MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012 DEEL 1A (samenvatting) en DEEL 1B (toelichting op MPG 2012 deel 2) Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Planeconomie 12 april 2012 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-1 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-2 -
INHOUDSOPGAVE MPG 2012 Deel 1A (samenvatting) 1. Inleiding...blz. 5 1.1. Leeswijzer blz. 5 1.2 Doelen blz. 5 1.3 Relevante andere (eerdere) besluitvorming.blz. 5 1.4 Stedelijke koers blz. 6 2 MPG: schakel tussen visie en uitvoering...blz. 7 2.1 Visie op grondbeleid: de Nota Grondbeleid...blz. 7 2.2 Gemeentewet artikel 212 / 213...blz. 8 2.3 Beheersverordening...blz. 8 Samenvatting A Reserves, weerstandsvermogen en risico s... blz. 11 B Lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten...blz. 13 C Het Complex Verspreide gronden (CVG)...blz. 17 MPG 2012 Deel 1B (toelichting op deel 2) 3. Financiële stand van zaken complexen...blz. 19 3.1 Lopende grondexploitaties...blz. 19 3.2 Functionele complexen... blz. 21 3.2.1 Complex Verspreide gronden...blz. 21 3.2.2 Complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC)...blz. 22 3.2.3 Complex Erfpachtgronden...blz. 23 3.2.4 Complex Bommen en Archeologie...blz. 24 3.2.5 Complex Kleine projecten blz. 24 3.2.6 Complex Overige Functionele Complexen...blz. 25 3.3 Winstneming...blz. 26 4. Financiële positie Grondbedrijf...blz. 27 4.1 Gehanteerde parameters...blz. 27 4.2 Reserves Grondbedrijf...blz. 27 4.3. Financiële ruimte toekomstige grondexploitaties...blz. 28 4.4 Financieringsbehoefte...blz. 29 4.5 Weerstandsvermogen... blz. 29 5. Bijdrage MPG-uitgifte bouwgrond aan doelstellingen voor wonen en werken...blz. 33 5.1. Programma Economie & Werk...blz. 33 5.2 Programma Stedelijke Ontwikkeling...blz. 36 Bijlagen Bijlage 1: Begrippenkader MPG...blz. 43 Bijlage 2a: Projectgebonden complexen overzicht mutaties jaarsnede 2011...blz. 46 Bijlage 2b: Projectgebonden complexen overzicht te verwachten eindresultaat...blz. 47 Bijlage 3: Af Te Sluiten Complexen overzicht te verwachten eindresultaat...blz. 48 Bijlage 4a: Complex Verspreide Gronden voorraad- en boekwaardeontwik. 2011...blz. 49 Bijlage 4b: Complex Verspreide Gronden waardering CVG per 1-1-2012...blz. 50 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-3 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-4 -
1. INLEIDING In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op welke wijze het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf is opgebouwd ( leeswijzer ) en welke doelen met het MPG worden beoogd. Tevens wordt kort terug gekeken eerdere MPG besluitvorming en andere voor het MPG belangrijke processen die op dit moment (april 2012) lopen. Specifieke aandacht is er voor de relatie met het traject Stedelijke koers. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2011 vastgelegd en worden de lopende grondexploitaties doorgerekend in hun kosten en opbrengsten tot 2029. Wijzigingen in het kader van het MPG 2012 zijn altijd alleen financieel-technisch van aard (bijvoorbeeld andere eenheidsprijzen en/of andere faseringen.) Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke kaders gebeurt door afzonderlijke besluitvorming per project. 1.1 Leeswijzer Dit Meerjaren Perspectief Grondbedrijf geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het grondbeleid weer. Het MPG vormt de basis voor de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting en de jaarrekening (zie verder hoofdstuk 2). Het MPG 2011 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin een samenvattend verslag van de prestaties in het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde uitgiftes kavels / woningen, hectares bedrijventerrein en de m2 bruto vloer oppervlakte (b.v.o.) kantoren gerelateerd aan de begrote aantallen. Omdat er sprake is van verschillende doelgroepen (raad, B&W, het programma Stedelijke ontwikkeling, de accountant) is er voor gekozen om het deel 1 op te splitsen in: - Deel 1A: een (grafische) samenvatting van het MPG 2012 - Deel 1B: een toelichting op het vertrouwelijke deel 2 Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het niet-openbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (projectgebonden complexen) en de functionele complexen. 1.2 Doelen Ook met dit MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van: de ontwikkelingen in 2011 in de verschillende complexen de ontwikkeling van de reserve van het Grondbedrijf het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf de ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf de geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan de verschillende programma s - Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en eventueel aanpassen van de parameters - Input leveren voor monitoren en sturen van de programma s wonen, bedrijventerreinen en kantoren - Bijdragen leveren aan de P&C-producten (o.a. jaarrekening 2011, kadernota 2013 en programmabegroting 2013-2016) 1.3 Relevante andere (eerdere) besluitvorming In het kader van zowel het traject MPG 2011, de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 als de raadsenquête is de raad meegenomen in het gevoerde grondbeleid en de (financiële) resultaten hiervan. In 2011 zijn hiertoe verschillende (besloten) presentaties en bijeenkomsten gehouden, is een korte cursus grondbeleid gegeven en heeft bilateraal overleg plaatsgevonden met raadsleden. Doel hiervan was om de transparantie met betrekking tot het gevoerde grondbeleid verder te vergroten. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-5 -
