Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur

Transcriptie

1 Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur OTB-Studiedag Waardecreatie, 17 maart 2010 Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future

2 Inhoud presentatie Woonwensen [3] Conjunctuur [2] Woningkwaliteit [1] Woningprijs Wat is de relatie tussen kwaliteit en prijs? Wat is de invloed van de conjunctuur? Wat is de invloed van de woonwensen? Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 2 van 34

3 Woningprijs Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 3 van 34

4 Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie de oliecrisis 1979 Kredietcrisis de Engelse oorlog Crash Tulpenmarkt, Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 4 van 34

5 Vanaf 1965: reëel en nominaal euro X 1000 Brutering Voor Na nominale prijs reële prijs Bron: NVM Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 5 van 34

6 Prijsontwikkeling naar woningtype Woningprijsindex, Index 1995 = vrijstaand appartementen Bron: Kadaster Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 6 van 34

7 Prijsverschil wel/niet Krachtwijken euro niet risicowijk wel risicowijk Alkmaar Amersfoort Amsterdam Arnhem Den Haag Deventer Dordrecht Eindhoven Enschede Groningen Heerlen Leeuwarden Maastricht Nijmegen Rotterdam Schiedam Utrecht Zaanstad Bron: Kadaster Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 7 van 34

8 Prijsontwikkeling naar Krachtwijken Per maand en per jaar, gemiddelde prijs 1995 = 100 Krachtwijken niet krachtwijken Bron: Kadaster/bewerking OTB Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 8 van 34

9 Woningkwaliteit Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 9 van 34

10 Aantal nieuwbouwwoningen aantal woningen woningen huur koop Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 10 van 34

11 Aantal kamers, huursector, 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 11 van 34

12 Inhoud per nieuwbouwwoning Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 12 van 34

13 Inhoud en bouwkosten/m index 2000=100 inhoud bwkst/m Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 13 van 34

14 Bouwkosten en woningprijs index 1970 = 100 Brutering Voor Na woningprijs Wel evenwicht Geen evenwicht bouwkosten Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 14 van 34

15 Conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 15 van 34

16 Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), % Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 16 van 34

17 Conjunctuur Een voorspelling Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 17 van 34

18 Conjunctuur en prijsontwikkeling? Z-score woningprijs bbp Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 18 van 34

19 Prijsontwikkeling en Prijsniveau Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 19 van 34

20 Prijsniveau en prijsontwikkeling Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%) procenten Prijsontwikkeling door: Conjunctuur, Rente, inkomen, vertrouwen, beleid Rijk en banken werkelijk schatting Prijsniveau door: prijsontwikkeling , woningprijsmodel OTB/TUDelft Conjunctuur, kwaliteit van woning en woonomgeving Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 20 van 34

21 Gewenste woningkwaliteit en conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 21 van 34

22 Gewenste kwaliteit Vrijstaand huren of kopen aantal m 2 indeling woning architectuur woonomgeving parkeerplaatsen Nieuwbouw of bestaande bouw eigen kavel twee-onder-een-kap stad of platteland garage buurtvoorzieningen appartement hoekwoning grote woonkamer gelijksoortig denkende mensen badkamer aantal kamers grote slaapkamer tussenwoning Dakterras of tuin oppervlak tuin niet traplopen slaapkamer begane grond plafondhoogte levendige buurt energiebesparende maatregelen Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 22 van 34

23 Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Eengezinswoning 77% 85% 85% Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48% 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer 26% 33% 41% 17% 37% 46% 15% 33% 53% Extra kamer beneden (bij eengezinswoning) 33% 43% 43% Voorkeur voor grote tuin Voorkeur voor ruim terras 36% 58% 35% 56% 40% 48% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 23 van 34

24 Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Grote gemeente (> ) Middelgrote gemeente Kleinere gemeente (< ) 30% 14% 56% 25% 14% 61% 20% 11% 69% Centrum stad Nabij centrum Verder weg/geen voorkeur 12% 35% 53% 11% 40% 49% 13% 38% 49% Levendige buurt/geen voorkeur Rustige buurt Stille buurt 23% 59% 18% 39% 45% 16% 41% 45% 14% Dezelfde wijk Dezelfde gemeente Elders 25% 32% 43% 29% 37% 34% 28% 38% 34% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 24 van 34

25 Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Koopprijs tot Koopprijs vanaf % 35% 15% 34% 40% 26% 34% 39% 26% Nieuwbouw Maakt niet uit Bestaande woning 27% 36% 37% 18% 48% 34% 19% 57% 24% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 25 van 34

26 Gewenste kwaliteit en conjunctuur procenten koop of huur Laag Midden Hoog Op het eerste gezicht zijn er nauwelijks verschillen woonwensen per 20 conjunctuurfase 0 beslist koop maakt niet uit 100 procenten architecteur 50 procenten stad of land Laag Midden Hoog Laag Midden Hoog 0 experimenteel modern traditioneel -10 centrum stad rand stadbebouw de buiten geen kom kleinebebouw de voorkeur gemeente kom Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 26 van 34

