Collegevoorstel Inleiding De initiatiefnemers vragen medewerking van de gemeente Heusden voor het realiseren van een zorgresidentie ter plaatse van de kasteelruine in de vesting van Heusden. Dit zal een complex worden met 63 appartementen voor zwaardere zorg en een hoog serviceniveau. Op 28 februari 2012 heeft uw college zich in principe positief uitgesproken over een herbouw van het kasteel in de vorm van een zorgresidentie. Nu wordt het college een concrete principe-uitspraak gevraagd. Feitelijke informatie Motie 2007 tot heden De fractie GroenLinks heeft tijdens de raadsvergadering van 27 juni 2007 een motie ingediend om een onderzoek te doen naar de technische mogelijkheden, archeologische beperkingen en financiële haalbaarheid van de reconstructie van het kasteel in de vesting Heusden. De raad en uw college hebben in dezelfde vergadering de motie overgenomen. Alvorens een onderzoek te (kunnen) doen, is het nodig om de kaders te stellen waarbinnen een onderzoek zou moeten plaatsvinden. Op 28 september 2008 besloot uw college om een extern bureau te laten nagaan wat de mogelijkheden/onmogelijkheden zijn van de invulling van het gebied. Daarnaast besloot u om hiervan uiterlijk in het tweede kwartaal van 2009 een kaderstelling aan de Raad voor te leggen. Op 4 maart 2009 is Oranjewoud gevraagd een offerte op te stellen voor het uitvoeren van een onderzoek naar de reconstructie van het kasteel Vesting Heusden. Na een overleg op 9 juni 2009 is deze offerte aangepast. In de tussentijd startte de Schakelring ook met een onderzoek naar de mogelijkheden van reconstructie van de Kasteelruïne ten behoeve van seniorenappartementen (luxe segment). Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Satijn Plus Architecten. In een overleg met Schakelring op 2 juli 2009, hebben zij het conceptonderzoek getoond. Dit onderzoek richt zich specifiek op het realiseren van woningbouw op de locatie Kasteelruïne. Hierbij wordt de mogelijkheid van ontwikkeling op enkel de ruïne bekeken, maar ook de mogelijkheid van herbouw op de ruïne inclusief de kruidtoren en de voorburcht. Gelet op het, op dat moment, lopende onderzoek van de Schakelring leek het opstarten van een nieuw onderzoek vanuit de gemeente van weinig toegevoegde waarde. Daarop heeft uw college op 21 juli 2009 besloten geen opdracht te verlenen voor het uitvoeren van een (voor)onderzoek en een concreet verzoek van de Schakelring af te wachten. Op 2 mei 2012 is dat concrete verzoek van Schakelring ontvangen. In de tussenperiode zijn regelmatig, op bestuurlijk niveau, gesprekken gevoerd tussen Schakelring en de gemeente over deze ontwikkeling.
Het initiatief De initiatiefnemers, Schakelring, Amvest en Molenwijck, vragen medewerking van de gemeente Heusden voor het realiseren van een zorgresidentie ter plaatse van de kasteelruine in de vesting van Heusden. Dit zal een complex worden dat bestaat uit 63 appartementen van gemiddeld 80 m2 gekoppeld aan zwaardere zorg en een hoog serviceniveau voor bemiddelde mensen op hogere leeftijd. In de opgenomen afbeelding is een impressie te zien. Het beoogde gebouw wordt op de resten van het oorspronkelijke kasteel, gebouwd, vooral aan de zijde van de vestingwal krijgt het de oorspronkelijke hoogte. Het bevat appartementen in zeven bouwlagen en daaronder een kelder. Het maaiveld van het kasteel ligt ongeveer 1,20 meter lager dan de omringende woningen (op basis van de uitgevoerde inmeting). Het kasteel wordt aan de zuidzijde (dichtste bij de woningen) ongeveer 23,5 meter hoog, en ongeveer 15 meter hoger dan de nok van de bestaande woning. De afstand tussen de woning en de nieuwbouw aan de zuidzijde is 11 meter en aan de oostzijde rond de 25 à 30 meter. Op het hoogste punt, de toren aan de noordwestzijde, is de geplande bebouwing 40 meter hoog. De parkeervoorzieningen en het entreeniveau zijn ongeveer 2 meter onder het huidige maaiveld gepland. In het gebouw komen 63 tot 70 bewoners en voor de exploitatie is de geraamde personele inzet totaal een 50 fte. Het is een nieuwe activiteit en daarmee ook nieuwe werkgelegenheid voor de gemeente. Daar komt bij dat het ook een economisch effect zal hebben op de toeleveranciers en andere middenstand in de vesting. Principeverzoek De initiatiefnemers hebben in het principeverzoek medewerking gevraagd aan de gemeente, en een tiental vragen specifiek gesteld. Deze vragen dienen ten behoeve van de haalbaarheid. Hieronder wordt op deze vragen ingegaan: 1. Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met de initiatiefnemers Indien de uitspraak op het principeverzoek positief is en daarna de ontwikkeling wordt ingezet, zal een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. Het streven is dat deze overeenkomst ook direct een anterieure overeenkomst ten behoeve van de ruimtelijke procedure en een koopovereenkomst van de grond is. 2. Gemeentelijke uren niet in rekening brengen Gezien de impact van het project en de daarbij benodigde gemeentelijke inzet, maar ook de economische situatie en de financiële huishouding van de gemeente, is het niet juist om de gemeentelijke uren niet in rekening te brengen. Deze uren van de gemeente bestaan onder meer uit: project(bege)leiding, besprekingen initiatiefnemers, beoordeling inrichtingsplannen, informatieverstrekking aan belanghebbenden, toezicht & directievoering tijdens de uitvoering. Bij andere ontwikkelingen worden de kosten van deze uren in een overeenkomst ook doorberekend aan de ontwikkelaar. Door de leges worden de uren voor de ruimtelijke procedure & de vergunningen gedekt. Voorstel is daarom een vergoeding voor de gemeentelijke inzet af te spreken en vast te leggen in de te sluiten overeenkomst.