Op verzoek van de raadsenquêtecommissie grondbeleid heeft de rekenkamercommissie eind 2011 onderzocht in hoeverre de door de Raad vastgestelde aanbevelingen van de rekenkamerrapporten Een spel van grenzen en Aan grond gebonden (2009) zijn uitgevoerd door het College van B&W en zijn doorgevoerd in het huidige (grond)beleid. De uitkomsten van dit onderzoek voor zover van toepassing op het MPG zijn in dit MPG 2012 verwerkt. Specifiek gaat het dan om de volgende aanbeveling De rekenkamercommissie constateert dat een duidelijke verbeterslag is gemaakt in het inzicht in de resultaten van het grondbeleid via de IPC-producten, als ook via het MPG. De verbinding tussen het ondersteunende grondbeleid en de doelen van ondersteunde beleidsterreinen zoals eenmalig geschetst in het MPG 2010 verdient echter ook in de toekomst een plek in het MPG. In hoofdstuk 5 is deze aanbeveling verwerkt. Vanaf najaar 2011 doet de gemeenteraad via een raadsenquête onderzoek naar het grondbeleid. De uitkomsten van het raadsenquête-onderzoek hebben naar verwachting gevolgen voor de (beleids)trajecten en projecten die op dit moment lopen. 1.4 Stedelijke koers Dit MPG 2012 gaat vooral in op de (financiële) resultaten uit 2011. De (huidige) economische recessie zorgt er voor dat er op korte termijn nog steeds geen sprake is van herstel van de woning-, de bedrijventerreinen en de kantorenmarkt (zie verder hoofdstuk 5). In (de halfjaarlijkse herziening van het) MPG 2011 zijn al een aantal projecten benoemd die risicovol zijn als het gaat om marktvraag en uitgiftetempo. Het gaat hier om de projecten waar nog een heel fors programma gerealiseerd moet worden en gronden met een hoge boekwaarde in het Complex verspreide gronden (CVG). In de programmabegroting 2012-2015 is hierover in het Programma Stedelijke ontwikkeling het volgende opgenomen Het formuleren van een visie op de prioritering en invulling van de ruimtelijke ontwikkellocaties. Deze visie is gebaseerd op financiële, programmatische en strategische overwegingen. De visie heeft een directe wederzijdse relatie met het MPG 2012 en de woningbouwprioritering 2015 2019. Dit traject heeft als werktitel Stedelijke koers gekregen. Op dit moment (april 2012) worden voorstellen voorbereid. Deze worden in de komende maanden met uw raad besproken en moeten leiden tot besluitvorming in de begroting 2013. De financiële uitkomsten naar aanleiding van uw besluiten zullen worden opgenomen in de programmabegroting 2013-2016 en worden verwerkt in het MPG 2013. Tenslotte Alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2012, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet op decimalen sluit met de telling. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-6 -
2. MPG: SCHAKEL TUSSEN VISIE EN UITVOERING In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op het relevante beleid rondom het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf. Het gaat hier om de Nota Grondbeleid 2010, de Gemeentewet, de financiële verordening van de gemeente Enschede en de Beheersverordening Grondbedrijf. 2.1 Visie op grondbeleid: de Nota Grondbeleid 2010-2013 In februari 2010 is de Nota Grondbeleid door de raad van Enschede vastgesteld. De Nota Grondbeleid is het document waarin de kaders voor het grondbeleid zijn vastgelegd die verder worden uitgewerkt in diverse nota s. Een groot aantal van deze nota s is al eerder opgesteld en zal de komende jaren worden geactualiseerd. In de Nota Grondbeleid 2010 2013 is onder andere vastgelegd dat wordt ingezet op een realisatiestrategie per project ( situationeel grondbeleid ). Naast het zelf actief realiseren van een nieuwe bestemming door gemeentelijke grondexploitaties is de gemeente ook financieel betrokken bij particuliere grondexploitaties, publiek-private samenwerkingsconstructies en (regionale) samenwerkingsverbanden. In de Nota Grondbeleid staan drie beleidslijnen centraal: 1. Een positieve reserve grondbedrijf / het vergroten van de verdiencapaciteit 2. Een transparant afwegingsproces voor inzet grondbeleidsinstrumentarium 3. Inzetten op alternatieve uitgiftevormen Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten uit met name de programma s Stedelijke Ontwikkeling, Economie & Werk, Wijkontwikkeling, Zorg & Welzijn en Leefomgeving. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit de Toekomstvisie (2007), de (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2009) en de structuurvisie Enschede (2011). Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-7 -
2.2. Gemeentewet artikel 212 / 213 Het wettelijk kader voor - het uitvoeren van - het grondbeleid vindt haar basis in de gemeentewet (artikel 212 en 213) en de daarop gebaseerde financiële verordening van de gemeente Enschede. Om de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad op het gebied van grondbeleid vorm te geven is het grondbeleid een verplichte paragraaf in de begroting en de jaarrekening. De paragraaf in de programmabegroting dient - een overzicht te geven van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten; - de vorm waarin zij worden uitgevoerd (al dan niet in samenwerking met private partijen); - de financiële consequenties van de projecten; - de prioritering. In de financiële verordening gemeente Enschede (artikel 20) is geregeld dat de gemeenteraad één maal per vier jaar een Nota Grondbeleid vaststelt. 2.3 Beheersverordening Naast de nota grondbeleid stelt de gemeenteraad in de beheersverordening Grondbedrijf specifieke spelregels vast ten aanzien van de verantwoordelijkheden van de (financieel) administratieve processen (inrichting en beheer) van het Grondbedrijf. Om structuur in de financiële administratie van het grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in functionele complexen en projectgebonden complexen (zie verder hoofdstuk 3). De structuur van de financiële administratie van het Grondbedrijf is als volgt opgebouwd: Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-8 -
MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012 DEEL 1A (Samenvatting) Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Planeconomie 12 april 2012 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-9 -
INLEIDING In dit deel 1A wordt een samenvatting gegeven van het MPG 2012 t.a.v. de volgende onderwerpen: - A. de reserves, het weerstandsvermogen en de risico s - B. lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten - C. het complex verspreide gronden (CVG) A. Reserves, risico s en weerstandsvermogen Reserves Op 31-12-2011 bedroeg de Reserve van het Grondbedrijf -/- 2,7 miljoen (negatief). De reservepositie van het grondbedrijf is daarmee in 2011 met 1,3 miljoen verbeterd. Deze verbetering is vooral het resultaat van de verhoging van de grondprijzen van bedrijventerreinen met 1,9% conform in 2011 vastgesteld grondprijzenbeleid alsmede het afsluiten van de complexen B&S I en II waardoor extra winst kon worden genomen. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de verschillen. MPG '11 MPG '12 Verschil (mpg '11 - mpg '12) op ncw '11 op ncw '12 op ncw '12 Reserve GB (conform Bbv) -3,8 = -4,0-2,7 1,3 - nog te realiseren winsten 23,4 = 24,6 20,6-4,0 Toekomstige Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 - Bestemmingsreserve afdracht concern 0 = 0,0 0 0,0 - Bestemmingsreserve Toekomstige projecten 0 = 0,0 0 0,0 Algemene Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 Stille reserve (strategische vooraad) 9,9 = 10,4 7,6-2,8 Toekomstige Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 Aanwezige Weerstandscapaciteit 29,5 = 31,0 25,6-5,4 Vereiste Weerstandscapaciteit 21,4 24,1 2,7 Confrontatie weerstandsvermogen code oranje code oranje afstand tot code groen 1,8 6,2 afstand tot code oranje afstand tot code rood 8,1 1,5 genoemde bedragen zijn in miljoenen euro De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt 25,6 miljoen. Wanneer hier de stille reserve - groot 7,6 miljoen - van af wordt gehaald resteert een Toekomstige Reserve Grondbedrijf van 18,0 miljoen. Risico s Conform de Nota Weerstandsvermogen zijn alle afzonderlijke risico s van alle complexen samengebracht in één risicosimulatie. Hieruit blijkt dat met 90 procent zekerheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf maximaal 24,1 miljoen kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico s zich tegelijk zouden voordoen. Met andere woorden: op basis van de uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele complexen bedraagt de vereiste weerstandscapaciteit 24,1 miljoen. In een grafiek ziet dit er als volgt uit: Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-10 -
Weerstandsvermogen: De financiële positie van het Grondbedrijf per 31-12-2011 wordt nog steeds worden geduid als een code oranje situatie : de vereiste weerstandscapaciteit is 6,1 miljoen euro groter dan de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Het Grondbedrijf is daarmee in code oranje gebleven. In vergelijking met het MPG 2011 is de afstand naar code groen groter geworden (van 1,8 miljoen naar 6,2 miljoen). Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is dichter bij code rood gekomen (van 8,1 miljoen naar 1,5 miljoen). Voor een toelichting van de verslechtering van de vereiste weerstandcapaciteit wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deel 1B van dit MPG. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-11 -
B. Lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten In 2011 zijn 2 nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld met een positief eindsaldo van 4,5 miljoen euro. Per 31-12-2011 kent het Grondbedrijf 33 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van 76,2 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2012, waarvan: 13 verliesgevende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met een begroot tekort van 101,5 miljoen euro op NCW 1-1-2012. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. 15 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 25,3 miljoen euro op NCW 1-1-2012. Daarvan is 3,8 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt daardoor 21,5 miljoen euro. Uitgifte wonen, bedrijventerreinen en kantoren Uitgifte wonen In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van bouwgrond voor 220 woningen. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 211 woningen. Daarvan zijn er door het Grondbedrijf uiteindelijk 118 verkocht. Vooral door het nog niet kunnen afronden van de bestemmingsplanprocedure Diekman Sport & Leisure is het begrote aantal niet gehaald. Wanneer het bestemmingsplan is vastgesteld zal hier gestart worden met de bouw van 77 appartementen.) Eind 2011 was er grond voor 117 woningen in optie. In het MPG 2011 werd de realisatie van woningen door derden geraamd op 315. De gemeente ontvangt hiervoor geld als gevolg van het faciliteren van deze ontwikkelingen. In de halfjaarlijkse herziening is dit aantal bijgesteld naar 324 woningen. Uiteindelijk is van derden geld ontvangen voor de realisatie van 218 woningen. De financiële consequenties hiervan zijn verwerkt in het MPG 2012. Figuur MPG uitgifteprognose woningbouw gemeentelijke grondexploitaties Figuur MPG uitgifteprognose woningbouw particuliere grondexploitaties In het MPG 2012 zijn in totaal 3.830 nog te realiseren woningen geprognosticeerd. Tot en met 2020 gaat het om 2.436 woningen. Wat betreft dit laatste aantal is 57% inbreiding en 43% uitbreiding. Het gaat hierbij om 1.551 woningen gemeentelijke gronduitgifte (64%) en 885 woningen particuliere grondexploitaties (36%). Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-12 -
Uitgifte bedrijventerreinen In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 4,2 hectare bedrijventerrein. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 2,7 hectare. In 2011 is in de gemeentelijke grondexploitaties in totaal slechts 1,0 ha bedrijventerrein uitgegeven. De financiële consequenties hiervan zijn verwerkt in het MPG 2012. Daarnaast is nog - buiten de gemeentelijke grondexploitaties om - 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven. De totale uitgifte bedrijventerreinen in 2011 komt daarmee op 1,2 ha. Eind 2011 was in de gemeentelijke grondexploitaties 4,1 ha. en buiten de gemeentelijke grondexploitaties om 1,1 ha bedrijventerrein gereserveerd / in optie. In totaal stond er toen 5,2 ha. gereserveerd. De MPG-uitgifteprognose bedrijventerreinen laat zien dat er tot en met 2020 in totaal nog ruim 53 hectare uitgeefbare grond (inclusief de Usseleres) is. Dit past in de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad (2011). Figuur MPG uitgifteprognose bedrijventerreinen gemeentelijke grondexploitaties Uitgifte kantoren In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 16.700 m2 b.v.o. kantoren. In de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 werd dit vanwege de verwachting dat in B&S Valley een kavel van 10.000 m2 in één keer zou worden afgezet gewijzigd in 22.600 m2. Deze kavel is uiteindelijk nog niet verkocht. In 2011 is alleen in de GEM Zuiderval grond uitgegeven ten behoeve van bijna 11.000 m2 bvo kantoren. Dit betreft een particuliere uitgifte: de opbrengst zit niet in het MPG. De MPG-uitgifteprognose kantoren laat zien dat t/m 2019 in totaal nog bijna 81.500 m2 b.v.o. uitgeefbaar is. Figuur MPG uitgifteprognose kantoren gemeentelijke grondexploitaties Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-13 -
