Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Hoogste prijsstijgingen in sterk verstedelijkt gebied: De gemiddelde woningwaarde blijft ook dit kwartaal stijgen (3,8%) naar een gemiddelde van 240 duizend euro. De gemiddelde woningprijs in zeer sterk stedelijk gebied is, sinds het dieptepunt van de woningmarkt in 2013, al met meer dan 10% gestegen. Hiermee is dit segment van de woningmarkt voor het eerst de crisis te boven. Op gemeenteniveau steeg de gemiddelde woningwaarde het sterkst in Bloemendaal (11,6%) gevolgd door de gemeente Haarlem en de gemeente Heemstede met 10,2%. Forse stijging aantal verkopen en verstrekte hypotheken: Het jaarlijkse aantal verkopen stijgt sterk (28.2%) en het aanbod daalt (-7,8%). Ook het aantal hypotheken is met 24,1% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Marktliquiditeit verbetert vooral in stedelijke regio s: Het aantal woningen dat binnen 6 maanden verkocht wordt bedraagt 44,7%. Vooral in de Randstad wordt veel en snel verkocht. Nog altijd zijn er ruim 61 duizend woningen die al langer dan 3 jaar te koop staan en moeilijk verkocht worden. Deze concentreren zich vooral in het oosten en noordoosten van het land. Stedelijk gebied Noord-Holland hoogste prijsniveau ooit Het herstel op de woningmarkt heeft zich de afgelopen kwartalen voornamelijk voorgedaan in (zeer) sterk stedelijk gebied. In de meeste gebieden is de gemiddelde woningwaarde momenteel hoger dan het laagst gemeten niveau in 2013. Het stedelijk gebied in Noord-Holland is de eerste regio van Nederland waar in het tweede kwartaal van 2015 de gemiddelde woningwaarde hoger is dan de piek uit 2008. Introductie 1 Woningwaarde en Prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Calcasa PropertyNL Analyzer 16 Commercieel Vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 CALCASA WOX Q2 2015 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 251 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q22015 J-O-J prijsverandering WOX 3,8% K-O-K prijsverandering WOX 1,6% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 2,9% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2015 Q3 3,4% Voorspelling K-O-K 2015 Q3 1,0% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 16,1% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 9,0% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 4,7% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 192 J-O-J verandering aantal woningverkopen 28,2% K-O-K verandering aantal woningverkopen 3,9% 1
Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 251 punten. Gemiddelde woningwaarde: 240 duizend euro. K-O-K prijsverandering: +1,6%. J-O-J prijsverandering: +3,8%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 258 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,3%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,3%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 191 duizend euro. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,6%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +5,9%. 270 250 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering 4% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland 2% 0% -2% -4% 13K1 13K2 13K3 13K4 14K1 14K2 14K3 14K4 15K1 15K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2
Dure prijssegment wederom volop in trek Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn wederom fors in waarde gestegen. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 6,0%. Ook woningen in de prijscategorie 350 tot 500 duizend euro stegen bovengemiddeld in waarde. Goedkope woningen stegen het minst in waarde, desalniettemin nam de gemiddelde waarde van woningen onder de 150 duizend euro met 3,2% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan 150.000 3,2% 150.000 tot 250.000 3,4% 250.000 tot 350.000 4,3% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa 350.000 tot 500.000 4,4% Meer dan 500.000 6,0% Alle woningen 3,8% Grootste prijsstijgingen bij jaren 30 woningen Wederom zijn de appartementen meer in waarde gestegen dan eengezinswoningen in het afgelopen jaar. (zie Tabel 2b). De grootste prijsstijging vindt plaats bij de oudere appartementen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze zijn het meest in waarde toegenomen met 10,6%. Ook nieuwere appartementen gebouwd na 2000 zijn met 5,6% sterk in waarde toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen blijft achter met een jaarontwikkeling van 2,9%. Vrijstaande woningen gebouwd na het jaar 2000 zijn het minst in waarde gestegen (1,9%). J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot 1944 1945-1979 1980-2000 >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 3,1% 3,4% 2,3% 1,9% 2,9% Hoek/rijwoning 5,4% 2,9% 2,8% 3,0% 3,4% Appartement 10,6% 3,8% 2,7% 5,6% 5,9% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa Totaal 6,8% 3,3% 2,7% 4,0% 3,8% Voorspelling woningprijsontwikkeling derde kwartaal 2015 K-O-K voorspelling WOX: 1,0%. J-O-J voorspelling WOX: 3,4%. 