*14.02488* Behandelend ambtenaar: M. van Delden Afdeling/cluster: afdeling Bestuurs- en Concernondersteuning/cluster VSO Telefoonnr.: 0591-535355 Portefeuillehouder: J.J. Bruintjes VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD Registratienummer: 14.02488 Onderwerp: Oprichting en deelneming van onze gemeente in de Buurtcorporatie Voorgestelde wijze van afdoening: 1. Instemming 2. & 3. Besluitvorming Oriënterende raadsbijeenkomst van: Agendapunt: Besluitvormende raadsvergadering van: Agendapunt: Voorgesteld besluit: 1. Instemmen met het ontwerp besluit tot oprichting en deelneming in de BV de Buurtcorporatie; 2. de benodigde gronden in de Buurtcorporatie in te brengen als eigen vermogen; 3. de benodigde financieringsmiddelen aan de Buurtcorporatie fasegewijs beschikbaar stellen. 1. Aanleiding De woningmarkt zit nog steeds op slot. Woningbouwcorporaties hebben minder mogelijkheden om te investeren. Bouwbedrijven snakken naar werk, maar kunnen niet bouwen door een stagnerende vraag en gemeenten hebben nauwelijks nog afzet van grondkavels door eveneens een stagnerende vraag. Ligt de oplossing misschien dichterbij dan gedacht? Bouwbedrijf Geveke, bekend van de bouw van de 16 energiezuinige Fibula- koopwoningen in Borger, en de gemeente Borger-Odoorn hebben hierover de laatste tijd verkennende gesprekken gevoerd op welke manier de bouw van 16 aanvullend nog te bouwen woningen in het Fibula-plan te Borger gestimuleerd kan worden. Hierbij was vooral aandacht voor volkshuisvesting- en financiële aspecten. In de 1 e fase van het Fibula-plan bleek al, dat ook vooral vraag was naar betaalbare, ruime en duurzame huurwoningen met lage woonlasten. Als gevolg hiervan is door Geveke een concept ontwikkeld om de 16 nog te bouwen koopwoningen als alternatief ook in de (sociale) huur aan te bieden waardoor meer gegadigden over de streep kunnen worden getrokken voor de woon-woningen (huren en/of kopen of eerst huren en later kopen). Om het plan, het bouwen van 16 woningen in het Fibula-plan, te realiseren zijn wij voornemens om als organisatievorm een besloten vennootschap (BV De Buurtcorporatie) op te richten met Geveke en de gemeente als gelijkwaardige partners en Rizoem als co-partner voor de verhuur- en beheerstaken. Alvorens een definitief besluit te nemen stellen wij de raad in de gelegenheid om haar wensen en bedenkingen m.b.t. het voorgenomen besluit kenbaar te maken.
Tevens wordt u voorgesteld om de benodigde gronden in te brengen als eigen vermogen en de benodigde financieringsmiddelen aan de Buurtcorporatie fasegewijs beschikbaar te stellen. 2. Wettelijk of beleidskader Gemeentewet Artikel 160 Gemeentewet geeft het college van B&W de bevoegdheid tot het oprichten van of deelnemen aan een privaatrechtelijke rechtspersoon (bijv. BV). Het besluit tot deelname wordt sinds de het in werking treden van de Wet dualisering gemeentebestuur genomen door het college. Indien een gemeente tot deelneming of oprichting overgaat, behoeft dit besluit goedkeuring van Gedeputeerde Staten. Daarnaast dient het college voorafgaand aan definitieve besluitvorming de gemeenteraad in de gelegenheid te stellen om de wensen en bedenkingen aan het college kenbaar te maken (art. 160 lid 2 GW). Bestemmingsplan Het gehele Fibula-projectgebied past binnen het vigerend bestemmingsplan. Europese regelgeving: staatssteun Als sprake zou zijn van staatssteun zou dit betrekking kunnen hebben op de financiering door de gemeente. Maar het meest waarschijnlijk is, dat De Buurtcorporatie een beroep kan doen op de DAEB (Diensten voor Algemeen en Economisch Belang) waardoor dit soort activiteiten kunnen worden verricht zonder specifieke steun. BBV: Publiek belang Aangetoond zal moeten worden dat de (financierings)gelden die voor dit project beschikbaar worden gesteld het publiek belang dienen. Dat lijkt geen probleem. Gemeentelijk treasurybeleid Het beschikbaar stellen van financieringsmiddelen zal in overeenstemming moeten zijn met ons financieringsbeleid. Als het publiek belang wordt gediend, een marktconform rentepercentage als vergoeding voor het beschikbaar stellen van de financieringsmiddelen wordt overeengekomen en de risico s met betrekking tot de financiering worden geminimaliseerd behoeft dit onderdeel ook geen problemen op te leveren. Wet Markt en Overheid Deze nieuwe Wet is per 1-1-2012 in werking getreden om gelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en particuliere ondernemingen te creëren. In deze Wet staat dat een gemeente zich aan 4 belangrijke gedragsregels zal moeten houden. Wij hebben ook bij dit onderdeel niet het idee dat deelneming in De Buurtcorporatie strijdig is met deze nieuwe Wet. Nader onderzoek dient hiervoor nog plaats te vinden. 3. Beoogd resultaat Het beoogd resultaat is dat er weer beweging in de markt komt. Als aan de vraag van de burgers kan worden voldaan (kopen, huren of eerst huren en daarna kopen) is sprake van win-win-win situatie. Namelijk voor de burger, voor bouwbedrijf Geveke en voor de gemeente (grondinbreng).
4. Motivering Wij vinden het onderhavig concept uitstekend passen in de ombouw van onze verzorgingsstaat naar een participatiemaatschappij. Banken en/of woningcorporaties springen op dit moment niet of nauwelijks in op dit soort ontwikkelingen. Voor hoelang is nog de vraag. De klant wil vaak nog wel maar krijgt onvoldoende zekerheid. Maar van wachten of niets doen wordt de klant, het bouwbedrijf en de gemeente niet beter. Op dit moment wordt in brede zin creativiteit gevraagd om iets van de grond te trekken. Met dit project denken wij hierin een stap voorwaarts te kunnen maken dat mogelijk zelfs als een soort van voorbeeld kan dienen voor gelijke of andersoortige projecten. 5. Risico s De risico s voor dit project zijn verkend en benoemd. Verwezen wordt naar het BNG-advies. Daar waar risico s aanwezig zijn is bekeken hoe deze zijn te minimaliseren. De twee belangrijkste risico s voor onze gemeente zijn het financieringsrisico en het risico dat Geveke als partner failliet gaat. Hiertoe het volgende. Het financieringsrisico bedraagt maximaal 1,7 mln. (zie kop 6, kosten, baten ). Deze maximale hoogte wordt bereikt als alle woningen zijn gebouwd. Als rentepercentage voor de financiering is voorlopig 3% aangehouden. Voor een exploitatieperiode van 50 jaar is dit in principe aan de lage kant. Maar verwacht wordt, dat in de praktijk de financiering korter zal zijn omdat vele zo niet alle woningen in de 1 e 25 jaar verkocht zullen worden (aan een huurder of aan een woningcorporatie die nu nog niet durft in te stappen). Het financieringsrisico kan worden verkleind door in fases te bouwen. Door de korte bouwtijd van de woningen is dit ook heel reëel. Met de bouw kan b.v. worden gestart als van een blok van 4 woningen de helft zich heeft aangemeld voor huur en/of koop. Het risico voor ons van faillissement van Geveke als partner kan worden geminimaliseerd door het recht van hypotheek te vestigen waarbij de gemeente het vastgoed als onderpand heeft. 6. Kosten, baten en dekking De Bank Nederlandse gemeenten (BNG) is betrokken geweest bij de verkennende gesprekken waarbij de BNG is gevraagd om hiervoor als financieringspartner op te treden en in brede zin advies aan ons uit te brengen over De Buurtcorporatie. Het BNG-advies is als bijlage bijgevoegd. De BNG geeft in hun gedegen en goed onderbouwd advies echter aan dat het project voor hen te gering van financieringsomvang is als directe financieringspartner voor de Buurtcorporatie. In hetzelfde advies geeft de BNG als alternatief aan dat financiering van het project echter evengoed mogelijk is met de gemeente als financieringspartner. Ook wijzelf zien hiervoor mogelijkheden. De maximale financieringsomvang voor de 16 woningen van project Fibula fase 2 bedraagt ruim 1,7 mln. De gemiddelde prijs per woning na aftrek van 30.000 eigen vermogen door beide partners (beide 15.000) bedraagt 107.670,72. De gemeente brengt de grondwaarde in als eigen vermogen en Geveke ziet af van een deel van de bouwsom. Dit tot het moment van verkoop of einde looptijd.
