KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

Transcriptie

1 KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND WONINGMARKTCIJFERS.NL ONDERDEEL VAN WOONPLEIN LIMBURG BV Postbus DB Heerlen Telefoon: (045) Fax: (045) Website:

2 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Geachte heer, mevrouw, Met genoegen presenteert Woningmarktcijfers.nl voor de eerste maal een korte analyse over de koopwoningmarkt in Nederland. De meeste tabellen en grafieken zijn gebaseerd op data die ons door het Kadaster werden geleverd. Wij hebben getracht de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt kernachtig in beeld te brengen. Wij hopen met deze analyse een zinvolle bijdrage te leveren ten behoeve van discussies en besluitvorming met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen. Uiteraard zijn wij gaarne bereid u verder te informeren. Heerlen, april Woningmarktcijfers.nl L.P.M. van de Pas. Over Woningmarktcijfers.nl Onze website maakt vanaf voorjaar 2006 de Nederlandse woningmarkt transparant. Van elke gemeente (en/of provincie) zijn grafieken en tabellen te bestellen met gemiddelde koopprijzen, aantal transacties, alsmede een verdeling naar woningtypen en prijssegmenten. Dit alles op basis van de data van het Kadaster. De website werd door de onroerend goed sector met veel enthousiasme ontvangen. Onze analyses en publicaties halen regelmatig de landelijke pers. Daarnaast levert Woningmarktcijfers rapportages op maat aan gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Disclaimer Ondanks alle zorg die aan deze rapportage is besteed, aanvaardt Woningmarktcijfers.nl geen enkele aansprakelijk voor de gevolgen van eventuele onjuiste informatie of interpretatie. Overname of publicatie van gegevens mag uitsluitend met bronvermelding en na schriftelijke toestemming van Woningmarktcijfers, een onderdeel van Woonplein Limburg BV. Woningmarktcijfers.nl Pagina 2

3 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Nieuwe records in 2006 De markt van bestaande koopwoningen bereikte nieuwe records in Zo steeg de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen met 5,9% naar Ook het aantal woningtransacties lag hoger, namelijk stuks, 1,8% meer dan in In dit rapport biedt Woningmarktcijfers.nl u een korte en heldere analyse van de woningmarkt in Nederland. De meeste grafieken en tabellen zijn ontleend aan data welke worden ingekocht bij het Kadaster. Meer tabellen en grafieken, tot op gemeenteniveau, zijn op de website te vinden. De eerste grafiek toont de prijsontwikkeling van alle verkochte woningen sinds In 1993 werd gemiddeld voor een woning betaald. In 2006 ligt dit bedrag op Naast alle aspecten van vraag en aanbod en inflatie speelt de kwaliteitsverbetering in de loop der jaren tevens een rol in deze prijsontwikkeling. Overigens bedraagt de gemiddelde koopprijs in het eerste kwartaal van 2007: dit betekent een stijging van 2,6% ten opzichte van de gemiddelde woningprijs in Grafiek 2 laat de procentuele stijging per jaar zien met 2000 als topjaar met een stijging van maar liefst 18,6% Gemiddelde koopprijzen Nederland Woningmarktcijfers.nl (bron:het Kadaster) % 18% 16% Prijsstijging per jaar in procenten Nederland Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Woningmarktcijfers.nl Pagina 3

4 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Provinciale verschillen In grafiek 3 is het prijsniveau per provincie te zien. Het prijsverschil tussen de goedkoopste provincie (Groningen) en de duurste provincie (Utrecht) bedraagt maar liefst De prijsstijging per provincie in 2006 bleef opvallend genoeg binnen een beperkte bandbreedte, in Overijssel gingen de prijzen met slechts 4,2% omhoog, in Drenthe daarentegen met 6,9% (grafiek 4). Op gemeentelijk niveau was de gemeente Reiderland in Groningen opnieuw de goedkoopste gemeente met gemiddeld terwijl Bloemendaal met gemiddeld nu als duurste gemeente uit de bus kwam Gemiddelde koopprijzen per provincie 2006 Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster) Utrecht Noord Holland Noord Brabant Gelderland Zuid Holland Overijssel Flevoland Drenthe Limburg Zeeland Friesland Groningen Nederland 7,5% 7,0% Stijging gemiddelde koopsom per provincie ,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% Drenthe Friesland Noord Holland CONCEPT Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster) Noord Brabant Utrecht Groningen Zuid Holland Gelderland Flevoland Limburg Zeeland Overijssel Nederland Woningmarktcijfers.nl Pagina 4