3,0% voor eengezinswoningen. 5,1% voor meergezinswoningen Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,2% Noord-Nederland: 3,1% Oost-Nederland: 2,3% Zuid-Nederland: 2,7% 3
Stedelijk gebied Noord-Holland hoogste prijsniveau ooit De woningmarkt in het westen van het land herstelt al enkele kwartalen sneller dan de rest van Nederland. In het vorige kwartaalbericht meldde Calcasa al dat regionale verschillen oplopen met grote prijsverschillen tussen Randstad en periferie tot gevolg. Ook dit kwartaal zet het herstel op de woningmarkt door met een jaar-op-jaar prijsstijging in het westen (4,9%) en zuiden (3,1%) van het land en een geringere prijsstijging in het oosten (2,6%). De gemiddelde woningwaarde in het noorden van het land blijft achter (1,1%). De forse prijsstijgingen in het westen van het land concentreren zich vooral rondom sterk verstedelijkt gebied, zoals te zien is in figuur 3.Voor het eerst sinds de crisis op de woningmarkt is de gemiddelde woningprijs in het sterk verstedelijkt gebied in Noord-Holland hoger dan het hoogste niveau van voor de crisis. Met een gemiddelde waarde van 297 duizend euro is nu de hoogste waarde ooit bereikt. Op gemeenteniveau heeft alleen de gemiddelde woningwaarde in Amsterdam de prijsbarrière van 2008 doorbroken en ligt deze met een gemiddelde waarde van 322 duizend euro op het hoogste niveau ooit. Figuur 3 Indexcijfer* gemiddelde woningwaarde t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per wijk in het westen van Nederland * Een indexcijfer van 100 betekent dat de gemiddelde woningwaarde in het tweede kwartaal van 2015 gelijk is aan die van het derde kwartaal van 2008. Noord-Holland is ook de enige provincie in Nederland waar het aantal jaarlijkse verkopen het huidige aantal te koop staande woningen overstijgt. In alle andere provincies ligt het aanbod van woningen nog hoger dan het jaarlijkse aantal verkochte woningen. In Noord-Holland zijn vooral de regio s rond Amsterdam en Haarlem verantwoordelijk voor een forse stijging van het aantal verkopen en de prijs. De marktliquiditeit in Amsterdam heeft met een factor 2,4 het niveau van begin 2009 bereikt; het jaarlijks aantal verkopen is meer dan 2x zo hoog als het huidige aanbod van woningen (zie figuur 4). 4
Figuur 4 Marktliquiditeit alle woningen per wijk in Noord-Holland in Q2 2015. Appartementsprijs in Noord-Holland 2,3% boven hoogste niveau uit 2008 Vooral appartementen in Noord-Holland zijn fors in waarde gestegen de afgelopen kwartalen. Met een gemiddelde waarde van 270 duizend euro zijn appartementen in het tweede kwartaal van 2015 2,3% meer waard dan in het derde kwartaal van 2008; de vorige top van de woningmarkt. Uit figuur 4 blijkt dat met name Amsterdam en de omliggende gemeenten verantwoordelijk zijn voor deze forse stijging. Tabel 3 geeft een overzicht van gemeenten waarvoor het prijsniveau van appartementen op of boven het niveau van het derde kwartaal in 2008 ligt. Vrijwel alle gemeenten liggen in de directe omgeving van Amsterdam. In de overige gemeenten is het prijsniveau voor appartementen nog niet op het niveau van het derde kwartaal van 2008. Gemeente appartementen Amsterdam 4,4 Landsmeer 4,3 Diemen 4,2 Ouder-Amstel 4,2 Haarlemmermeer 4,1 Oostzaan 4,0 Aalsmeer 3,9 Beemster 3,9 Purmerend 3,9 Zeevang 3,9 Uithoorn 3,8 Amstelveen 3,5 Graft-De Rijp 3,2 Edam-Volendam 3,2 Waterland 3,2 Tabel 3 Prijsontwikkeling appartementen in gemeenten met een hogere gemiddelde appartementswaarde in Q2 2015 t.o.v. de piek in Q3 2008. 5