Nog te realiseren kosten De nog te maken kosten zijn in 2011 gedaald van 558 miljoen naar 514 miljoen. Nog te maken kosten MPG 2012 versus MPG 2011 600,0 500,0 558,7 514,8 400,0 300,0 200,0 154,0 145,3 188,5 169,9 100,0 0,0 37,332,2 6,1 5,1 20,019,4 34,933,7 15,114,6 52,645,5 50,349,0 Verwervingen Sloopkosten Mil./San. kosten B+WRM VTU Bovenwijks Overig Rente Kostenstijging Totaal MPG 2011 MPG 2012 De nog te realiseren verwervingen zijn gedaald omdat er in 2011 verwervingen hebben plaatsgevonden in het verwervingscomplex Zuiderval. Daarnaast is in het plandeel Leuriks-oost van de Eschmarke een exploitatieovereenkomst afgesloten waardoor er hier geen gronden meer hoeven te worden verworven. De nog te realiseren rentekosten zijn afgenomen met 9,2 miljoen. Deze rente over de boekwaarde is in 2011 gerealiseerd. Daarnaast is er een 6-tal grondexploitaties afgesloten en heeft er verdere uitfasering in de lopende grondexploitaties plaatsgevonden. De VTU-kosten zijn nog nauwelijks gedaald omdat er in 2011 nog geen projecten zijn stopgezet. Nog te maken kosten MPG 2012 32% 10% 9% 6% 3% 1% 7% 4% 28% Verwervingen Sloopkosten Mil./San. kosten B+WRM VTU Bovenwijks Overig Rente Kostenstijging De nog te maken kosten bestaan voor bijna een derde deel uit rentekosten. De bouw- en woonrijp kosten maken voor 30% deel uit van het totaal. De (ambtelijke) planvoorbereidingskosten en de kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) bedragen in totaal 7% van de totale kosten. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-14 -
Nog te realiseren opbrengsten De nog te realiseren opbrengsten zijn gedaald van 517 miljoen naar 504 miljoen. De relatief sterke stijging van nog te realiseren opbrengsten kantoren is te verklaren doordat het bedrijvendeel uit de afgesloten grondexploitatie B&S-park in nieuwe grex B&S valley is opgenomen als kantoren. De nog te realiseren exploitatiebijdragen zijn sterk gedaald door de afrekeningen in de projecten GEM Zuiderval en Stroinkslanden 2015. De nog te realiseren opbrengsten woningbouw en bedrijven zijn nauwelijks gewijzigd. Dit vanwege de lage verkopen en omdat er nog geen projecten zijn stopgezet. 4% 6% 1% 1% 0% 22% Nog te realiseren opbrengsten MPG 2012 12% 2% 52% Woningbouw Kantoren Bedrijven Winkels Ov. bestemm. Subsidies e.d. Expl. Bijdrage Overig Opbrengstenstijging De nog te realiseren opbrengsten komen voor ruim de helft uit de woningbouwprojecten en bijna een kwart uit de bedrijventerreinprojecten. De geraamde opbrengsten van kantoren in het totaal beslaan slechts 2%. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-15 -
Nog te realiseren opbrengsten woningbouw MPG 2012 Nog te realiseren uitgifte bedrijventerreinen MPG 2012 Binnenstad - Roombeek 8% 7% 47% Eschmarke Brunink 2% 3% 3% 3% 12% 9% Euregio Bedrijvenpark II Josink-Es Usseler Es Vaneker Westerval 32% 6% Roombeek-Binnenstad totaal Overige 68% Ossenboer Overig Wat betreft de woningbouwprojecten moeten de nog te realiseren opbrengsten vooral komen uit de projecten De Eschmarke en Het Vaneker: bij elkaar opgeteld ruim driekwart van het totaal. Bij de bedrijventerreinen bedraagt het aandeel van de Usseleres tweederde in het totaal van de nog te realiseren opbrengsten. De opbrengstenverdeling naar projecten geeft nagenoeg hetzelfde beeld als het MPG 2011 en de halfjaarlijkse herziening hiervan. C. Het Complex Verspreide gronden (CVG) In het CVG zat in totaal 187,7 ha aan gronden en opstallen met een boekwaarde van 47,4 miljoen euro. Hierop is 13,7 miljoen euro afgewaardeerd op die gronden waarbij de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. De boekwaarde na de herwaardering bedraagt 33,6 miljoen per 31-12-2011. Per 1-1-2012 is er nog 2,7 miljoen beschikbaar ter financiering van nieuwe aankopen. Per 1-1-2012 is er mede door rentebijschrijving op de investeringen in totaal 2,9 miljoen euro afgewaardeerd op de aankopen die gefinancierd zijn met het raamkrediet. Er is derhalve geen geld aanwezig ter dekking van een onrendabele top van nieuwe strategische aankopen. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-16 -
MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012 DEEL 1B (Toelichting MPG 2012 deel 2) Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Planeconomie 12 april 2012 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-17 -
Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-18 -
3. FINANCIELE STAND VAN ZAKEN COMPLEXEN In dit hoofdstuk zal voor zowel de lopende grondexploitaties als de functionele complexen worden aangegeven welke ontwikkeling in 2011 zich heeft voorgedaan en wat het effect daarvan is geweest op de Reserve Grondbedrijf. Daarnaast wordt in paragraaf 3.3. ingegaan op de (verwachte) winstneming. 3.1 Lopende grondexploitaties Algemeen: De planontwikkelingen waarbij de gemeente een actief en faciliterend grondbeleid voert worden financieel verantwoord in de grondexploitaties. Wijzigingen in de grondexploitatieberekening in het kader van het MPG zijn altijd alleen financieel-technisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan andere eenheidsprijzen en/of andere faseringen. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke kaders zoals het woningbouwprogramma, het grondgebruik en de kwaliteit van het inrichtingsniveau gebeurt in afzonderlijke besluitvorming per project. Ontwikkeling in 2011 In 2011 zijn 2 nieuwe grondexploitaties toegevoegd namelijk: B&S-Valley (vastgesteld door de raad op 11 april 2011) en Kansrijke stedelijke locaties (vastgesteld door de raad op 12 december 2011). Deze 2 nieuwe grondexploitaties hebben gezamenlijk een positief eindsaldo van 4,5 miljoen. Daarnaast zijn in 2011 na besluitvorming door de raad op 6 juni 2011-6 grondexploitaties afgesloten en toegevoegd aan het complex Af te sluiten complexen (ATSC) (zie paragraaf 3.2.2.). Per 31-12-2011 kent het Grondbedrijf 33 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van 76,2 miljoen op netto contante waarde, waarvan: 13 verlieslatende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met een begroot tekort van 101,5 miljoen. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. 15 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 25,3 miljoen. Daarvan is 3,8 miljoen al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt daardoor 21,5 miljoen. Zie ook paragraaf 3.3.. De resultaten van de lopende grondexploitaties zijn in 2011, vooral door het uitfaseren van kosten en opbrengsten en door het doorvoeren van een opbrengstenstijging, verbeterd met ruim 6,1 miljoen: - de 13 verlieslatende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met 1,47 miljoen - de 11 winstgevende lopende grondexploitaties met 0,17 miljoen - toevoeging van 2 winstgevende nieuwe grondexploitaties 4,49 miljoen Totaal 6,13 miljoen Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal 6,1 miljoen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-19 -
