5% 1

2 Gemiddelde woningwaarde blijft doorstijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 254 punten. Gemiddelde woningwaarde: 244 duizend euro. K-O-K prijsverandering: +1,5%. J-O-J prijsverandering: +3,9%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 262 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,4%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,6%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 194 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,8%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +5,3% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering 4% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 2% 0% -2% 13K2 13K3 13K4 14K1 14K2 14K3 14K4 15K1 15K2 15K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 Grootste prijsstijging voor woningen boven de 5 ton Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn het meest in waarde gestegen. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 5,6%. Ook woningen in de prijscategorieën 250 tot 250 duizend euro en 350 tot 500 duizend euro stegen bovengemiddeld in waarde. Goedkope woningen stegen het minst in waarde, maar desalniettemin nam de gemiddelde waarde van een woning onder de 150 duizend euro met 2,1% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Minder dan ,1% tot ,9% tot ,8% Tabel 2a Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa tot ,3% Meer dan ,6% Alle woningen 3,9% Oude appartementen meest gewild De gemiddelde appartementswaarde is met 5,3% toegenomen het afgelopen jaar. Dit woningtype is hiermee het meest in trek. En dan vooral oudere appartementen zijn het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijging is voor oudere appartementen met een bouwjaar van vóór Deze zijn 10,1% in waarde gestegen het afgelopen jaar. (half-) vrijstaande woningen gebouwd in de periode zijn het minst in waarde toegenomen het afgelopen jaar (1,8%). J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 4,4% 2,8% 1,8% 2,2% 3,0% Hoek/rijwoning 5,7% 3,6% 3,1% 3,3% 3,9% Appartement 10,1% 2,2% 3,6% 3,9% 5,3% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa Totaal 7,2% 3,0% 3,0% 3,4% 3,9% Voorspelling woningprijsontwikkeling 4 de kwartaal 2015 K-O-K voorspelling WOX: 0,7%. J-O-J voorspelling WOX: 4,1%. 3,0% voor eengezinswoningen. 5,1% voor meergezinswoningen Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,7% Noord-Nederland: 5,1% Oost-Nederland: 2,5% Zuid-Nederland: 3,2% 3

4 Woningmarkt Westen herstelt terwijl het Oosten achterblijft In het westen van het land is de gemiddelde woningwaarde met 5,0% toegenomen ten opzichte van een jaar geleden. In het oosten betreft de stijging slechts 2,2% en in het zuiden 2,8%. Al enkele kwartalen op rij herstelt de woningprijs sneller in het westen van het land. In enkele gemeenten is reeds het prijsniveau van 2008 bereikt (zie figuur 3). Door dit versnelde tempo van herstel ontstaan er grote prijsverschillen tussen west en oost/zuid Nederland. Door een groter aandeel moeilijk verkoopbare woningen, langere looptijden en een lagere marktliquiditeit blijft het herstel in het oosten en zuiden van het land achter. Figuur 3 Indexcijfer* gemiddelde woningwaarde t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q per gemeente. * Een indexcijfer van 100 betekent dat de gemiddelde woningwaarde in het derde kwartaal van 2015 gelijk is aan die van het derde kwartaal van Woningprijzen Oost Nederland meer dan 15% onder niveau 2008 In Amsterdam is de gemiddelde woningwaarde inmiddels boven het hoogste niveau van 2008 uitgestegen. Ten opzichte van het derde kwartaal 2008 liggen de gemiddelde woningwaardes in Amsterdam 5,9% hoger. Ook de gemeenten Amstelveen en Diemen zijn het hoogste prijsniveau uit 2008 voorbijgestreven. Dit staat in schril contrast met gemeenten in het oosten waar de gemiddelde woningwaarde nog ver verwijderd is van de piek uit In de gemeenten Buren, Maasdriel en Bronckhorst ligt de gemiddelde woningwaarde 16% onder het hoogste niveau. In onderstaande tabel wordt de top 5 gemeenten met de hoogste prijsontwikkeling sinds de piek van de woningmarkt (Q3 2008) weergegeven voor West- en Oost Nederland. 4