3. Het overdragen van de gronden voor 0,00 in de huidige staat. Dan wel het verkopen van een bouwkavel, waarbij de gemeente bouw- en woonrijp maakt. Het is voor de gemeente mogelijk om de gronden in de huidige staat te verkopen en over te dragen. Daarmee komen de kosten van het bouw- en woonrijp maken voor rekening van de koper, alsmede de risico s van niet bekende zaken onder de grond (archeologie). Het college kan de gronden aanbieden conform het geldende grondprijzenbeleid. Daarin is een residuele grondwaarde benadering voorgeschreven, waarvan het onderhandelingsresultaat wordt voorgelegd aan de raad. Op basis van een nadere uitwerking van het bouwplan, met een onderbouwing van de bouwkosten en de plankosten, zal tot een residuele grondwaarde gekomen worden. 4. Eventuele benodigde onderzoeken door de gemeente uit te laten voeren en niet in rekening te brengen De onderzoeken die bedoeld worden, zijn onderzoeken die met name noodzakelijk zijn voor de te volgen ruimtelijke procedure en de aan te vragen vergunningen. De gemeentelijke taak is deze onderzoeken te toetsen. De gemeente heeft voor dit soort onderzoeken de specifieke kennis niet in huis, en kan deze dus niet voor de initiatiefnemers uitvoeren. Bovendien zou het een ongewenst precedent scheppen indien de gemeente onderzoeken zou inkopen voor een ontwikkelende partij en de kosten niet door zou berekenen. Gezien de locatie is zeker ook cultuurhistorisch en archeologisch onderzoek nodig. De gemeente kan wel maximaal faciliteren en adviseren, door onder meer de noodzakelijke basisgegevens aan te leveren voor diverse onderzoeken. 5. Medewerking verlenen aan verplaatsing van de speeltuin Voor de gemeente is het van belang dat er een speelvoorziening in die buurt blijft bestaan. Er zal door de initiatiefnemers, met de gemeente en de speeltuinvereniging, een alternatieve locatie moeten worden gevonden. Hieraan kan de gemeente medewerking verlenen, alsmede aan het verplaatsen. 6. Zo spoedig mogelijk aanbrengen van rolstoelvriendelijke stroken in de bestrating van de vesting De gemeente kan de toezegging doen dat gekeken wordt naar het aanbrengen van rolstoelvriendelijke stroken in de bestaande bestrating op de momenten dat er sprake is van regulier onderhoud. 7. Voor het aantal parkeerplaatsen uitgaan van de parkeernorm voor zorginstellingen. Er worden 63 appartementen voor, naar verwacrhting, 75+ers met zorgindicatie gerealiseerd, voorzien van een hoog serviceniveau. De verwachting is dat er geen appartementen aan deze doelgroep onttrokken worden, omdat het aantal noodzakelijk is voor een haalbare exploitatie van zowel de zorg als de service. Uitgangspunt is dat het gehele aantal noodzakelijke parkeerplaatsen op die locatie, worden gerealiseerd. De parkeernorm voor zorginstellingen is 0,7. In deze situatie zal het gebruik van de parkeerplaatsen met name door twee groepen zijn, de werknemers en de bezoekers. Gezien de doelgroep (75+ met zorgindicatie) zullen bewoners nagenoeg geen eigen auto bezitten. De geraamde personele inzet is ongeveer 50 fte, de grootste aanwezigheid hiervan zal overdag op werkdagen zijn. Het bezoek zal zich met name in de weekeinden concentreren. In de vesting is een hoge parkeerdruk, zeker op de niet-werkdagen. Omdat er relatief iets meer personeel is dan bij een reguliere zorginstelling en de parkeerdruk in de vesting op sommige dagen hoog is, wordt de parkeernorm voor deze ontwikkeling met 0,3 opgetrokken naar 1,0. Dit betekent totaal 63 parkeerplaatsen.
