Kansen voor regionale

Transcriptie

1 ING Economisch Bureau November 2011 Kansen voor regionale woningbouw Themavisie projectontwikkeling woningbouw

2 Colofon Auteur ING Economisch Bureau Maurice van Sante Redactie ING Business banking kennismanagement Jan van der Doelen ING Economisch Bureau Marcel Peek Opmaak/druk Papyrus B.V., Diemen 1 e druk De tekst is afgesloten op 15 november 2011 Projectontwikkeling November

3 Inhoud Voorwoord 4 Samenvatting 5 1. Inleiding 6 Deel I 7 2. Regionale voorkeur voor nieuwbouw 7 3. Beschikbare bouwgrond Grondprijzen Bevolkingsontwikkeling Conclusie 17 Deel II Factsheets 19 Groningen 20 Friesland 22 Drenthe 24 Overijssel 26 Gelderland 28 Flevoland 30 Brabant 32 Limburg 34 Zeeland 36 Zuid-Holland 38 Utrecht 40 Holland 42 Projectontwikkeling November

4 Voorwoord De woningmarkt in heeft het zwaar te verduren. ING Economisch Bureau schat het aantal gereed gemelde woningen koop en huur voor 2011 en 2012 op respectievelijk en eenheden, veel minder dan het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Het aantal nieuw gebouwde maar onverkochte woningen stijgt daarnaast in rap tempo. Het afgenomen consumentenvertrouwen en de verminderde leencapaciteit spelen de woningmarkt parten, maar ook de onzekerheid over thema s als hypotheekrenteaftrek, pensioenen en de eurostabiliteit. Echter: de behoefte aan andersoortige woningen door de toenemende vergrijzing en de lage productieaantallen en toenemende schaarste er komen immers netto meer gezinnen bij dan woningen in zorgen voor een fundament onder de toekomstige productie en vraag. De woningmarkt kenmerkt zich in ieder geval de komende jaren door vraagoriëntatie. Dit betekent dat aanbieders, lees: (bouwende) ontwikkelaars, zich terdege moeten voorbereiden op de timing en de aard van hun aanbod. Deze studie vergelijkt de 40 zogenoemde Corop-gebieden in op vier, voor de woningmarkt, belangrijke karakteristieken. Doelstelling is ondernemers te helpen met het maken van hun keuzes. Doelstelling is ook de kans op een succesvol woningbouwproject te vergroten. ING Business Banking heeft met haar sectorgerichte aanpak en marktbenadering de ambitie om ondernemers succesvoller te maken. Ik wens u veel plezier met het lezen van deze studie en veel succes met ondernemen in een woningmarkt vol uitdagingen maar ook vol kansen..! Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed Projectontwikkeling November

5 Samenvatting Noordoost-Brabant 1, Flevoland en Overijssel hebben de beste randvoorwaarden voor projectontwikkeling van woningen (figuur 1). De kansrijke gebieden liggen vooral in de as van en kenmerken zich door onder meer een bovengemiddelde groei van het aantal huishoudens en een grote voorkeur voor nieuwbouw van potentiële kopers. Relatief lage grondprijzen en de mogelijkheid voor een hoge verkoopprijsstelling in deze regio s schroeven de potentiele winsten van projectontwikkeling daarbij op. Delfzijl & omgeving, Zuid-Limburg, Oost-Groningen en Het Gooi en Vechtstreek blijven op de gebruikte indicatoren daarbij het meest achter. Figuur 1 Positie van coropgebied op ranglijst van aantrekkelijkheid van nieuwe woningbouwontwikkeling* Beste randvoorwaarden voor nieuwbouw in Noordoost-Brabant Positie ranglijst 1 t/m 8 9 t/m t/m t/m t/m 40 * Zie voor toelichting tabel 1 op blz. 18 Bron: ING Economisch Bureau 1 Driehoek Den Bosch, Oss en Boxmeer Projectontwikkeling November

6 1. Inleiding Woningmarkt in het slop De afgelopen jaren heeft de woningbouw flink te lijden gehad. Nadat het aantal gereedgemelde woningen weer enkele jaren in de lift zat tot bijna in 2009 daalde het met 33% tot in Ook voor 2011 en 2012 verwacht ING Economisch Bureau nog geen grote verbetering. De vastgelopen woningmarkt maakt het potentiële kopers moeilijk hun bestaande huis te verkopen waardoor zij het risico niet aandurven om een (nieuwbouw)woning te kopen. Het aantal transacties van bestaande woningen is dan ook laag. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen lag in 2010 met woningen nog ver onder het gemiddelde van jaarlijks in de periode en naar verwachting daalt het aantal weer tot in Vraag naar woonruimte groeit echter op lange termijn De komende 10 jaar is de verwachting dat het aantal huishoudens nog blijft groeien met circa per jaar. Daarbij worden er jaarlijks circa woningen gesloopt. Om de woningmarkt niet te laten verkrappen moeten er zo circa woningen per jaar bijgebouwd worden. Ondanks een woningmarkt die in het slop zit zal er op termijn dus zeker uitbreidingsvraag zijn. Daarnaast vergrijst de bevolking waardoor de kwalitatieve vraag van woningen ook kan veranderen en is er een aanhoudende trek naar de steden waardoor de druk in de Randstad groter is dan in andere regio s. Er zijn de komende jaren dus nog voldoende kansen voor projectontwikkelaars. De regionale verschillen worden echter steeds groter. Indeling van de studie In deel I van deze studie onderzoekt ING Economisch Bureau welke gebieden het meest kansrijk zijn voor nieuwbouw waarbij 40 verschillende (corop-)gebieden 2 met elkaar vergeleken worden (figuur 2). De gebieden worden op de volgende zaken met elkaar vergeleken: Verschillen in voorkeur nieuwbouw van potentiële kopers; Dynamiek van de regionale nieuwbouwmarkt; Beschikbaarheid van bouwgrond en verschillen in grondprijzen; Bevolkingsontwikkeling. Deel II van deze studie bestaat uit 12 factsheets die per provincie een overzicht geven van de meest belangrijke data voor nieuwe projectontwikkeling. Figuur 2 Indeling coropgebieden Agglomeratie s-gravenhage Delft enwestland Overig Zeeland Zeeuwsch-Vlaanderen Bron: CBS Agglomeratie Haarlem Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Rijnmond Alkmaar en omgeving IJmond Zaanstreek Oost- Zuid- Holland Kop van Holland Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Zuid-Holland Utrecht West-Brabant Midden- Brabant Friesland Flevoland Gelderland Friesland Friesland Flevoland Veluwe Arnhem/ Nijmegen Noordoost-Brabant Brabant Midden- Limburg Zuid- Limburg Delfzijl en omgeving Overig Groningen Drenthe Overijssel Overijssel Limburg Oost- Groningen Drenthe Achterhoek Drenthe Twente 2 is ingedeeld in 40 corop-gebieden (figuur 2). Elk corop-gebied is een samenvoeging van een centrale kern (bijvoorbeeld een stad) met een omliggend verzorgingsgebied. De corop indeling wordt vaak gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Dit was de naam van de commissie die in 1971 de indeling van in COROP-gebieden ontwierp. Projectontwikkeling November