5 West Nederland t.o.v. Q Oost Nederland t.o.v. Q Amsterdam 5,9% Zwolle -6,5% Amstelveen 0,1% Zwartewaterland -6,7% Diemen 0,0% Kampen -6,8% Weesp -1,7% Deventer -6,9% Tabel 3 Top 5 gemeenten in west en oost Nederland met de hoogste prijsontwikkeling t.o.v. de piek en het dal van de woningmarkt Haarlem -1,9% Hardenberg -6,9% West Nederland -4,6% Oost Nederland -10,9% Overspannen woningmarkt in Amsterdam Kopers bieden weer tegen elkaar op en in 15% van alle woningverkopen in Nederland wordt een verkoopprijs betaald gelijk aan of hoger dan de vraagprijs. In Amsterdam wordt inmiddels bij 37% van de woningverkopen meer dan de vraagprijs betaald. En in de helft van alle woningverkopen wordt een prijs betaald die gelijk aan of hoger is dan de vraagprijs. Ook in de gemeenten Hoorn, Velsen en Haarlem is het aandeel transacties met een verkoopprijs boven de vraagprijs hoog met respectievelijk 23%, 19% en 17%, maar Amsterdam springt eruit als koploper. Het overbieden op de woningmarkt gebeurt al jaren in Amsterdam. Gemiddeld genomen werd in Amsterdam gedurende de crisisjaren in 6% van alle woningverkopen overboden. Sinds het herstel in 2013 zijn intrede deed is het aantal overbiedingen explosief gestegen van gemiddeld 5% in het tweede kwartaal van 2013 naar 37% in het derde kwartaal van West Nederland % boven vraagprijs Oost Nederland % boven vraagprijs Amsterdam 37,0% Doetinchem 12,6% Hoorn 22,9% Zevenaar 12,1% Velsen 18,9% Arnhem 11,3% Haarlem 17,1% Apeldoorn 8,9% Almere 14,9% Duiven 8,7% Tabel 4 Top 5 gemeenten met hoogste aandeel woningen verkocht boven de vraagprijs per gemeenten in west en oost Nederland in Q West Nederland 9,9% Oost Nederland 4,3% Binnen Stadsdeel West wordt 49% verkocht boven de vraagprijs In stadsdeel West is de woningmarkt dermate gespannen dat in 49% van alle verkopen een verkoopprijs tot stand gekomen hoger dan de vraagprijs. Binnen stadsdeel West zijn woningen in buurten als de Kinkerbuurt en de van Galenbuurt erg gewild. Daar wordt in meer dan 60% van alle woningverkopen een prijs betaald boven de vraagprijs (zie figuur 4 voor overzicht overbieden op buurtniveau in Amsterdam). De buurt in Amsterdam waar het meest wordt overboden is de Indische buurt West in stadsdeel Oost waar in meer dan 70% van alle gevallen meer wordt betaald dan de vraagprijs. Toch is het niet overal gespannen en komt in de meerderheid van de gemeenten een verkoopprijs tot stand beneden de gevraagde prijs. Gemiddeld genomen wordt nog altijd 8% minder dan de (initiële) vraagprijs betaald in heel Nederland. 5

6 Figuur 4 Het aandeel woningverkopen met een verkoopprijs hoger dan de vraagprijs per buurt in Amsterdam in Q Aandeel moeilijk verkoopbare woningen hoogst in Achterhoek Woningen die al langer dan 3 jaar in de verkoop staan (moeilijk verkoopbare woningen) nemen een kwart van het totale aanbod in beslag (25,7%). Ruim 58 duizend woningen in Nederland staan al langer dan 3 jaar in de verkoop met een groot aandeel van 33% in de Achterhoek. West Nederland >3 jaar te koop Oost Nederland >3 jaar te koop Lelystad 43,8% Montferland 45,4% Cromstrijen 41,2% Zevenaar 40,2% Brielle 39,9% Winerswijjk 38,7% Bernisse 39,9% Bronckhorst 38,4% Korendijk 38,3% Losser 38,2% West Nederland 22,0% Oost Nederland 29,0% Tabel 5 Top 5 gemeenten met het hoogste aandeel moeilijk verkoopbare woningen in west en oost Nederland in Q Figuur 5 Percentage woningen langer dan 3 jaar te koop per gemeente in het oosten van het land in Q

7 Noord-Holland blijft grootste stijger van woningprijzen Ook dit kwartaal zijn de woningprijzen het meest gestegen in Noord- Holland: 6,6% jaar-op-jaar. Vooral appartementen in de provincie Noord-Holland stegen fors in waarde ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde waarde steeg met 8,8%. Eengezinswoningen werden 5,5% meer waard. In de provincies Overijssel (1,7%) en Zeeland (1,6%) stegen woningen het minst in waarde. 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2015 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen ,6% Friesland ,1% Drenthe ,6% Tabel 6 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel ,7% Flevoland ,7% Gelderland ,5% Utrecht ,2% Noord-Holland ,6% Zuid-Holland ,1% Zeeland ,6% Noord-Brabant ,0% Limburg ,9% Nederland ,9% Woningprijzen 8% duurder in de Agglomeratie Haarlem Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Agglomeratie Haarlem. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 8,1%. Eengezinswoningen in die regio werden maar liefst 9,2% meer waard. Ook appartementen stegen in waarde, maar minder met 5,2%. Op de tweede plek staat de regio Groot-Amsterdam met een j-o-j ontwikkeling van +7,7%. Daar steeg vooral de gemiddelde prijs van een appartement (+ 10,1%). De gemiddelde woningwaarde bleef nagenoeg gelijk in de regio Zuidwest- Gelderland (0,1%). In 5 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. In 9 van de 40 Corop-regio s steeg de woningprijs met minder dan 2% Alle informatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer data over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven. 7