Hiernaast is in de buurt van de locatie het Burchtplein, waar betaald geparkeerd kan worden. Iets verder is er parkeergelegenheid op de Ravelijn Wijksepoort. Deze parkeerplaats is met name op werkdagen niet geheel bezet en zou bijvoorbeeld door de personeel bezet kunnen worden. Tenslotte is medewerking gevraagd om 8) juridische advisering te vragen ten behoeve van de grondlevering, 9) om samen met initiatiefnemers oplossingsgericht om te gaan met direct omwonenden en eventuele planschadeclaims en 10) om het onderzoeken van medewerking verlenen aan subsidiemogelijkheden Dit betreft allemaal zaken die in de rede liggen, indien het college ook positief deze ontwikkeling in stapt. Bij alles geldt: elke advisering, samenwerking is logisch. Wel zullen adviezen door de initiatiefnemers moeten worden gevraagd en bekostigd. De gemeente zal in de eerste plaats haar publiekrechtelijk rol moeten vervullen. Daarbij kan en zal ze de kennis die zij in huis heeft inzetten om obstakels te overwinnen en het project tot een goed eindresultaat te brengen. Afweging Het gehele principeverzoek met alle vragen van de initiatiefnemers doorlopend, is het advies positief te reageren op het initiatief, zonder op alle vragen volmondig ja te zeggen. We kunnen er als gemeente niet omheen in de huidige tijd een aantal financiële kanttekeningen te zetten. Door de gemeente te maken extra kosten, die direct aan deze ontwikkeling toe te schrijven zijn, zullen vanuit de ontwikkeling gedekt moeten worden. Verder hebben de initiatiefnemers al wel aangegeven dat zij de risico s op zich zullen nemen, zoals van planschade. In de woningbouwplanning is rekening gehouden met dit initiatief. Conclusie: de geplande nieuwbouw is een forse ingreep in de skyline van Heusden en zeker voor de directe omgeving. Dit vraagt extra aandacht voor de vormgeving van de nieuwbouw. Er zullen diverse onderzoeken, zeker ook cultuurhistorisch en archeologisch onderzoek, moeten worden uitgevoerd om aan te tonen dat het mogelijk is om het gebouw te realiseren. Deze onderzoeken, alsmede alle benodigde stukken voor de ontwikkeling, zullen door de initiatiefnemers moeten worden aangeleverd. De kosten die de gemeente hiervoor moet maken, moeten worden vergoed door de initiatiefnemers. Wat betreft de grond is het advies om, conform het grondbeleid, een grondprijs overeen te komen op basis van een residuele berekening, waarbij uw college zich er van bewust moet zijn, dat deze nagenoeg op nul uit kan komen, gezien de specifieke bouw en het verkopen van de grond in de huidige staat. Inzet van Middelen Bij een positieve principe-uitspraak van uw college dient voorwaarde te zijn dat de te maken gemeentelijke kosten voor rekening van de initiatiefnemers komen, alsmede dat de risico s in de ontwikkeling bij hen liggen. Voor de grondwaarde zal op basis van een residuele berekening een prijs overeengekomen moeten worden, waarbij het denkbaar is dat deze richting de nul gaat. Subsidie mogelijkheden Met de initiatiefnemers zal worden onderzocht of, en zo ja welke, subsidiemogelijkheden er zijn. De gemeente is bereid om haar kennis dienaangaande in te zetten. Risico's Er zijn formeel geen risico s verbonden aan een principe-uitspraak. Natuurlijk is dit wel een duidelijke volgende stap in de ontwikkeling. Het is altijd nog mogelijk dat de ontwikkeling uiteindelijk wordt afgeblazen, wat betekent dat de kosten van de gemeentelijke uren die tot dan toe zijn gemaakt, niet verhaald kunnen worden, zeker zolang er nog geen overeenkomst is. De overige risico s, zowel fiscaal als qua planschade, worden in de later te sluiten overeenkomst afgewenteld op de initiatiefnemers.
Procedure Vervolgstappen Op vrijdag 15 juni zullen de diverse betrokkenen en belanghebbenden worden geïnformeerd. In volgorde eerst de aanwonenden, daarna de belangengroeperingen uit de vesting en tenslotte de raad. Hierna gaan de initiatiefnemers de ontwikkeling verder uitwerken. Er zal een overeenkomst worden opgesteld tussen partijen die nog voor besluitvorming naar het college gaat. Hierna zullen een ruimtelijke procedure en een vergunningsprocedure voor het bouwen volgen. De initiatiefnemers hebben een website: www.kasteelheusden.nl over het initiatief. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Ter kennisname naar de raadsleden.
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 12 juni 2012; besloten: in principe in te stemmen met de ontwikkeling van een zorgresidentie ter plaatse van de kasteelruïne in Heusden-vesting, onder voorwaarde dat de gemeentelijke kosten worden vergoed, dat de risico s voor de ontwikkelende partij zijn en dat een grondprijs op residuele basis overeengekomen wordt. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven