Prijsbewegingen op de Woningmarkt

Transcriptie

1 Prijsbewegingen op de Woningmarkt Introductie Harry Boumeester, Harry van der Heijden, Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future

2 Prijsbewegingen koopwoningmarkt 5 blokken. 1. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 2. Prijsbepalende factoren. Pauze. 3. De woonconsument. 4. De markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen. Pauze. 5. Recente ontwikkelingen. Discussie en Afronding. Sluiting. Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

3 Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren Blok 2 Vraag Blok 3 Aanbod Blok 4 Woningprijs Blok 1 koopwoningmarkt huurwoningmarkt Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

4 Marktsegmenten Eigendom Huur Koop Tussenvormen Bouwjaar Bestaand Nieuwbouw Geografisch Lokaal Regionaal Nationaal Prijsklasse (bijv) Goedkoop Middelduur Duur Woningtype (woningwijzer) Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

5 Prijsontwikkeling koopwoningen Blok 1 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

6 Prijsontwikkeling koopwoningen Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw én vanaf de jaren zestig. Verschil tussen nominale en reële prijs. Verschil tussen mediane en de gemiddelde prijs én de index. Prijsontwikkeling per woningtype en regio. Verschil tussen de nieuwbouw en de bestaande voorraad. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

7 Nominale en reële prijsontwikkeling Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

8 Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro s, ste helft euro's x 1000 woningprijsontwikkeling %- eigenwoningbezit Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

9 Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, ste helft reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie de oliecrisis 1979 Kredietcrisis de Engelse oorlog Crash Tulpenmarkt, Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

10 Nominale en reële prijsontwikkeling De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

11 Vanaf 1965: reëel en nominaal euro X 1000 nominale prijs reële prijs Bron: NVM Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

12 Hoe meten we de woningprijs? Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

13 Het meten van de woningprijs Verschillende methoden om het prijsniveau ( ) te meten: Gemiddelde > Kadaster Mediaan > NVM Index > CBS en Kadaster [hier komen we straks op terug] Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

14 Prijsontwikkeling ste helft index 1995 = 100 Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] Mediaan [nvm] Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

15 Prijsontwikkeling naar woningtype Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

16 Prijsontwikkeling en woningtype Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: Lange verkooptijden Forse prijsdalingen Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

17 Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro s, (september) Euro's x 1000 Vrijstaande woningen Appartementen Twee-onder-een-kap Hoekwoning tussenwoning Bron: Kadaster Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

18 Variatie in prijsontwikkeling Variatiecoëfficiënt van de procentuele mutatie van de woningprijs, ,05 vrijstaande woning 4,64 2/1 kap woning 4,09 hoekwoning 1,77 tussenwoning 4,44 appartement procenten 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

19 Prijsontwikkeling naar regio Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

20 Prijsontwikkeling naar regio Grote regionale verschillen in het prijsniveau. Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

21 Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen Euro's Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

22 De woningprijsindex Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

23 De prijs en de prijsindex Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. Dat zien we terug in de prijsindex. De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

24 Woningprijsindex Prijs P2 Prijs P1 t1 t2 Tijd P2 Gemiddelde P1 Index t1 t2 Tijd Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

25 De prijsontwikkeling vanaf 1995 Per halfjaar,%, % Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

26 Gebruik van de index Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

27 Prijsbepalende factoren Blok 2 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

28 Prijsbepalende factoren Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%). Conjunctuur Rente Betaalcapaciteit Inkomen Beleid financiële instellingen en het Rijk Vertrouwen Prijsbepalende factoren

29 Conjunctuur Prijsbepalende factoren

30 Conjunctuur en woningprijs Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur De woningprijs is conjunctuur gevoelig. Hoge economische groei Vraag naar kwaliteit Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen Lage economische groei Vraag naar betaalbare woningen Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen Prijsbepalende factoren

31 Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), ,60-4,75 Prijsbepalende factoren

32 Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, z-score M M H H H L L L M M M L Bruto Binnenlands product woningprijs Prijsbepalende factoren

33 Rente en inkomen Prijsbepalende factoren

34 Rente en inkomen Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. Rentestijging > prijsdaling. Inkomensstijging > prijsstijging. Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis Prijsbepalende factoren

