TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 1 februari De Eindhovense wijk Woensel kende in 2010 de laagste prijsontwikkeling in heel Nederland.

Transcriptie

1 31 De Eindhovense wijk Woensel kende in 2010 de laagste prijs in heel Nederland. (Foto Jos Lammers / Hollandse Hoogte) Goed en slecht presterende wijken in 2010 De centrumwijken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag deden het wat betreft prijs goed het afgelopen jaar. Hetzelfde geldt voor de stadswijken in grotere steden in de landelijke. Minder goed presteerden de kleinere woonplaatsen in de Randstad, zo blijkt uit een analyse van de WOningprijsindeX Nederland, WOX.

2 32 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 1 FEBRUARI 2011 DOOR Petra Visser en Martijn Kagie ABF Valuation De prijsverschillen tussen regio s en binnen gemeenten zijn de afgelopen twee jaar toegenomen. Welke wijken hebben het qua prijs relatief goed gedaan en welke presteren slechter? Door het analyseren van de WOningprijsindeX Nederland (WOX) op lokaal niveau wordt inzichtelijk gemaakt welk type wijken qua woningvoorraad en bevolkingssamenstelling een extreme prijs hebben doorgemaakt in In dit artikel laten we zien dat de afgelopen paar jaar met name stadswijken een positieve prijs hebben gekend. Woningen in wijken rond de middelgrote steden en kleine woonplaatsen in stedelijke laten een sterk negatieve prijs zien. Mede als gevolg van de economische crisis zijn er op gemeenteniveau de afgelopen jaren forse prijsdalingen geconstateerd. De prijscorrectie op de woningmarkt in 2009 heeft er voor gezorgd dat regionale prijsverschillen groter zijn geworden. Woningen in bepaalde regio s zijn fors minder waard geworden, met als gevolg toename van verschillen in de prijs op langere termijn. Halverwege 2010 deed zich een licht herstel op de woningmarkt voor, dat de prijsdalingen van 2009 afzwakte. In bepaalde gemeenten steeg de gemiddelde prijs, zoals te zien is in Figuur 1. Dit betekent dat tussen gemeenten de prijsverschillen groter zijn geworden. Zo tekende zich bijvoorbeeld in de gemeente Bloemendaal een waardestijging van gemiddeld +6,4% af op jaarbasis, terwijl in Eindhoven de prijzen met gemiddeld -2,4% daalden het afgelopen jaar. Deze gemeentelijke verschillen zijn de aanleiding geweest om de extremen van de prijs op wijkniveau te onderzoeken. De centrale vraag hierbij was: in welk type wijken heeft het afgelopen jaar de woningprijs zich juist positief of juist negatief ontwikkeld? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is de WOX prijs geanalyseerd op wijkniveau. Vervolgens zijn de wijken gesegmenteerd met behulp van de WOX en ingedeeld naar hoge en lage prijs. Na een korte uitleg over de WOX woningprijsindex presenteren we eerst een overzicht van de top tien stijgers en dalers van wijken. Vervolgens gaan we in op de classificatie en segmentatie van wijken en bespreken we de uiterste vier typen wijken en de dimensies waarop ze onderscheidend zijn. WOX Woningprijsindex Het ontwikkelen van een woningprijsindex is geen eenvoudige opdracht. In tegenstelling tot consumptiegoederen, waarbij een boodschappenmand telkens dezelfde goederen bevat, zijn de verkochte woningen niet identiek voor elke periode. Omdat de kenmerken en locaties van verkochte woningen verschillen per periode is het vaststellen van een goede woningprijsindex niet eenvoudig. Woningen worden onregelmatig verkocht en dit leidt in regio s met weinig transacties tot volatiliteit in de gemiddelde verkoopprijs. Daarnaast komt de prijs van een woning tot stand door onderhandeling tussen koper en verkoper en deze waarde hoeft niet identiek te zijn aan de marktwaarde (transactieruis). De WOX maakt gebruik van de landelijke Kadaster transactiegegevens vanaf 1993, aangevuld met woning- en locatiegegevens uit de door ABF Valuation opgebouwde woningdatabase. De WOX wordt berekend door het schatten van een prijsmodel per regio en woningtype. Per segment wordt de waarde van een woning bepaald op basis van het gewogen gemiddelde van de beschikbare verkoopprijzen, waarbij gecorrigeerd wordt voor verschillen in woning- en locatiekenmerken. In de methodiek wordt per periode rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van toevallig verkochte woningen ten opzichte van de bestaande voorraad koopwoningen in het gebied. De berekende WOX woningprijsindex volgt dus de werkelijke prijs van de totale voorraad koopwoningen. Uit extern onderzoek van de TU Eindhoven blijkt dat de WOX woningprijsindex ook op lager schaalniveau en bij weinig transacties betrouwbare uitkomsten geeft. Slecht presterende wijken in 2010 Welke wijken hebben het afgelopen jaar de laagste prijs gekend en daarmee het slechtst gescoord? In Tabel 1a geven we een top 10 van wijken die in 2010 de laagste prijs doormaakten, aangevuld met de over de afgelopen drie jaar. Voor dit overzicht zijn ruim wijken van Nederland geanalyseerd. Alleen grote wijken met meer dan 150 transacties in 2010 zijn opgenomen in de ranglijst. Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (in euro s; links) en prijs (in %; rechts) per gemeente, tussen 2009 en 2010 Bron: De WOX

3 33 De lijst wordt aangevoerd door twee wijken in de gemeente Eindhoven. Daar is het afgelopen jaar de prijs gedaald met 6,2% in Woensel-Noord en met -4,5% in Woensel-Zuid. Op de derde plek staat de binnenstad van Amsterdam met een prijsdaling van 4,4%. Rotterdam is de derde grote stad die in de top 10 van dalers voorkomt. In de wijk Delfshaven is de gemiddelde woningwaarde het afgelopen jaar met -3,9% gedaald. Den Haag vinden we terug met twee wijken in de top 10: de Bomen- en Bloemenbuurt en Laakkwartier en Spoorwijk met een prijsdaling van circa -3%. Utrecht heeft één wijk in de top 10 staan. In de wijk Vleuten De Meern zijn woningen eveneens met 3,1% in waarde gedaald. Op basis van de top 10 kan geconcludeerd worden dat Eindhoven de vijfde stad van Nederland het dit jaar het slechtst gedaan heeft op de woningmarkt. De trend van de huizenprijzen is in Nederland niet overal negatief. In 2010 zijn er ook wijken waarvan de prijzen na de terugval van 2009 weer in de lift zitten. Een goed voorbeeld hiervan is de Oranjewijk in Groningen. De woningen in deze wijk hebben over de afgelopen drie jaar weliswaar een prijsdaling laten zien, maar zijn in 2010 weer in waarde toegenomen (+3,4%). De top tien hardste stijgers over 2010 staat in tabel 1b, waaraan wederom de driejaars is toegevoegd. De lijst wordt aangevoerd door de wijk Valkenboskwartier in Den Haag. In deze wijk zijn woningen het afgelopen jaar met maar liefst 5,2% in waarde toegenomen. Ook ten opzichte van drie jaar geleden is daar de prijs fors gestegen (8,1%). Daarnaast vertoont de wijk Rustenburg en Oostbroek in Den Haag (beter bekend als de Zuiderparkwijk) in 2010 een positieve prijs van +2,8% in het afgelopen jaar en +4,5% ten opzichte van drie jaar geleden. Op plek twee in deze top 10 staat de plaats Pijnacker (gemeente Pijnacker-Nootdorp, Zuid-Holland). Verrassend is de aanwezigheid van drie wijken uit de Groningen en Friesland in de top 10 van stijgers. Zo staat op de derde plek de plaats Drachten in de gemeente Smallingerland. Daar zijn de woningprijzen het afgelopen jaar gestegen met 3,6%. De gemiddelde waarde van een woning in de Oranjewijk en de Schilders- en Zeeliedenwijk in Groningen steeg met ruim 