5 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Prijsontwikkelingen over meerdere jaren (grafiek 5) Vanaf 2000 zijn de gemiddelde verkoopprijzen in Nederland met 37% gestegen. In grafiek 5 kunt u de prijsstijging per provincie vanaf 2000 zien. Opvallend is dat de 3 goedkoopste provincies (van grafiek 3) de grootste prijsstijging kenden (meer dan 50%) en kennelijk met een inhaalslag bezig zijn. Limburg maakte in deze periode de geringste stijging door (28%). 70,0% 65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% Stijging gemiddelde koopsom per provincie ,0% Zeeland Groningen Friesland Zuid Holland CONCEPT Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster) Drenthe Noord Brabant Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord Holland Limburg Nederland Woningmarktcijfers.nl Pagina 5

6 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Verdeling naar koopsomklasse, betaalbaarheid (grafiek 6) De beschikbare data maken het mogelijk om prijsdoorsneden te maken. De helft van alle verkochte woningen is goedkoper dan De helft daarvan (1/4 van alle woningen) is nog steeds goedkoper dan Uiteraard zijn ook hier de provinciale verschillen groot zoals blijft uit de grafiek. 8% van alle transacties is duurder dan en het aantal transacties boven bedraagt slechts 0,4% ofwel ruim 900 stuks. 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Transacties < in % Groningen Friesland Zeeland Flevoland Limburg Drenthe Overijssel Zuid Holland CONCEPT Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster) Noord Holland Gelderland Noord Brabant Utrecht Nederland Woningen < Woningen < Betaalbaarheid en woonlastenontwikkeling tussen huren en kopen (grafiek 7) Deze grafiek laat de ontwikkeling van de woonlasten zien door de gemiddelde koopsom te koppelen aan de hypotheekrente. Ondanks een hogere koopsom daalde de woonlast vanwege een lagere rente. Ofwel de lagere hypotheekrente bood dus gelegenheid voor prijsstijging, dit ondanks een minder gunstige economische periode. Per saldo een stijging van slechts 4,5%. De huurprijzen stegen in dezelfde periode (op basis van 3% per jaar) gemiddeld met 19,4%. Grafiek woonlastenontwikkeling kopen & huren in Nederland Woningmarktcijfers.nl + 37,1% Gem. w oningprijs + 4,5% Woonlast kopen + 19,4% Woonlast huren Rente % 5j. vast - 28,6% Gem. w oningprijs Woonlast kopen Woonlast huren Rente % 5 j. vast Woningmarktcijfers.nl Pagina 6

7 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Transacties per provincie (grafiek 8) In absolute aantallen werden in Zuid Holland de meeste woningen verkocht (46.131), gevold door Noord Holland met transacties (samen zijn deze 2 provincies goed voor 39% van alle woningtransacties). De provincie Zeeland heeft met de minste transacties. Ook werden in Zeeland 2,2% minder woningen verkocht dan in In Flevoland steeg het aantal transacties met 6,2% Transacties per provincie in Zuid Holland Noord Holland Noord Brabant Gelderland Utrecht Limburg Overijssel Friesland Groningen Drenthe Flevoland Zeeland Transacties naar koopwoningenvoorraad (grafiek 9) Nederland is hard op weg naar woningen. Deze magische grens zal vermoedelijk eind 2007 of begin 2008 bereikt worden. 56% van de woningvoorraad is een koopwoning. Het betreft woningen. Op basis van de transacties in 2006 kan gesteld worden dat 5,6% van alle koopwoningen van eigenaar is gewisseld. In de grafiek is te zien dat Noord- en Zuid Holland de meeste transacties hebben (6,4%) en dat eigenaren in Limburg het meest honkvast zijn met 4,3% mutaties. 7,0% 6,5% Transacties naar woningvoorraad ,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% Zuid-Holland Noord-Holland Flevoland Utrecht Overijssel Groningen CONCEPT Drenthe Noord-Brabant Friesland Gelderland Zeeland Limburg Nederland Woningmarktcijfers.nl Pagina 7

