Voorjaarssessies Woningen inclusief energielasten betaalbaar en comfortabel, een nieuwe propositie voor bewoners
De aftrap! Energiemeter=0 gegarandeerd Energiekosten ín vernieuwbouw Businesscase corporatie en bouwer Bewoners blij Energie-dienst bij huurcontract Nieuwe wetgeving
Totale omslag Corporatie koopt in Bouwpartij biedt product aan Bewoner wordt klant Gemeente agendeert en faciliteert
Energiesprong Energiesprong is aanjager van energie-innovatie in markt van gebouwde omgeving (woningen (huur en koop), kantoren, zorggebouwen) met veelheid aan initiatieven Omvangrijke vraag mobiliseren Passend aanbod versterken Financieel mogelijk maken Regelgeving faciliterend maken Transitie-proces coachen en faciliteren
Times they are a-changin
Transitie 20 e eeuw 21 e eeuw Kennis is macht Gelijk hebben Je bent je functie Grote zelfstandige instituten Hebben is houden Controleren Eigen belang Project met kwantitatieve resultaten Alleen techniek Kleine aanpassingen Wie het doet, heeft wat ie wil Bijdragen Jij als persoon hebt een functie Actieve verbindingen tussen organisaties Delen is het nieuwe hebben Meebewegen Bijdragen aan grote geheel Focus tijdens een proces Techniek voor mensen Eindeloos nieuwe mogelijkheden
Gamechangers nodig
Geen zekerheid tijdens de rit
Begin van verandering
In de sessie van vandaag: Wat willen bewoners? Welk aanbod is er? Hoe regel je dat? Hoe financier je dat? Welke consequenties heeft dat? bewoners aanbod regelen financieren veranderen Verwijzing naar bestanden op:
Kennismaking en vraaginventarisatie
bewoners aanbod regelen financieren veranderen Een verbouwing duurt even. Wonen duurt een leven. AFSPRAKEN Bewonersreacties na een vernieuwbouw in Kerkrade Online publicatie bewonersbeleving www.bewonerscommunicatie.com via:
Vertrekpunt: waar wordt huurder blij van? 2G: gedoe en geld Veel lullen en niet poetsen Woning zo-goed-als-nieuw Snel bouwproces (thuis blijven) Voor dezelfde woonlasten Keuzemogelijkheden Aandacht voor: Integreer de ervaringswijsheid van bewoners Hou regie op communicatie Wees transparant, ook als iets misgaat Respecteer iemands thuis Bied laagdrempelig aanspreekpunt
Groeiend aantal woningconcepten
Van 70% bewonersparticipatie... Naar 100% bewonersenthousiasme
Prijstransparantie: waar voor je budget
Prestatiegarantie
Differentiatie Woningconcept Incl. financiering Woonklaar woningconcept Zelf-klussen woningconcept 100 euro terug voor ieder opleverpuntwoningconcept Huis&Wijk woningconcept
Energiemeter=0
Industrialisatie
Nieuwbouw Vermoedelijke keuze uit 15 woningconcepten op het niveau van nul op de energiemeter. Koplopers zijn ondermeer: VolkerWessels, BAM, Trebbe, Huybregts Systeembouw, Van Wanrooij, Schutte, BVR groep, Webuildhomes, Reinbouw, Klokwonen, Ballast Nedam, Slokker, Plegt-Vos etc.