7 Deel I 2. Regionale voorkeur voor nieuwbouw Een voorkeur voor nieuwbouw bij potentiële kopers is van belang Voor nieuwe projectontwikkeling is het van belang dat woningzoekers een voorkeur hebben voor nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning moet vaak van een tekening gekocht worden en de oplevering is meestal veel later dan bij het kopen van een bestaande woning. Voordelen zijn er uiteraard ook. Zo is de woning vaak veel energiezuiniger en kan een koper de woning veel makkelijker aan zijn persoonlijke voorkeuren aanpassen. Voor nieuwe woningbouw in een bepaalde regio is het van belang dat potentiële huizenkopers in deze regio ook een voorkeur hebben voor nieuwbouw en dat zij niet het liefst een al bestaande woning kopen. Om de interesse in de verschillende regio s in nieuwbouw te meten hebben we allereerst gebruik gemaakt van de relatieve hoeveelheid zoekopdrachten van internetters naar de term nieuwbouw 3. De veronderstelling is hierbij dat veel zoekopdrachten naar de term nieuwbouw een relatief hoge interesse voor nieuwbouw betekent 4. Meer dan 9 van de kopers van een nieuwbouwwoning in een bepaalde provincie is woonachtig in dezelfde provincie. Veel zoekopdrachten naar de term nieuwbouw in een bepaalde provincie zou dus moeten duiden op veel interesse in nog te bouwen woningen in dezelfde provincie. 3 Deze cijfers zijn niet op coropgebied niveau uit te splitsen. Daarom maken we hier gebruik van data van provincies. 4 Deze hypothese wordt ondersteund door een hoge correlatie van het gebruik van de zoekterm nieuwbouw en de uiteindelijke aantallen nieuwbouwverkopen per kwartaal. Nieuwbouw zit de Flevolanders in het bloed Figuur 3 geeft een gemiddelde positie op een ranglijst weer van de verschillende provincies naar het gebruik van de zoekterm nieuwbouw in de ste helft Als eerste is opvallend dat Flevoland hoog op de ranglijst staat. Ondanks dat de woningvoorraad in deze provincie al relatief jong is en het bestaande aanbod groot 5, zijn veel potentiële kopers toch (weer) op zoek naar een nieuwbouwwoning. Nieuwbouw zit hen blijkbaar in het bloed en zij prefereren vaker nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw. Ook in de provincie Utrecht wordt relatief veel gezocht naar nieuwbouw. Hier zou een krappe woningmarkt van bestaande woningen potentiële kopers mogelijk eerder op zoek kunnen laten gaan naar nieuwbouw. Ook de bouw van Leidsche Rijn kan hierop invloed hebben gehad. Veel inwoners hebben waarschijnlijk uit extra interesse of alleen uit nieuwsgierigheid op internet hiernaar gezocht. Limburgers hebben het minst interesse in nieuwbouw Limburgers daarentegen zoeken relatief het minst op internet naar nieuwbouw. Limburgers zijn blijkbaar meer gecharmeerd van reeds bestaande woningen. Ook in Zeeland wordt relatief weinig gezocht naar nieuwbouw. Een andere verklaring kan ook zijn dat mensen in deze provincies relatief weinig verhuizen en daardoor ook weinig naar nieuwbouw zoeken. Zo verhuisden in 2009 in geheel 90,6 mensen per inwoners ten opzichte van 79,7 en 82,6 mensen per inwoners in respectievelijk Zeeland en Limburg. 5 Zie blz. 8. Figuur 3 Gemiddelde jaarlijkse positie op ranglijst van provincies in welke mate de inwoners relatief naar de term nieuwbouw zoeken op internet, halverwege 2011* Gemiddelde jaarlijkse positie op ranglijst Flevolanders gemiddeld meest op zoek naar nieuwbouw op internet Flevoland Utrecht Groningen Friesland Gelderland Drenthe Zuid- Holland Holland Overijssel Brabant Zeeland Limburg * Google geeft alleen data van de 10 provincies met de relatief meeste zoekopdrachten. Omdat 12 provincies heeft wordt er dus voor 2 provincies (de provincies met relatief de minste zoekopdrachten) geen data verstrekt. Deze provincies zijn beide voor ieder jaar gerangschikt op plaats 11. Bron: Google, Bewerkt door ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

8 Figuur 4 Aanbod nieuwbouw en aantal nieuwbouw transacties als percentage van de totale koopwoningenvoorraad Nieuwbouw transacties t.o.v. in 2010 totale koopwoningenvoorraad 1,7 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1,5 1,2 1,0 0,7 0,5 0,2 0,0 Relatief kleine markt Gr.-A dam Delft & Westland Utrecht Veluwe ZW-Gelderland Gr.-Rijnmond Midden- Aggl. Haarlem NO-N-Brabant N-Brabant ZO-Z-Holland Arnhem/Nijmegen Aggl. Leiden & Bollenstreek N-Overijssel W-N-Brabant ZW-Overijssel ZO-N-Brabant Oost-Z-Holland Alkmaar en omgeving Ov. Zeeland Z-Limburg Midden-Limburg Delfzijl & omg. Zeeuwsch- N-Limburg N-Friesland Vlaanderen ZW-Friesland O-Groningen ZO-Drenthe IJmond Twente N-Drenthe Aggl. s-gravenhage Ov. Groningen Kop van N-Holland ZO-Friesland Het gooi & Vechtstreek ZW-Drenthe Achterhoek Relatief grote markt Flevoland Zaanstreek 0,0 0,2 0,5 0,7 1,0 1,2 1,5 Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Corop-gebieden met een grote nieuwbouwmarkt: Veel aanbod maar ook veel transacties Corop-gebieden met een kleine nieuwbouwmarkt: Weinig aanbod maar ook weinig transacties Bron: CBS en MNW, bewerkt door ING Economisch Bureau Aanbod en vraag van / naar nieuwbouw gaan hand in hand Uit figuur 4 blijkt dat het aantal nieuwbouwtransacties een sterk verband houdt met het aanbod. De figuur geeft het verband weer tussen het relatieve aanbod van nieuwbouw in het betreffende corop gebied ten opzichte van het relatieve aantal transacties. In Oost-Groningen is het nieuwbouwaanbod het kleinst met slechts 0,2% aangeboden woningen ten opzichte van de bestaande koopwoningenvoorraad. Ook het aantal transacties is in Oost- Groningen het laagst met slechts 0,1% nieuwbouwverkopen in 2010 ten opzichte van het aantal bestaande koopwoningen. Door de corop gebieden in deze figuur is een duidelijke trendlijn te trekken van linksonder (Oost-Groningen) waar relatief weinig aanbod is en relatief weinig transacties plaatsvinden naar rechtsboven (Zaanstreek) waar relatief veel aanbod is en ook relatief veel transacties zijn. Deze trendlijn is op twee manieren te verklaren: In gebieden waar de vraag naar nieuwbouw groot is, voldoen projectontwikkelaars aan deze belangstelling door veel woningen aan te bieden. De vraag naar nieuwbouw zorgt hierdoor voor een groot aanbod; Een groter aanbod van nieuwbouw kan leiden tot meer keuze voor kopers waardoor zij sneller voor een nieuwbouwwoning kiezen. Het grote aanbod leidt hierbij tot meer transacties. Om meer inzicht te krijgen of een gebied interessant is voor nieuwbouw worden in figuur 5 alle coropgebieden ingedeeld naar het aantal nieuwbouwtransacties ten opzichte van de gehele voorraad koopwoningen en de doorlooptijd van de verkoop van nieuwbouwwoningen. Een lage gemiddelde verkooptijd is daarbij uiteraard interessant voor nieuwe projectontwikkeling. In figuur 5 heeft ieder kwadrant zijn eigen marktkenmerken welke hieronder besproken zullen worden: Projectontwikkeling November

9 Figuur 5 Doorlooptijd verkoop nieuwbouw in jaren en aantal nieuwbouw transacties als percentage van de totale Doorlooptijd koopwoningenvoorraad verkoop in 2010 nieuwbouwwoningen in jaren 2,3 2,1 Achterhoek Doorlooptijd verkoop nieuwbouwwoningen in jaren 1,9 1,7 Kwadrant I Overaanbod: Weinig transacties met lage doorlooptijd ZO-Friesland Kwadrant II Gevarenzone: Veel transacties maar hoge doorlooptijd 1,5 N-Limburg Aggl. Leiden & Bollenstreek ZW-Overijssel ZO-Drenthe ZW-Drenthe Oost-Z-Holland 1,3 Het gooi & W-N-Brabant ZW-Friesland Kop van Vechtstreek Aggl. Haarlem N-Holland Alkmaar Midden-Limburg en omgeving ZO-Z-Holland Utrecht Zeeuwsch-Vlaanderen Veluwe 1,1 N-Drenthe Gr.-A dam Ov. Zeeland ZO-N-Brabant Gr.-Rijnmond O-Groningen Aggl. s-gravenhage Delft & Westland Ov. Groningen Arnhem/Nijmegen N-Friesland Twente N-Overijssel Midden-N-Brabant Flevoland Zaanstreek 0,9 NO-N-Brabant Kwadrant IV Niche : ZW-Gelderland Kwadrant III Goeddraaiende Weinig transacties Z-Limburg markt: Veel transacties met IJmond 0,7 met lage doorlooptijd lage doorlooptijd Delfzijl & omg. 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% 1, 1,6% Nieuwbouwtransacties t.o.v. totale voorraad koopwoningen Bron: CBS en MNW, bewerkt door ING Economisch Bureau Kwadrant I: Overaanbod in Achterhoek en Zuidoost Friesland Kwadrant I geeft coropgebieden aan waar relatief weinig nieuwbouwwoningen verkocht worden en de verkooptijd lang is. Uitschieter hierbij is de Achterhoek waarbij de gemiddelde verkoopduur van een nieuwbouwwoning oploopt tot meer dan 2 jaar en ook weinig nieuwbouw verkocht wordt ten opzichte van de totale voorraad koopwoningen. Niet een erg aantrekkelijk vooruitzicht voor nieuwe projectontwikkeling. Kwadrant II: Agglomeratie Leiden & Bollenstreek in gevarenzone Regio s in kwadrant II kennen wel relatief veel transacties maar zitten ook in een gevarenzone omdat de voorraad maar betrekkelijk langzaam verkocht wordt. Zo geldt voor de agglomeratie Leiden & Bollenstreek dat het gemiddeld 1,5 jaar duurt voordat een nieuwbouwwoning verkocht is ten opzichte van 1,1 jaar gemiddeld in. Nieuwe projectontwikkeling is dus riskanter. Er bestaat een grotere kans dat nieuw aanbod niet verkocht wordt of dat het in ieder geval lang duurt. De relatief hoge verkoopcijfers zijn wel positief. Kwadrant III: Goeddraaiende markt in Flevoland en Zaanstreek De coropgebieden rechtsonder in kwadrant III met de uitschieters Zaanstreek en Flevoland kennen voor deze twee criteria de beste nieuwbouwmarkt. De regio s in dit kwadrant hebben ten opzichte van het gemiddelde in een hoog percentage verkochte nieuwbouwwoningen en de gemiddelde doorlooptijd tussen het aanbieden van zo n woning en de uiteindelijke verkoop is relatief kort. Zo kent de regio Gelderland een gemiddelde verkooptijd van nieuwbouw van minder dan een jaar (0,9 jaar) en werden er in ,9% nieuwbouwwoningen verkocht als aandeel van de totale bestaande voorraad koopwoningen. Een relatief aantrekkelijke markt dus voor nieuwe projectontwikkeling. Projectontwikkeling November