3%. Verderop in dit artikel zal uit de segmentatie blijken dat deze drie wijken behoren tot een wijksegment in waarvan de woningwaarde sterk is toegenomen. De lijst van wijken wordt afgesloten met het stadscentrum van Rotterdam. Hier is de gemiddelde woningprijs niet alleen over het afgelopen jaar licht gestegen (+1,3%), maar ook ten opzichte van drie jaar geleden (+2,0%). De conclusie van deze beide top 10 lijsten is dat, afgezien van de Oranjewijk in Groningen, alle wijken uit de top 10 zowel het afgelopen jaar als in de laatste drie jaar een positieve prijs hebben gekend. Ditzelfde maar dan in negatieve zien geldt ook voor de top 10 van dalers. Hier vormen de wijken Delfshaven (Rotterdam) en Vleuten- De Meern de uitzonderingen. De waarde van woningen is daar in 2010 gedaald, terwijl over de laatste drie jaar nog een positieve prijs gemeten kan worden. Gegeven de en van de wijken, ligt de vraag voor de hand of er een relatie bestaat tussen het type wijk en de prijs. Om hier een antwoord op te kunnen geven is een tweede analyse uitgevoerd op de WOX. Hiervoor zijn ruim 500 wijken gesegmenteerd in clusters van wijken, waarmee meer algemeen geldende uitspraken over de prijs gedaan kunnen worden. Classificatie en segmentatie Modelmatig is onderzocht welke typen wijken een zo divers mogelijke prijs hebben gekend in 2010 ten opzichte van 2009; de prijs van de afgelopen drie jaar is ook geanalyseerd. Dit is Tabel 1a Top tien wijken met de hoogste prijs in 2010 gedaan door een classificatie en segmentatiemethode, genaamd regression tree. De basis voor het onderzoek zijn alle wijken in Nederland; dit zijn er ruim Voor de analyse is een eerste selectie gemaakt aan de hand van het aantal transacties van bestaande koopwoningen om de nauwkeurigheid te waarborgen: minimaal 50 in Voornamelijk in landelijke gebieden bleken onvoldoende woningtransacties te hebben plaatsgevonden. Hierdoor is in die gebieden het wijkniveau verruild voor het gemeenteniveau om toch nog betrouwbare uitspraken te kunnen doen over de prijs. Ruim 500 wijken (of gemeenten) zijn uiteindelijk meegenomen in de segmentatie. Het doel van de classificatietechniek is om te bepalen tot welk type (klasse) een bepaalde wijk behoort. Dit gebeurt op basis van verklarende variabelen: woning- en bevolkingskenmerken van een wijk (zie kadertekst). Op deze wijze zijn twaalf verschillende wijken getypeerd met uiteenlopende prijsen. In dit artikel bespreken we de uiterste vier: de twee segmenten met de laagste en de twee met de hoogste Tabel 1b Top tien wijken met de laagste prijs in 2010 No Wijk Gemeente Provincie Jaar 3 jaars ontwik- keling 1 Valkenbos- Den Haag Zuid-Holland 5,2% 8,1% kwartier 2 Pijnacker Pijnacker-Nootdorp Zuid-Holland 4,7% 0,2% 3 Drachten Smallingerland Friesland 3,6% 1,2% 4 Oranjewijk Groningen Groningen 3,4% -1,3% 5 Schilders- en Groningen Groningen 3,2% 0,4% Zeeliedenwijk 6 Rustenburg Den Haag Zuid-Holland 2,8% 4,5% en Oostbroek 7 Zuid Utrecht utrecht 2,2% 4,5% 8 Stedelijk Wageningen Gelderland 1,9% 2,6% Gebied 9 Zuidelijke Hilversum noord-holland 1,8% 1,1% Stadswijken 10 Stadscentrum Rotterdam Zuid-Holland 1,3% 2,0% No Wijk Gemeente Provincie Jaar 3 jaars ontwik- keling 1 Woensel- Eindhoven noord-brabant -6,2% -7,8% Noord 2 Woensel-Zuid Eindhoven noord-brabant -4,5% -8,0% 3 Binnenstad Amsterdam noord-holland -4,4% -0,5% 4 Delfshaven Rotterdam Zuid-Holland -3,9% 2,6% 5 Nijmegen-Oost Nijmegen Gelderland -3,8% -4,0% 6 Stratum Eindhoven noord-brabant -3,8% -1,5% 7 Bomen- en Den Haag Zuid-Holland -3,2% -4,4% Bloemenbuurt 8 Vleuten - Utrecht utrecht -3,1% 2,2% De Meern 9 Laakkwartier Den Haag Zuid-Holland -2,9% -0,9% en Spoorwijk 10 Venlo-Stad Venlo Limburg -2,4% -5,1%