Figuur 5 Indexcijfer gemiddelde woningwaarde eengezinswoningen t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per gemeente in Noord-Holland. Figuur 6 Indexcijfer gemiddelde woningwaarde appartementen t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per gemeente in Noord-Holland. Prijs van eengezinswoningen in Haarlem en omgeving vrijwel op hoogste niveau uit 2008 De prijsontwikkeling van eengezinswoningen blijft duidelijk achter bij de prijsontwikkeling van appartementen (zie figuur 5/6). Voor eengezinswoningen heeft Haarlem en omgeving de beste papieren, daar zit het prijsniveau slechts een half procent onder het hoogste niveau van voor de crisis. Voor de hele regio geldt dat bij eengezinswoningen de woningprijs redelijk hersteld is. Ook in Bloemendaal, Zandvoort en Heemstede ligt het prijsniveau bijna weer op het hoogste niveau van voor de crisis. Voor de overige gemeenten in Nederland is dat nog niet het geval. Daar ligt het prijsniveau nog minimaal 5% lager dan het hoogste niveau. Op wijkniveau zijn alleen de eengezinswoningen in Bloemendaal weer op prijsniveau van Q3 2008 (zie figuur 5). Gemeente eengezinswoningen Haarlemmerliede en Spaarnwoude -0,4 Haarlem -0,7 Bloemendaal -1,3 Zandvoort -1,4 Heemstede -1,5 Utrecht -3,0 Sluis -3,0 Hulst -3,8 Terneuzen -4,1 Assen -4,9 Tabel 4 Prijsontwikkeling eengezinswoningen in gemeenten met een lagere gemiddelde woningwaarde in Q2 2015 t.o.v. de piek in Q3 2008 6
Woningprijs in Noord-Holland blijft het hardst doorstijgen De grootste prijsstijging van 5,7% is wederom voor Noord-Holland. Vooral appartementen in de provincie Noord-Holland stegen fors in waarde ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde waarde steeg met 9,1%. Eengezinswoningen werden 4,0% meer waard. Groningen is de enige provincie waar de gemiddelde waarde van een woning daalde. De prijsdaling betrof 1,6%. 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2015 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen 187000 160000-1,6% Friesland 187000 141000 1,7% Drenthe 210000 149000 3,9% Tabel 5 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel 216000 143000 1,6% Flevoland 205000 190000 4,5% Gelderland 257000 169000 3,2% Utrecht 337000 202000 3,1% Noord-Holland 312000 270000 5,7% Zuid-Holland 281000 168000 5,2% Zeeland 198000 158000 2,4% Noord-Brabant 264000 177000 2,9% Limburg 211000 140000 4,0% Nederland 258000 191000 3,8% Grootste stijger wederom Agglomeratie Haarlem Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Agglomeratie Haarlem. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 10,5%. Eengezinswoningen in die regio werden maar liefst 12,4% meer waard. Ook appartementen stegen in waarde, maar minder met 5,3%. Op de tweede plek staat de regio Groot-Amsterdam met een j-o-j ontwikkeling van +7,8%. Daar steeg vooral de gemiddelde prijs van een appartement (+ 10,4%). De grootste daling van de woningprijs in het afgelopen jaar vond plaats in de corop s regio s in Groningen. In Overig Groningen daalde de gemiddelde waarde met 2,1%. In Oost-Groningen betrof de daling 0,6% en in Delfzijl e.o. was dit 0,5%. In 9 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. In 13 van de 40 Corop-regio s steeg de woningprijs met minder dan 2%. Alle informatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer data over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven. 7
Betaalbaarheid verbetert verder In het tweede kwartaal werd gemiddeld 16,1% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7). J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -9,0%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -4,7%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 7 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). 30 25 20 15 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8
Forse stijging aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 192 duizend. Dit is 28% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 185 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +28,2%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +3,9%. Aantal woningverkopen en veranderingen 20% 10% 0% -10% -20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Figuur 9 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Transactieontwikkelingen naar woningtype Het aantal verkopen nam met 28,2% toe in het afgelopen jaar. De verkoop van appartementen steeg het hardst met 34,5%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek; het verkoopaantal steeg met 19,4%. Daarentegen steeg de verkoop van vrijstaande woningen bovengemiddeld met 30,9%. J-O-J transactieontwikkeling Periode Woningtype 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 Vrijstaand 24,7% 26,3% 41,5% 37,5% 30,9% Semi-vrijstaand 15,8% 16,9% 29,2% 25,8% 19,4% Tabel 6 Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 20,8% 20,8% 33,0% 32,4% 22,8% Tussenwoning 25,5% 28,0% 40,3% 35,3% 26,5% Appartement 21,6% 27,3% 39,8% 39,7% 34,5% Totaal 22,5% 25,3% 38,1% 35,5% 28,2% 9