Financiële voortgang lopende grondexploitaties Begroot Begroot gerealiseerd MPG 2011 MPG 2011 juni 2011 Kosten (incl. rente) 100,5 mln. 72,3 mln. 38,6 mln. Opbrengsten 54,2 mln. 45,4 mln. 31,9 mln. Kasstroom + rente 46,3 mln. 26,9 mln. 6,7 mln. Grondopbrengsten uit verkoop van bouwgrond: - t.b.v. woningbouw 9,4 mln. - t.b.v. kantoren 0,0 mln. - t.b.v. bedrijventerreinen 0,9 mln. Totaal grondopbrengsten uit verkoop van bouwgrond 10,3 mln. Overige opbrengsten (o.a. bijdrage Rijk, Gemeente) Totaal opbrengsten 1,6 mln. 31,9 mln. Projecten kennen in de regel een planningsoptimisme. Het gevolg daarvan is dat de grondexploitatiebegrotingen vooral in de eerste jaren - vaak meer kosten en opbrengsten bevatten dan reëel is. Dit is onderkend. In de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 is een verdere uitfasering doorgevoerd op basis van de toenmalige inzichten in de marktontwikkelingen. Daarnaast werd en wordt hiermee rekening gehouden in de risicoanalyse. Desondanks zijn zowel de kosten als de opbrengsten achtergebleven bij de prognose. Het achterblijven van de opbrengsten is mede veroorzaakt doordat de markt vanwege de recessie verder verslechterde. Hierdoor werd minder verkocht dan begroot in De Eschmarke, Het Brunink, De Marssteden en B&S Valley. Daarnaast waren er andere omstandigheden die zorgden dat de verwachte (bijgestelde) opbrengsten in de lopende grondexploitaties niet zijn gerealiseerd: de beroepsprocedure Raad van State over de Usseleres, de uitgestelde besluitvorming over t Vaneker en het niet tijdig vaststellen van het bestemmingsplan Diekman Leisure & Sport. Het feit dat er minder kosten zijn gemaakt dan begroot is voor een groot deel te verklaren door het in 2011 doorschuiven van nog te maken kosten: verwervingskosten t Vaneker, bodemsanering & milieukosten in de Usseleres en de Eschmarke en bouw- en woonrijpmaak kosten in de Usseleres, de Eschmarke en Velve Lindenhof. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-20 -
3.2 Functionele complexen Binnen het Grondbedrijf worden, naast de grondexploitaties, diverse functionele complexen onderscheiden namelijk: complex Verspreide Gronden (CVG) complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC) complex Erfpachtgronden complex Bommen en Archeologie complex Kleine Projecten complex Overige Functionele Complexen (OFC) 3.2.1 Complex Verspreide gronden (CVG) Algemeen: Binnen het Complex Verspreide Gronden (CVG) worden de gronden en opstallen geadministreerd die in het bezit zijn van het Grondbedrijf. Gronden die benodigd zijn voor de uitvoering van toekomstige plannen zoals onder andere opgenomen in de RO-visie en de structuurvisie dan wel zijn aangekocht om andere strategische redenen. Waarderingstechnisch is de totale CVG-voorraad onder te verdelen in: - voorraad met een boekwaarde groter dan de economische waarde: hetgeen leidt tot afwaardering. - voorraad met een boekwaarde kleiner dan de economische waarde: de zogenaamde stille reserve. De economische waarde wordt gebaseerd op de huidige bestemming / het huidig gebruik. Uitzondering hierop vormt de voorraad die is ondergebracht in de categorie Toekomstige projecten. Hier wordt de boekwaarde ook getoetst aan de economische waarde op basis van de toekomstige bestemming. De hoogste economische waarde is dan maatgevend. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is er 768 m2 grond en opstallen strategisch aangekocht. Dit betreft één aankoop. Hiermee was een bedrag gemoeid van in totaal bijna 0,8 miljoen euro. De aankoop is gefinancierd met het raamkrediet voor strategische aankopen. In het CVG zat per 31-12-2011 in totaal 187,7 hectare aan gronden en opstallen met een boekwaarde van 47,4 miljoen. Hierop is 13,7 miljoen euro afgewaardeerd op die gronden waarbij de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. De boekwaarde na de herwaardering bedraagt 33,6 miljoen per 31-12-2011 Hectares boekwaarde afwaardering herwaardering - voor toekomstige projecten 80,8 ha. 32,6 miljoen 7,1 miljoen 25,4 miljoen - aan strategische voorraad 51,5 ha. 7,6 miljoen 3,7 miljoen 3,9 miljoen - te verkopen gronden 55,4 ha. 7,2 miljoen 2,9 miljoen 4,3 miljoen Totaal 187,7 ha 47,4 miljoen 13,7 miljoen 33,6 miljoen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-21 -
Tegenover de bovenvermelde afwaardering staat voorraad met een stille reserve ter grootte van 7,6 miljoen per 31-12-2011. Het saldo van de lasten (voornamelijk rentekosten) en baten van de te verkopen voorraad bedroeg in 2011 -/- 0,5 miljoen. De totale benodigde voorziening voor strategische aankopen is t.o.v. 2010 met 0,7 miljoen toegenomen. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal -/- 1,2 miljoen. Raamkrediet nieuwe strategische aankopen Strategische aankopen worden sinds december 2003 gefinancierd met een door de raad beschikbaar gesteld raamkrediet van 18 miljoen euro. Dit met uitzondering van majeure aankopen waarvoor afzonderlijk krediet wordt aangevraagd. - totaal raamkrediet 18,0 miljoen - besteed t/m 31-12-2011 15,3 miljoen Beschikbaar krediet 2,7 miljoen Per 1-1-2012 is er nog 2,7 miljoen beschikbaar ter financiering van nieuwe aankopen. Strategische aankopen worden in principe gedekt door de onderliggende economische waarde van de aangekochte objecten. Voor het eventuele ongedekte deel heeft de raad, bij het beschikbaar stellen van het raamkrediet, besloten dat de zogenaamde onrendabele top van de aankopen maximaal 2,5 miljoen mag bedragen. Per 1-1-2012 is er mede door rentebijschrijving op de investeringen in totaal 2,9 miljoen euro afgewaardeerd op de aankopen die gefinancierd zijn met het raamkrediet. Er is derhalve nog geen geld aanwezig ter dekking van een onrendabele top van nieuwe strategische aankopen. 3.2.2. Complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC) Algemeen: In het complex af te sluiten complexen (ATSC) worden de complexen van voormalige lopende grondexploitaties ondergebracht. Het zijn complexen van projecten die bijna volledig gerealiseerd zijn. De slotcalculatie van de grondexploitatie is door de raad reeds vastgesteld. Enkele uitgeefbare gronden zijn echter nog niet verkocht en/of er zijn nog enkele werkzaamheden met betrekking tot de inrichting van het openbaar gebied die nog moeten worden uitgevoerd. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. De ramingen worden dan geactualiseerd op basis van de nog te verwachten ontvangsten en de nog te maken uitgaven. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-22 -