10 Kwadrant IV: Beperkt aanbod zorgt voor korte verkooptijden in Zuid-Limburg en IJmond In kwadrant IV zijn de corop s te vinden met weinig transacties maar ook een korte verkooptijd van de aangeboden nieuwbouwwoningen. Het zijn niche markten waar het aanbod en het aantal transacties klein is maar de transactietijden ook kort zijn. Het beperkte aanbod wordt dus wel snel verkocht. In Zuid-Limburg leidt het lage aantal transacties in combinatie met een beperkte aanbod er zo toe dat de gemiddelde verkooptijd van 0,8 jaar (circa 10 maanden) gemiddeld per nieuwbouw ook laag is. Ondanks de lage vraag zorgt een beperkt aanbod er voor dat projectontwikkelaars die wel nieuwbouwwoningen op de markt brengen hun woningen in deze regio gemiddeld het snelst in verkopen 6. 6 In de coropgebieden Oost-Groningen, Delfzijl en omgeving, ZW- Friesland en ZO-Drenthe werden in 2010 minder dan 100 nieuwbouwwoningen verkocht. Door deze zeer kleine aantallen moeten de cijfers met enige terughoudendheid worden bekeken. Projectontwikkeling November

11 3. Beschikbare bouwgrond In meeste regio s is potentiële bouwgrond nog voldoende beschikbaar Voor nieuwe woningbouw zijn bouwgronden nodig waarvoor vaak landbouwgrond wordt gebruikt. Niet in iedere regio is evenveel potentiële bouwgrond beschikbaar. bestaat (nog) voor meer dan de helft (5) uit landbouwgrond en circa 8% is bebouwd 7. Er is dus in principe nog voldoende ruimte voor nieuwe woningbouw maar sommige regio s hebben meer potentiële bouwgrond dan andere. Agglomeratie Haarlem heeft de minste potentiële bouwgrond In de agglomeratie Haarlem is de minste potentiële bouwgrond te vinden. Slechts hectare (14, van het totale oppervlakte) is nog agrarische grond 7 De overige ruimte bestaat onder andere uit binnenwateren, natuur en recreatiegebieden. (figuur 6) 8. Dit hoeft voor deze regio echter niet direct te leiden tot krapte op de grondmarkt. Het aantal huishoudens groeit in de agglomeratie Haarlem ook nog maar beperkt waardoor ook relatief weinig grond beschikbaar hoeft te zijn 9. Dit geldt, ook maar dan in mindere mate, voor de agglomeratie Den Haag, Het Gooi en Vechtstreek en IJmond. In de Achterhoek is met relatief 76,9% nog de meeste agrarische grond beschikbaar. Friesland beschikt over de meeste agrarische grond in hectare ( hectare). Deze corop-regio is dan ook de grootste van. Toch is het aandeel van de agrarische grond nog relatief klein. Meer dan de helft van dit corop gebied bestaat immers uit water. 8 Een groot deel van nieuwe woningbouw gebeurt op agrarische grond. Daarom is deze indicator hier als maatstaf gebruikt maar uiteraard kan nieuwbouw ook plaatsvinden op andere grond zoals bij binnenstedelijke herontwikkeling. 9 Zie blz. 14. Figuur 6 Agrarische grond per corop-gebied in hectaren en als % van totale oppervlakte, % 59% 61% % 4 69% 7 49% 27% 52% 41% 71% 42% % 43% 77% 68% 22% 5 42% 73% 63% 57% % 68% 62% 62% 38% 5 62% 69% Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau 61% 56% Aantal ha agrarische grond ha t/m ha ha t/m ha ha t/m ha ha t/m ha ha t/m ha Projectontwikkeling November

12 4. Grondprijzen Duurste grond in agglomeratie Leiden en de Bollenstreek Naast dat er voldoende potentiële bouwgrond beschikbaar is, is de grondprijs van belang. Een lage grondprijs is uiteraard aantrekkelijk voor nieuwe ontwikkeling omdat daardoor de totale bouwkosten lager kunnen zijn en de winstmarge hoger. Figuur 7 laat zien dat de laagste grondprijzen te vinden zijn in Drenthe. Daar is de gemiddelde vraagprijs van bouwkavels 146,- per m 2. In Leiden en de Bollenstreek zijn de prijzen met 787,- per m 2 het hoogst. Gemiddeld worden bouwkavels in aangeboden voor 303,- per m 2. Hoge bebouwingsdichtheid drukt relatieve grondprijs in Amsterdam en Den Haag In regio s met goedkope bouwgrond is over het algemeen de dichtheid van de bebouwing laag. Zo hebben woningen buiten de Randstad vaak een grotere tuin en komen er minder appartementen in verschillende woonlagen voor. Deze vaak lagere dichtheid buiten de Randstad drijft de stichtingskosten van nieuwbouw op doordat er gemiddeld meer vierkante meters grond benodigd zijn om een woning te bouwen. Figuur 7 laat zien dat een lage grondprijs vaak hand in hand gaat met een lage bebouwingsdichtheid. Zo heeft Drenthe naast de laagste grondprijs ook, op Delfzijl en omgeving na, de laagste bebouwingsdichtheid van van 0, Als op de grondprijs hier een correctie voor gemaakt wordt dan valt op dat vooral de regio s 10 De bebouwingsdichtheid is gedefinieerd als het aantal vierkante meters woonoppervlakte per vierkante meter bebouwd woonterrein. Stedelijke gebieden hebben hierdoor een hoge ratio door de hoogbouw en de vaak kleinere tuinen. Figuur 7 Bebouwingsdichtheid, indicatie van de gemiddelde vraagprijs van bouwkavels per m 2 (v.o.n.) en vraagprijs grond gecorrigeerd voor bebouwingsdichtheid in, medio ,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 Drenthe Delfzijl en omgeving Overijssel Zeeuwsch-Vlaanderen Oost-Groningen Overig Groningen Friesland Friesland Twente Friesland Drenthe Grondprijs per m 2 (linker as) Gecorrigeerde grondprijs voor bebouwingsdichtheid (linker as) _ Bebouwingsdichtheid (m 2 woonoppervlakte per m 2 woonterrein) (rechter as) Midden-Limburg Overig Zeeland Limburg Achterhoek Drenthe Zuid-Limburg Flevoland Overijssel West-Brabant Gelderland Arnhem/Nijmegen Noordoost-Brabant Brabant Kop van Holland Midden-Brabant Veluwe Alkmaar en omgeving Zuid-Holland Groot-Rijnmond Oost-Zuid-Holland Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Zaanstreek Aggl. 's-gravenhage Utrecht IJmond Delft en Westland Aggl. Haarlem Aggl. Leiden en Bollenstreek Bron: Bouwkavels.nl, Funda CBS en huizenzoeker.nl, bewerkt door ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

13 Figuur 8 Gemiddelde m 2 prijs van woonoppervlakte in van te koop staande woningen en gecorrigeerde grondprijs o.b.v. bebouwingsdichtheid in per corop, 2010 Gemiddelde m 2 prijs van woonoppervlakte in Grond relatief goedkoop: Hoge m 2 prijs per woonoppervlakte t.o.v. de prijs voor de benodigde grond Gr.-A dam Het gooi & Vechtstreek Veluwe Delft & Westland NO-N- Midden- Alkmaar en omgeving Brabant N-Brabant W-N- ZW-Gelderland Oost-Z-Holland Brabant Arnhem/ Aggl. s- ZO-N-Brabant Achterhoek Nijmegen Gravenhage Zaanstreek ZW- ZO-Z-Holland N-Overijssel Ov. Zeeland Overijssel Kop van N-Holland ZW-Friesland N-Drenthe ZW-Drenthe N-Limburg Gr.-Rijnmond ZO-Friesland Midden-Limburg Ov. Groningen Twente N-Friesland Flevoland ZO-Drenthe Z-Limburg Zeeuwsch-Vlaanderen Delfzijl & omg. O-Groningen Aggl. Haarlem Gecorrigeerde grondprijs o.b.v. bebouwingsdichtheid Utrecht IJmond Aggl. Leiden & Bollenstreek Grond relatief duur: Lage m 2 prijs per woonoppervlakte t.o.v. de prijs voor de benodigde grond Bron: Bouwkavels.nl, Funda CBS en huizenzoeker.nl, bewerkt door ING Economisch Bureau Amsterdam en Den Haag veel lagere relatieve grondprijzen kennen. De hoge bebouwingsdichtheid in deze gebieden zorgt er voor dat er op iedere vierkante meter grond meer gebouwd kan worden waardoor de relatieve grondprijs per vierkante meter bebouwing veel lager is. Nieuwbouw in concurrentie met bestaande bouw Een hoge grondprijs hoeft niet direct nadelig te zijn voor nieuwe projectontwikkeling indien de vraagprijs van nieuwbouw ook hoog kan zijn. Nieuwbouw concurreert met bestaande bouw. De vraagprijs van nieuwbouw kan hierdoor niet teveel afwijken van de prijzen van bestaande te koop aangeboden woningen. In figuur 8 zijn de coropgebieden in een diagram afgebeeld met op de vertikale as de vierkante meterprijs van woonoppervlakte van bestaande te koop aangeboden woningen en op de horizontale as de gecorrigeerde grondprijs voor de bebouwingsdichtheid. Er kan een duidelijke trendlijn getrokken worden van linksonder waar zowel grond als de woonoppervlakte relatief goedkoop is naar rechtsboven waar beide componenten juist relatief duur zijn. De meeste regio s liggen rond de trendlijn. Relatief goedkope bouwgrond in Het Gooi en Vechtstreek en Groot-Amsterdam Coropgebieden die linksboven de trendlijn liggen kennen een relatief goedkope grondprijs ten opzichte van de vierkante meter prijs die gevraagd wordt voor bestaande bouw en dus ook een referentiekader is voor mogelijke vraagprijzen voor nieuwbouw. Dit geldt vooral voor Het Gooi en Vechtstreek en Groot-Amsterdam. In Het Gooi en Vechtstreek zijn de hoogste vierkante meterprijzen van bestaande te koop aangeboden woningen in te vinden van meer dan 3.500,- per m 2. De grondprijs is in vergelijking hiermee relatief laag waardoor deze regio een stuk van de trendlijn afligt. Een soortgelijke redenering kan op gaan voor Groot-Amsterdam. 11 Relatief hoge grondprijzen in Zaanstreek en IJmond Zaanstreek en IJmond liggen in figuur 8 onder de trendlijn. Dit geeft aan dat in deze regio s de gecorrigeerde grondprijs voor bebouwingsdichtheid relatief duur is ten opzichte van de vierkante meterprijs van bestaande woningen. Dit maakt deze gebieden minder aantrekkelijk voor nieuwe projectontwikkeling. 11 De relatief lage grondprijs in Amsterdam kan ook deels verklaard worden doordat de hier gebruikte grondprijs van bouwkavels vaak aan de rand of buiten de stad liggen waar de grond goedkoper is dan in het centrum. De prijs van de bestaande aangeboden woningen bestaat echter uit zowel de prijs van woningen uit het centrum als daarbuiten. Hierdoor kan de berekende grondprijs voor deze gebieden relatief laag zijn ten opzichte van de vierkante meter prijs woonoppervlakte van bestaande woningen. Projectontwikkeling November

14 5. Bevolkingsontwikkeling In bijna alle gebieden groeit tot 2020 nog het aantal huishoudens Een belangrijke indicator voor een aanhoudende vraag naar uitbreiding van de woningvoorraad is de ontwikkeling van de bevolking. Een toename van de bevolking kan leiden tot een stijgende vraag naar woonruimte. De ontwikkeling van het aantal huishoudens is hierbij van belang. Een verwachte afname van de huishoudgrootte leidt tot een toename van het aantal huishoudens en zo tot een grotere vraag naar woonruimte. Tot 2020 neemt de huishoudgrootte in alle 40 corop gebieden verder af. In geheel wonen er dan nog gemiddeld 2,16 personen in één woning ten opzichte van 2,25 nu (figuur 9). In Flevoland is de verwachte toename met 2 tot 2020 van het aantal huishoudens het grootst terwijl alleen in Delfzijl en omgeving ondanks de krimp van de huishoudgrootte het aantal huishoudens toch daalt (-/- 2,8%). De verwachte krimp van de bevolking is daar zo groot (-/-7,7%) dat de verkleining van de huishoudgrootte dit niet teniet doet. Ook de bevolking van Zeeuws Vlaanderen, Oost Groningen, de Achterhoek, Gelderland, IJmond en in Midden- en Zuid-Limburg krimpt maar de verkleining van de huishoudgrootte in deze regio s is voldoende om het aantal huishoudens en dus de bijbehorende vraag naar woningen te laten groeien. Veranderende samenstelling bevolking leidt tot andere woonwensen Naast een toename van het aantal huishoudens kan ook een verandering van de bevolkingssamenstelling de vraag naar bouwproductie stimuleren. Ouderen hebben immers andere woonwensen dan jongeren. De vergrijzing slaat vooral toe in gebieden waar ook naar verwachting het aantal huishoudens relatief hard groeit. Het aantal personen van een gezin met kinderen is namelijk vaak groter dan de huishoudgrootte van ouderen zonder kinderen. Vergrijzing leidt zo tot kleinere huishoudens doordat het aantal gezinnen afneemt. Figuur 9 Groei aantal huishoudens in % en toename van het aantal 65 plussers in % punten*, Flevoland Kop van Holland Alkmaar en omgeving Oost-Zuid-Holland Noordoost-Brabant Gelderland Arnhem/Nijmegen Overig Groningen Delft en Westland Delfzijl en omgeving Agglomeratie Haarlem 2 Het Gooi en Vechtstreek IJmond Oost-Groningen 1 Zuid-Limburg 1 Twente Agglomeratie 's-gravenhage Overijssel Zeeuwsch-Vlaanderen Midden-Brabant Limburg - Veluwe Groot-Rijnmond Midden-Limburg Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Utrecht West-Brabant Drenthe Brabant Groot-Amsterdam Drenthe Friesland Overijssel Overig Zeeland Zaanstreek Friesland Zuid-Holland Drenthe Achterhoek Friesland _ Verandering aandeel > 65 jarigen in %punt _ s gemiddelde: Verandering aandeel > 65 jarigen in %punt _ % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens * In 2010 was 15,3% van de se bevolking ouder dan 65 jaar. Naar verwachting stijgt dit tot 20,3% in De toename van het aantal 65-plussers is dan -punt. Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

15 Grootste bevolkingsverandering in Flevoland Het extreemste voorbeeld van vergrijzing in combinatie met groei van het aantal huishoudens is Flevoland. Het aandeel 65-plussers in deze provincie neemt van 9,9% in 2010 (laagste van ) toe tot 17,2% in Een stijging van 7,3%-punt ten opzichte van -punt in geheel. Naast een uitbreiding van het aantal huishoudens krijgt Flevoland hierdoor ook te maken met een verandering van de woonwensen. Hierdoor neemt zowel de kwantitatieve vraag toe als dat de kwalitatieve vraag verandert. De grote hoeveelheid bestaande eengezinswoningen in Flevoland zal hierdoor de komende jaren steeds minder voldoen aan de veranderende vraag waardoor er extra kansen zijn voor ver- of nieuwbouw. Lage toename 65-plussers in Delfzijl, Haarlem, Gooi en Vechtstreek en IJmond In Delfzijl en omgeving neemt het aandeel 65-plussers nog maar beperkt toe met 3,2%-punt tussen 2010 en Dit komt onder andere doordat de vergrijzing in deze regio al vroeg is ingezet en in ,9% van de bevolking al de nu nog geldende pensioengerechtigde leeftijd had bereikt (t.o.v. 15,3% in geheel ). Opvallend is dat ook regio s als Haarlem, Gooi en Vechtstreek en IJmond te maken krijgen met slechts een beperkte verdere vergrijzing van minder dan 4,-punt. In deze regio s ligt het aantal senioren al boven het landelijk gemiddelde en is de bevolkingsgroei en de groei van het aantal huishoudens juist lager dan gemiddeld in waardoor zowel de kwalitatieve als kwantitatieve vraag naar nieuwe woonruimte relatief beperkt zal zijn. Projectontwikkeling November

16 Box: Van kansrijk gebied naar succesvol project In deze studie wordt een analyse gemaakt van de meest kansrijke gebieden voor woningbouw. Projectontwikkeling in een kansrijk gebied is echter geen garantie voor succes. De gebruikte indicatoren geven slechts een vergelijking van de economische en demografische voorwaarden. Alleen een kansrijk gebied is dus nog niet voldoende. Een projectontwikkelingsplan moet aansluiten op de wensen van potentiële kopers om het ook tot een succesvol project te maken. Vaak worden woningbouwprojecten echter nog vanuit een onderbuikgevoel ontwikkeld en is er geen gedegen marktonderzoek geweest naar de potentiële doelgroep en hun woonwensen. Een projectontwikkeling in een kansrijke regio kan hierdoor nog steeds slecht uitpakken doordat de aangeboden woningen niet in de smaak vallen bij de woningzoekenden in de regio. Andersom geldt ook dat een projectontwikkeling waarvoor de geschetste randvoorwaarden in deze studie ongunstig zijn toch zeer succesvol kan zijn als maar goed is ingespeeld op de woonwensen van de woningzoekenden in de regio. Segmentatie is groter dan alleen gezinnen, starters en ouderen Voor uitgebreid marktonderzoek kunnen consumentenmarketingtechnieken toegepast worden op vastgoed. Het marktonderzoek is zo gebaseerd op de marktvraag van de klant, zijn belevingswereld, behoeften en zijn bewuste, maar vaak ook onbewuste, keuzes of voorkeuren. Op deze manier kan er gewerkt worden vanuit een vraaggestuurde markt in plaats van de traditionele aanbodgestuurde benadering. Marktsegmentatie gaat zoveel verder dan de traditioneel aanbodgedreven opdeling in gezinnen, starters en ouderen aldus Bart Kroesbergen, directeur van More For You. Exact de marktvraag in kaart in brengen Bij marktonderzoek wordt gebruik gemaakt van consumentenmarketingtechnieken en verschillende marketingdatabases en panelonderzoeken. Deze informatie wordt gecombineerd met leefstijlen, trends en ontwikkelingen in de maatschappij en specifiek vertaald naar vastgoed. De uitkomst is een leefstijl- en doelgroepbeschrijving van potentiële klanten en de daarbij behorende wensen gerelateerd aan vastgoed. Deze eisen en wensen worden beschreven in plannen met architectuur- en interieurwensen, aantallen klanten en specifieke gebieden of adressen waar potentiële klanten zich bevinden. Voorbeeld van succesvol vraaggericht project Een mooi voorbeeld is het Weide Blik project van 33 woningen in Bleskensgraaf, onderdeel van de gemeente Graafstroom. Voor het landelijke gebied, waarvan een foto in 2010 is verkozen als de meest se plek van, werd een marktonderzoek uitgevoerd. Hieruit kwam kort gezegd naar voren dat de woonwensen van consumenten volstrekt anders waren dan het bedachte vinex-locatie plan. Potentiële kopers willen in deze regio vooral landelijk wonen. In aansluiting op deze marktvraag werden woningen ontworpen waarbij de architectuur geïnspireerd is op de boerenhoeven in de Alblasserwaard waarvan een gedeelte ook met rieten dakbedekking. Zelfs de benaming van de woningtypen Riethoeve en Steenhoeve en de omliggende benaming van de buitenruimte erf werden zo gekozen om de landelijke sferen uit te stralen die bij de doelgroep past (zie foto). Ondanks deze luxe en hoogwaardige uitstraling, konden de woningen gerealiseerd en aangeboden worden tegen vinex-locatie prijzen. De 33 woningen werden eind 2010 middels loting verkocht. Het project heeft ook tot een gezonde doorstroming in het relatief kleine dorp gezorgd. Een zeer mooi resultaat in een periode waarin de verkoop van nieuwbouw op een veel lager niveau ligt dan voor de recessie van 2009 en in een coropgebied die in het onderzoek van deze studie slechts een middenmoter is. Projectontwikkeling November

17 6. Conclusie In deze studie zijn verschillende indicatoren besproken die kunnen aangeven of een gebied wel of niet potentie heeft voor nieuwe projectontwikkeling. Om nu inzicht te geven welke regio het meest aantrekkelijk is voor nieuwe woningbouwplannen zijn in tabel 1 de hiervoor besproken meest belangrijke indicatoren per corop in één overzicht gezet. Per indicator is er een ongewogen score gegeven van 1 t/m 5. Een regio wordt voor een indicator met een 5 beoordeeld als hij tot de beste 2 (plaats 1 t/m 8 op de ranglijst) van alle 40 coropgebieden behoort. Een 4 voor de volgende 2 (plaats 9 t/m 16) enzovoorts. Voor de totaal score zijn de scores per indicator van één coropgebied bij elkaar opgeteld. Omgeving Den Bosch & Oss heeft beste randvoorwaarden Uit tabel 1 blijkt dat de kansen voor nieuwe projectontwikkeling in coropgebied Noordoost-Brabant 12 het beste zijn. In deze regio neemt het aantal huishoudens de komende 10 jaar nog bovengemiddeld toe, worden nieuwbouwwoningen relatief snel verkocht, de vergrijzing van de bevolking is relatief hoog waardoor er de komende jaren veranderende vraag naar een andere woonruimte ontstaat en er is nog veel beschikbare bouwgrond aanwezig. Alleen de grondprijs en de bebouwingsdichtheid scoren niet bovengemiddeld maar liggen in de buurt van het s gemiddelde. Noordoost-Brabant wordt op de voet gevolgd door Flevoland en Overijssel. Grootste verschil tussen Flevoland en Noordoost-Brabant is dat de gemiddelde vraagprijs van concurrerende bestaande woningen in Flevoland veel lager is waardoor de potentiële vraagprijs van nieuwbouw ook lager is. Gooi en Vechtstreek en delen van Groningen en Limburg minst aantrekkelijk De regio s met de minste potentie voor projectontwikkeling zijn Zuid-Limburg, Oost-Groningen, Delfzijl en omgeving en Het Gooi en Vechtstreek. Vooral een beperkte groei van het aantal huishoudens, een al flink vergrijsde bevolking, een lage vierkante meterprijs van bestaande woningen en weinig verkochte nieuwbouwwoningen zijn minder aantrekkelijke indicatoren voor deze regio s. Het is overigens niet zo dat projectontwikkeling in deze regio s kansloos is want de beperkte hoeveelheid nieuwbouwwoningen die in vooral Zuid-Limburg, Delfzijl en Omgeving en Oost-Groningen aangeboden worden, worden wel bovengemiddeld snel verkocht. De lage positie op de ranglijst van de regio Gooi en Vechtstreek kan op het eerste gezicht als opmerkelijk worden gezien. De concurrentiepositie ten opzichte van bestaande bouw is goed doordat in deze regio de hoogste prijzen per m 2 voor bestaande woningen worden gevraagd. Daartegenover staat echter ook een zeer hoge grondprijs, een beperkte groei van het aantal huishoudens, een al flink vergrijsde bevolking en nog maar zeer weinig potentieel beschikbare bouwgrond. 12 Driehoek tussen Den Bosch, Oss en Boxmeer. Projectontwikkeling November