35 Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, ste helft % Prijsbepalende factoren Rente 2009

36 Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, ste helft % Prijsbepalende factoren

37 Leencapaciteit en woningprijs t/m eerste helft Euro's x modaal (Rabo) Prijs nieuwbouw Prijs bestaande bouw x modaal (NHG) Prijsbepalende factoren

38 Beleid financiële instellingen en Rijk Prijsbepalende factoren

39 Beleid en de woningprijs Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: Vraagzijde: Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering Aanbod: Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars Regelgeving en procedures Prijsbepalende factoren

40 Vertrouwen Prijsbepalende factoren

41 Vertrouwen in de woningmarkt Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren zoals rente en inkomen 50% van de prijsverandering verklaren. De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen. De ontwikkeling van het CBS-consumentenvertrouwen wijkt af van de ontwikkeling op de woningmarkt. Daarom publiceert de Vereniging Eigen Huis (VEH) de Eigenhuis Marktindicator. Deze volgt het vertrouwen van de consumenten op de koopwoningmarkt. Prijsbepalende factoren

42 CBS-Consumentenvertrouwen vertrouwensindex Prijsbepalende factoren verkoopprijs (x 1000 euro) CBS-consumentenvertrouwen en de woningprijs CBS consumentenvertrouwen CBS koopbereidheid reële koopprijs

43 Eigenhuis Marktindicator en woningprijs april juli 2009 score Eigen huis marktindicator Prijsontwikkeling %-mutatie per halfjaar 60-4 apr 04 jul 04 okt 04 jan 05 apr 05 jul 05 okt 05 jan 06 apr 06 jul 06 okt 06 jan 07 apr 07 jul 07 okt 07 jan 08 apr 08 jul 08 okt 08 jan 09 apr 09 jul 09 maand Bron: VEH, Kadaster/CBS Prijsbepalende factoren

44 Eigenhuis Marktindicator en transacties jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 EHM (3 mnd voortschr.en 8 mnd vertraagd) aantal transacties (12 mnd voortschrijdend rechter as) 8000 Bron: VEH, Kadaster/CBS Prijsbepalende factoren

45 Consumentenvraag naar koopwoningen Blok 3 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

46 Inhoud blok 3 Relatie tussen levenscyclus en vraag naar koopwoningen. Woonwensen van planners en dromers in Ontwikkelingen in de potentiële vraag naar koopwoningen: Koopvraag van potentiële starters en doorstromers. Geëffectueerde vraag naar woningen Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd. Consumentenvraag naar koopwoningen

47 Levenscyclus en vraag naar koopwoningen Consumentenvraag naar koopwoningen

48 Levenscyclus en koopwens Wens om een woning te kopen gaat vaak samen met veranderingen in de levenscyclus (demografisch, sociaaleconomisch). Financiële mogelijkheden vormen natuurlijk randvoorwaarde. Veranderingen in huishoudensamenstelling: samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding, empty nest fase. Demografische ontwikkelingen zeer bepalend voor koopvraag op de langere termijn. Maar let op sociaal-culturele verschuivingen! Consumentenvraag naar koopwoningen

49 Huishoudenfasen in schema (1) Consumentenvraag naar koopwoningen

50 Huishoudenfasen in schema (2) Consumentenvraag naar koopwoningen

51 Levenscyclus en (koop)woningvraag < 30 jaar jaar jaar 70 + Consumentenvraag naar koopwoningen

52 Demografische ontwikkelingen en prognose: huishoudens naar leeftijdsklassen aantal huishoudens jaar jaar jaar tot 35 jaar Consumentenvraag naar koopwoningen

53 Demografische ontwikkelingen en prognose: huishoudens naar samenstelling Aantal huishoudens eenpersoons tweepersoons meerpersoons Consumentenvraag naar koopwoningen

54 Eigen woningbezit naar enkele huishoudentypen Bovenmodale inkomens Alleenstaande Paar Paar met kinderen Tot 30 jaar % eigenwoningbezit 49% 67% 70% jaar % eigenwoningbezit 61% 78% 83% jaar % eigenwoningbezit 68% 76% 76% 70+ % eigenwoningbezit 56% 69% 42% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