8 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Opvallend transactieverloop op kwartaalbasis (grafiek 10) Sinds jaren vinden in het eerste kwartaal de minste woningtransacties plaats. Elk volgend kwartaal zijn er meer transacties met het 4 e kwartaal als absolute top. Deels wordt dit veroorzaakt door de topmaand december (meer dan transacties) gevolgd door januari met slechts transacties. In 2006 was de forse stijging van het aantal transacties in het eerste kwartaal (+15%) en het tweede kwartaal (+5%) ten opzichte van 2005 opvallend. In het derde en vierde kwartaal vonden juist minder transacties plaats (- 3% resp. 6,7%), waardoor het jaartotaal eindigde met de reeds eerder genoemde plus van 1,8%. In grafiek 13 is deze ontwikkeling duidelijk te zien. Niet duidelijk is of dit een eenmalige ontwikkeling is (soort correctie) ofwel een nieuwe trend wordt ingezet. Het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2007 (45.255) laat een daling t.o.v zien, maar is fors meer dan de voorgaande jaren Transacties Nederland, vergelijking op kwartaalbasis Kw artaal Verhouding aanbod en transacties (grafiek 11) Zoals u eerder heeft kunnen zien zijn de gegevens van woningtransacties gemakkelijk te verdelen naar woningtypen en prijssegmenten. Omdat ook het woningaanbod via internet meer en meer transparant is geworden is het mogelijk interessante vergelijkingen te maken tussen transacties en woningaanbod. Hierdoor kan de vraag (druk of ontspanning) per segment worden bepaald. Dit kan per regio op woningtype en prijssegment, maar in dit rapport beperken wij ons tot de prijsklasse. Op basis van gegevens uit de markt blijkt dat voorjaar 2007: woningen te koop staan. Op basis van het aanbod op Funda.nl (ca.70% marktaandeel) is te zien dat grote druk aanwezig is in het goedkope segment (tot ) en de ontspanning groter wordt naarmate het prijsniveau stijgt. De grafiek zegt ook iets over de termijn dat woningen te koop staan. Indien de aantallen van woningaanbod en transacties aan elkaar gelijk zijn, kan men spreken van een theoretische verkooptijd van 1 jaar. Het huidige woningaanbod van stuks levert ten opzichte van de transacties een theoretische verkooptijd op van 8 maanden. Wanneer het aanbod lager is dan de transacties, is de verkooptijd korter dan een jaar en indien hoger is de verkooptijd langer dan 1 jaar. 50% 40% Vraag en aanbod 2006 Nederland (verdeeld naar prijsklasse) Woningmarktcijfers.nl (bron: Het Kadaster, aanbod: Funda) 30% 20% 10% 0% of meer Aanbod Transacties Woningmarktcijfers.nl Pagina 8