8 Verbetering betaalbaarheid stagneert In het derde kwartaal werd gemiddeld 16,4% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 6). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +5,4%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,8%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 6 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Figuur 7 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8

9 Aantal woningverkopen stijgt wederom fors Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 205 duizend. Dit is 26,8% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 192 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +26,8%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +6,5%. Aantal woningverkopen en veranderingen 20% 10% 0% -10% -20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 ' Figuur 8 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Transactieontwikkelingen naar woningtype De verkoop van appartementen steeg het hardst met 32,7%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek; het verkoopaantal steeg met 19,7%. J-O-J transactieontwikkeling Periode Tabel 7 Woningtype 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 Vrijstaand 26,3% 41,6% 37,5% 30,9% 29,0% Semi-vrijstaand 16,9% 29,2% 25,9% 19,4% 19,7% Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 20,9% 33,0% 32,4% 22,8% 22,6% Tussenwoning 27,9% 40,2% 35,3% 26,5% 24,4% Appartement 27,4% 39,8% 39,7% 34,5% 32,7% Totaal 25,3% 38,1% 35,5% 28,2% 26,8% 9

10 Grootste stijging woningverkopen dure segment De verkoop van woningen in de prijsklassen duizend en meer dan 500 duizend woningen is fors toegenomen het afgelopen jaar. Er zijn 40,4% meer woningen verkocht in de prijsklasse duizend euro en 37,6% meer woningen van boven de 5 ton. In alle landsdelen zijn meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht. In landsdeel West is de stijging van het aantal goedkope woningen opvallend. Er zijn 23% meer woningen beneden de 75 duizend euro verkocht in landsdeel West. In Zuid-Nederland steeg het aantal verkopen het meest in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (41,7%). Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 50 37,5 25 Figuur 9 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q ten opzichte van Q ,5 0 Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland < > % woningaanbod binnen 6 maanden verkocht Van de verkochte woningen heeft 20,9% nog geen 3 maanden te koop gestaan. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 44,1% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 49,5%. 14,5% van de verkochte woningen heeft langer dan 2 jaar te koop gestaan. Dit aantal lag kwartalen lang op een stabiel niveau en is nu voor het eerst sinds twee jaar gedaald. Ontwikkeling Periode Tabel 8 Looptijden 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 Binnen 3 mnd verkocht 17,8% 19,1% 17,9% 18,7% 20,9% Binnen 6 mnd verkocht 44,1% 44,2% 44,8% 44,7% 49,5% Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Binnen 12 mnd verkocht 64,2% 66,5% 67,3% 67,3% 70,5% Binnen 18 mnd verkocht 75,0% 76,7% 77,0% 77,0% 70,5% Binnen 24 mnd verkocht 82,4% 82,8% 82,8% 83,8% 80,5% > 24 maanden 17,6% 17,2% 17,2% 16,2% 14,5% 10

11 30% is moeilijk verkoopbaar in Noorden en Oosten Nog steeds staat een groot deel van het aanbod langdurig te koop; 25,7% van het totale woningaanbod staat langer dan 3 jaar te koop. Dit komt neer op 58,3 duizend woningen. In het noorden en oosten van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat het hoogst. Voor de Achterhoek ligt dit percentage op 33% en zijn er zo n moeilijk verkoopbare woningen. Hoogste aandeel aanbod >36 mnd Laagste aandeel aanbod >36 mnd Gemeenten te koop (in %) Gemeenten te koop (in %) Oldambt 47,1 Stein 5,1 Montferland 45,4 Eijsden-Margraten 5,3 Lelystad 43,8 Maastricht 5,6 Zevenaar 40,2 Meerssen 8,0 Winterswijk 38,7 Midden-Delfland 9,5 Bronckhorst 38,4 Zwartewaterland 10,3 Losser 38,3 Sittard-Geleen 11,6 Goeree-Overflakkee 38,1 Borne 12,1 Tabel 9 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het derde kwartaal van *alleen gemeenten met meer dan koopwoningen worden meegenomen in het overzicht. Dantumadiel 37,2 Sliedrecht 12,1 Bladel 37,1 Leiden 12,5 Figuur 10 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in %) 11