18 Tabel 1 Overzicht en ranglijst meest interessante coropgebieden voor projectontwikkeling woningbouw Ranglijst Corop Ontw. huishoudens in % Verandering bevolking in %-punt aandeel Beschikbare bouwgrond in ha (2008) Gemiddelde vraagprijs bestaande woning per m 2 in Doorlooptijd verkoop nieuwbouw in jaren (2010) Nieuwbouw transacties als % v. d. voorraad koopwoningen (2010) Bebouwingsdichtheid: Aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein Grondprijs bouwkavels per m 2 in (VON) (2011) 1 Noordoost-Brabant 8, 5,6% ,94 0,8% 0, Flevoland 20,1% 7,3% ,99 1,2% 0, Overijssel 10,3% 4,9% ,02 0,7% 0, Gelderland 7,3% 5,6% ,87 0,9% 0, Delft en Westland 10, 5, ,07 1, 0, Utrecht 8,7% 5,1% ,20 1, 0, Midden-Brabant 7,9% 5, ,99 0,8% 0, Arnhem/Nijmegen 8, 5, ,01 0,8% 0, Overig Groningen 7, 5, ,06 0, 0, Groot-Amsterdam 6,1% 5, ,13 1, 0, West-Brabant 6,9% 5,1% ,31 0,7% 0, Zaanstreek 8,2% 4,9% ,96 1, 0, Brabant 7,3% 5, ,10 0,6% 0, Kop van Holland 8, 6,9% ,28 0, 0, Oost-Zuid-Holland 10, 6,2% ,36 0,6% 0, Alkmaar en omgeving 7,9% 6, ,19 0,6% 0, Veluwe 7,7% 4, ,19 1, 0, Aggl. Leiden en Bollenstreek 7, 5,2% ,50 0,8% 0, Overig Zeeland 4,6% 4,9% ,10 0, 0, Groot-Rijnmond 5,8% 4, ,11 0,9% 0, Twente 5, 4,2% ,99 0, 0, Drenthe 8,3% 4,9% ,14 0, 0, Zuid-Holland 6, 4,6% ,15 0,9% 0, Friesland 5,1% 4,9% ,99 0,3% 0, Aggl. s-gravenhage 5,9% 4,2% ,03 0,6% 0, Overijssel 6,9% 4,3% ,47 0,7% 0, Achterhoek 5,3% 4,7% ,21 0,3% 0, IJmond 4,1% 3,9% ,77 0, 0, Aggl. Haarlem 3, 3,7% ,27 0,9% 0, Limburg 6,7% 5,3% ,52 0,3% 0, Midden-Limburg 3,2% 5,3% ,16 0, 0, Friesland 6, 4,8% ,28 0,2% 0, Drenthe 5,6% 5, ,42 0,1% 0, Zeeuwsch-Vlaanderen 0,6% 4, ,15 0,3% 0, Drenthe 6, 4,7% ,36 0, 0, Friesland 6,7% 4,7% ,95 0,2% 0, Delfzijl en omgeving -2,8% 3,2% ,70 0,3% 0, Zuid-Limburg 1, 4,2% ,81 0,3% 0, Oost-Groningen 1,9% 4,1% ,09 0,1% 0, Het Gooi en Vechtstreek 4, 3,9% ,30 0, 0, ,9% 5, ,1 0,7 0, Totaal score* Score Plaats op ranglijst van betreffende indicator 5 1 t/m t/m t/m t/m t/m 40 * Totaal score: Som van de bovenstaande scores van alle indicatoren per Coropgebied Bron: Berekeningen ING Economisch Bureau o.b.v. CBS, Huizenzoeker, Funda en MNW Projectontwikkeling November

19 Deel II 7. Factsheets per provincie Op de volgende pagina s zijn voor iedere provincie factsheets te vinden met de belangrijkste data voor projectontwikkeling voor woningbouw per coropgebied. Projectontwikkeling November

20 Groningen Grote regionale verschillen Delfzijl en 37 omgeving 9 Overig Groningen 37 Oost- Groningen De nieuwbouw in de provincie Groningen is beperkt en is slechts 2% van de totale se markt. Deze vindt vooral plaats in Corop-gebied overig Groningen. Grondprijzen en concurrerende m 2 prijzen van bestaande woningen zijn relatief laag. In Delfzijl en omgeving en in Oost-Groningen zijn weinig transacties maar nieuwbouwwoningen die op de markt komen, worden relatief wel snel verkocht. Beide regio s hebben weinig aantrekkelijke randvoorwaarden voor nieuwe ontwikkeling in. Zo is de huishoudensgroei tot 2020 in Oost-Groningen beperkt en in Delfzijl en omgeving zelfs, als enig Corop-gebied in, negatief. De regio Overig Groningen doet het met een negende plaats op de ranglijst daarentegen een stuk beter. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* 37 9 Overig Groningen Delfzijl en omgeving 37 Oost- Groningen Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Delfzijl en omgeving 40 / 0,1% Oost-Groningen 63 / 0,2% Overig Groningen 459 / 1,7% Overig / 98, * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, Gemm vraagprijs per m2 in medio Grondprijs per m2 in medio ste helft cirkel 55mm 500 Oost- Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) Projectontwikkeling November ,11 0, Oost- Groningen ste Landbouw helft Industrie Bouw Groothandel Detailhandel Delfzijl en omgeving Overig Groningen 0 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig GroningenNederla % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens

21 Groningen Delfzijl en 37 omgeving 9 Overig Groningen 37 Oost- Groningen Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 2 0,1% 2 0, 0, 0,1% 0,2% 0,3% 1 0, 0, 0,6% 0,7% 0,8% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 8% -1 6% -2 Overig Groningen Delfzijl en omgeving 2% % toename huishoudens _ s Oost-Groningen gemiddelde: % toename huishoudens -2% - Landbouw -6% Industrie Gem. Bouw Groothandel Oost-Groningen Detailhandel Delfzijl en omgeving Overig Groningen * 2012* -2% - Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens _ Oost- s gemiddelde: Delfzijl en % toename Overig huishoudens Groningen omgeving Groningen % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

22 Friesland Het noorden van Friesland heeft provinciaal de beste mogelijkheden 31 Friesland 24 Friesland 34 Friesland In Friesland werden in nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 1, van de verkochte nieuwbouwwoningen in. De grondprijzen zijn met circa 200,- per m 2 laag. De groei van het aantal huishoudens ligt onder het s gemiddelde. Doordat de vergrijzing al flink is toegeslagen zal de kwalitatieve vraag de komende jaren minder dan gemiddeld veranderen. en Zuidwest Friesland staan hierdoor op de plaatsen 31 en 34 van de ranglijst van regio s van aantrekkelijkheid voor nieuwe projectontwikkeling. Friesland doet het met plaats 24 een stuk beter. Dit komt vooral doordat in deze regio nieuwbouwwoningen sneller verkocht worden en er nog veel potentiële bouwgrond beschikbaar is voor een lagere prijs dan in de twee andere Friese Coropgebieden. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Friesland 222 / 0,8% Friesland 69 / 0,3% Friesland 123 / 0, D 24 Friesland 31 Friesland 34 Friesland Overig / 98, * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, ste helft Gemm vraagprijs per m2 in medio 2011 cirkel 55mm Grondprijs per m2 in medio Friesland Friesland Friesland Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) Projectontwikkeling November ,11 0, Friesland 1000 Friesland ste Landbouw helft Industrie Bouw Groothandel Detailhandel Friesland Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig GroningenNederla % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens

23 Friesland 24 Friesland 31 Friesland 34 Friesland Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Friesland Friesland Friesland _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 2 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 0,1% 0, Friesland Friesland Friesland , 0,1% 0,2% 0,3% 0, 0, 0,6% 0,7% 0,8% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 8% 6% Friesland Friesland Friesland Friesland 3% 2% % toename huishoudens _ s Friesland gemiddelde: % toename huishoudens 2% 1% 1% Landbouw Industrie -1% Gem. Bouw Groothandel Friesland Detailhandel Friesland Friesland * 2012* -2% - Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens -1% _ s gemiddelde: Gemm % toename huishoudens 2010 Friesland Friesland Friesland % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

24 Drenthe Laagste grondprijzen in Drenthe 34 Drenthe 21 Drenthe 31 Drenthe In Drenthe werd in , van alle se nieuwbouw verkocht. De grondprijzen zijn relatief laag en in Zuidoost Drenthe zijn deze zelfs met gemiddeld 146,- per m 2 het laagst van. Drenthe scoort met plaats 24 het best van de Drentse Coropgebieden op de regionale ranglijst voor nieuwe woningbouwontwikkeling. Dit komt onder andere doordat de groei van het aantal huishoudens hier de komende jaren boven het s gemiddelde ligt. Tot 2020 groeit het aantal huishoudens naar verwachting met circa 8% ten opzichte van 7% in. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* 21 Drenthe Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Drenthe 196 / 0,7% Drenthe 69 / 0,3% Drenthe 149 / 0, D 34 Drenthe 31 Drenthe Overig / 98, * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen Drenthe Drenthe 1500 Drenthe 1000 Drenthe Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) Projectontwikkeling November ,55 0,44 0,33 0,22 0,11 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm Grondprijs per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft Drenthe Drenthe ste Landbouw helft Drenthe Drenthe Drenthe % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens Industrie Bouw Groothandel Detailhandel

25 Drenthe 21 Drenthe 34 Drenthe 31 Drenthe Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Drenthe Drenthe Drenthe _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 0,1% 0, 0, 0,1% 0,2% 0,3% 0, 0, 0,6% 0,7% 0,8% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Drenthe Drenthe Drenthe Economische groei Demografische ontwikkeling % 3% 2% 1 Drenthe 8% Drenthe 6% % toename huishoudens _ s Drenthe gemiddelde: % toename huishoudens 1% Landbouw Industrie -1% Gem. Bouw Groothandel Drenthe Detailhandel Drenthe Drenthe * 2012* 2% Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens Drenthe Drenthe Drenthe % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

