In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

Transcriptie

1 In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer PvdA Maart 6 omvang gereguleerd gebied kleine gemeente middelgrote gemeente grote gemeente/ centrumgemeente gereguleerd deel Door de liberalisering en het nieuwe puntenstelsel worden de woningen in de betere buurten en de randgemeente duurder. Berekeningen op basis van cijfers van het ministerie van VROM bevestigen dit. Ik heb op de cijfers van de minister een statisch programma los gelaten. En wat zijn de conclusies: In de kleinere en middengrote gemeenten is het woningen dat geliberaliseerd wordt het grootst. En juist in deze zelfde gemeenten is het aantal huurwoningen al het laagst. Kortom de dorpen, betere buurten en randgemeenten gaan op slot voor mensen met lagere inkomens. De steden hebben straks nog buurten voor de mensen met de lagere inkomens, in de dorpen en randgemeenten is vooral plek voor rijkere mensen.

2 Toelichting op de cijfers en grafieken Een belangrijk element van het huurbeleid van minister Dekker is de introductie van drie verschillende huursegmenten. Een gereguleerd segment waarbij huurders volledige huurbescherming genieten. Een waarin de huren sterker worden verhoogd. Na worden de huren van voor nieuwe bewoners, mits aan de bouwafspraken voldaan is, vrijgegeven. Huurprijzen van nieuwe bewoners in het geliberaliseerde segment zijn per direct vrij gegeven. De omvang van de verschillende huursegmenten zijn bij aanvang van de discussie over het huurbeleid vastgesteld op 75% gereguleerd, % en 5%. Aan de hand van grenzen op basis van de WOZ waarde van huurwoningen wordt vastgesteld in welk segment een huurwoning valt. Deze grenzen verschillende per regio. Nu de WOZ waarden en de WOZ grenzen van vrijwel alle gemeenten bekend zijn wordt duidelijk op welke wijze het huurbeleid in verschillende delen van het land zullen uitpakken. Bekend zijn inmiddels de voorbeelden van Zwolle en Terschelling. In Zwolle bedraagt het gereguleerd gebied op basis van de huidige grenzen slechts 55%. Op Terschelling valt slecht 5% van de huurwoningen in het gereguleerde gebied. Vanuit alle kanten wordt gewezen op het belang van lokaal maatwerk: wanneer het gereguleerde segment te klein wordt moeten de WOZ grenzen worden aangepast. De minister lijkt bereid maatwerk voor Terschelling en Zwolle toe te passen. Maar zij stelt eveneens dermate strenge eisen aan lokaal maatwerk dat buiten deze gemeenten er nauwelijks gemeenten voor lokaal maatwerk in aanmerking zullen komen. Het aanpassen van de WOZ grenzen is slechts mogelijk indien: - het een zeer specifieke woningmarkt betreft zoals op de eilanden - het gereguleerde segment in centrumgemeenten minder dan 65% bedraagt. De omvang van het gereguleerde huursegment is macro 75%. Wanneer we echter inzoomen op verschillende delen van het land ontstaat er een beeld van grote ongelijkheid in de omvang van de verschillende huursegmenten. Dit versterkt de segregatie in de regio`s. Betaalbare huurwoningen zijn voornamelijk te vinden in de grotere centrum gemeenten. In vrijwel alle kleinere gemeenten is het woningen flink lager. De WOZ waarden liggen in deze kleinere gemeenten veelal hoger. Gevolg: huurwoningen in kleinere gemeenten worden duurder, voor nieuwe huurders (vaak starters) gaat de woningmarkt in kleinere gemeente op slot. Middels deze notitie willen wij een beeld geven van de spreiding en de gevolgen van de huursegmenten in verschillende delen van het land. De cijfers zijn gebaseerd op het overzicht van de omvang van huursegmenten in alle gemeenten die minister Dekker in februari naar de Nederlandse gemeenten stuurde. Alle genoemde gemiddelden zijn gewogen gemiddelden. In deel A presenteren we een aantal kerngegevens van de verschillende provincies. Deel B biedt een uitgebreid beeld van de provincies en een aantal gemeenten. 2

3 A. landelijke spreiding huursegmenten Landelijk bedraagt de omvang van het gereguleerde segment 73,6%. Tussen de verschillende provincies is een verschil te zien in de omvang van het gereguleerde gebied. Figuur 1 laat zien dat het gereguleerde segment alleen in Groningen en Friesland flink groter is dan 75%. In verschillende provincies is het gereguleerde segment fors kleiner dan 75%. Dit geldt voor Drenthe, Overijssel, Noord-Holland en Noord-Brabant. percentage Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland provincie Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland Gereguleerd gebied Figuur 1: omvang gereguleerd segment per provincie: gewogen gemiddelde t.o.v. aantal huurwoningen. Een vergelijking tussen kleine, middelgrote en grote of centrum gemeenten maakt grote verschillen tussen de omvang van de gereguleerde segmenten zichtbaar. Het gereguleerd segment bedraagt in de kleine gemeenten nog geen 62% van het aantal huurwoningen. In middelgrote gemeenten is dit %. In de grote gemeenten is de gemiddelde omvang van het gereguleerde segment met bijna % het grootst. omvang gereguleerd gebied gereguleerd deel kleine gemeente middelgrote gemeente grote gemeente/ centrumgemeente Figuur 2: Omvang gereguleerd gebied in kleine, middelgrote en grote gemeenten. 3

