In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Herstel zet overtuigend door: De gemiddelde woningwaarde stijgt met 3,4% op jaarbasis naar 231 duizend euro. De grootste stijging op provinciaal niveau vinden we terug in Utrecht (6,1%) en Noord-Holland (5,8%). Het aantal verkopen stijgt sterk (22,5%) maar ondanks deze opleving zijn er nog ruim 60 duizend moeilijk verkoopbare woningen (woningen die langer dan 3 jaar te koop staan) in Nederland. Grote regionale verschillen: Nu de woningmarkt weer lijkt aan te trekken lopen de regionale verschillen op. Een jaarlijkse stijging van +10,1% in t Gooi en de Vechtstreek tot -0,8% op de Veluwe. In 78% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde gestegen tussen de 0-5% (9.402 buurten) en in 17% (1.987 buurten) steeg de woningwaarde zelfs met 5% of meer. Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning ligt in het tweede kwartaal van ,5% lager dan de initiële vraagprijs. Een koper betaalt hiermee gemiddeld 34 duizend euro minder voor een koopwoning dan de vraagprijs. Dit verschil loopt op voor huizen die langer te koop staan. Voor woningen die langer dan 2 jaar te koop staan is de afslag gemiddeld 23,2% en betalen kopers gemiddeld 68 duizend euro minder dan de vraagprijs. Calcasa analyseerde de verschillen tussen de (initiële) vraagprijzen van woningen en de gerealiseerde koopsommen en concludeert dat woningen die binnen 6 maanden worden verkocht de kleinste afslag (5,2%) kennen op de initiële vraagprijs. Introductie 1 Woningwaarde en Prijsontwikkelingen 2 Segment analyses 3 Thema onderzoek 4 Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio 6 Voorspelling 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen 9 Marktliquiditeit 10 Hypotheekmarkt 12 Executieverkopen 13 Nieuwbouw 14 Commercieel Vastgoed 15 Overzicht Nederlandse woningmarkt 17 CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 242 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q22014 J-O-J prijsverandering WOX 3,4% K-O-K prijsverandering WOX 0,9% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 2,4% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014Q3 2,6% Voorspelling K-O-K 2014Q3 0,5% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 17,5% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 2,0% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 0,3% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 151 J-O-J verandering aantal woningverkopen 22,5% K-O-K verandering aantal woningverkopen 9,7% *woningvoorraad 1 januari 2014, gemeentelijke indeling

2 Gemiddelde woningwaarde stijgt De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 242 punten. Gemiddelde woningwaarde: 231 duizend euro. K-O-K prijsverandering: +0,9%. J-O-J prijsverandering: +3,4%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 250 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,9%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,3%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 180 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +0,8%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +3,5% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% -6% 12K1 12K2 12K3 12K4 13K1 13K2 13K3 13K4 14K1 14K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 Middel dure woningen stijgen het hardst in waarde Woningen in de prijsklasse duizend euro zijn met 4,3% het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar (zie tabel 2a). Ook het middensegment ( duizend euro) steeg fors in waarde met 3,5%. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan ,2% tot ,5% tot ,0% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland tot ,3% Meer dan ,0% Alle woningen 3,4% Vooroorlogse woningen in trek De oudere woningen (voornamelijk jaren 30 woningen) zijn het hardst in waarde gestegen het afgelopen jaar. Hoek/rijwoningen en appartementen met bouwjaar tot 1944 zijn met 5% het hardst in waarde gestegen. Ook hoek/rijwoningen en appartementen in de naoorlogse periode hebben een boven gemiddelde prijsontwikkeling gekend het afgelopen jaar. Appartementen gebouwd na 2000 zijn het minst in waarde toegenomen met een waardestijging van slechts 0,6%. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 (Half-) Vrijstaand 3,7% 2,0% 1,4% 2,4% Hoek/rijwoning 5,0% 4,1% 3,1% 2,9% Appartement 5,0% 4,2% 3,2% 0,6% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 4,7% 3,6% 2,8% 1,7% 3