Ontwikkeling in 2011: In 2011 zijn 6 grondexploitaties afgesloten en toegevoegd aan het complex Af te sluiten complexen (ATSC). Door toevoegingen zitten in het ATSC momenteel 32 deelcomplexen van voormalige grondexploitaties en een deelcomplex algemeen. De voorziening van het ATSC is in 2011 met 0,43 miljoen verhoogd. Omdat dit een reeds eerder gevormde voorziening betreft leidt dit nauwelijks tot een wijziging van het begrote resultaat. Het effect op de reserve van het grondbedrijf bedraagt -/- 2,82 miljoen. Deze verslechtering wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de onderdelen B&S-Valley die deel uitmaakten van B&S-park I en II nu als aparte grondexploitatie verder gaat. Dit leverde een verslechtering op binnen het ATSC maar leidde tot een verbetering binnen de lopende grondexploitaties (zie paragraaf 3.1). - mutaties oude complexen t/m 2010 -/- 0,15 miljoen - mutaties per 2011 afgesloten complexen verlieslatend 0,05 miljoen - mutaties per 2011 afgesloten complexen voormalig winstgevend -/- 0,06 miljoen - nog te realiseren winst B-S-park I en II -/- 6,53 miljoen - winstneming B&S-park I en II 3,87 miljoen (toevoegen aan reserve) -/- 2,82 miljoen De resterende winst van B&S-park I en II, groot 2,65 miljoen ( 6,53 miljoen - 3,87 miljoen) maakt nu deel uit van B&S-park Valley. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal -/- 2,82 miljoen 3.2.3. Complex Erfpachtgronden Algemeen: In het complex Erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop een erfpachtconstructie van toepassing is. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is 1 perceel met een totale oppervlakte van 0,03 hectare toegevoegd. Daarnaast is voor in totaal 0,0 hectare verkocht. In het Complex Erfpachtgronden zaten op 31-12-2011 in totaal 18,6 hectare gronden met een boekwaarde van 7,2 miljoen. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden heeft in 2011 een batig saldo opgeleverd van + 0,03 mln.. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal + 0,03 mln. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-23 -
3.2.4 Complex Bommen en Archeologie Algemeen: Voordat er een tentatieve grondexploitatiebegroting is vastgesteld en een projectgebonden complex is geopend, kan een deelcomplex geopend worden binnen het complex bommen en archeologie. Dit om de kosten van bommendetectie en archeologische onderzoeken goed te kunnen administreren. Ontwikkeling in 2011 Er zijn in 2011 geen complexen geopend in deze categorie. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Geen. 3.2.5 Complex Kleine projecten Algemeen: In het complex Kleine projecten worden de projecten ondergebracht waarbij de gemeente medewerking verleend aan particuliere initiatieven en waarbij de kosten worden verhaald middels het afsluiten van exploitatieovereenkomsten. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is dit complex opnieuw ingericht. Er zijn in 2011 5 projecten financieel afgewikkeld met een positief effect van in totaal 0,2 miljoen Het bestaat uit 52 projecten met een boekwaarde van -/- 0,6 miljoen en een begroot eindsaldo op 1-1-2012 van -/- 0,03 miljoen. Effect op de Reserve Grondbedrijf: 0,2 miljoen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-24 -
3.2.6 Complex Overige Functionele Complexen (OFC) Algemeen: In de Overige Functionele Complexen (OFC) worden kosten en opbrengsten geadministreerd m.b.t. specifieke functies. Jaarlijks worden in het kader van het MPG de begrotingen van deze functionele complexen geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: De resultaten van de deelcomplexen zien er als volgt uit: Subsidie BLS Vinac + 5,0 miljoen. Bijdragen aan particuliere grondexploitaties en PPS-en. -/- 14,9 miljoen Bovenwijkse voorzieningen + 13,0 miljoen Bijzondere plankosten -/- 2,0 miljoen Algemene grondproductiekosten -/- 5,5 miljoen Totaal overige functionele complexen -/- 4,4 miljoen Voor de verplichtingen die voortkomen uit deze complexen zijn voorzieningen getroffen ter grootte van 4,4 miljoen op NCW per 1-1-2012. Het resultaat van de overige functionele complexen (OFC s) is in 2011 met 4,1 miljoen verslechterd door: - 1. -/- 0,6 miljoen afdracht BOVO (herziening grondexploitaties en bijstellen afdracht vanuit Zuiderval) - 2. -/- 1,8 miljoen verliesvoorziening RBT - 3. + 0,2 miljoen verliesvoorziening GEM Zuiderval - 4. + 0,2 miljoen bijzondere plankosten (bijdrage parkeerbedrijf voor gebruik gronden GB + uitfasering) - 5. + 0,1 miljoen BLS/VINAC (afgewikkeld, derhalve vervallen begeleidingskosten) - 6. + 0,2 miljoen Kosten Particuliere Grondexploitaties (vervallen i.v.m. opnemen als apart complex) - 7. -/- 0,1 miljoen Algemene grondproductiekosten - 8. -/- 2,3 miljoen Toevoegen voorziening aanpassen parameters Totaal -/- 4,1 miljoen Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal -/- 4,1 miljoen Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-25 -
3.3. Winstneming Algemeen: Er wordt binnen het MPG conform BBV winstgenomen indien de in complexen gemaakte kosten en geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door gerealiseerde verkopen. Elke volgende verkoop wordt dan gezien als gerealiseerde winst. Er wordt pas winst genomen op het moment dat daarover voldoende zekerheid bestaat. Er wordt niet altijd gewacht tot het grondexploitatiecomplex wordt afgesloten. De winstnemingen worden gestort in de reserve. Verwachte winst: De totale verwachte winst bedraagt 24,4 miljoen. Hiervan is reeds 3,8 miljoen genomen. De nog te realiseren winst van 20,6 miljoen euro komt naar verwachting uit de grondexploitaties van de volgende projecten: Woningbouw: - A Geesinkweg Bijvank 0,4 miljoen 2013 - B Het Diekman 1,5 miljoen ( 3,7 miljoen van de winst à 5,2 miljoen is al genomen) 2013 - C Het Brunink 8,9 miljoen 2018 - D Rosinkweg, Usselo 0,6 miljoen 2016 - E Waalstraat / Dollardstraat 0,0 miljoen ( 0,1 miljoen van de winst à 0,1 miljoen is al genomen - F Kansrijke stedelijke locaties 1,1 miljoen 2017 - G Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld 0,8 miljoen 2017 Bedrijventerreinen: 13,3 miljoen - 1 B&S Valley 3,4 miljoen 2018-2 Westerval 0,5 miljoen 2015-3 Euregiopark 2 4,3 miljoen 2026 Overig: 8,2 miljoen - Overige grondexploitaties -/- 0,9 miljoen (correctie als gevolg van aanpassen parameters) In totaal 13,3 miljoen uit woningbouwprojecten (A t/m G) en 8,2 miljoen uit bedrijventerreinprojecten (1 t/m 3). Het aangegeven jaartal betreft de einddatum wanneer de winst naar verwachting kan worden toegevoegd aan de reserve. Wanneer de winst exact wordt genomen is afhankelijk van de voortgang van het project en de markt. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-26 -
