Woningmarkt Nederland Analyse e halfjaar, Woningmarktcijfers.nl

Transcriptie

1 Woningmarkt Nederland Analyse e halfjaar, Woningmarktcijfers.nl Fors minder woningtransacties De woningmarkt laat in de eerste zes maanden van 2013 nog geen teken van herstel zien. In deze periode werden in Nederland woningtransacties geregistreerd door het Kadaster. Dat zijn er ruim (ofwel 22,8%) minder in vergelijking met dezelfde periode van De forse daling was verwacht en moet worden genuanceerd. In juni 2012 lieten kopers de koopakte bij de notaris passeren tegenover in juni dit jaar. Het verschil over de maand juni bedraagt stuks en was zelden zo groot. Dat had alles te maken met de onzekere situatie over de hoogte van de overdrachtsbelasting, die uiteindelijk toch op 2% bleef. Ondanks een vermoedelijk herstel in de tweede helft van 2013 is de achterstand volgens Woningmarktcijfers.nl moeilijk goed te maken. Als het aantal transacties in het tweede half jaar in vergelijking met dezelfde periode van 2012 op peil blijft, komen we uit op woningtransacties, nog altijd 12% minder dan in Of dat lukt, is de vraag. Ook december 2012 was met transacties een bijzondere maand vanwege de veranderende renteaftrekregels per 1 januari Het jaartotaal zal vermoedelijk rond uitkomen. In vergelijking met het topjaar 2006 ( ) is dit een daling van ruim 53%. Opvallende verschillen op provinciaal niveau In onderstaande tabel is de koopsomontwikkeling en het aantal transacties op provincie niveau te zien. In Utrecht is de transactiedaling met 27,9% het grootst, gevolgd door Overijssel en Gelderland. Overzicht Provincies t/m 6e maand 2013, woningtype: Totaal Provincie Gemiddelde koopsom T.o.v. 1e 6 maanden 2012 T.o.v Transacties 1. Utrecht % 7.9% % 2. Noord Holland % 5.6% % 3. Noord Brabant % 7.3% % 4. Gelderland % 7.8% % 5. Zuid Holland % 5.3% % 6. Overijssel % 6.5% % 7. Drenthe % 5.9% % 8. Zeeland % 3.5% % 9. Limburg % 5.2% % 10. Flevoland % 6.0% % 11. Friesland % 6.0% % 12. Groningen % 5.9% % Nederland % 6.2% % T.o.v. 1e 6 maanden 2012 Gemiddelde koopsom daalt met bijna 10% De gemiddelde koopsom van alle woningtransacties is in de eerste helft van 2013 uitgekomen op Dit is een daling van 9,8% ten opzichte van dezelfde periode in In vergelijking met het gehele jaar 2012 bedraagt de daling 6,2%. Ook op het terrein van de gemiddelde koopsom zien we provinciale verschillen, maar deze zijn minder groot. De daling is het sterkst in de provincie Utrecht en het minst groot in Zeeland. Ook de daling van de gemiddelde koopsom behoeft enige uitleg en nuance. In de eerste helft van 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom , juni was met zelfs een topmaand. In de tweede helft van 2012 kwam de gemiddelde koopsom uit op Ten opzichte van het voorgaande halfjaar komt de prijsdaling in 2013 neer op 2,7%. De koopsomcijfers van de laatste twaalf maanden laten een stabiel gemiddelde van rond de zien. Hieruit zou men voorzichtig de conclusie kunnen trekken dat de periode van forse prijsdalingen voorbij is. Deze gedachte wordt ondersteund door de cijfers van de NVM over

2 het tweede kwartaal. Traditioneel liggen deze onder de gemiddelde koopprijs van het Kadaster. Hierdoor verwachten wij dat de Kadastercijfers over het 3 e kwartaal van 2013 niet of nauwelijks een daling zullen laten zien. Als de gemiddelde koopsom zich in het vierde kwartaal eveneens op hetzelfde niveau weet te handhaven, moeten we voor 2013 rekenen op een koopsomdaling van ongeveer 7% ten opzichte van het jaargemiddelde van in In vergelijking met het topjaar 2008 ( ) is er dan sprake van een daling van de gemiddelde koopsom van 17,6%. De PBK index van het CBS is in vergelijking met 2008 eveneens met 18% gedaald. 1 Cijfers per maand In onderstaande grafiek is de koopsomontwikkeling per maand te zien. Bovendien wordt de koopsom vergeleken met het PBK prijsindexcijfer van het CBS en het Kadaster. Gezien de hevige fluctuaties zijn maandcijfers in feite ongeschikt voor vergelijking en publicatie. De berichten van het CBS waren dan ook uiterst negatief. De eerste zes maanden van 2013 werden vergeleken met dezelfde maanden van Vanaf augustus zullen de prijsdalingen veel kleiner zijn. Opvallend is wel dat de PBK sneller daalt dan de absolute koopsom. Een duidelijke verklaring hiervoor is er niet Gemiddelde koopsom per maand Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster Gem. koopsom absoluut Kadaster PKB index CBS/Kadaster 2010=100 1 Noot gemiddelde koopsom De gemiddelde koopsom wordt bepaald door alle koopsommen van alle woningtransacties op te tellen en te delen door het aantal transacties. Er wordt doorgaans ten onrechte van uit gegaan dat er steeds dezelfde of gelijkwaardige woningen worden verkocht. Dat is nimmer het geval, in principe zijn het steeds andere woningen. Een sterkere daling van de verkoop van bijvoorbeeld duurdere woningen beïnvloedt de gemiddelde koopsom negatief. Sinds 2008 is het aantal transacties gehalveerd. De verkoop van goedkope woningen door corporaties is echter op peil gebleven. Dit marktaandeel is in verhouding verdubbeld. Het effect hiervan op de gemiddelde koopsom is Verder worden niet alle woningtypes evenveel verkocht. De mutatiegraad (transacties / koopvoorraad) van de appartementen bedraagt ruim 6%, bij de vrijstaande woningen bedraagt dit percentage nog geen 2%. Als we de gemiddelde koopsom per woningtype koppelen aan de koopvoorraad per woningtype, bedraagt de gemiddelde woningwaarde in Nederland momenteel