Renovatie/vernieuwbouw Vermoedelijke keuze uit 8 woningconcepten die betaalbaar nul op de energiemeter kunnen realiseren. Koplopers zijn onder meer: BAM, Trebbe, Plegt-Vos, DuraVermeer, Reimarkt, Volker Wessels, Heijmans, VDM Toegang tot www.woningconcepten.nl via
Wetgeving Aanpassing wetgeving om mogelijk te maken dat corporaties een extra titel hebben om een energiedienst te innen Verwachting: wetsvoorstel rond zomer naar Tweede Kamer (Novelle juli 2015) (onder voorbehoud en alleen van toepassing bij realisatie NOM): Extra kasstroom: energiedienst (EPV, 1,20 per m2), component in servicekosten Punten voor (energie)opwekking in labelpunten verdwijnen In plaats daarvan punten voor NOM-kwalificatie Voorstel minister Blok, zodra het beschikbaar is op:
Prestatiegaranties Bouwpartijen geven garantie op nul-op-de-meter waarmee het geld van energielasten zeker vrijvalt voor investering. Voorbeelden van contracten en een Handleiding Prestatiecontracten op:
Definities Nearly Zero Energy Building NZEB (EPC = 0) Energieneutraal Nul-op-de-meter Bij een Nul Op de Meter woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van huishoudelijke apparatuur inclusief verlichting en eigen opwekking van energie op jaarbasis 0. Energie-nota-loos Autarkisch
Meten en monitoring Goede woningconcepten Woninghandleiding en prestatiesturing Prestatiegarantie
Andere mindset Corporatie zegt: Doe mij een aanbod voor deze wijk dat de garantie waarmaakt, die ik mijn huurder bied, en is NIET meer mede ontwerpverantwoordelijk en niet verantwoordelijk voor de totaalprestatie van de woning. Bouwer is ontwikkelaar en aanbieder van een compleet woningproduct.
Garantie op prestatie Vanuit het principe in- en uitgaande energiestromen op jaarbasis zijn nul, prestaties op: 1. Binnenmilieu 2. Comfort en Gezondheid 3. Energie 4. Kwaliteit instandhouding
Wat leg je vast Garantietermijn Onderhoud/exploitatie Bewijslast bij bouwer Monitoring Bedrag Productspecificaties Prestaties specifiek Leveringsvoorwaarden / Algemene Voorwaarden Voorbeeldcontracten en Handleiding Prestatiecontracten op:
Energiedienst voor bewoners Op basis van het elektriciteitsgebruik uit energierekeningen van de afgelopen drie jaren of een gemiddelde, krijgt een huurder b.v. 2700 kwh/jaar. Meer of mindergebruik wordt verrekend met het energiebedrijf/esco/verhuurder.
Uitgangspunten energiedienst Zittende bewoners: equivalent energiekosten afgelopen drie jaar Nieuwe bewoners: equivalent label B-woning Belofte: levering min. lokaal duurzaam opgewekte energie én max. benodigde energie voor verwarming Bewoners krijgen woninghandleiding Bewoners behouden aansluiting bij energiebedrijf om zonodig energie bij te kunnen kopen of terug te kunnen geven Monitoringtools in huis Energiebundel 1.0 spoedig op:
Belangrijkste financiële vraagstukken Hoeveel kan er maximaal geïnvesteerd worden voor vernieuwbouw naar nul-op-de-meter met een rendabele businesscase? Hoe financieren?
Investeringscapaciteit Maximaal te besteden bedrag per woning: investeringscapaciteit Investeringscapaciteit: verschil tussen waarde voor en waarde na renovatie Bedrijfswaarde: jaarlijkse kasstromen contant maken tegen een bepaalde disconteringsvoet (rendementseis) Bedrijfswaarde NOM renovatie hoger door: Langere exploitatieduur Energiedienst als extra kasstroom
Businessmodel reguliere renovatie Opbrengsten Verkoopwaarde Huur Tijd Exploitatielasten Kosten Renovatiekosten 10
Businessmodel vernieuwbouw naar E=0 Opbrengsten Verkoopwaarde Huur + energiedienst Tijd Exploitatielasten Kosten Renovatiekosten 10