12 Marktliquiditeit verbetert verder De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,1 Vorig jaar betrof deze verhouding 1,5. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 205 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: 26,8% Aanbod van woningen in Q3 2015: 227 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: -9,1% De marktliquiditeit is nog steeds het beste in Amsterdam met een factor van 0,38, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,42. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het laagst met een factor 2,81 gevolgd door de gemeente Delfzijl met 2,76. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 11a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen Figuur 11b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,8% voor heel Nederland. Dit is een stijging van 26,8% ten opzichte van vorig jaar. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 4,0%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,8%. Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen is verkocht bedraagt 12,4%. De marktliquiditeit was het afgelopen jaar was het laagst in de gemeente Tubbergen waar respectievelijk 2,4% van de bestaande voorraad aan koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12

13 Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 13 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13

14 Aantal verstrekte hypotheken stijgt door Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 254 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +23,7%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +6,6%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% 0% Figuur 14 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -10% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 ' K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Aantal executieverkopen gestegen Aantal executieverkopen op jaarbasis: J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +15,7%. K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +5,3%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen bedraagt 0,9%. Het hoogste aandeel executieverkopen (3,1%) kent de regio Delfzijl e.o. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de Agglomeratie Leiden en de Bollenstreek. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executies Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14

15 Aantal huishoudens met betalingsachterstanden stabiliseert Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met ruim 276% gestegen. Momenteel zijn er huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een toename van (3,6%) sinds Q Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek Figuur 16 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren Bron: BKR, bewerking Calcasa '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Kleine stijging verkoop duurdere nieuwbouwwoningen In het tweede kwartaal van 2015 steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen naar een totaal aantal van o Kwartaal-op-kwartaalontwikkeling: 18,5% o Jaar-op-jaarontwikkeling: 33,2% De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen stijgt weer licht de afgelopen kwartalen. Dit komt vooral doordat het aantal verkopen in de prijsklassen boven de 300 duizend euro toenemen. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 17 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 ' Aantal verkopen Verkoopprijs 15

16 Gemiddelde huurwaarde kantoren gelijk gebleven De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gelijk gebleven in Q3 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 0,0%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 6,1% in Q3 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 99 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 6,1% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 148 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 3,7% in Q3 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 53 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) 140 Figuur 18 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,0% -6,0% Winkels (RPI) ,1% -9,7% Bedrijfsruimten (IPI) ,7% -11,8% Tabel 10 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL 16

17 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17

18 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Amsterdam % 73% ,9 Rotterdam % 65% ,3 Den Haag % 56% ,0 Utrecht % 54% ,5 Tabel 11 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven % 55% ,7 Provincies Groningen % 44% ,1 Friesland % 39% ,0 Drenthe % 36% ,0 Overijssel % 40% ,2 Flevoland % 36% ,4 Gelderland % 41% ,8 Utrecht % 43% ,5 Noord-Holland % 51% ,6 Zuid-Holland % 49% ,9 Zeeland % 35% ,0 Noord-Brabant % 40% ,4 Limburg % 41% ,6 Nederland % 44% ,8 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 20 & 21 14,8% Aantal koopwoningen 35,2% 50,0% Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers 0,0% Nederland Eindhoven Utrecht The Hague Rotterdam Amsterdam Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 12 & Figuur 22 J-O-J Q Aantal verandering NHG verkopen ,8% Executieverkopen ,7% 3,3% 1,4% -3,0% -2,2% Rabobank Obvion ING Bank Florius Nationale Nederlanden Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H HH betalingsproblemen ,6% Hypotheekverkopen ,7% Totale hypotheekschuld (x ,1% ) 1,3% 1,3% 1,1% -1,3% -1,4% -2,0% Delta Lloyd ASR Bank Aegon Achmea Hypotheekbank Munt Hypotheken Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) BNP, inflatie en werkloosheidspercentage in Nederland 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) 700, , , , , ,000 Figuren 23 & 24 Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB Q BNP Inflatie Werkloosheid 0% WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 400,000 18

19 Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 13 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 14 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

20 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 656 Delfzijl 142 Wassenaar 536 Oldambt 149 Heemstede 486 Leeuwarden 152 Naarden 467 Veendam 157 Tabel 15 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa De Bilt 400 Heerlen 157 Bussum 392 Franekeradeel 160 Wijdemeren 385 Terneuzen 160 Zeist 380 Brunssum 160 Utrechtse Heuvelrug 372 Kerkrade 160 Huizen 359 Den Helder 161 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Amsterdam 9,8% Culemborg -0,4% Bloemendaal 8,7% Maasdriel -0,1% Wijdemeren 8,5% Buren -0,1% Haarlem 8,2% Oisterwijk 0,1% Tabel 16 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa Utrecht 8,1% Geldermalsen 0,2% Naarden 8,1% Schouwen-Duiveland 0,3% Huizen 7,8% Venlo 0,3% Bussum 7,7% Loon op Zand 0,3% Heemstede 7,5% Werkendam 0,4% Hilversum 7,4% Dongen 0,4% 20

21 Figuur 25 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 26 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 21

22 Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2015 t.o.v. derde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 22

23 Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als decision support tool voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via 23

24 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 24