Het financieel plaatje van Fibula fase 2 kan als volgt in beeld worden gebracht Project De Buurtcorporatie aantal prijs Totaal Totale investering 16 woningen 16 137.670,72 2.202.731,44 Inbreng Eigen Vermogen: - Gemeente - Grond 16 15.000,00 240.000,00 - Geveke - deel bouwsom 16 15.000,00 240.000,00 480.000,00 Benodigde (max.) financiering 16 107.670,72 1.722.731,44 gemiddeld Er is een exploitatieoverzicht en een kasstroomoverzicht beschikbaar dat inzicht geeft in de geldstromen gedurende de exploitatieperiode van 50 jaar. Deze zijn geactualiseerd op basis van de opmerkingen die in het BNG-advies zijn gemaakt. Uit deze overzichten blijkt dat de jaarlijkse uitgaven in voldoende mate worden gedekt uit de jaarlijkse huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met een jaarlijkse indexatie van zowel de uitgaven als de inkomsten. De gemeente brengt de waarde van de grondkavel in als eigen vermogen en ontvangt hierover van De Buurtcorporatie een jaarlijks rendement van 5,25%. Als de woning wordt verkocht ontvangt de gemeente de uitgestelde kavelprijs vermeerderd met een index en het bouwbedrijf de uitgestelde bouwsom, eveneens vermeerderd met een index. 7. Communicatieve aspecten In het voortraject is het project gecommuniceerd met de BNG en met Lefier. Ook met woningbouwcorporatie Lefier is over dit plan gesproken. Lefier ziet hiervoor voor zichzelf op dit moment echter geen mogelijkheid. Aanvullend past hierbij de opmerking dat op dit moment meerdere gemeenten weer actief bezig willen zijn op de woningmarkt. Soms zelfs weer in de vorm van een gemeentelijk woningbedrijf. Zover willen wij op dit moment niet gaan. Het huidige project zien wij meer als een mix van het vroegere woningbedrijf en van de organisaties die daarna zijn ontstaan als gevolg van het privatiseringsproces. 8. Uitvoering en evaluatie De Buurtcorporatie is de rechtspersoon voor Geveke en de gemeente. Rizoem zal als co-partner zorg dragen voor het minimaal kostendekkend verhuren van de 16 woningen. Rizoem heeft in de verkennende gesprekken een positieve indruk gemaakt. Een pre is ook dat Geveke ervaring heeft met Rizoem als co-partner. De te maken kosten voor de verhuur- en beheerstaken zijn verwerkt in de exploitatie. In de tot heden gevoerde verkennende gesprekken is het woord flexibiliteit vaak genoemd. Na oprichting zal de Buurtcorporatie voortdurend worden geëvalueerd op verbeterpunten. De insteek hierbij is, dat dit flexibel mogelijk kan plaatsvinden. Als de ervaringen goed zijn kan dezelfde corporatie mogelijk verder uitgebouwd worden en kan de corporatie mogelijk ook dienen voor gelijksoortige projecten in andere plannen in onze gemeente. Maar ook willen we de mogelijkheid openhouden dat een woningcorporatie het bezit van de Buurtcorporatie kan overnemen wanneer zij deze wens kenbaar maakt.
In de jaarlijkse bestuursrapportages wordt de raad geïnformeerd over de voortgang en stand van zaken van het project. Het besluitvormingsproces: 1. op 20 februari wordt de raad in de oriënterende raadsvergadering in de gelegenheid gesteld om de wensen en bedenkingen m.b.t. de oprichting, deelname en financiën kenbaar te maken; 2. op 13 maart neemt de raad een besluit over de financiële voorstellen. Na besluitvorming in de raad: 3. wordt het college, met inachtneming van de wensen en bedenkingen uit de raad, voorgesteld om al dan niet een definitief besluit te nemen tot oprichting en deelneming; 4. wordt, afhankelijk van de besluitvorming in het college, Gedeputeerde Staten om goedkeuring gevraagd. Na goedkeuring door Gedeputeerde Staten wordt gestart met de oprichting van de Buurtcorporatie. 9. Ter inzage liggende stukken Bijlage I : Het BNG-advies over De Buurtcorporatie Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borger-Odoorn, de secretaris, de burgemeester, mr. P. Post M.L.J. Out