3 Transactiecijfers per maand Ten aanzien van de transactieontwikkeling op maandbasis hebben wij dezelfde mening. De maandcijfers fluctueren zo fors dat vergelijking op maandbasis onzinnig is. De piek in juni en december van 2012 is duidelijk te zien. Niet vreemd dat daarna een forse correctie volgt. Historisch is januari de zwakste maand en december de sterkste Woningtransacties per maand, Nederland transacties 2010 Transacties 2011 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Transacties 2012 transacties 2013

4 Verschillende cijfers per kwartaal In onderstaande grafiek vergelijken we de kwartaalprijzen van het CBS, het Kadaster en de NVM. De PBK index zit ook hier wat lager dan de absolute koopsom. In het tweede kwartaal van 2013 breekt de PBK index door de NVM lijn dat merkwaardig te noemen is. Het structurele verschil in koopsom tussen de NVM en de absolute koopsom van het Kadaster is eveneens duidelijk te zien Huizenprijzen Nederland per kwartaal Woningmarktcijfers.nl PBK index CBS/Kadaster Kadaster absoluut NVM Gemiddelde koopsom per half jaar Naarmate we de periode verlengen, zien wij ook meer stabiliteit in de ontwikkeling. In de tweede helft van 2008 wordt de hoogst gemiddelde koopsom gemeten. Na de daling begin 2009 zien we gedurende 2010 en 2011 een stabiele situatie, gevolgd door een forse daling eind Gemiddelde koopsom per 6 mnd Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Gemiddelde koopsom per 6 mnd Nederland

5 Transacties per 6 maanden De woningtransacties laten een vast patroon zien. In de eerste 6 maanden wordt 48% van de jaarproductie geregistreerd, in de tweede helft 52%. In 2012 scoren beide helften gelijkwaardig, zoals eerder aangegeven, werden in juni 2012 nogal wat transacties naar voren gehaald Woningtransacties per 6 mnd Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Woningtransacties per 6 mnd Nederland Theoretische verkooptijd loopt verder op Het aantal maanden, die nodig zijn om het gehele woningaanbod te verkopen is de Theoretische Verkooptijd (TVT). Het te koop aanbod wordt afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In het tweede kwartaal is de TVT opgelopen van 23,4 naar 27,3 maanden. De reden voor de oplopende TVT is niet zozeer de ontwikkeling van het woningaanbod, als wel de ontwikkeling van het aantal transacties. Het woningaanbod steeg beperkt van naar woningen. De verschillen per prijssegment zijn goed te zien. Het duurste segment heeft het extra moeilijk, de TVT bedraagt hier 91 maanden. 95,0 Ontwikkeling TVT in maanden en te koop aanbod Nederland 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5, Woningmarktcijfers.nl >500 TOTAAL Aanbod x1.000

6 Betaalbaarheid verder verbeterd Het kopen van een woning is de afgelopen jaren fors goedkoper geworden. De gemiddelde koopsom is met 18% gedaald en de overdrachtsbelasting is verlaagd van 6 naar 2%. Bovendien is de hypotheekrente nu lager dan enkele jaren geleden. Ten opzichte van 2008 zijn de netto rentelasten hierdoor gedaald met 37%. Wanneer rekening wordt gehouden met inflatie, bedraagt de daling zelfs 42%. De woonlastendaling wordt enigszins getemperd door de verplichte aflossing van de hypotheek per 1 januari 2013, stijgende gemeentelijke lasten en stijgende energiekosten. Niettemin blijft het voordeel voor kopers in vergelijking met huurders groot. Kopen in 2013 is nauwelijks duurder dan in 2012, ondanks de veranderde regels Nederland, netto rentelast gem. koopsom incl. overdrachtsbelasting, excl. aflossing en overige woonlasten % 42% Woningmarktcijfers.nl, bron: CBS, Kadaster met inflatie zonder inflatie Wanneer uit de crisis? Dat nog relatief weinig kopers instappen heeft alles te maken met het matige consumentenvertrouwen en de angst voor verdere prijsdalingen. Recente publicaties van bijvoorbeeld de Nederlandse Bank en een Japanse bank over verdere prijsdalingen in 2014 blijven voor onrust zorgen. De impact van een haperende woningmarkt op de Nederlandse economie wordt onvoldoende onderkend. In een eerdere studie hebben wij de oorzaken en gevolgen van de crisis ontleed. Een ontoereikend overheidsbeleid heeft een directe economische schade veroorzaakt van ca. 25 miljard per jaar. Daarnaast is de totale woningwaarde in Nederland gedaald met 200 miljard, zijn honderdduizenden woningen figuurlijk onder water gezet, en is de waarde van het overig vastgoed in Nederland globaal met 100 miljard in waarde gedaald. Nederland wacht met smacht op een consistent beleid van de overheid, dat burgers voor een langere periode rust en duidelijk biedt, niet alleen in het belang van de woningmarkt, maar voor de gehele economie. Over Woningmarktcijfers.nl: Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV een bureau dat adviezen geeft aan overheden en marktpartijen op het gebied van ontwikkelingen in de woningmarkt. Voor vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Leo van de Pas. Woningmarktcijfers.nl Burg. de Hesselleplein CG Heerlen T: +31 (0) F: +31 (0) E: info@woningmarktcijfers.nl /