4 Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs Nu de woningmarkt weer aantrekt is het de vraag in hoeverre het verschil tussen vraagprijzen en verkoopprijzen ook kleiner wordt. Een scherpe vraagprijs betekent veelal een kortere doorlooptijd. De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning ligt in het tweede kwartaal van ,5% lager dan de initiële vraagprijs. Een koper betaalt hiermee gemiddeld 34 duizend euro minder voor een koopwoning dan de vraagprijs. Dit verschil loopt op voor huizen die langer te koop staan. Voor woningen die langer dan 2 jaar te koop staan is de afslag gemiddeld 23,2% en betalen kopers gemiddeld 68 duizend euro minder dan de vraagprijs. Binnen 6 maanden verkocht: 5,2% afslag op vraagprijs De woningmarkt toont weer tekenen van herstel in Het aantal verkopen stijgt, de verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen neemt af en de gemiddelde woningwaarde neemt toe. Toch blijft het nog steeds verstandig om in de huidige marktomstandigheden een scherpe vraagprijs neer te zetten. Calcasa analyseerde de verschillen tussen de (initiële) vraagprijzen van woningen en de gerealiseerde koopsommen en concludeert dat woningen die binnen 6 maanden worden verkocht de kleinste afslag (5,2%) kennen op de initiële vraagprijs (zie figuur 3). Verschillen naar regio zijn onbeduidend wat inhoudt dat in zijn algemeenheid geldt dat hoe korter de looptijd des te geringer het verschil tussen vraag- en verkoopprijs ongeacht de woonlocatie. Woningen die langer dan 2 jaar te koop staan kennen de grootse afwijking op de initiële vraagprijs van gemiddeld 23,2%. Een mogelijke verklaring voor de grote verschillen naar looptijd is het niet hanteren van scherpe vraagprijzen door de verkopers in combinatie met de neergaande markt. De grootste afwijking op de vraagprijzen zien we bij (half) vrijstaande woningen. Historisch gezien kennen deze woningen altijd al een langere verkooptijd en een grotere afslag. Vrijstaande woningen die langer dan 2 jaar in de verkoop staan worden verkocht tegen 73,3% van de vraagprijs wat neerkomt op een gemiddelde afslag van 67 duizend euro. In het tweede kwartaal van 2007 lag de gemiddelde afslag rond de 21 duizend euro. Procentuele afslag op de initiële vraagprijs naar looptijd per woningtype Figuur 3 30,0% 25,0% 20,0% De procentuele afslag van de gerealiseerde koopsom op de initiële vraagprijs naar looptijd en woningtype in Nederland in ,0% 10,0% 5,0% 0,0% (half)vrijstaande woningen Hoek/rijwoningen Appartementen binnen 6 mnd 6 tot 12 mnd 12 tot 18 mnd 18 tot 24 mnd 24 mnd en meer 4

5 Afwijking tussen vraag- en verkoopprijs neemt weer af Calcasa heeft ook de procentuele afwijking tussen de initiële vraagprijs en de gerealiseerde koopsom door de tijd heen geanalyseerd. In de jaren voor de woningmarktcrisis was de gemiddelde afslag op de initiële vraagprijs 5%. Een koper betaalde in 2007 gemiddeld 11 duizend minder dan de initiële vraagprijs voor een woning tegenover 34 duizend in De afslag op de vraagprijs heeft zijn dieptepunt bereikt in 2013 en lijkt anno 2014 weer te verbeteren zoals te zien is in figuur 4. Dit kan enerzijds het gevolg zijn van het stellen van scherpe vraagprijzen en anderzijds van hogere verkoopprijzen door combinatie van bijzondere woningen en/of bijzondere locaties. Koopsom als percentage van de initiële vraagprijs naar woningtype, Figuur 4 98,0% 94,0% 90,0% De procentuele afwijking van de gerealiseerde koopsom op de initiële vraagprijs naar woningtype in Nederland in de periode ,0% 82,0% (half)vrijstaande woningen Hoek/rijwoningen Appartementen Afwijking tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs Naast het analyseren van de initiële vraagprijs heeft Calcasa ook de relatie tussen de laatst vermelde vraagprijs en de verkoopprijs geanalyseerd. Hieruit komt naar voren dat het verschil in het tweede kwartaal van 2014 gemiddeld 6,4% is. Er zit dus een groot verschil tussen het gebruik van initiële en laatste vraagprijzen zoals ook te zien is in onderstaande figuren. Figuur 5a laat de verdeling van verkoopprijs als % van de initiële vraagprijs zien en figuur 6 die van de laatste vraagprijs. Uit figuur 5a en 5b kan geconcludeerd worden dat in Oost-Groningen het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het grootst is. Kijkend naar de laatste vraagprijs heeft een koper het minste onderhandelingsruimte in de regio Groot-Amsterdam (zie figuur 5b). Als je dit vergelijkt met de initiële vraagprijs dan zijn er veel meer regio s waar de afslag 11% of minder is. Figuur 5a De koopsom als percentage van de initiële vraagprijs in Nederland in het tweede kwartaal van Figuur 5b De koopsom als percentage van de laatste vraagprijs in Nederland in het tweede kwartaal van