27 Gewenste kwaliteit en conjunctuur Gecorrigeerd maakt niet uit nieuw bestaand maakt niet uit beslist koop midden hoog Des te beter de conjunctuur, des te groter de kans de vraag naar kwaliteit. appartement vrijst ongelijkvloerse bungalow vrijst gelijkvloerse bungalow twee onder een kap huis in een rij (rij of hoek) geen voorkeur druk midden hoog levendig rustig stil geen voorkeur buiten bebouwde kom bebouwde kom kleine gemeente rand stad centrum stad Toelichting Verbanden tussen de kenmerken en de conjunctuur zijn vastgelegd met nominale regressietechnieken. De gekleurde staven geven significantie verschillen aan; woonwensen verschillen dan per conjunctuurfase Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 27 van 34

28 Prijs-kwaliteitverhouding en conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 28 van 34

29 Prijsontwikkeling en conjunctuur %-mutatie reële woningprijs M M H H H M L L L M M M M L Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 29 van 34

30 De waardering van kwaliteit gesloten keuken Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement De waardering voor een gesloten keuken bij een hoekwoning is positief; bij een appartement negatief Oppervlakte w oonkamer Oppervlakte keuken Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement garage of carport parkeerplaats Vrijstaand 2/1 kap hoek tussen appartement Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 30 van 34

31 Conjunctuur en prijs-kwaliteitverhouding jaar r M M H H H H M L L (Constant) *** *** *** * ** ** inkomen 0.34 *** 0.39 *** 0.41 *** 0.36 *** 0.40 *** 0.50 *** 0.39 *** 0.31 *** 0.28 *** traditionele architectuur * ** * moderne architectuur ** 0.36 ** 0.07 experimentele architectuur ** ** grote woonkamer 0.23 *** 0.20 *** 0.17 *** 0.24 *** 0.37 *** 0.32 *** ** 0.29 *** 4 of 5 kamers *** 0.26 *** ** 0.38 *** of meer kamers 0.33 *** 0.42 *** 0.40 *** 0.33 ** 0.23 * *** 0.71 *** 0.29 ** grote slaapkamer 0.07 *** 0.04 ** 0.05 ** 0.09 *** * 0.06 ** *** tweeverdiener ** *** *** *** ** tot 40 jaar 0.13 ** 0.15 ** 0.11 ** 0.14 * ** 0.22 ** 0.41 *** 0.18 ** 40 tot 55 jaar ** 0.08 * 0.22 ** 0.15 * *** 0.46 *** jaar en ouder 0.15 * 0.21 ** 0.12 * 0.42 *** 0.39 *** ** 0.50 *** 0.33 ** zonder kinderen * ** ** regio Noord *** *** *** *** *** *** *** *** *** buiten bebouwde kom ** * 0.20 ** gestapeld ** ** ** ** ** huis in een rij ** *** *** ** * *** twee onder een kap ** ** ** ** villa,gelijkvloers 0.35 *** * ** 0.68 *** * 0.17 villa,ongelijkvloers 0.19 ** * * ** 0.07 dromers *** *** *** ** ** ** *** Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 31 van 34

32 Gewenste kwaliteit en conjunctuur 80% 70% 60% pratt-importance Maat voor Invloed op de prijs Inkomen Laagconjunctuur: 50% 40% - Inkomen minder belangrijk 30% 20% 10% - Kwaliteit meer belangrijk 0% laag midden hoog conjunctuur 14% 12% 10% 8% 6% pratt-importance Maat voor Invloed op de prijs Aantal kamers 4 of 5 kamers 6 of meer kamers Hoogconjunctuur: - Inkomen meer belangrijk - Kwaliteit minder belangrijk 4% 2% 0% laag midden hoog conjunctuur Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 32 van 34

33 Afsluitend Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 33 van 34

34 Conclusies 1. Vraag naar kwaliteit neemt niet af bij een stagnerende economie. 2. In een midden- en hoogconjunctuur wenst men meer kwaliteit. 3. De prijs-kwaliteitverhouding in een laagconjunctuur verschilt met die in midden- en hoogconjunctuur. 4. Laagconjunctuur: prijs op basis van kwaliteit, midden- en hoogconjunctuur: prijs op basis van bestedingsruimte. 5. Zeker gewaardeerd: vergroting woonkamer (meer dan vergroting keuken), gesloten keuken, bad- en douche gescheiden, toilet en badkamer zelfde etage, een 6 de kamer, garage. 6. Waardering afhankelijk van woningtype en locatie. Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur 34 van 34