4 In de kleine gemeenten valt slechts een beperkt deel van de huurwoningen onder het gereguleerde regime. Alleen in Groningen en Friesland is het gereguleerde segment in kleine gemeenten groter dan 75%. In overige provincies varieert de gemiddelde omvang van het gereguleerde segment in kleine gemeenten van 34,8% in Drenthe tot 64,3% in Zeeland. Provincie Klein Middelgroot Groot / gemiddelde centrum Groningen 81,4 89,3 86, 85,1 Friesland 79,2 78,2,2 82,3 Drenthe 34,8,9 69,4 Overijssel 55,5 65,3,2 72,4 Gelderland 63,4 75,6 79,4 74,4 Utrecht 58,9 73,8 86,1 77,6 Noord-Holland 57,6,,1 68,6 Zuid-Holland 56,3 61,8 82,1 74,9 Zeeland 64,3 71,3 88,3 75,5 Noord-Brabant 62,5 63,7 78,4 71,5 Limburg 59,7 73,6 79,7 73,4 Flevoland 45,5 85,6 76,2 76,4 Gemiddelde 61,8, 78,9 73,6 Tabel 1: gemiddelde omvang gereguleerd segment uitgesplitst naar omvang gemeenten. Het deel van de huurwoningen dat gereguleerd blijft is in de kleinere gemeenten een stuk kleiner dan in de grotere gemeenten. In kleinere gemeenten staan daarnaast minder huurwoningen dan in grotere gemeenten. Het e woningen ten opzichte van de gehele woningvoorraad is in de kleinere gemeenten eveneens een stuk lager dan in middelgrote gemeenten en grote gemeenten. kleine gemeente middelgrote gemeente grote gemeente/ centrumgemeente Figuur 3: woningen en e huurwoningen in kleine, middelgrote en grote gemeenten. 4

5 Kortom: in de kleinere gemeenten mogen de huren van een groot deel van de woningen stijgen de komende jaren. Met name na gaan de kleinere gemeenten op slot voor nieuwe huurders. Starters en mensen met een lager inkomen hebben op dit moment veelal moeite met het vinden van betaalbare huurwoningen in kleine gemeenten. Dit zal zeker na, wanneer de nieuwe huren van woningen buiten het gereguleerd segment worden vrijgegeven, nog een heel stuk moeilijker worden. Jongeren die het huis uit willen of willen gaan samenwonen, huurders met een lager inkomen, ouderen met een modaal inkomen die geen betaalbare hypotheek meer kunnen krijgen: zij worden vrijwel gedwongen een woning in de stad te zoeken. 5

6 B. verdeling huursegmenten in de provincies. Friesland Friesland: en deel gereguleerd Groningen Groningen: en gereguleerd deel 6

7 Drenthe Drenthe: en deel gereguleerd Assen 26. woningen 6% 1% 37% 56% 7

8 Coevorden 14. woningen 9% 2% 24% 65% De Wolden 9. woningen 7% 22% 53% 18% 8

9 Overijssel Overijssel: en deel gereguleerd Gelderland Gelderland: en deel gereguleerd 9

10 Nijmegen 66. woningen 12% 2% 39% 47% Groesbeek 7 woningen 17% 3% 23% 57%

11 Utrecht Utrecht: en deel gereguleerd Utrecht 118. woningen 5% 2% 48% 45% 11

12 Houten 16. woningen 9% 1% 21% 69% Leusden 11. woningen 12% 2% 19% 67% 12

13 Noord-Holland Noord-Holland: en deel gereguleerd Amsterdam 37 woningen 6% % % 54% 13

14 Diemen. woningen 4% 27% 39% % Muiden woningen 5% 23% 12% % 14

15 Zuid-Holland Zuid-Holland: en deel gereguleerd Den Haag 229. woningen 15% 2% 26% 57% 15

16 Pijnacker-Nootdorp 15. woningen 24% 14% 2% % Noordwijkerhout woningen 16% 4% 14% 66% Zeeland Zeeland: en deel gereguleerd 16

17 Noord-Brabant Noord-Brabant Limburg Limburg: en 17

18 Flevoland Flevoland: en deel gereguleerd 18