Grootste stijging woningverkopen middeldure segment De verkoop van woningen in de prijsklasse 350-500 duizend euro stijgt met 48,3% in West-Nederland. In Oost-Nederland is het aandeel middel dure woningen (350-500 duizend euro) met 39,9% toegenomen het afgelopen jaar. In Noord-Nederland steeg het aantal verkopen het meest in de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro (37,9%). De verkoop van goedkope koopwoningen steeg het minst in Zuid-Nederland (3,0%).. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 62,5 50 37,5 25 Figuur 10 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q2 2015 ten opzichte van Q2 2014 12,5 0 Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland < 75.000 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-350.000 350.000-500.000 > 500.000 45% binnen 6 maanden verkocht Van de verkochte woningen heeft 18,7% nog geen 3 maanden te koop gestaan. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 37,9% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 44,7%. 16,2% van de verkochte woningen heeft langer dan 2 jaar te koop gestaan. Dit aantal ligt al een jaar op een stabiel niveau. Ontwikkeling Periode Tabel 7 Looptijden 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 Binnen 3 mnd verkocht 15,6% 17,8% 19,1% 17,9% 18,7% Binnen 6 mnd verkocht 37,9% 44,1% 44,2% 44,8% 44,7% Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Binnen 12 mnd verkocht 60,2% 64,2% 66,5% 67,3% 67,5% Binnen 18 mnd verkocht 72,2% 75,0% 76,7% 77,0% 78,2% Binnen 24 mnd verkocht 80,4% 82,4% 82,8% 82,8% 83,8% > 24 maanden 19,6% 17,6% 17,2% 17,2% 16,2% 10
26% van het aanbod Noord-Nederland >3 jaar te koop Terwijl het aantal verkopen stijgt en het aanbod daalt staat nog steeds 26,3% van het woningaanbod in Nederland langer dan 3 jaar te koop. In het Noorden van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat met 31,3% het hoogst. In Groningen, Friesland, de Achterhoek en Brabant is het aandeel moeilijk verkoopbare woningen het hoogst zoals te zien is in onderstaande figuur. Gemeenten Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Gemeenten Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %) Tabel 8 Oldambt 47.1 Maastricht 6.5 Montferland 45.4 Eijsden-Margraten 6.5 Winterswijk 44.9 Stein 7.0 Lelystad 44.6 Meerssen 9.1 Zevenaar 40.1 Zwartewaterland 10.1 Bronckhorst 40.0 Midden-Delfland 10.6 Epe 39.5 Sittard-Geleen 12.1 Losser 39.1 Borne 13.5 Nuenen, Gerwen en Nederwetten 39.0 Pijnacker-Nootdorp 13.7 Duiven 38.4 Teylingen 13.9 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het tweede kwartaal van 2015. *alleen gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen worden meegenomen in het overzicht. Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in %) 11
Marktliquiditeit verbetert verder De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,2 Vorig jaar betrof deze verhouding 1,7. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 192 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: 28,2% Aanbod van woningen in Q2 2015: 232 duizend woningen. J-O-J ontwikkeling: -7,8% De marktliquiditeit is het best in Amsterdam met een factor van 0,42, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,48. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het hoogst met een factor 3,1, gevolgd door de gemeente Delfzijl met 2,9. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300000 240000 180000 120000 Figuur 12a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2015 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 60000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen 200000 160000 120000 80000 40000 Figuur 12b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2015. Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 0 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,6% voor heel Nederland. Dit is een stijging van 28,2% ten opzichte van vorig jaar. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 3,8%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,2%. Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen is verkocht bedraagt 11,9%. De marktliquiditeit was het afgelopen jaar was het laagst in de gemeenten Eemsmond en Ten Boer, waar respectievelijk 2,4 en 2,5% van de bestaande voorraad aan koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12
Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13
Forse stijging aantal verstrekte hypotheken Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 238 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +24,1%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +3,2%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% 0% 650000 500000 350000 Figuur 15 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -10% 200000-20% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 50000 K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Aantal executieverkopen gestegen Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.682. J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +11,8%. K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -2,8%. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executies 3000 2250 1500 750 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 2,00% 1,500% 1,00%,500%,00% Figuur 16 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14
Aandeel executieverkopen stabiel In figuur 17 is het aandeel executieverkopen naar woningsoort in de periode 2008-2015 weergegeven. Sinds de verscherpte regelgeving en het aantrekken van de woningmarkt neemt het aandeel executieverkopen weer af. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen bedraagt 0,9% voor heel Nederland. In Flevoland is het aandeel executieverkopen het hoogst met 1,7%. Het laatste aandeel executieverkopen kent de provincie Utrecht met 0,4%. Aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties 3% 2% Figuur 17 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 2% 1% 1% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 Q1 Q2 totaal eengezinswoningen appartementen 15
Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als decision support tool voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via www.calcasa.nl/contact 16
Gemiddelde huurwaardes vastgoed gedaald De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 0,6% in Q2 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 0,6% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 118 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 3,6% in Q2 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 101 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,6% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 150 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 3,8% in Q2 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,8% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 54 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) 140 Figuur 18 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa 125 110 95 80 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 90 118-0,6% -5,7% Winkels (RPI) 101 150-3,6% -9,7% Bedrijfsruimten (IPI) 90 54-3,8% -11,7% Tabel 9 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL 17
Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 19 200 150 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL 100 50 0 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18
Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Amsterdam 411.125 85.500 325.625 25% 73% 810.940 440.780 13.327 5.560 16,7 Rotterdam 307.350 105.100 202.250 33% 65% 618.360 311.190 6.491 7.555 18,7 Den Haag 244.875 65.600 179.275 42% 56% 508.940 249.290 6.572 6.040 17,5 Utrecht 145.125 72.100 73.025 44% 54% 328.170 169.510 4.944 3.105 17,2 Tabel 10 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Eindhoven 101.975 71.625 30.350 44% 55% 220.920 111.790 3.034 2.350 20,2 Provincies Groningen 267.475 190.475 76.975 54% 44% 582.710 286.630 6.586 9.600 20,6 Friesland 289.375 249.575 39.825 61% 39% 646.290 285.300 6.744 11.515 20,7 Drenthe 214.900 186.975 27.925 64% 36% 488.970 211.450 5.270 9.075 20,6 Overijssel 485.400 395.400 90.000 58% 40% 1.139.680 484.280 10.922 15.330 20,0 Flevoland 159.500 133.050 26.425 63% 36% 399.890 163.490 3.930 5.495 19,4 Gelderland 859.850 693.825 166.025 58% 41% 2.019.640 879.770 20.062 31.195 20,6 Utrecht 534.600 363.775 170.800 56% 43% 1.253.650 561.520 15.348 14.995 18,6 Noord-Holland 1.262.800 704.050 558.750 47% 51% 2.741.320 1.298.220 35.257 31.015 