6 Woningen in Utrecht en NH meest in waarde gestegen De gemiddelde woningwaarde is dit kwartaal het hardst gestegen in de provincie Utrecht: +6,1% op jaarbasis. Hierna volgen woningen in Noord- Holland die met 5,8% in waarde toenamen. Dit kwartaal zijn er geen woningprijsdalingen op provincieniveau. De provincie waar de laagste prijsontwikkeling is gemeten, is Gelderland. Hier steeg de gemiddelde woningwaarde met 0,9%. Ook in Limburg en Friesland steeg de gemiddelde woningwaarde beneden gemiddeld met respectievelijk 1,6 en 1,4%. 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2014 eengezins- meergezins- t.o.v. 2e kwartaal woningen woningen 2013 Groningen ,6% Friesland ,4% Drenthe ,1% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel ,9% Flevoland ,6% Gelderland ,9% Utrecht ,1% Noord-Holland ,8% Zuid-Holland ,0% Zeeland ,6% Noord-Brabant ,2% Limburg ,6% Nederland ,4% Grootste stijger regio t Gooi en de Vechtstreek Grootste stijger op jaarbasis is de regio t Gooi en de Vechtstreek met een j-o-j ontwikkeling van +10,1%. Ook in het eerste kwartaal was deze regio al de grootste stijger met 8,8%. Alleen op de Veluwe werden woningen niet meer waard. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde met 0,8% ten opzichte van het tweede kwartaal in Ook in Friesland, Drenthe en Zuid-Limburg stegen de gemiddelde prijzen minder dan 1% het afgelopen jaar. In 6 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met 5% of meer in het afgelopen jaar. Dit zijn voornamelijk regio s in Noord- Holland. 6

7 In 17% van alle buurten stijgt woningwaarde 5% of meer Voor het tweede kwartaal op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde en is de prijsontwikkeling in 95% van de buurten positief. In het gros van alle buurten (78%) is de gemiddelde woningwaarde in het afgelopen jaar tussen de 0 en de 5% gestegen. In 17% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% gestegen. Dit zijn voornamelijk buurten in t Gooi zoals het Schilderskwartier in Hilversum (12,4%) en de Bloemenbuurt in Bussum (13,3%). In slechts 5% van de buurten is de gemiddelde woningwaarde gedaald. Dit betreffen voornamelijk buurten in Rotterdam en op de Veluwe. Aantal buurten (in %) naar 1 jaars prijsontwikkeling Figuur 6 16% 1% 5% 0 tot -5% Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland 0 tot +5% +5 tot +10% >10% 78% Marktinformatie tot buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven Voorspelling woningprijsontwikkeling 3 e kwartaal 2014 K-O-K voorspelling WOX: 0,5%. J-O-J voorspelling WOX: 2,6%. 2,4% voor eengezinswoningen. 3,3% voor meergezinswoningen Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 3,0% Noord-Nederland: 1,9% Oost-Nederland: 2,1% Zuid-Nederland: 2,0% 7

8 Betaalbaarheid blijft verbeteren In het tweede kwartaal werd gemiddeld 17,5% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,0%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -0,3%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 7 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8

9 Stijging aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 151 duizend. Dit is een forse stijging ten opzichte van het vorige kwartaal. Toen werden op jaarbasis 137 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +22,5%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +9,7%. Aantal woningverkopen en veranderingen 10% 5% 0% -5% -10% -15% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 ' Figuur 9 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Woningverkopen naar prijsklasse Bij de transactiemarkt naar prijsklasse zien we een sterke toename van het aantal verkopen in de goedkope prijsklassen (tot 75 duizend euro en van 75 tot 150 duizend euro) in Noord, Oost- en Zuid-Nederland. In West-Nederland zijn juist het aantal transacties in de duurdere prijsklassen toegenomen. De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is met 34,3% toegenomen het afgelopen jaar (zie figuur 10). En woningen tussen de duizend euro zijn met 30,3% toegenomen Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland < > Figuur 10 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q ten opzichte van Q

10 Ruim 60 duizend moeilijk verkoopbare woningen In Nederland staan momenteel 60 duizend woningen die langer dan drie jaar te koop worden aangeboden. In onderstaande figuur is per gemeente het percentage koopwoningen weergegeven dat langer dan 36 maanden te koop staat. In figuur 11 is te zien dat in de oranje gemeenten het aandeel moeilijk verkoopbare woningen meer dan 30% bedraagt. Gemeenten (met meer dan koopwoningen) met een hoog aandeel woningen die langer dan 3 jaar te koop staan zijn o.a. Oldambt, Winterswijk en Montferland. Hier betreft ruim 40% van het totale aanbod, woningen die al langer dan 3 jaar te koop worden aangeboden. Gemeenten Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Gemeenten Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Tabel 4 Oldambt 42,9 Delfzijl 8,3 Winterswijk 40,7 Leeuwarden 8,9 Montferland 40,2 Oldambt 9,6 Lelystad 39,4 Heerlen 10 Top 10 gemeenten met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het tweede kwartaal van Zevenaar 38,4 Kerkrade 10 Elburg 37,1 Den Helder 10,1 Uden 37 Veendam 10,1 Nuenen, Gerwen en Nederwetten 36,8 Terneuzen 11,3 Veendam 36,8 Brunssum 12,1 Zeewolde 36,4 Franekeradeel 12,5 Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2014 (in %) Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 10

11 Marktliquiditeit verbetert verder De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,7. Dit is een verbetering ten opzichte van het eerste kwartaal toen deze verhouding nog 1,9 was. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 151 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: 22,5% Aanbod van woningen in Q2 2014: 251 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: -7,0% De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,3 het laagst in de gemeente Urk en met 4,3 het hoogst in de gemeenten Rijnwaarden en Veendam (zie figuur 13). Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 12 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland 11

12 Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Aantal verstrekte hypotheken dit kwartaal gestegen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 192 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +10,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +9,6%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% Figuur 15 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% % % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 ' K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken 12

13 Stijging van executieverkopen via veiling Aantal executieverkopen op jaarbasis: J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -12,2%. K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +4,8%. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij gewone verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen waarbij banken niet zomaar een woning via de veiling mogen verkopen als de verkoopprijs minder dan 5% onder de marktwaarde ligt. Dit om grote verliezen op de veiling te voorkomen. Aantal executies '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Figuur 16 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties Executieverkopen naar woningtype per landsdeel Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in West- Nederland (54,3%). 20,1% van de executieveilingen vindt plaats in Zuid- Nederland. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 59,1% een appartement en 40,9% een eengezinswoning Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland vrijstaande woningen semi-vrijstaande woningen hoekwoningen tussenwoningen appartementen Figuur 17 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 13

