Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

Transcriptie

1 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future

2 Prijsbewegingen koopwoningmarkt 1. Introductie: de woningmarkt. 2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 3. Prijsbepalende factoren. 4. Verwachting prijsontwikkeling. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 2 van 25

3 1. Introductie koopwoningmarkt Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 3 van 25

4 Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren Vraag Aanbod Woningprijs koopwoningmarkt huurwoningmarkt Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 4 van 25

5 Marktsegmenten Eigendom Huur Koop Tussenvormen Bouwjaar Bestaand Nieuwbouw Geografisch Lokaal Regionaal Nationaal Prijsklasse (bijv) Goedkoop Middelduur Duur Woningtype (woningwijzer) Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 5 van 25

6 2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 6 van 41

7 Prijsontwikkeling koopwoningen Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw. Prijsontwikkeling vanaf de jaren zestig. Hoe meten we de prijsontwikkeling? Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 7 van 41

8 Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro s, euro's x 1000 woningprijsontwikkeling %- eigenwoningbezit Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 8 van 41

9 Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie de oliecrisis 1979 Kredietcrisis de Engelse oorlog Crash Tulpenmarkt, Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 9 van 41

10 Vanaf 1965: reëel en nominaal 300 euro X nominale prijs reële prijs Bron: NVM Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 10 van 41

11 Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro s, (april) Euro's x 1000 Vrijstaande woningen Appartementen Twee-onder-een-kap Hoekwoning tussenwoning Bron: Kadaster Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 11 van 41

12 Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen Euro's Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 12 van 41

13 Het meten van de woningprijs Verschillende methoden om het prijsniveau ( ) te meten: Gemiddelde > Kadaster Mediaan > NVM Index > CBS en Kadaster Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 13 van 41

14 De prijs en de prijsindex Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. Dat zien we terug in de prijsindex. De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 14 van 41

15 Woningprijsindex Prijs P2 Prijs P1 t1 t2 Tijd P2 Gemiddelde P1 Index t1 t2 Tijd Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 15 van 41

16 Relatie marktprijs en WOZ-waarde marktprijs woz-waarde Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 16 van 41

17 Verhouding marktprijs / WOZ-waarde Normaal : zwarte balken (afwijking maximaal 10%) Acceptabel : groene balken (afwijking maximaal 25%) Niet acceptabel: oranje balken (afwijking maximaal 50%) Niet realistisch: rode balken (afwijking meer dan 50%) Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 17 van 41

18 Prijsontwikkeling index 1995 = 100 Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] Mediaan [nvm] Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 18 van 41

19 Index en prijs, Jan 2009-Apr vrijstaande woningen index gemiddelde vrijstaande woningen hoekwoningen appartementen tussenwoningen hoekwoningen twee onder één kap tussenwoningen appartementen 104 twee onder één kap Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 19 van 41

20 Nominale en reële prijsontwikkeling De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 20 van 41

21 Prijsontwikkeling en woningtype Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: Lange verkooptijden Forse prijsdalingen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 21 van 41

22 Prijsontwikkeling naar regio Grote regionale verschillen in het prijsniveau. Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 22 van 41

23 Gebruik van de index Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 23 van 41

24 3. Prijsbepalende factoren Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 24 van 41

25 Prijsbepalende factoren Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%). Conjunctuur Rente Betaalcapaciteit Inkomen Beleid financiële instellingen en het Rijk Vertrouwen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 25 van 41

26 Conjunctuur en woningprijs Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur De woningprijs is conjunctuur gevoelig. Hoge economische groei Vraag naar kwaliteit Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen Lage economische groei Vraag naar betaalbare woningen Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 26 van 41

27 Rente en inkomen Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. Rentestijging > prijsdaling. Inkomensstijging > prijsstijging. Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 27 van 41

28 Beleid en de woningprijs Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: Vraagzijde: Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering Aanbod: Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars Regelgeving en procedures Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 28 van 41

29 Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), % ,6-4,0-6 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 29 van 41

30 Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, z-score M M H H H L L L M M M L Bruto Binnenlands product woningprijs Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 30 van 41

31 Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, % Rente Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 31 van 41

32 Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, % Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 32 van 41

33 4. Verwachting prijsontwikkeling Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 33 van 41

34 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 34 van 41

35 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 35 van 41

36 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 36 van 41

37 Een voorspelling Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 37 van 41

38 Model woningprijsmutatie %-change real house price estimate Constant Psychologisch -10 Inkomen -15 Rente lange termijn evenwicht -20 seizoen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 38 van 41

39 Voorspelling naar euro's 2006=100 werkelijk hoog middel laag Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 39 van 41

40 Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10 procenten Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 40 van 41

41 Vragen Delft University of Technology Challenge the future