4. FINANCIELE POSITIE GRONDBEDRIJF In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling en de financiële stand van zaken van het Grondbedrijf geschetst. Daartoe wordt ingegaan op de gehanteerde parameters, de ontwikkeling van de Reserves, de financieringsbehoefte en het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf. 4.1 Gehanteerde parameters De volgende parameters werden in 2011 gehanteerd: - rekenrente 5,0 % - kostenstijging 2,0 % - opbrengstenstijging 0,0 % In 2011 is conform het oranje naar groen maatregelenpakket uit 2010 - gerekend met een rente van 5,0% tot en met 2018. Vanaf 2019 geldt een percentage van 5,5. Daarnaast is in 2010 in het kader van het oranje naar groen -maatregelenpakket besloten om de opbrengstenstijging in 2012 op 1% en vanaf 2013 op 2,0 % te stellen. Gegeven de huidige economische recessie en de verwachte marktontwikkelingen op korte termijn wordt nu echter uitgegaan van een opbrengstenstijging van 0% in 2012 en 2013, van 1% in 2014 en vanaf 2015 langjarig 2%. De kostenstijging is langjarig op 2% gezet. In de tijd gezien gaat het om een geleidelijke stijging van de opbrengstenparameter. Uitgangspunt wat betreft de parameters is en blijft een langjarig onderbouwde trend. Elk jaar vindt monitoring plaats op basis van de actuele economische ontwikkelingen en worden zonodig de parameters bijgesteld. 4.2 Reserves Grondbedrijf Algemeen: De verschillende Reserves Grondbedrijf geven inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf. De Reserve Grondbedrijf wordt bepaald door de (in het verleden) behaalde winsten en de getroffen voorzieningen voor verliesgevende projectgebonden complexen (grondexploitaties) en functionele complexen. Op basis van de uitkomsten van de grondexploitaties en de functionele complexen worden voorzieningen op het benodigde nivo gebracht en wordt er winst genomen m.b.t. die complexen waar (een deel van) de begrote winst als zeker bestempeld mag worden (zie paragraaf 3.3.). Daarnaast is er de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Deze wordt berekend door de nog te realiseren winsten uit de lopende grondexploitaties toe te voegen aan de huidige Reserve Grondbedrijf. Na aftrek van de benodigde gelden voor toekomstige projecten en de verplichte afdrachten resteert er een toekomstige Algemene Reserve Grondbedrijf. Ontwikkeling Reserve Grondbedrijf in 2011 De verschillende reserves hebben zich in 2011 als volgt ontwikkeld (bedragen in miljoenen euro): Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-27 -
MPG '11 MPG '12 Verschil (mpg '11 - mpg '12) op ncw '11 op ncw '12 op ncw '12 Reserve GB (conform Bbv) -3,8 = -4,0-2,7 1,3 - nog te realiseren winsten 23,4 = 24,6 20,6-4,0 Toekomstige Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 - Bestemmingsreserve afdracht concern 0 = 0,0 0 0,0 - Bestemmingsreserve Toekomstige projecten 0 = 0,0 0 0,0 Algemene Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 Stille reserve (strategische vooraad) 9,9 = 10,4 7,6-2,8 Toekomstige Reserve GB 19,6 = 20,6 18,0-2,6 Aanwezige Weerstandscapaciteit 29,5 = 31,0 25,6-5,4 Vereiste Weerstandscapaciteit 21,4 24,1 2,7 Confrontatie weerstandsvermogen code oranje code oranje afstand tot code groen 1,8 6,2 afstand tot code oranje afstand tot code rood 8,1 1,5 genoemde bedragen zijn in miljoenen euro De Reserve Grondbedrijf kende per 1-1-2011 een negatieve stand van 3,8 miljoen (= 4,0 miljoen netto contante waarde per 1-1-2012). Op 31-12-2011 was deze verbeterd naar een negatieve stand van 2,7 miljoen. Deze verbetering van 1,3 miljoen is vooral het resultaat van de verhoging van de grondprijzen van bedrijventerreinen met 1,9% conform in 2011 vastgesteld grondprijzenbeleid alsmede het afsluiten van de complexen B&S I en II waardoor extra winst kon worden genomen. Dankzij de nog te realiseren baten uit lopende winstgevende grondexploitaties, ter grootte van 20,6 miljoen (zie paragraaf 3.3) is de Toekomstige Reserve Grondbedrijf berekend op 18,0 miljoen. Met de in het verleden gerealiseerde projecten en de reeds gerealiseerde winsten in de lopende grondexploitaties heeft het grondbedrijf 122,6 miljoen verdiend. Desondanks heeft het Grondbedrijf een negatieve Reserve van 2,7 miljoen. Dit komt doordat er een verliesvoorziening van 125,3 miljoen nodig is ter dekking van de tekorten op lopende grondexploitaties, het Complex verspreide gronden (CVG) en aangegane verplichtingen zoals deelnemingen in verlieslatende publiek-private samenwerkingsprojecten. 4.3 Financiële ruimte voor toekomstige grondexploitaties Bij de vaststelling van het MPG 2011 waren er onvoldoende middelen beschikbaar voor toekomstige stedelijke ontwikkelingsprojecten van het Grondbedrijf die een tekort kennen. Het MPG 2012 laat dit beeld nog steeds zien. MPG 2011 MPG 2012 Toekomstige Reserve Grondbedrijf 19,6 miljoen 18,0 miljoen Af: Bestemmingsreserve t.b.v. AD 0,0 miljoen 0,0 miljoen Af: Vereiste weerstandscapaciteit (zie 4.5) 21,4 miljoen 24,1 miljoen Beschikbaar voor toekomstige projecten -/- 1,8 miljoen -/- 6,1 miljoen Netto benodigd voor toekomstige projecten GB 4,1 miljoen 6,1 miljoen De Bestemmingsreserve voor Toekomstige projecten is gebaseerd op globaal berekende resultaten van de toekomstige projecten met een substantieel tekort ( 12,1 miljoen) of winst ( 6,0 miljoen). Het resultaat van al deze toekomstige projecten tezamen bedraagt -/- 6,1 miljoen. Omdat op de strategische voorraad m.b.t. deze projecten al 9,2 mln. indirect is afgewaardeerd door een verliesvoorziening, is er netto geen bestemmingsreserve nodig. Er zou anders sprake zijn van een dubbele reservering. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-28 -
