Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan 'Borger Dorp - Borgerhof'

Transcriptie

1 * * VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD Behandelend ambtenaar: R. Krikke Afdeling/cluster: / Telefoonnr.: Portefeuillehouder: F.A.J. Buijtelaar Registratienummer: Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan 'Borger Dorp - Borgerhof' Voorgestelde wijze van afdoening: Voorgesteld besluit: 1. De ingediende zienswijze op het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan 'Borger Dorp - Borgerhof' ontvankelijk te verklaren; 2. In te stemmen met de gemeentelijke reactienota zienswijzen bestemmingsplan Borger Dorp Borgerhof (woon-zorgcentrum), met nummer ; 3. De ingediende zienswijze ongegrond te verklaren; 4. Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan 'Borger Dorp - Borgerhof' met planidentificatie NL.IMRO BP0012-VG01 ongewijzigd vast te stellen; 5. Geen exploitatieplan ex artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. 1. Aanleiding Aan de westzijde van Borger ligt het woon-zorgcentrum Borgerhof en Eshof. Dit betreft een complex met 105 zorgwoningen en allerlei vormen van dienstverlening voor ouderen. Een groot deel van de bebouwing is in de jaren '60 van de vorige eeuw gebouwd. Deze bebouwing voldoet niet aan de eisen van deze tijd. Daarom is het plan opgevat om deze woonbebouwing te vervangen door nieuwe (zorg)woningen en ondersteunende functies. Daarbij verandert ook de inrichting van het gehele terrein en zal het totaal aan zorgwoningen worden teruggebracht naar 91. Het gebouw van De Herik blijft ongewijzigd. Met het oog op eventuele toekomstplannen zullen daarvoor wel ruimere bouwmogelijkheden (hoogte) worden opgenomen. De gewenste situatie kan niet op basis van het geldende planologische kader worden gerealiseerd. Voorliggend bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de herinrichting van het gebied mogelijk is. Naast dit bestemmingsplan wordt een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In het beeldkwaliteitsplan worden aan de bebouwing aanvullende eisen gesteld wat betreft beeld en uitstraling. Op deze manier wordt gewenste kwaliteit gewaarborgd. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 8 aan het bestemmingsplan gevoegd.

2 2. Wettelijk of beleidskader Bestemmingsplan Het plangebied valt grotendeels onder de regeling van de beheersverordening Borger Dorp, vastgesteld op 5 september Hierin is geregeld dat de daarin opgenomen voorschriften uit het bestemmingsplan Borger Dorp (2001) van toepassing blijven. Voor het plangebied is de bestemming 'Woongebied' van toepassing. Het meest noordwestelijke deel valt onder het bestemmingsplan Rijksweg 34, vastgesteld 20 juli De bebouwing van de Borgerhof is vastgelegd binnen een bebouwingsgrens die strak om de bestaande bebouwing is gelegd. Ter plaatse van de aanduiding bejaardencentrum is de maximale bouwhoogte 15 meter. De toekomstige bebouwing ligt gedeeltelijk buiten de bebouwingsgrens. Ook wordt niet voldaan aan de voorgeschreven goothoogte. Overigens wordt de nieuwbouw qua bouwhoogte lager dan de huidige bebouwing. Ter inzage ontwerpbestemmingsplan Het wettelijk kader voor de planologische procedure van het bestemmingsplan volgt uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het ontwerpbestemmingsplan Borger Dorp Borgerhof en het beeldkwaliteitsplan hebben met ingang van 17 maart 2016 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk een zienswijze in te dienen bij uw gemeenteraad. In totaal zijn er twee reacties en één zienswijze ingediend. In de bijgevoegde Reactienota zienswijzen bestemmingsplan Borger Dorp Borgerhof (nr ) is de zienswijze samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. De zienswijze leidt niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Volledigheidshalve In eerste instantie is ook een zienswijze ingediend door: de heer J. Tingen van Stichting Dorpsbelangen Borger, p/a Torenlaan 11, 9531 JH te Borger en de heer M. van Ellen van Buurtvereniging Torenes als belangenbehartigers van de inwoners van Borger, Torenes 52, 9531 JD te Borger. Deze zienswijze was met name gericht op het voornemen van het college om een Hogere Waarde Wet geluidhinder vast te stellen. Naar aanleiding van de inhoud van deze zienswijze heeft op 13 juni 2016 een gesprek met beide heren plaatsgevonden, waarin de gemeente een nadere toelichting heeft gegeven op de noodzaak tot het vaststellen van een Hogere Waarde. Deze toelichting heeft vervolgens aanleiding gegeven om de zienswijze in te trekken, ontvangen per mail op 15 juni Derhalve wordt deze zienswijze niet meer betrokken bij verdere procedure. 3. Beoogd resultaat Door middel van het bestemmingsplan Borger Dorp Borgerhof een planologisch kader bieden voor de herontwikkeling van het reeds aanwezige woon-zorgcomplex Borgerhof. 4. Motivering Structuurvisie Borger-Odoorn staat de komende jaren voor een uitdaging als gevolg van de demografische ontwikkelingen die zich voordoen in zowel de gemeente als in Zuid-Oost Drenthe. In deze regio wordt voor de komende 10 jaar een (verdere) krimp van de bevolking verwacht. Daarnaast neemt het percentage ouderen (65+-ers) in de bevolking de komende jaren fors toe.

