AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie V. Vragen 18 juni 2014 Maarten Donkers Kenmerken van een vastgoedfinanciering Waarde object EV (eigenaar) VV (bank) financiering 1
Waarde (nieuw) object EV (eigenaar) VV (bank) financiering (mogelijke) restschuld voldoende cashflow + marktherstel onvoldoende cashflow + geen herstel Commercieel vastgoed Waarde factoren voor een belegger 1. Cashflow nu 2. Courantheid (cashflow later = exit) 3. Rendement risico 4. Direct rendement en/of indirect rendement Financiering van de belegger 5. Zekerheden - eerste hypotheek - pandrecht huurpenningen - additionele zekerheden (garanties e.d.) Taxatie van het object Waarde zegt niet alles, er is veel meer. Waarde is een resultante: Locatie ( locatie, locatie, locatie ) Object (alternatieve aanwendbaarheid) Bestemming Verkoopbaarheid (is er een beleggersmarkt? -> exit?) Verhuurbaarheid Gebruik, huurcontract(en) en exploitatielasten Bancaire beoordeling Taxatie object Beoordeling huurder(s) Beoordeling gegoedheid belegger/debiteur Beoordeling additionele zekerheden LTV (Loan to Value) ratio (= hoofdsom risico) LLD (leninglastendekking) ratio (= cashflow risico) Rendementsdoelstelling bank Leidt tot een kredietvoorstel, risicobeoordeling en fiat van de kredietcommissie voor het aangaan van een financiering door de bank 2
Financiële markten Bron: DNB De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland Imago Toezicht / regelgeving Bron: nrc Crisis: financiële sector in een spagaat Bron: Z24 FD Totaal vastgoed Commercieel Vastgoed Ook gevolgen voor vastgoedfinanciering Hypotheekleningen Financiering commercieel vastgoed 3
Sectoren en vastgoedwaarde Sector Woningmarkt: - Eigen woningbezit - Verhuurde woningen Zakelijk vastgoed: - kantoren - winkels - industrial - hotel/leisure Totale waarde vastgoed (in EUR miljard) 1.100 500 95 90 175 15 Maatschappelijk vastgoed 125 - Waarde verhuurd CV (in EUR miljard) - 70 55 55 15 5 Totaal 2.100 200 Totale hypotheekschuld Marktwaarde (in EUR mld.) Woningen 1.100 ± 640 Commercieel vastgoed 200 ± 90 Hypotheekleningen (in EUR Bn.) Crisis: landschap vastgoedfinanciering verschoven Huidige stand van zaken Toetreders/groei Consolidatie Uittreders/afbouw ABN Amro Vastgoedfinanciering Goldman Sachs Svenska Bank Düsseldorfer Hypothekenbank FGH Bank/Rabobank ING Real Estate Finance SNS Property Finance Eurohypo HSH Nordbank Areaal Bank West Immo HRE e.a. 4
Consequenties financieringsmarkt 1. Kunnen (vastgoed)banken nog groeien? 2. Is er voldoende aanbod aan financiers? 3. Hoe lossen we herfinancieringen op? 4. Is er een alternatief? 5. Waar ligt de focus van vastgoedfinanciers? < 2 jaar 3-5 jaar > 5 jaar Trendrichting Demografisch Economisch Sociaal-cultureel Technologisch Ecologisch Politiek Krimp, vergrijzing, verstedelijking Welvaartsgroei, -verdeling, internationaal (tijdelijke) samenwerking, delen, online Kenniscreatie, innovatie, toepasbaarheid Verduurzaming, ruimte, circulaire economie Sociaal-economisch beleid, lokale keuzes Gevolgen voor gebruik van vastgoed Woningen Kantoren Winkels Herontwikkelingsopgave Bedrijfsruimte Demografisch Economisch Sociaal Technologisch Ecologisch Politiek 5
D Perspectief Marktverzadiging winkels woningen kantoren zorgwoningen short-stay Leegstand wordt structureel Waarde permanent onder druk Nog scherpere keuzes Alternatieven? Kantorenmarkt: ontstaan van leegstand Groei structureel aanbod Discussie leegstand Achtergrond: focus op nieuwbouw Gemiddeld 1990-2013: Nieuw : 1,2 miljoen m2 Onttrokken : 110 duizend m2 Netto saldo : 1,1 miljoen m2 Waarom weinig actie? Gedeeltelijke leegstand Wachten op betere tijden Herbestemming moet passen binnen wet- en regelgeving Gebrek aan alternatieve markt/functie Eigenaar relatief weinig kennis herontwikkeling Onvoldoende vermogen bij investeerders 6
Financiering bij transformatie Wat nu als de huurder wegvalt? Alternatieven: - Weder verhuren - Afwachten - Afboeken - Afstoten - Herontwikkelen of transformeren De keuze die wordt gemaakt, wordt hoofdzakelijk bepaald door de mogelijkheden van het object in de markt, de doelstellingen en horizon van de belegger en de financiële armslag. Voorbeelden Wanneer transformatie? - Locatie moet ander gebruik accommoderen - Object moet o.a. bouwkundig herindeelbaar zijn - Bestemming en overig RO moet breder kunnen zijn - Vastgoedmarkt moet ruimte bieden voor nieuw aangepast aanbod - Belegger moet investering kunnen doen - Vertrouwen in de ondernemer: X-factor 6 keer MOET, met andere woorden transformatie het lukt niet zomaar! 7
Vragen? 8