55 Verhuisgeneigdheid (bij droomhuis ) en potentiële koopwens naar enkele huishoudentypen Bovenmodaal Alleenstaande Paar Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Paar met kinderen Tot 30 jaar % verhuisgeneigd % koopwens 81% 37% 74% 37% 40% 29% jaar % verhuisgeneigd % koopwens 56% 29% 40% 24% 33% 17% jaar % verhuisgeneigd % koopwens 36% 11% 38% 9% 40% 9% 70+ % verhuisgeneigd % koopwens 50% 2% 32% 6% - - Consumentenvraag naar koopwoningen

56 Omvang potentiële vraag naar huishoudentypen Bovenmodaal Alleenstaande Paar Paar met kinderen Tot 30 jaar Aantal huishoudens met koopwens jaar Aantal huishoudens met koopwens jaar Aantal huishoudens met koopwens 70+ Aantal huishoudens met koopwens Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

57 Woonwensen van Dromers, Planners en Doeners Consumentenvraag naar koopwoningen

58 Mate van verhuisgeneigdheid Doeners: huishoudens die binnen één jaar denken te verhuizen Planners: huishoudens die serieuze verhuisplannen hebben en binnen twee jaar willen verhuizen Dromers: huishoudens die zouden verhuizen, indien ze een woning vinden die aan alle wensen voldoet Voorjaar 2008: Ongeveer 5 miljoen huishoudens met bovenmodaal inkomen, waarvan: doeners (6%) planners (9%) dromers (22%) Consumentenvraag naar koopwoningen

59 Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Eengezinswoning 77% 85% 85% Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48% 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer 26% 33% 41% 17% 37% 46% 15% 33% 53% Extra kamer beneden (bij 33% 43% 43% eengezinswoning) Voorkeur voor grote tuin Voorkeur voor ruim terras 36% 58% 35% 56% 40% 48% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

60 Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Grote gemeente (> ) Middelgrote gemeente Kleinere gemeente (< ) 30% 14% 56% 25% 14% 61% 20% 11% 69% Centrum stad Nabij centrum Verder weg/geen voorkeur 12% 35% 53% 11% 40% 49% 13% 38% 49% Levendige buurt/geen voorkeur Rustige buurt Stille buurt 23% 59% 18% 39% 45% 16% 41% 45% 14% Dezelfde wijk Dezelfde gemeente Elders 25% 32% 43% 29% 37% 34% 28% 38% 34% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

61 Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Koopprijs tot Koopprijs vanaf % 35% 15% 34% 40% 26% 34% 39% 26% Nieuwbouw Maakt niet uit Bestaande woning 27% 36% 37% 18% 48% 34% 19% 57% 24% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

62 Huishoudenkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers tot 30 jaar jaar jaar % 60% 16% 1% 14% 62% 23% 1% 5% 70% 23% 2% Alleenstaand Paren Paren met kinderen 20% 38% 42% 18% 31% 51% 11% 29% 60% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen

63 Ontwikkelingen in de potentiële Vraag naar koopwoningen: Consumentenvraag naar koopwoningen

64 Gevoeligheid koopwens en conjunctuur ( ) Huishoudens minder verhuisgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname verhuisgeneigdheid tussen 2000 en Huishoudens minder koopgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname voorkeur voor koopwoning tussen 2000 en Voorkeur voor appartementen onder potentiële kopers blijft beperkt (minder dan 20%). Vraaguitval vanaf het jaar 2000 aan de onderkant van de koopsector. Consumentenvraag naar koopwoningen

65 Mate van verhuisgeneigdheid Steeds minder planners % huishoudens 100 Mate van verhuisgeneigdheid planners dromers niet verhuisgeneigd Bron: Huizenkopers in profiel Consumentenvraag naar koopwoningen

66 Gewenst eigendomsverhouding Iets minder koopwens na 2000 % huishoudens 100 Gewenst eigendomsverhouding koopwoning huurwoning geen voorkeur Bron: Huizenkopers in profiel Consumentenvraag naar koopwoningen