18,7 Zuid-Holland 1.618.650 870.125 748.525 50% 49% 3.576.960 1.639.650 38.187 47.030 18,8 Zeeland 180.375 153.500 26.875 65% 35% 380.610 170.760 5.171 7.170 19,8 Noord-Brabant 1.062.375 854.425 207.975 60% 40% 2.479.220 1.092.190 26.710 38.330 20,2 Limburg 514.025 408.650 105.375 58% 41% 1.119.980 516.560 10.761 16.105 19,5 Nederland 7.449.300 5.197.650 2.251.650 55% 44% 16.829.290 7.589.800 192.128 232.150 19,3 Woningvoorraad 1-jaars prijsontwikkeling grote steden Figuren 20 & 21 14,8% Aantal koopwoningen 35,2% 50,0% Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers J-O-J Q2 2015 Aantal verandering NHG verkopen 30.700 15,8% Executieverkopen 1.072 16,3% HH betalingsproblemen 112.800 12,1% Hypotheekverkopen 230.500 31,7% Totale hypotheekschuld (x 6.344.000 0,8% Bron: NHG, BKR, DNB 0% Amsterdam Rotterdam The Hague Utrecht Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers 1,8% -2,6% ACHMEA hypotheekbank Obvion HQ Hypotheken 1,8% Lloyds Bank NIBC -1,2% Florius ABN AMRO Bank 1,1% Nationale Nederlanden -0,9% Quion -0,7% 1,0% Munt Hypotheken 0,9% -0,5% Eindhoven Nederland Tabel 11 & Figuur 22 Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2015) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015) 105 100 95 90 85 80 75 BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2015) 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 280 270 260 250 240 230 220 De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015) 700,000 650,000 600,000 550,000 500,000 450,000 Figuren 23 & 24 Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 70 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 BNP Inflatie Werkloosheid 210 400,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 19
Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 223.000 184.000 163.000 164.000 187.000 Friesland 239.000 177.000 148.000 137.000 187.000 Drenthe 276.000 195.000 162.000 150.000 210.000 Tabel 12 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Overijssel 325.000 212.000 192.000 182.000 216.000 Flevoland 332.000 246.000 186.000 175.000 205.000 Gelderland 370.000 256.000 215.000 197.000 257.000 Utrecht 599.000 408.000 293.000 271.000 337.000 Noord-Holland 459.000 368.000 278.000 254.000 312.000 Zuid-Holland 457.000 347.000 265.000 246.000 281.000 Zeeland 267.000 187.000 164.000 157.000 198.000 Noord-Brabant 397.000 272.000 231.000 215.000 264.000 Limburg 304.000 199.000 183.000 177.000 211.000 Nederland 350.000 260.000 229.000 217.000 258.000 portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 144.000 140.000 143.000 152.000 160.000 Friesland 136.000 126.000 136.000 136.000 141.000 Drenthe 141.000 131.000 131.000 160.000 149.000 Overijssel 135.000 138.000 150.000 151.000 143.000 Tabel 13 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Flevoland 186.000 160.000 154.000 158.000 190.000 Gelderland 165.000 153.000 167.000 183.000 169.000 Utrecht 198.000 178.000 211.000 210.000 202.000 Noord-Holland 213.000 201.000 247.000 292.000 270.000 Zuid-Holland 149.000 154.000 181.000 172.000 168.000 Zeeland 168.000 176.000 149.000 145.000 158.000 Noord-Brabant 178.000 163.000 177.000 185.000 177.000 Limburg 145.000 131.000 147.000 156.000 140.000 Nederland 165.000 162.000 189.000 207.000 191.000 20
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 648 Delfzijl 141 Wassenaar 531 Oldambt 147 Heemstede 480 Leeuwarden 150 Naarden 454 Veendam 155 Tabel 14 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa De Bilt 396 Heerlen 155 Bussum 381 Franekeradeel 157 Zeist 376 Kerkrade 158 Wijdemeren 372 Terneuzen 158 Utrechtse Heuvelrug 370 Brunssum 159 Huizen 349 Den Helder 160 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Bloemendaal 11,6% Zuidhorn -3,7% Haarlem 10,2% Leek -3,7% Heemstede 10,2% Hoogezand-Sappemeer -3,6% Amsterdam 9,7% Haren -3,4% Tabel 15 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa Rotterdam 7,6% Berkelland -1,0% 's-gravenhage 6,9% Lochem -1,0% Velsen 6,4% Oude IJsselstreek -0,9% Meppel 6,3% Oldambt -0,7% Oegstgeest 6,3% Veendam -0,7% Amstelveen 6,3% Groningen -0,6% 21
Figuur 25 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 26 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het tweede kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 22
Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 23
Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland). 24