9 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Verdeling naar woningtypen (diagram 1) In de diagram is te zien dat 34% van alle verkochte woningen een tussenwoning betreft. Appartementen hebben een marktaandeel van 25%, 23% is 2/1 kap of hoekwoning en 11% betreft vrijstaande woningen. Van 7% van de transacties is het exacte type niet bekend. In Friesland, Groningen, Drenthe en Zeeland bedraagt het aandeel vrijstaande woningen meer dan 20%. In Flevoland is 56% van alle transacties een tussenwoning. Verdeling naar woningtype Nederland 2006 Onbekend; 0,07 Appartement; 0,25 Tussenw oning; 0,34 Vrijstaand; 0,11 Hoekw oning; 0,12 2/1 Kapw oning; 0,11 In grafiek 12 en 13 kunt u de gemiddelde prijs per woningtype zien, alsmede de procentuele stijging vanaf Hier geen al te grote verschillen. Tussenwoningen en appartementen stijgen met 40%, 2/1 kapwoningen met 38%, hoekwoningen met 37% en vrijstaande woningen met 36% Gemiddelde koopprijs 2006 Stijging gemiddelde koopsom % CONCEPT 42% 40% 38% 36% 34% 32% Appartement Hoekwoning 2/1 kapwoning Tussenwoning Vrijstaand Onbekend Totaal Appartement Hoekwoning 2/1 kapwoning Tussenwoning Vrijstaand Onbekend Totaal Woningmarktcijfers.nl Pagina 9

10 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Verkoop huurwoningen gedaald (grafiek 14) In 2006 werden slechts woningen aan zittende huurders verkocht. In 2005 bedroeg dit aantal nog stuks. Een daling van 37%. Na het absolute topjaar 1999 (28.200) bleef het aantal verkopen aan huurders stabiel rond Uitgangspunt bij dit onderzoek is het gegeven dat de koper de gekochte woning reeds bewoonde. Uiteraard werden er door corporaties en andere beleggers meerdere huurwoningen verkocht, maar deze gegevens zijn niet via het Kadaster te achterhalen. De gemiddelde koopsom van alle aan huurders verkochte woningen bedroeg , 17% lager dan de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen Verkochte huurwoningen aan zittende huurder Gedwongen verkopen d.m.v. veilingen (grafiek 15) Na een aantal jaren van forse stijgingen bij de gedwongen verkopen door veilingen is het aantal gedwongen verkopen in 2006 gestabiliseerd op stuks, een lichte stijging van 2,8% t.o.v Gedwongen verkopen Nederland Woningmarktcijfers.nl (bron: Het Kadaster) Woningmarktcijfers.nl Pagina 10

11 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Factoren woningmarkt (afbeelding 1) Nu we de meest belangrijke feiten over de bestaande woningmarkt in kaart hebben gebracht, staan wij graag even stil bij de toekomst. In de grafiek zijn alle van belang zijnde factoren voor de woningmarkt samengevat. Sommige kunnen snel veranderen, zoals de hypotheekrente en economische ontwikkelingen. Andere zijn trage, maar wel voorspelbare processen, zoals de demografische ontwikkelingen. Bepaalde elementen, zoals de hypotheekrente, zullen voor het gehele land gelden, maar andere economische en demografische ontwikkelingen kunnen regionaal en soms zelfs per gemeente afwijken. Tevens is het interessant te kijken naar die elementen waar een gemeente of regio zelf enige invloed op kan uitoefenen. Demografie: Vergrijzing, bevolkingsafname Economie: Overheid: Rente, inkomen Fiscaliteiten, Werkgelegenheid Hypotheekrenteaftrek woonlasten Bouwregels Woningmarkt: Vraag en aanbod Politieke ambitie: Emotie: Woonvisie, Trends, status, Starterswoningen, Aanbod: consumentenvertrouwen Startersleningen Nieuwbouw, sloop, verkoop huurwoningen Demografie Hoe zit het met de verschillende regio s in Nederland. Vindt verdere concentratie plaats in de dicht bevolkte Randstad of vindt er een evenwichtige verdeling plaats tussen de regio s? De bevolkingsexplosie die Flevoland gaat doormaken, staat in schril contrast met de bevolkingsdaling die Limburg doormaakt en binnenkort ook in Drenthe en andere provincies te zien zal zijn. Nieuwbouw De productie van nieuwbouwwoningen liet in 2006 een stijgende lijn zien woningen kwamen gereed tegen in Vanzelfsprekend is de omvang van de nieuwbouwproductie van groot belang voor de vraag en aanbod verhoudingen in de bestaande woningmarkt. Sociaal maatschappelijk Hoe ontwikkelen zich de inkomens van de Nederlanders? De noodzaak van voedselbanken en kledingbanken vormen een raar aspect in een welvarend land als Nederland. Maar ook veel anderen komen door echtscheidingen, schulden en hoge financiële verplichtingen aan energie en overige woonlasten in de knel. Bovendien wordt nauwelijks onderkend dat de gezinsverdunning tot nog meer woningen leidt, maar dat de totale woonlasten wel door minder mensen moet worden opgebracht. De levensverwachting van de mens loopt verder omhoog. In welke gezondheid; kortom welke zorg is hiervoor nodig? Nader onderzoek is gewenst naar de behoefte van dit segment. Overheid Hoe gaat de politiek/overheid om met een aantal kwesties? Een belangrijk thema is de hypotheekrente aftrek. De beperking van aftrek vanwege de bijleenregeling laat duidelijk zien dat het duurdere segment het in heel Nederland moeilijk heeft. De doorstroming wordt daardoor belemmerd. Ook de overdrachtsbelasting draagt niet bij aan een verhuisgrage natie. Leveren de plannen voor een aangepaste koopsubsidieregeling in de toekomst wel een bijdrage voor de koopstarter? Gaat de starterslening een rol van betekenis spelen? Welke effecten sorteert het nieuwe huurbeleid. Economie - betaalbaarheid De hypotheekrente is een belangrijke, maar onvoorspelbare factor. 1% meer rente betekent dat kopers ca ,- minder kunnen lenen. Veel mensen kampen met persoonlijke verplichtingen, waardoor woonwensen veelal niet kunnen worden gerealiseerd. Een betere voorlichting op dit punt zou wenselijk zijn. De betaalbaarheid van woonlasten heeft zich vanaf 2000 positief ontwikkeld. Door een lagere rente steeg de woonlast bij kopen met slechts met 4,5% in vergelijking met bijna 20% bij een huurwoning. Economie - werkgelegenheid Hoe zal het gaan met de werkgelegenheid en inkomensontwikkeling van mensen? Is de overheid in staat een stimulerend rol te spelen bij het aantrekken van nieuwe bedrijven of het behouden van bestaande werkgelegenheid. De woningmarkt zorgt op vele fronten een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid. Anderzijds is de woningmarkt volledig afhankelijk van de economische ontwikkeling. Woningmarktcijfers.nl Pagina 11

12 Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006 april 2007 Verantwoording cijfers Alle tabellen, grafieken e.d. zijn vervaardigd aan de hand van cijfers welke elk kwartaal bij Het Kadaster worden ingekocht. Het kadaster is wat dat betreft de meest complete aanbieder van cijfers van bestaande koopwoningen. Bij het bestuderen van de cijfers dient men zich te realiseren dat er elk jaar andere woningen worden verkocht. Een gemiddelde prijs is een optelsom van alle koopsommen gedeeld door het aantal transacties. In een bepaald jaar kunnen meer goedkopere woningen zijn verkocht en in een ander jaar meer duurdere. De kwaliteitsverbetering, welke zowel in de bestaande sector als in de nieuwbouw heeft plaatsgevonden, vindt zijn weerslag in een opwaartse druk van de gemiddelde koopprijs. De verkoop van huurwoningen geeft vanwege een gemiddeld lager prijsniveau een neerwaartse druk. Het Kadaster kan echter uitsluitend die verkoop van huurwoningen uitfilteren waarbij de koper als zittend huurder de transactie is aangegaan. Verkopen van lege huurwoningen aan andere kopers maken wel deel uit van de transacties maar kunnen niet apart worden geselecteerd. Desalniettemin geven de cijfers een betrouwbare trend weer. Al zal de algemene prijsontwikkeling zelden parallel lopen met de waardeontwikkeling van een individuele woning. Woningmarktcijfers.nl Pagina 12