67 Gewenste koopprijsklasse (in prijzen van 2008) Steeds minder verhuisgeneigden met koopwens aan onderkant koopwoningmarkt % huishoudens Huur Gewenste prijsklasse 2002 Bron: Huizenkopers in profiel Koop 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen en meer tot

68 Gewenst woningtype % huishoudens 100 Gewenst woningtype 80 flat / appartement eengezinswoning, overig Bron: Huizenkopers in profiel eengezinswoning, vrijstaand Consumentenvraag naar koopwoningen

69 Koopvraag van potentiële starters en doorstromers Consumentenvraag naar koopwoningen

70 Toename koopvraag 2 e helft jaren 90 door verruiming hypotheekmogelijkheden? Invoering tweeverdienershypotheek (1993) maakt koopwoningmarkt voor meer huishoudens financieel toegankelijk: aanvankelijk meer vraag van starters. Door toename van de instroom krijgen eigenaarbewoners ook meer mogelijkheden tot doorstroming a.g.v waardestijging woning. Later extra financieringsruimte door nieuwe hypotheekvormen (bijv. beleggings-, aflossingsvrije hypotheken). Begin 21 ste eeuw ligt prijsniveau in koopsector te hoog voor starters: uitval van de vraag aan de onderkant van de koopwoningmarkt. Consumentenvraag naar koopwoningen

71 Potentiële koopvraag (gemiddeld per jaar) naar woningmarktpositie ,000 aantal woningen ,000 -/- 184, starters doorstromers Bron: WBO 1990, 1994, 1998 en 2002 en WoON 2006 Consumentenvraag naar koopwoningen

72 Potentieel verhuisbalans 100% 80% 60% 40% 20% 0% van naar van naar van naar van naar WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 WoON 2006 niet-woning huurwoning koopwoning Consumentenvraag naar koopwoningen

73 Geëffectueerde vraag naar woningen Consumentenvraag naar koopwoningen

74 Tussen wens en werkelijkheid Niet alle verhuisplannen worden daadwerkelijk uitgevoerd. Niet alle woonwensen blijken haalbaar: gewenst woningaanbod niet beschikbaar of (financieel) bereikbaar. Daardoor ook substitutiegedrag door woonconsumenten. Feitelijk wordt er veel minder vaak naar een koopwoning verhuisd dan de potentiële vraag doet vermoeden. Consumentenvraag naar koopwoningen

75 Verschil potentiële en gerealiseerde vraag naar koopwoningen Op jaarbasis en naar woningmarktpositie aantal huishoudens P G P G P G P G P = potentiële vraag G = gerealiseerde vraag starters doorstromers Consumentenvraag naar koopwoningen

76 Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd Consumentenvraag naar koopwoningen

77 Vromraad-advies: 3 sociaal-culturele trends in het wonen Tot nu toe vooral kwantitatieve bestudering van woonwensen weergegeven. Vromraad-advies is een meer kwalitatieve benadering van ontwikkelingen in woonvoorkeuren: literatuurstudie, interviews sleutelfiguren, expertmeetings. Drie trends op de woningmarkt: Toenemende behoefte wonen onder gelijkgestemden; Transnationaal wonen en meerhuizigheid ; Toenemende vraag naar comfort en gemak; verdienstelijking van het wonen (wonen, zorg dienstverlening). Consumentenvraag naar koopwoningen

78 Relatie tussen de markt van nieuwe en bestaande koopwoningen Blok 4 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

79 Relatie tussen markt van nieuwe en bestaande koopwoningen Woningmarkt: prijs en productie De markt voor kantoren en woningen Conjunctuur en de markt voor koopwoningen Woningproductie en woningtekort Prijsontwikkeling en grond Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

80 Woningmarkt: Prijs en productie Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

81 Woningmarkt: Prijs en productie Efficiënt functionerende markt (nieuwbouwmarkt) Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten Inefficiënt functionerende markt (voorraadmarkt) Aanbod reageert onvoldoende op vraag Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect Prijs nieuwbouw afhankelijk van prijs bestaande woning Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