3 Voor woningbouw wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering en nieuwbouw binnen bestaande structuren. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan huisvesting van ouderen. De beoogde herontwikkeling sluit goed aan op deze beleidsuitgangspunten. Woonplan In het woonplan is per kerncluster een woonprogramma gegeven. In Borger is geen sprake meer van autonome groei maar heeft wel een sterke woningmarktpositie. Het hoge voorzieningenniveau is een belangrijke pré. Senioren blijven er wonen, maar ook uit de andere dorpen verhuist een deel van de senioren naar Borger. In het woonplan is verder aangegeven dat het zorgcentrum de Borgerhof wordt vernieuwd. Dit vindt plaats in het kader van de ontwikkeling van woonservicegebieden in de hele gemeente Borger-Odoorn. Samen met de eigenaren en andere betrokken partijen maakt de gemeente afspraken over de gewenste modernisering van het dienstenaanbod op het vlak van wonenwelzijn-zorg. De ontwikkeling van de Borgerhof loopt hierbij voorop. De huidige capaciteit voor grootschalig beschermd wonen wordt teruggebracht van 92 plaatsen naar 65 plaatsen op twee locaties. Daarnaast worden 18 verpleeghuisplaatsen (verblijf zwaar) gerealiseerd. Dit betekent dat door extramuralisering meer behoefte ontstaat aan passende zelfstandige woonruimte voor senioren. Ook het complex De Eshof, dat in verbinding staat met De Borgerhof, wordt gesloopt en vervangen. Dit betreft 38 aanleunwoningen die worden vervangen door de nieuwbouw van 35 zelfstandige woningen. Dit plan maakt de ontwikkeling van 91 voor zorg geschikte woningen mogelijk. Dit is minder dan de aantallen die binnen het woonplan zijn genoemd (namelijk = 100). De ontwikkeling van de gewenste woningen wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt en past binnen de uitgangspunten van het woonplan Wet geluidhinder De woongebieden van Borger zijn ingericht als 30 km/uur-zone. Wel liggen langs de westzijde en de noordzijde twee belangrijke wegen, namelijk de N34 en de N374 (Borgerveldweg). In een eerder stadium in de planontwikkeling voor Borgerhof is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat voor het huidige bouwplan niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Een onderzoek is in november 2014 uitgevoerd om de geluidbelasting van de bestaande wegen te berekenen. In 2015 werd duidelijk dat de kruising van de Borgerveldweg met de Grote Brink vervangen wordt door een rotonde. Het onderzoek is naar aanleiding daarvan in mei 2015 geactualiseerd. Deze versie is bijgevoegd in bijlage 1 van het bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De uiterste grenswaarden van de beide wegen (68 db en 63 db) worden niet overschreden. Verder blijkt dat maatregelen voor de reductie van de geluidbelasting niet doelmatig zijn en leiden tot bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard. Het vaststellen van een hogere grenswaarde is een bevoegdheid van het college. Op 21 mei 2016 is hiertoe overgegaan.

4 Afweging Zoals aangegeven komt de wens tot verbouwing voort uit een verouderde staat van het gebouw. Het gebruik blijft hetzelfde en is in lijn met hetgeen in de structuurvisie en het woonplan 2013 staat. Daarnaast is de herontwikkeling van de Borgerhof opgenomen in het masterplan voor Borger. De Borgerhof bepaalt het beeld bij de entree van Borger. Het is nu een groot gebouw dat zich afkeert van haar omgeving. Nieuwbouw van dit complex is gericht op aanpassing van de entree. De Borgerhof blijft op dezelfde locatie, maar richt zich meer naar het centrum. Een aantrekkelijke architectuur geeft de binnenkomst van Borger een heel ander elan. 5. Risico s Op grond van artikel 6.1 Wro kan degene die meent als gevolg van de vaststelling van een bestemmingsplan schade te lijden, in de vorm van inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een aanvraag om tegemoetkoming in planschade indienen. Tussen gemeente en initiatiefnemer wordt daarom een verhaalscontract afgesloten. Daarin is vastgelegd dat de gemeente bereid is het bestemmingsplan in procedure te brengen, onder voorwaarde dat de initiatiefnemer de voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente compenseert. Dit verhaalscontract is voorafgaande aan de ter inzage termijn getekend door beide partijen. 6. Kosten, baten en dekking De Wro verplicht om gelijktijdig met het bestemmingsplan een besluit te nemen over het al dan niet vaststellen van een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het verhaal van de kosten op een andere wijze verzekerd is, het bepalen van een tijdvak, fasering en koppelingen niet noodzakelijk wordt geacht en het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk wordt geacht. Daarnaast kan van een exploitatieplan worden afgezien als er in absolute zin nauwelijks reële kosten zijn die de gemeente kan verhalen. Onder punt 5 is aangegeven dat er een verhaalscontract is afgesloten met betrekking tot planschade. De kosten voor het bestemmingsplan zijn volledig voor rekening van de Initiatiefnemer. Daarmee kan worden afgezien van een exploitatieplan. 7. Communicatieve aspecten Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan, inclusief beeldkwaliteitsplan en besluit Hogere Waarde Wet geluidhinder bekend gemaakt in de "Week In Week Uit", in de Staatscourant en op de website officielebekendrnakingen.nl. Alle stukken worden aansluitend voor een periode van zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid tot het instellen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tevens kan bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State om een voorlopige voorziening worden verzocht. 8. Uitvoering en evaluatie N.v.t.

5 9. Ter inzage liggende stukken - Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Borger Dorp - Borgerhof ; - Ingekomen zienswijze en reacties; - Reactienota zienswijzen bestemmingsplan Borger Dorp Borgerhof. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Borger-Odoorn, de secretaris, de burgemeester, mr. P. Post mr. J. Seton