Geschikt voor E=0 vernieuwbouw Oud bezit in relatief slechte staat -> korte resterende levensduur Lage energielabel -> hoge energierekeningen Grote woningen -> hoge energierekeningen Eengezinswoningen & portieketageflats (< 4 woonlagen) -> Voldoende ruimte voor opwekcapaciteit
3 scenario s verschillende levensduur Doorexploiteren Label B - renovatie vernieuwbouw Energierekening 120/maand 120/maand 0/maand Energiedienst 0/maand 0/maand 120/maand Levensduur 15 jaar 25 jaar 40 jaar
Investeringscapaciteit NOM-renovatie 120,000 30,000 100,000 80,000 60,000 20,000 20,000 109,000 Investeringscapaciteit: 70.000 40,000 20,000 39,000 59,000 0
Investeringscapaciteit NOM-nieuwbouw 120,000 30,000 100,000 80,000 Investeringscapaciteit: 30.000 60,000 104,000 40,000 74,000 20,000 0 Waarde A+ Waarde energiedienst Waarde NOM
Total Cost of Ownership (TCO) Onderhoud wordt na renovatie uitbesteed aan bouwer 120,000 100,000 30,000 100,000 TCO is de investeringscapaciteit plus de netto contante waarde van het onderhoud 80,000 60,000 40,000 70,000 20,000 0 Investeringscapaciteit NOM vernieuwbouw - renovatie Waarde onderhoud Total Cost of Ownership
Financiering In gesprek met WSW: zekerheden zijn belangrijk: Wetgeving als basis voor extra kasstroom Prestatiegarantie in exploitatie Bij voldoende zekerheden geen probleem (communiqué) Geborgde financiering afhankelijk van: DAEB/Niet-DAEB Kasstromen (ICR/DSCR) Bedrijfswaarde (Solvabiliteit/LTV) WOZ-waarde Ongeborgde financiering, afhankelijk van: Marktwaarde Kasstromen Onderpand met WSW?
Uitvraag op specificaties én maximale prijs De uitvraag van de klant/corporatie wordt bepaald door de maximaal besteedbare bedrag per woning enerzijds en de gewenste prestaties anderzijds. De invulling van die prestaties is verantwoordelijkheid van de bouwpartijen, want zij staan aan de lat voor garanties! Rekenmethode 1.0 is beschikbaar op:
Kleine (label-) stappen of nul-op-de-meter Typisch voordeel van nul-op-de-meter is de mogelijkheid om van een nieuwe geldstroom gebruik te kunnen maken voor verbetering van de woningen.
De consequenties Om dit allemaal te doen, krijgt iedereen andere rollen: Bouwpartijen Corporaties Gemeenten Kijk naar online boeken en whitepapers op:
GROTE omslag bouwpartijen Eindklant centraal tech&innovation for people Van aannemer naar aanbieder zelfstandig ontwikkelen van product (R&D, marketing) Van meerwerk naar meerwaarde verdienmodel verandert
GROTE omslag gemeenten Gemeentelijke rollen Invulling Vertel het verhaal Als betrouwbare bron van informatie uitstralen dat het mogelijk is Breng samen Als regiepartner kan de gemeente de juiste partners bijeen brengen Maak het (eenvoudig) mogelijk Door eenvoudige procedures wordt daadwerkelijke realisatie bereikt
GROTE omslag corporaties Van opdrachtgever naar inkoper Van opdrachtgever naar participant in een dynamisch vraag-aanbod proces Dus, niet meer zelf doen, maar product incl. diensten uit de markt halen
Vanuit de vraag naar aanbod Vraag op basis van prestaties Selectie van marktpartijen Innovatieproces Keuze concept Selectie van woningconcept Beperkt aantal bekende partijen of marktbreed Met selectie van partijen verder gaan Innovatieve producten ontwikkelen via dynamisch interactie proces Proces coaching: samenwerking en innovatie Keuze tussen aanbiedingen o.b.v. gezamenlijk ontwikkelde criteria Ervaring leert: Proces is niet lineair; de X-factor is onvoorspelbaar Proces zet de inhoud onder (gezonde) druk! Behoud nieuwsgierigheid en transparantie over belangen en hou contact (2000 belminuten)
De uitsmijter!
Experttafels
Oogst
Krachtenbundeling Twee keer in multidisciplinaire teams bij elkaar: bouwpartijen, gemeenten, corporaties en andere deelnemers Samenwerken aan vragen Gebruik Energielinq Experts komen na 10 minuten voor ondersteuning