82 Prijselasticiteit productie Prijs Vraag Aanbod Prijs Correctie route P** P*** Aanbod Aantal P* Vraag Prijs Vraag Aanbod Q* Q** Aantal Aantal Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

83 De markt voor kantoren en woningen Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

84 De markt voor kantoren en woningen Kantorenmarkt Woningmarkt Kwaliteitseisen overheid Flexibel Star Aanbod van grond Ruim aanbod Krap aanbod Wisselwerking met conjunctuur Elastisch (volume) Inelastisch (prijs) Continuïteit productie Discontinuïteit Continuïteit Levensduur onroerend goed Kort Lang Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

85 Conjunctuur en productie: kantoren en woningen Beiden reageren op conjunctuur, maar anders: Mate Kantoren zeer sterk maar vertraagd (overshooting productie, varkenscyclus) Woningen veel minder sterk en vooruitlopend (latente vraag, verkoop vanaf papier) Aard Kantoren in m 2 Woningen in prijs (kwaliteit) in plaats van in aantal Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

86 Nieuwbouw kantoren (m 2 ), woningen (aantal) en mutatie BBP 350 index 1982 = 100 kantoren bbp woningen bbp 8, , , , , , ,00 Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

87 Conjunctuur en de markt voor koopwoningen Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

88 Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen Koopwoningmarkt in Nederland is doorstroommarkt Markt is gebaseerd op toevoegen aan de bovenkant en via verhuisketens woningen aan de onderkant vrijmaken voor starters Conjunctuur zichtbaar via transacties en prijs In hoogconjunctuur veel transacties en nieuwbouw aan de bovenkant van de markt Markt voor bestaande woningen: honingraatcyclus Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

89 Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen Prijs Inactief Teruglopend Stagnerend Kenterend Actief Herstellend Aantal (transacties) Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

90 Woningproductie en woningtekort Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

91 Indirecte relatie woningproductie en woningtekort Aanbodbeperkende factoren: regelgeving, complexiteit en concentratie productie, restrictief ruimtelijk beleid, ontwikkelingsproces inflexibel Gevolg achterblijvend aanbod: prijsstijging in voorraad en in nieuwbouw Betaalbaarheid (financiering, starters) bepaalt ruimte voor prijsstijging Bij stabilisatie/daling prijzen: nieuwbouw als eerste onder druk: Bovenkant markt Prijs/kwaliteitsverhouding verkoopproces wijzigt Gevolg: doorstroming stagneert en er komen geen woningen vrij aan de onderkant van de woningmarkt Bouwen voor de doorstroming= bouwen voor mensen die al (goed) wonen. Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

92 Prijsontwikkeling en grond Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

93 Prijsontwikkeling en grond Voorraadmarkt: prijsontwikkeling in de voorraad bepaalt prijzen in de nieuwbouw Prijsontwikkelingen slaan neer in de grondwaarde (schaarstepremie) Van kostengeörienteerde naar marktgeörienteerde grondexploitatie (residueel rekenen) Marktwaarde minus kosten is grondwaarde In tijden van prijsstijging: strijd om het residu Ontwikkelaar (hogere prijs) Gemeente (via grond) Rijk (via aanvullende eisen) In tijden van prijsdaling: kosten/kwaliteitsverhouding nieuwbouw onder druk Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt

94 Recente ontwikkelingen Blok 5 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

95 Recente ontwikkelingen Stagnatie op de woning(bouw)markt Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt Toekomst Recente ontwikkelingen

96 Stagnatie op de woning(bouw)markt Recente ontwikkelingen

97 Stagnatie op de woning(bouw)markt Inkomen, rente, beleid banken, vertrouwen Afname transacties in voorraad, verkoopproces wijzigt, bovenkant markt valt weg Prijsontwikkeling voorraad meer afhankelijk van huishoudens die moeten verkopen; prijsdaling Relatief slechte positie nieuwbouw: wijziging verkoopproces extra effect op nieuwbouw 97 Recente ontwikkelingen

98 Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen Recente ontwikkelingen