26 Overijssel Flinke toename aantal huishoudens in Overijssel 3 Overijssel 25 Overijssel 21 Twente In Overijssel werden in nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 5,6% van het se totaal. Vooral in Twente was het aantal hoog met 641. Toch staat Twente slechts op positie 21 van de ranglijst voor toekomstige projectontwikkeling van woningen. Overijssel staat daarentegen op plaats drie met alleen Flevoland en Noordoost-Brabnt boven zich. Vooral een flinke verwachte groei van het aantal huishoudens en lage grondprijzen maken de regio attractief voor nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast zorgt de bovengemiddeld toeslaande vergrijzing in deze regio ook voor een verandering van de woonwensen en kwalitatieve woonvraag. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in Overijssel Overijssel 591 / 2,1% Overijssel 298 / 1,1% Twente 641 / 2,3% 25 Overijssel 21 Twente Overig / 94, * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen Overijssel 1500 Overijssel Overijssel Twente Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) Projectontwikkeling November ,55 0,44 0,33 0,22 0,11 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm Grondprijs per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft Overijssel Twente ste Landbouw helft Overijssel Overijssel Twente % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens Industrie Bouw Groothandel Detailhandel

27 Overijssel 3 Overijssel 25 Overijssel 21 Twente Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Overijssel Overijssel Twente _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 0,1% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Overijssel Overijssel Twente Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 1% 12% 1 8% 6% Twente Overijssel Overijssel -1% Gem Overijssel Overijssel Twente * 2012* 2% Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename Twente huishoudens Overijssel Overijssel % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

28 Gelderland 2 regio s in de top Veluwe 25 Achterhoek 4 Gelderland 7 Arnhem/ Nijmegen Gelderland heeft twee regio s in de top 10 van meeste aantrekkelijke coropgebieden voor nieuwbouw. Gelderland staat op plaats 4 en Arnhem/Nijmegen op plaats 7. In Arnhem/Nijmegen groeit vooral het aantal huishoudens met 8, boven het s gemiddelde van 6,9% en slaat ook de vergrijzing bovengemiddeld toe. Door de vergrijzing ontstaat een verandering van de kwalitatieve vraag waardoor de bestaande voorraad minder voldoet aan de nieuwe woonwensen. In Gelderland zorgen vooral de snelle verkooptijd en het beperkte aanbod van nieuwbouw voor de hoge notering. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in Veluwe Veluwe / 5,6% Achterhoek 306 / 1,1% Arnhem / Nijmegen / 4,8% Gelderland 548 / 2% 4 Gelderland 7 Arnhem/ Nijmegen 25 Achterhoek Overig / 86,6% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) 0,55 0,44 0,33 0,22 0,11 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm Grondprijs per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

29 Gelderland 16 Veluwe 4 Gelderland 7 Arnhem/ Nijmegen 25 Achterhoek Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1, 1,2% 1% 0,8% 0,6% 0, 0,2% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 1% 12% 1 8% 6% 2% Gelderland Arnhem / Nijmegen Achterhoek Veluwe -1% Gem Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland * 2012* Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Gelderland % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

30 Flevoland Nieuwbouw zit Flevolanders in het bloed 2 Flevoland Flevoland staat op plek 2 van de ranglijst van regio s met de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw. De verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens is hier met een groei van 20,1% tussen 2010 en 2020 het hoogst van. Daarnaast vergrijst de bevolking ook bovengemiddeld waardoor de woonwensen van de bevolking flink veranderen. Een nog grote hoeveelheid beschikbare bouwgrond en een relatief lage verkooptijd van bijna 1 jaar ten opzichte van 1,1 jaar gemiddeld in maakt de provincie tot één van de meest aantrekkelijke voor nieuwe woningbouw. De harder dan in de rest van dalende prijzen van bestaande woningen kunnen er wel voor zorgen dat nieuwbouw in Flevoland aan concurrentiekracht inboet. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Flevoland / 4,3% 2 Flevoland Overig / 95,7% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm Grondprijs per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft , , Flevoland 2000 Flevoland Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

31 Flevoland 2 Flevoland Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) _ Flevoland _ e kw Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1,6% 1, 1,2% 1% 0,8% 0,6% 0, 0,2% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Flevoland Economische groei Demografische ontwikkeling % % Flevoland 2% 12% % toename huishoudens _ s gemiddelde: % toename huishoudens 1% 8% Landbouw Industrie -1% Gem. Bouw Groothandel Flevoland Detailhandel * 2012* Flevoland % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

32 Brabant Noordoost-Brabant is beste regio voor nieuwbouw 9 West- Brabant 7 Midden- Brabant 1 Noordoost- Brabant 13 Brabant In Brabant werden in nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 16, van het s totaal. Noordoost-Brabant heeft de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw van. Het gebied kenmerkt zich door onder meer een bovengemiddeld verwachting van de groei van het aantal huishoudens van 8, tussen 2010 en 2020 ten opzichte van 6,9% in geheel. Daarnaast is er in deze regio nog relatief veel potentiële bouwgrond beschikbaar tegen een niet al te hoge prijs van gemiddeld 364,- per m 2. Nieuwbouwwoningen kunnen relatief duur in de markt gezet worden doordat de bestaande woningen ook relatief duur zijn met een gemiddelde vraagprijs van 2.540,-.per m 2. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in West- Brabant 7 Midden- Brabant 1 Noordoost- Brabant 13 Brabant West- Brabant / Midden- Brabant 939 / 3, Noordoost- Brabant / Brabant / 4,1% Overig / 83,6% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio Grondprijs 2008 per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio 2011 cirkel 55mm ste helft 500 0, West- Brabant Midden- Brabant Noordoost- Brabant 1500 West Brabant Brabant Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) 0, Midden- Brabant Noordoost- Brabant Brabant ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

33 Brabant 1 9 West- Brabant 7 Midden- Brabant Noordoost- Brabant 13 Brabant Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw West-Brabant Midden-Brabant Noordoost-Brabant Brabant _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1, 1,2% 1% 0,8% 0,6% 0, 0,2% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad West-Brabant Midden-Brabant Noordoost-Brabant Brabant Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 1% 12% 1 8% 6% 2% Brabant Noordoost-Brabant Midden-Brabant West-Brabant -1% Gem West-Brabant Midden-Brabant Noordoost-Brabant Brabant * 2012* West- Brabant Midden- Brabant Noordoost- Brabant Brabant % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

34 Limburg Nichemarkt in Zuid-Limburg 28 Limburg 31 Midden- Limburg 37 Zuid- Limburg Zuid-Limburg staat op een gedeelde laatste plaats op de ranglijst van interessante coropgebiedenvoor nieuwe projectontwikkeling woningbouw. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in 2010 laag. De groei van het aantal huishoudens ligt met 1, tussen 2010 en 2020 onder het s gemiddelde van 6,9%. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen was in 2010 met 0,1% als percentage van het bestaande koopwoningenvoorraad het laagste van. Opvallend is echter dat het beperkte aanbod wel zeer snel verkocht wordt waardoor we van een nichemarkt kunnen spreken. en Midden-Limburg scoren beter op de ranglijst. Dit komt onder meer doordat daar de vergrijzing nog meer moet gaan toeslaan waardoor woonwensen kunnen veranderen. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* 28 Limburg Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Midden-Limburg Limburg 220 / 0,8% 204 / 0,7% Zuid-Limburg 430 / 1,6% 31 Midden- Limburg 37 Zuid- Limburg Overig / 96,9% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio Grondprijs 2008 cirkel 55mm per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft , Limburg Midden- Limburg Zuid- Limburg 0, Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) Limburg Midden- Limburg Zuid- Limburg ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

35 Limburg Zuid- Limburg 31 Midden- Limburg Limburg Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 0,1% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 1% 12% 1 8% 6% Zuid-Limburg Midden-Limburg Limburg -1% Gem Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg * 2012* 2% Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens _ s gemiddelde: Midden- % toename Zuid- huishoudens Limburg Limburg Limburg % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

36 Zeeland Lage groei aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen 19 Overig Zeeland 34 Zeeuwsch-Vlaanderen In Zeeland werden in nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is bijna 2% van het s totaal. De randvoorwaarden voor nieuwe projectontwikkeling zijn in Overig Zeeland gunstiger dan in Zeeuws- Vlaanderen. Zo groeit het aantal huishoudens in Overig-Zeeland tussen 2010 en 2020 naar verwachting nog met 4,6% ten opzichte van 0,6% in Zeeuws-Vlaanderen. Ook loopt de vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen nog maar beperkt op waardoor de vraag naar andersoortige woonruimte relatief weinig verandert. De grondprijzen in Zeeuws-Vlaanderen van gemiddeld 170,- per m 2 zijn daarentegen wel gunstig voor nieuwbouw. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Zeeuwsch-Vlaanderen 107 / 0, Overig Zeeland 423 / 1, 19 Overig Zeeland 34 Zeeuwsch-Vlaanderen Overig / 98,1% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen ,55 0,44 0,33 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm Grondprijs 2009 per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio ste helft , , Zeeuwsch- Vlaanderen Zeeuwsch- Vlaanderen Overig Zeeland Overig Zeeland Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