4 34 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 1 FEBRUARI 2011 Tabel 2a Prijs naar wijktypologie Groep Segment Half Tussenwoning vrijstaand Prijs Nederland 24% 46% 1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke 30% 60% 2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden 9% 39% 1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 2% 38% 2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 12% 39% Groep Segment Prijs Prijs 1 jaar 3 jaar Prijs Nederland -0,3% -1,2% 1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke -3,0% -3,2% 2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden -2,0% -2,4% 1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 1,3% -0,8% 2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 0,3% 0,2% Tabel 2b Kenmerken bevolking naar wijktypologie Tabel 2c Kenmerken woningvoorraad naar wijktypologie Groep Segment gemiddeld Gezin met inkomen kinderen Prijs Nederland 13,3 35% 1- Laag Kleinere woonplaatsen in stedelijke 13,8 40% 2- Laag Wijken in en rond (middel)grote steden 14,5 23% 1- Hoog Stadswijken in grotere steden in 12,3 26% 2- Hoog Centrumwijken in drie grote steden 13,3 32% * Gemiddeld inkomen is uitgedrukt als het gemiddeld (besteedbaar) inkomen per inwoner in duizenden euro s per jaar. prijs. Om een beeld te krijgen van hoe deze groepen zijn samengesteld qua woningvoorraad en bevolkingssamenstelling zijn de Tabellen 2b en 2c opgenomen. Beïnvloedende kenmerken voor de wijkclassificatie zijn: Opbouw woningvoorraad naar woningtype: (half )vrijstaand, rijtjeswoning en appartement; Opbouw woningvoorraad naar bouwperiode: percentages vooroorlogs, naoorlogs en nieuwbouw (>1980); Huishoudenssamenstelling: aandeel eenpersoons, meerpersoons met en zonder kinderen; Gemiddeld inkomen in wijk; Mate van stedelijkheid en gemeentegrootte; Locatie van de wijk en gemeente: provincie Prijsen In de twee groepen met de laagste prijs bevinden zich alleen maar wijken uit de in de Randstad (Noord- en Zuid- Holland, Utrecht) en de stedelijke Gelderland en Noord- Brabant. In de eerste groep met de laagste prijs (-3% over het afgelopen jaar, zie Tabel 2a) bevinden zich vooral de kleinere woonplaatsen binnen deze vijf. Deze groep kenmerkt zich verder door een woningsamenstelling waarbinnen 60% van de woningen uit rijtjeshuizen bestaat, een bevolkingssamenstelling met relatief veel gezinnen met kinderen (40%) en een hoger inkomen dan gemiddeld. In Tabel 2b en 2c zijn andere typerende kenmerken van de woningvoorraad en bevolkingssamenstelling opgenomen. Voorbeelden van deze kleinere woonplaatsen zijn de gemeente Schijndel en Oirschot (Noord-Brabant) en de gemeente Waterland (Noord-Holland). In de tweede groep met daarna de laagste prijs (-2%) bevinden zich vooral wijken in en rond het centrum van middelgrote en grote steden in de stedelijke. Deze groep kenmerkt zich verder door een hoge adressendichtheid en veel appartementen en door een bevolkingssamenstelling met veel eenpersoonshuishoudens (51%) met een bovengemiddeld inkomen (zie Tabel 2c). In deze wijken wonen naar verhouding weinig gezinnen met kinderen. Voorbeelden van wijken binnen deze tweede groep zijn de wijken Overwhere in Purmerend (Noord-Holland), Breda-Oost (Noord-Brabant) en Bussum-Centrum (Noord-Holland). In de groep met de gemiddeld hoogste prijs bevinden zich voornamelijk wijken uit de meer (Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Flevoland, Zeeland en Limburg). In deze eerste groep met de hoogste prijs (+1,3%) bevinden zich vooral de stadswijken in de grotere steden in deze (zie Tabel 2a). Verder kenmerkt deze groep zich door een woningsamenstelling met weinig nieuwbouw en weinig (half-) vrijstaande woningen (zie Tabel 2b), en een bevolkingssamenstelling met veel eenpersoonshuishoudens (45%) met een benedengemiddeld inkomen. Voorbeelden van wijken binnen deze groep zijn Assendorp en Diezerpoort in Zwolle (Overijssel), de Oosterpoortwijk in Groningen (Groningen) en Roermond-Centrum (Limburg). In de tweede groep met de hoogste prijs (+0,3%) bevinden zich vooral centrumwijken in de drie grote steden. Verder kenmerkt deze groep zich qua woningsamenstelling door een hoog aandeel appartementen (hoge adressendichtheid). Qua bevolkingssamenstelling wonen er relatief veel alleenstaanden (42%) en gezinnen met kinderen (32%), met een relatief laag inkomen (zie Tabel 2c). Voorbeelden van wijken binnen deze groep zijn Geuzenveld en Slotermeer in Amsterdam (Noord-Holland), Feijenoord in Rotterdam (Zuid-Holland) en Bouwlust en Vredenoord in Den Haag (Zuid-Holland). Conclusies Dat er tussen gemeenten grote verschillen in prijs zijn, verrast waarschijnlijk niemand. Dat binnen een gemeente de prijzen van woningen ook uit elkaar kunnen lopen is wellicht ook geen nieuws. In de zoektocht naar een verband tussen de prijs en de kenmerken van een wijk, zijn de wijken met behulp van de WOX (WOningprijsindeX Nederland) gesegmenteerd. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar de prijs gedurende het afgelopen jaar

5 35 (toe- of afname) en de mate van stedelijkheid van de gemeente waarin de wijk ligt. De vraag die centraal staat in dit artikel was in welk type wijken het afgelopen jaar de woningprijs zich positief of negatief heeft ontwikkeld. Het Haagse Valkenboskwartier liet de laatste drie jaar de hoogte prijsstijging zien: 8,1 procent. (Foto Inge van Mill / Hollandse Hoogte) Uit deze segmentanalyse op wijkniveau komt naar voren dat in 2010: een relatief negatieve prijs heeft plaatsgevonden bij (i) de kleinere woonplaatsen binnen de Randstad, en (ii) de wijken rond het centrum van middelgrote en grote steden in de stedelijke. - In groep (i) bestaat er een negatieve samenhang met de prijs als er relatief gezien veel gezinnen met kinderen met een bovengemiddeld inkomen woonachtig zijn in rijtjeshuizen. In groep (ii) bestaat er een negatieve samenhang met de prijs als er juist relatief gezien veel alleenstaanden met een bovengemiddeld inkomen in appartementen wonen. een relatief positieve prijs heeft plaatsgevonden bij (i) de stadswijken in grotere steden in de, en (ii) de centrumwijken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. - In groep (i) is een positieve samenhang gevonden met de prijs als er een groter aandeel alleenstaanden met een benedengemiddeld inkomen woont. In groep (ii) is een positieve samenhang met de prijs gevonden indien er zowel gezinnen met kinderen als alleenstaanden wonen. In de centrumwijken is het inkomen gemiddeld en woont men vaker in appartementen maar ook in halfvrijstaande woningen in een hoge bebouwingsdichtheid 1. Noten 1 In de onderzochte centrumwijken is een lichte positieve prijs waargenomen in de afgelopen drie jaar in tegenstelling tot de wijken rond het centrum van middelgrote en grote steden waar de prijs in de afgelopen drie jaar negatief is geweest. Deze conclusie lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig met de wijken in stedelijk gebied die een lage prijs hebben gekend. De aantrekkingskracht van het centrum met zowel werkgelegenheid als cultuur en voorzieningen is een waardeverhogende factor. Voor de wijken rond het centrum van middelgrote steden was de prijs echter negatief. Het dient nader onderzocht te worden of dit een kwestie is van het type woningvoorraad of dat ook andere omgevings- en locatiefactoren hierbij een rol spelen.