99 Ontwikkeling markt voor bestaande koopwoningen Aantal transacties daalt in 2008 en valt ver terug in 2009, met licht herstel in het tweede kwartaal Prijsdaling verkochte woningen vanaf 2e helft 2008, volgens NVM licht herstel in het tweede kwartaal (pakket) Gemiddelde verkooptijd is gestegen tot boven de 180 dagen Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure (vrijstaande) woningen Recente ontwikkelingen

100 Aantal verkopen bestaande woningen aantal Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen

101 Ontwikkeling verkoopprijs bestaande woningen (kwartaal op kwartaal) 8 % 6 4 prijs index Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen

102 Ontwikkeling verkoopprijs per woningtype, bestaande woningen Euro's x 1000 vrijstaand twee onder een kap hoekwoning tussenwoning appartement dec jan febr mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen

103 Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen Recente ontwikkelingen

104 Ontwikkeling markt voor nieuwe koopwoningen Afzet daalt vanaf 2006, duikvlucht vanaf de tweede helft van 2008 Prijsdaling verkochte woningen in 2e helft 2008 en eerste helft van 2009 (pakket) Gemiddelde verkooptijd van appartementen stijgt sterk Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure woningen Nieuwbouw zwaarder getroffen dan bestaande bouw Recente ontwikkelingen

105 Nieuwbouw koopwoningen: aanbod, verkoop en oplevering (MNW) I-II II- III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II I Aanbod Verkoop Oplevering 105 Recente ontwikkelingen

106 Verkochte nieuwe koopwoningen bron: Monitor Nieuwe Woningen Recente ontwikkelingen

107 Verkoopprijs verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen Euro's prijs nieuwbouw prijs bestaand Bron: MNW en Kadaster Recente ontwikkelingen

108 Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per prijsklasse Periode 2008/2007 (totaal -30) 2 e helft 2008/ 2 e helft 2007 (totaal -40) 4 e kw e kw (totaal -49) Goedkoop Middelduur Duur Prijs onb. (tot ) ( (vanaf ) Recente ontwikkelingen

109 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Krapte indicator nieuwe koopwoningen apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni eengezins meergezins totaal Recente ontwikkelingen

110 Verkooptijd nieuwe koopwoningen Eengezins Appartement Recente ontwikkelingen

111 Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt Recente ontwikkelingen

112 Crisismaatregelen Meeste maatregelen hebben betrekking op nieuwbouw Inzet brancheorganisaties VBO, VEH, Neprom, Aedes, NVB, NVM Veel lokale en provinciale initiatieven (overzichten op de site van Neprom en NVB) Beleid rijksoverheid: brief Van der Laan 15 mei Verruiming NHG Recente ontwikkelingen

113 Toekomst Recente ontwikkelingen

114 Conjunctuur Een voorspelling Recente ontwikkelingen

115 Conjunctuur Recente ontwikkelingen

116 Conjunctuur Recente ontwikkelingen

117 CBS: Conjunctuurbericht, donderdag 21 januari 2010 Prijsdaling bestaande koopwoningen neemt weer toe De prijzen in december gemiddeld 5,3 procent lager De prijsdaling is, na drie maanden waarin deze afnam, weer toegenomen. Appartementen -4,3 %. Twee-onder-één-kapwoningen -6,1% Vrijstaande -7,2% Recente ontwikkelingen

118 Toekomst Woningproductie daalt in 2009 naar circa woningen In 2010 wordt een grotere terugval verwacht, als gevolg van de teruggelopen afzet van nieuwe koopwoningen vanaf het derde kwartaal van 2008 (doorlooptijd tussen verkoop en oplevering is gemiddeld 1,5 jaar) Herstel zal van onderaf komen: goedkopere segmenten en huur Prijs/kwaliteit nieuwbouw in relatie tot voorraad belangrijk: Staat onder druk door aanvullende eisen, financiering locatie, relatieve toename productie huurwoningen 118 Recente ontwikkelingen

119 Woningprijs, voorspelling euro 300 reële verkoopprijs NVM 250 realisatie geschat Recente ontwikkelingen

120 Aantal transacties, voorspelling aantal woningen aantal transacties realisatie geschat Recente ontwikkelingen

121 Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10 procenten Recente ontwikkelingen

122 Toets en afsluiting Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

123 Discussie en stellingen