14 Nieuwbouwwoningen: vooral nieuw aanbod verkoopt De afgelopen drie maanden steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen naar een totaal aantal van Dit is een kleine daling ten opzichte van het vorige kwartaal maar een forse jaarlijkse stijging als gevolg van het stilvallen van de verkoop van nieuwbouwwoningen vorig jaar. Toen werd de annuïteiten hypotheek ingevoerd en was er in het laatste kwartaal van 2012 een grote run op nieuwbouwwoningen gevolg door een dip in het eerste kwartaal van De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen blijft stabiel met 249 duizend euro. De transactieaantallen nemen wel toe maar dit vertaalt zich nog niet terug in een stijgende waarde voor nieuwbouwwoningen. Dit heeft voornamelijk te maken met het gegeven dat vooral nieuw aanbod sneller verkoopt tegen een lagere prijs. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 18 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 ' Aantal verkopen Verkoopprijs Verkoopportefeuille krimpt: aanbod daalt Het aanbod van nieuwbouwwoningen neemt af en de verkopen blijven onveranderd. Hierdoor krimpt de verkoopportefeuille met 7,3% ten opzichte van het afgelopen kwartaal Nieuwbouw: aanbod versus verkoop Figuur 19 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Aanbod nieuwbouw koopwoningen 14

15 Gemiddelde huurwaardes winkels fors omlaag De gemiddelde huurwaarde kantorenindex gedaald met 1,2% in Q De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 1,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex gedaald met 14,5% in 2Q 2014 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 97 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 14,5% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 147 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex gedaald met 5,0% in 2Q 2014 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 96 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 5,0% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 57 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur 20 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,2% -10,9% Winkels (RPI) ,5% -18,1% Bedrijfsruimten (IPI) ,0% -13,5% Tabel 5 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 15

16 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 16

17 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Amsterdam % 72% ,2 Rotterdam % 65% ,9 Den Haag % 54% ,9 Utrecht % 51% ,7 Tabel 6 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven % 54% ,3 Provincies Groningen % 43% ,0 Friesland % 40% ,5 Drenthe % 35% ,4 Overijssel % 39% ,9 Flevoland % 34% ,5 Gelderland % 40% ,3 Utrecht % 43% ,6 Noord-Holland % 51% ,5 Zuid-Holland % 48% ,8 Zeeland % 35% ,7 Noord-Brabant % 39% ,1 Limburg % 37% ,6 Nederland % 43% ,5 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 22 & 23 31% Hypotheekcijfers 12% Aantal koopwoningen 57% Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% Nederland Eindhoven Utrecht Rotterdam Den Haag Amsterdam Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Bron figuur 22: CBS Bron figuur 23: Calcasa Tabel 7 & Figuur 24 J-O-J Q Aantal verandering NHG verkopen ,4% Executieverkopen ,2% HH betalingsproblemen ,6% Hypotheekverkopen ,0% 2,6% 3,4% -2,8% -2,7% Argenta Spaarbank AEGON Delta Lloyd Obvion Rabobank ABN AMRO bank SNS bank ING bank Bron tabel 7: NHG, BKR, DNB Bron figuur 24: Calcasa, IG&H Totale hypotheekschuld (x ) Bron: NHG, BKR, DNB ,3% 2,8% -0,3% 0,4% 0,7% -1,9% -0,4% Florius NIBC Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 25 & 26 Bron figuur 25: DNB, CBS Bron figuur 26: Calcasa, DNB 70 0% BNP 2010=100 Inflatie Werkloosheid WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB)

18 Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 8 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 9 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

19 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 598 Delfzijl 140 Wassenaar 511 Leeuwarden 146 Naarden 454 Oldambt 146 Heemstede 444 Heerlen 150 Tabel 10 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) De Bilt 387 Kerkrade 152 Bussum 378 Den Helder 154 Wijdemeren 374 Terneuzen 154 Zeist 365 Veendam 154 Utrechtse Heuvelrug 360 Brunssum 154 Huizen 348 Franekeradeel 157 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Huizen 11,2% Nijkerk -1,1% Bussum 10,8% Barneveld -1,1% Hilversum 10,6% Epe -1,0% Naarden 9,9% Putten -0,9% Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Wijdemeren 9,3% Meppel -0,9% Bergen (NH,) 8,2% Elburg -0,8% Heerhugowaard 8,0% Apeldoorn -0,8% Heiloo 7,9% Nunspeet -0,7% Koggenland 7,8% Voorst -0,7% Hollands Kroon 7,7% Oldebroek -0,7% 19

20 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 20