37 Zeeland 19 Overig Zeeland 34 Zeeuwsch-Vlaanderen Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw _ Zeeuwsch-Vlaanderen _ Overig Zeeland _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 0,8% 0,7% 0,6% 0, 0, 0,3% 0,2% 0,1% 0, 0, 0,1% 0,2% 0,3% 0, 0, 0,6% 0,7% 0,8% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland Economische groei Demografische ontwikkeling % 2% 1% 12% 1 8% 6% Overig Zeeland Zeeuwsch-Vlaanderen -1% Gem Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland * 2012* 2% Landbouw Industrie Bouw Groothandel Detailhandel % toename huishoudens _ s Zeeuwsch- gemiddelde: % Overig toename huishoudens Vlaanderen Zeeland % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

38 Zuid-Holland Meeste nieuwbouw in Zuid-Holland 16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie s Gravenhage 4 Delft en Westland 13 Oost- Zuid- Holland 19 Rijnmond 21 Zuid-Holland In 2010 werden er in Zuid-Holland er meer dan nieuwbouwwoningen verkocht. Met bijna een kwart van de se verkopen heeft deze provincie het hoogste percentage nieuwbouwtransacties van. In Zuid-Holland heeft coropgebied Delft en Westland de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw door onder andere een nog verwachte hoge groei van het aantalhuishoudens van meer dan 1 tussen 2010 en De beperkte beschikbaarheid van potentiële bouwgrond en de hoge grondprijzen van gemiddeld 694,- drukken wel de mogelijkheden voor nieuwe woningbouw in dit coropgebied. Alleen in coropgebied Agglomeratie Leiden en Bollenstreek zijn de grondprijzen met 787,- per m 2 in nog hoger. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* 16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie s Gravenhage 4 Delft en Westland 13 Oost- Zuid- Holland Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 832 / 3% Agglomeratie s-gravenhage / Delft en Westland 481 / 1,7% Oost-Zuid-Holland 492 / 1,8% Groot-Rijnmond / 9,8% 19 Rijnmond 21 Zuid-Holland Aggl. 's-gravenhage Zuid-Holland 810 / 2,9% Overig / 76,7% * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen Aggl. Leiden en Bollenstreek Delft en Westland Groot- Rijnmond Oost- Zuid- Holland Zuid- Holland 1500 Aggl. Aggl. Leiden 's-gravenhage en Bollenstreek 1000 Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) 0,75 0,60 0,45 0,30 0,15 0, Gemm vraagprijs per m2 Gemm in vraagprijs medio 2011 per m2 in medio Grondprijs per m2 in Grondprijs medio 2011 per m2 in medio cirkel 55mm ste helft Delft en Westland Oost- Zuid- Holland Groot- Rijnmond ste helft Overijssel Overijssel Twente Zuid- Holland Projectontwikkeling November

39 Zuid-Holland 16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie s Gravenhage 4 Delft en Westland 13 Oost- Zuid- Holland 19 Rijnmond 21 Zuid-Holland 2 Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, Nieuwbouw transacties t.o.v. 1 totale koopwoningenvoorraad 1,2% 1 1% 0,8% 0,6% - 0, -1 0,2% -1 0, -2 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 3 e kw Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie s-gravenhage Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Groot-Rijnmond Zuid-Holland Zuid-Holland _ 8% Economische 6% groei Demografische ontwikkeling Zuid-Holland 12% Groot-Rijnmond 2% 1 8% Oost-Zuid-Holland Delft en Westland -2% 6% Agglomeratie 's-gravenhage Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland** Groot-Rijnmond Zuid-Holland 2011* * Raming ING Economisch Bureau ** Krimp 2010 door verandering van grenzen Coropgebied 2012* 2% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Aggl. Aggl. Leiden en 's-gravenhage Bollenstreek Delft en Westland Oost- Zuid- Holland Groot- Rijnmond % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) Zuid- Holland Projectontwikkeling November %

40 Utrecht Hoge grondprijzen 4 Utrecht De provincie Utrecht staat op een gedeelde plaats vier van meest gunstige regio s voor nieuwbouw in. Een bovengemiddelde verwachte groei van het aantal huishoudens van 8,7% tussen 2010 en 2020 ( 6,9%) leidt in Utrecht tot een nog flinke uitbreidingsvraag naar woonruimte. Ook is de gemiddelde vraagprijs van bestaande woningen met bijna 3.000,- per m 2 hoog. Omdat nieuwbouw concurreert met bestaande bouw kunnen nieuwbouwwoningen door projectontwikkelaars hierdoor ook voor een relatief hoge prijs in de markt gezet worden. Daarentegen behoren de grondprijzen in Utrecht met gemiddeld 633,- wel tot de hoogste van waardoor de totale bouwkosten van nieuwbouw ook hoger uitvallen. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in 2010 Utrecht / 10,6% 4 Utrecht Overig / 89, * Zie ook blz. 18. Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen , ,55 0,44 0,33 Gemm vraagprijs per m2 in medio Grondprijs per m2 in medio ste helft cirkel 55mm Utrecht Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) 0,22 0,11 0, Utrecht ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

41 Utrecht 4 Utrecht Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) _ Utrecht _ e kw Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1,6% 1, 1,2% 1% 0,8% 0,6% 0, 0,2% 0, 0, 0,2% 0, 0,6% 0,8% 1, 1,2% Utrecht Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Economische groei Demografische ontwikkeling % 3% 1 8% Utrecht 2% 6% 1% 2% -1% Gem * 2012* Utrecht Utrecht % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) * Raming ING Economisch Bureau Projectontwikkeling November

42 Holland Gooi & Vechtstreek minst aantrekkelijk voor nieuwbouw 13 Kop van Holland 16 Alkmaar en omgeving 28 IJmond Zaanstreek Agglomeratie Haarlem 9 Amsterdam 37 Het Gooi en Vechtstreek In Holland werden in 2010 bijna nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 16,2% van het totaal in. Met woningen werd het grootste gedeelte hiervan in Groot-Amsterdam verkocht. In de provincie Holland zijn de randvoorwaarden voor nieuwbouw dan ook het gunstigst in Groot-Amsterdam. De beschikbare bouwgrond is hier echter wel beperkt en de grondprijzen zijn met gemiddeld 495,- per m 2 voor bouwkavels hoog. Het Gooi en Vechtstreek behoort tot de minst aantrekkelijk regio s in voor woningbouw door onder andere hoge grondprijzen van gemiddeld 528,- per m 2 ( 303,-), een nog beperkte groei verwachte groei van het aantal huishoudens en weinig beschikbare potentiële bouwgrond. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling* Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van in Kop van Holland 16 Alkmaar en omgeving 28 IJmond Zaanstreek Agglomeratie Haarlem 9 Amsterdam 37 * Zie ook blz. 18. Het Gooi en Vechtstreek Alkmaar en omgeving 383 / 1, Kop van Holland 377 / 1, IJmond 264 / 1% Agglomeratie Haarlem 489 / 1,8% Zaanstreek 524 / 1,9% Groot-Amsterdam / 7,7% Het Gooi en Vechtstreek 298 / 1,1% Overig / 83,8% Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen Kop van Holland Alkmaar IJmond Aggl. en Haarlem omg. Groot- Het Gooi A dam en Vechtstreek Zaanstreek 1500 Kop van Holland 1000 Grondprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) Gemiddelde vraagprijs per m 2 in medio 2011 (linker as) _ Bebouwingsdichtheid: aantal m 2 woonoppervlakte per m 2 bebouwd terrein (rechter as) 0,75 0,60 0,45 0,30 0,15 0, Gem.prijs Gemm vraagprijs per m2 in medio grond Grondprijs per m2 in medio cirkel 55mm ste helft Zaanstreek 500 Alkmaar en omg. IJmond Aggl. Haarlem Groot- A dam Het Gooi en Vechtstreek ste helft Overijssel Overijssel Twente Projectontwikkeling November

43 Holland 13 Kop van Holland 16 Alkmaar en omgeving 28 IJmond Zaanstreek Agglomeratie Haarlem 9 Amsterdam 37 Het Gooi en Vechtstreek 2 Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) e kw Kop van Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek _ Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 1,8% 1, 1,2% 0,9% 0,6% 0,3% 0, 0, 0,3% 0,6% 0,9% 1,2% 1, 1,8% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Kop van Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek 1 Economische groei Demografische ontwikkeling % 12% Het Gooi en Vechtstreek 6% 2% - -2% 2010 Kop van Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek * Raming ING Economisch Bureau 2011* 2012* 1 8% 6% 2% Groot-Amsterdam Zaanstreek Agglomeratie Haarlem IJmond Alkmaar en omgeving Kop van Holland Kop van Holland Alkmaar en omgeving IJmond Aggl. Haarlem Groot- Amsterdam Zaanstreek Het Gooi en Vechtstreek % toename huishoudens Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten) Projectontwikkeling November %

44 Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De sche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 15 november 2011.

45 Meer weten? Kijk op ING.nl Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed Maurice van Sante, Senior econoom