4.4 Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2011 met 3,4 miljoen gedaald: van 108,8 miljoen naar 105,5 miljoen. boekwaarde ontwikkeling Grondbedrijf MPG '11 mutaties' 11 MPG '12 boekwaarde boekwaarde 31-12-'10 31-12-'11 1 lopende grex 175.388.316,02 6.717.895,89 182.106.212,35 1b Kleine projecten -580.771,72-107.231,32-688.003,04 2 ATSC 11.762.135,70-7.572.427,98 4.189.707,72 3 Bommen en Archeologie 0,00 0,00 0,00 4 Erfpachtgronden 7.167.953,40 42.625,00 7.210.578,40 5 OFC's 8.493.025,48-16.956.789,43-8.463.763,95 6 CVG 41.238.223,43-1.282.900,35 39.955.323,08 7 winstnemingscomplex 5.025.508,89-1.223.366,07 3.802.142,82 Boekwaarde OHW + voorraad 248.494.391,20-20.382.194,26 228.112.197,38 A verliesvoorziening 143.407.671,08-18.103.207,83 125.304.463,25 B Reserve GB -3.773.888,42 1.117.801,91-2.656.086,51 Reserves en Voorzieningen 139.633.782,66-16.985.405,92 122.648.376,74 Boekwaarde GRONDBEDRIJF 108.860.608,54-3.396.788,34 105.463.820,64 4.5 Weerstandsvermogen Algemeen: In de Nota Weerstandsvermogen Grondbedrijf is aangegeven dat er binnen het Grondbedrijf een weerstandscapaciteit nodig is. Deze dient als buffer voor het opvangen van tegenvallers in de lopende grondexploitaties. Om inzicht te krijgen in het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf wordt de aanwezige weerstandscapaciteit afgezet tegen de vereiste weerstandscapaciteit. Om de vereiste weerstandscapaciteit te kunnen bepalen worden: 1. de risico s benoemd en gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie en voor alle functionele complexen gedaan 2. alle afzonderlijke risicoprofielen samengevoegd (middels een risicosimulatie) tot een risicoprofiel voor het gehele Grondbedrijf. Dit resulteert in een minimaal vereiste weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Bij de vaststelling van de nota Weerstandsvermogen is bepaald dat de vereiste weerstandscapaciteit berekend wordt met 90% zekerheid. Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf wordt uitgedrukt in een kleurcodering. Deze varieert van groen via geel en oranje naar rood: code groen: code geel: code oranje: code rood: de vereiste weerstandscapaciteit is kleiner dan de Algemene Reserve Grondbedrijf; de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de Algemene Reserve Grondbedrijf en kleiner dan de Toekomstige Reserve Grondbedrijf (= Algemeen Reserve Grondbedrijf en de Bestemmingsreserves Grondbedrijf tezamen) de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de Algemene Reserve en de Bestemmingsreserves tezamen en kleiner dan de totale aanwezige weerstandscapaciteit Grondbedrijf (=Toekomstige Reserve Grondbedrijf en stille reserve Grondbedrijf). de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de totale aanwezige weerstandscapaciteit. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-29 -
Risicoanalyses per complex Per projectgebonden complex (lopende grondexploitaties) en per functioneel complex zijn de risicoanalyses geactualiseerd. Per saldo is het risicoprofiel van het MPG verslechterd. Dit wordt naast de vele kleinere bijstellingen in diverse risicoprofielen, voornamelijk veroorzaakt door majeure bijstellingen in het risicoprofiel in: Lopende grondexploitaties: t Vaneker: Het risicoprofiel van t Vaneker is verslechterd. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat gewijzigde planvorming van het ADT. Dit leidt tot een hogere residuele verwervingsprijs voor deelplan Zuidkamp. Anderzijds wordt er door het ADT een andere staffeling van de gronduitgifteprijzen gehanteerd dan binnen de gemeente Enschede. De besluitvorming hoe wordt omgegaan met de ontwikkeling Vaneker/ADT wordt pas in het eerste halfjaar van 2012 verwacht. Derhalve worden deze ontwikkelingen als mogelijk risico meegenomen. Het risicoprofiel verslechterd hierdoor met 4 miljoen. Er wordt nu rekening gehouden met een bandbreedte tussen -/- 2,9 miljoen en -/- 5,7 miljoen verslechtering. Binnenstad / Roombeek: Als maatregel in het kader van traject oranje naar groen heeft de Raad in 2010 besloten dat de grondexploitatie Binnenstad Roombeek 5,5 miljoen bijdraagt in het weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Om dit te bewerkstelligen sluit de geconsolideerde grondexploitatie op 0,-- en wordt er een positief risico meegenomen van 5,5 miljoen bij de berekening van de vereiste weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Nu worden er risico s ingeschat met betrekking tot bommen in deelgebied Boddenkamp en verwerving Leger des Heils/Coffeeshop en het verkeerscirculatieplan in deelgebied Middengebied. Hierdoor verslechtert het risicoprofiel met 1,16 miljoen en bedraagt de bijdrage aan het weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf vanuit Binnenstad Roombeek nog maar 4,39 miljoen. Usseleres De uitgifteprijzen zijn conform de nota grondprijzenbeleid 2011 met 1,9% verhoogd, hierdoor komt het positieve risico gedeeltelijk te vervallen. Dit resulteert in een verslechtering van het risicoprofiel met 1,91 miljoen en een positieve bijstelling van de grondexploitatie. Faseringsrisico - planningsoptimisme Ieder project kent planningsoptimisme. Per project wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van de te maken kosten en opbrengsten op basis van de fasering van het project. Op individueel projectniveau is dit ook reëel, maar als we op totaal niveau kijken dan zit er toch wel enig optimisme in. Jaarlijks blijkt dat we de ingeschatte kosten en opbrengsten niet volledig realiseren (zie ook paragraaf 3.1). Oorzaken van deze vertragingen kunnen van verschillende aard zijn, zoals procedures en onderhandelingstrajecten die vertraging oplopen. Dit wordt onderkend en op totaalniveau wordt hiermee in de risicoanalyse rekening gehouden. Doordat de fasering in de diverse projecten is aangepast en de uitgangspunten gelijk zijn gebleven leidt dit tot een verslechtering van het risicoprofiel met 3,65 miljoen. Er wordt nu rekening gehouden met een bandbreedte tussen -/- 1,6 miljoen en de -/- 15,7 miljoen verslechtering. Functionele complexen CVG Het risicoprofiel met betrekking tot de strategische grondvoorraad is toegenomen door bijgestelde taxaties, marktontwikkelingen en de negatieve toekomstperspectieven. Dit wordt mede ingegeven door de uitkomsten van de recentelijk vastgestelde woonvisie, waarbij als uitgangspunt is genomen een jaarlijkse bruto toevoeging van bruto maximaal 190 woningen. Bij de berekening van de EWT wordt een fictief programma als uitgangspunt genomen, de kans dat deze ook daadwerkelijk doorgang zal vinden is door vaststelling van de woonvisie sterk afgenomen omdat er in de lopende voorraad al meer woningen zijn geprognosticeerd dan zal kunnen worden afgezet. De kans dat de EWT gerealiseerd kan worden is afgenomen, waardoor er verder dient te worden afgewaardeerd. Dit resulteert in een verslechtering van het risicoprofiel met 1,66 miljoen. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012 DEEL 1-30 -