Ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt

Transcriptie

1 Ontwikkelingen in de Nederlandse vastgoedmarkt relatie tussen markt en waarde (deel 2) Maarten Donkers November 2017

2 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Bedrijventerreinen voorraad Bedrijventerreinenvoorraad in ha:

3 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Uitgifte van grond De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen (in ha)

4 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m2) Aandeel Opname per jaar Noord-Brabant Noord-Holland Zuid-Holland Totaal overige provincies N-Brabant N-Holland Z-Holland Totaal overige provincies

5 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Logistieke concentratie rondom vervoersassen De concentraties voor logistiek vastgoed in Nederland

6 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling van huurprijzen in euro/m2 Tophuren Gemiddelde huren

7 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Ontwikkeling van het aanbod in m

8 C1i De kantoren-en bedrijfsruimtemarkt Samenvattend: belangrijkste kenmerken Grote mate van spreiding naar regio en sector Sterke dominantie van gemeenten Functionaliteit Beperkte alternatieve aanwendbaarheid Toenemende aandacht voor kwaliteit => parkmanagement Nieuwe vraag door verandering in koopgedrag

9 telegraaf RTL Z.nl Parool Locatus De Limburger FD Management scope Telegraaf Winkelmarkt: divergentie dreigt

10 C1ii De winkelmarkt Een aantal observaties vooraf Consumentgericht (B2C) Food versus non-food Type locaties en verzorgingsniveau Onderscheid binnensteden, wijken en perifere detailhandel Winkelcentra versus solitaire winkelpanden Sterke regulering Nieuwe verkoopkanalen

11 C1ii De winkelmarkt Ontwikkeling van de voorraad

12 C1ii De winkelmarkt Verdeling naar soorten gebieden Verdeling voorraad naar type gebieden 34% 40% Centrale winkelgebieden Ondersteunende winkelgebieden Grootschalige winkelgebieden Verspreide bewinkeling 11% 15%

13 C1ii De winkelmarkt Relatief veel meter buiten economische kerngebieden Verdeling winkelruimte Vier grote steden Randstad Nederland Voorraad 3 miljoen m² (10%) 10 miljoen m² (32%) 31 miljoen m² (100%) Voorraad per inwoners m² m² m²

14 C1ii De winkelmarkt Opname in m2: stijgende lijn, ondanks crisis

15 C1ii De winkelmarkt Piek leegstand bereikt, en nu? 10% 8% 6% 4% 2% 0%

16 C1ii De winkelmarkt Trap niet in de ABC-val (Grotere) steden Kernen Specials

17 C1ii De winkelmarkt Leegstand is een spiegelbeeld Leegstand: geografisch

18 C1ii De winkelmarkt Consumentenvertrouwen sterke indicator retailmarkt Consumentenvertrouwen Koopbereidheid

19 C1ii De winkelmarkt Huurprijzen sterk locatie- en gebiedsafhankelijk Vier grote steden Overige kernsteden Kleinere steden A1-locaties A2/B-locaties PDV/GDV

20 C1ii De winkelmarkt No Compromise verklaart winnaars en verliezers prijs verliezers uitvallers winnaars service

21 C1ii De winkelmarkt Samenvattend: belanrijkste trends Continu proces van optimalisatie: meer kwaliteit tegen lagere prijzen Internationalisering en schaalvergroting Marktverzadiging producten Nieuwe verkoopkanalen, oplopende leegstand Minder bezoekers winkelgebieden, bezoeken duren korter Sterke daling aantal kansrijke winkellocaties Huurprijzen onder druk, opkomst nieuwe contractvormen

22 C1iii De woningmarkt in Nederland Algemene kenmerken Sterke mate van overheidsregulering Sterk aanbod gericht (kwantiteit) Schaarste, afhankelijk van segment en gebied Herontwikkelingsopgave is nodig Geen overall planning

23 C1iii De woningmarkt in Nederland Opbouw woningvoorraad Bron: Capital Value

24 Heel veel verschillen, maar vier grote lijnen C1iii De woningmarkt in Nederland Vier grote overeenkomsten

25 C1iii De woningmarkt in Nederland Geplande groei en gezinsverdunning Voorraadontwikkeling: Groei van de voorraad en de huishoudens Gemiddelde woningbezetting

26 C1iii De woningmarkt in Nederland Verkochte woningen en prijsontwikkeling Verkochte woningen Gemiddelde verkoopprijs (in EUR) eengezins appartement

27 C1iii De woningmarkt in Nederland Huurmarkt naar onderdelen Verdeling verhuurmarkt: 5% 19% Corporaties Particulieren Institutionele beleggers 76%

28 C1iii De woningmarkt in Nederland Corporatiesector Corporaties onder toenemende druk: Den Haag Intern beleid, imago

29 C1iii De woningmarkt in Nederland Relatie vermogen en groei Gemiddeld inkomen (nu) Verwachte groei huishoudens ( ) Bron: Rabobank

30 C1iii De woningmarkt in Nederland Samenvattend Groeiend aantal huishoudens, blijvende behoefte aan woningen Te lage nieuwbouwproductie, versterkt door economische crisis Nieuwbouwproductie begrensd door capaciteit en onvoldoende locaties Van uitleglocaties naar herstructurering Meer ruimte voor (particuliere) verhuur Ontstaan nieuwe markten (zorg, studenten, short stay) Toekomstige vraag afhankelijk van: demografie betaalbaarheid

31 C De vastgoedmarkt nader bekeken A. Introductie B. Economie en vastgoed: externe omgeving C. Vastgoedmarkt nader bekeken: 1. De gebruikersmarkt i. kantorenmarkt en bedrijfsruimtenmarkt ii. winkelmarkt iii. woningmarkt 2. De vastgoedbeleggingsmarkt D. Perspectief

32 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Motieven van investeerders voor vastgoed Spreiding van risico s in (beleggings)portefeuilles Inflatiebestendig Redelijk hoge rendementen (vergeleken met andere categorieën) Lange levensduur met intrinsieke waarde Grote volumes

33 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Nadelen van vastgoed als belegging Heterogeen product Illiquide belegging met hoge investerings- en transactiekosten Spreiding moeilijk te realiseren Beperkte transparantie van de markt Exploitatierisico (Sterk) lokaal gebonden

34 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Directe vastgoedbelegging in stenen Indirecte vastgoedbelegging in fondsen beursgenoteerd (bijvoorbeeld Unibail, Wereldhave) niet-beursgenoteerd (bijvoorbeeld Syntrus Achmea) besloten vastgoedfondsen (participatie in vastgoedfonds) Crowdfunding (bijvoorbeeld Crowdestate)

35 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling beleggingsvolume (in euro): kantoren woningen winkel hotel bedrijfsruimte overig vastgoed

36 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Performance vastgoed in % Woningen Waardegroei Direct rendement Kantoren Waardegroei Direct rendement Bedrijfsruimte Waardegroei Direct rendement Winkels Waardegroei Direct rendement

37 C2 De vastgoedbeleggingsmarkt Wat is er veranderd na de crisis? Meer inbreng eigen vermogen Gemiddeld hogere rendementseisen als compensatie risico Sterkere focus op kernmarkten en kwaliteit Alternatieve vormen van financiering

38 D Perspectief en vervolg A. Introductie B. Economie en vastgoed: externe omgeving C. Vastgoedmarkt nader bekeken D. Perspectief en vervolg

39

40

41

42

43

44 Groei 100 jaar vastgoed M 2 WONINGEN M 2 OVERIG VASTGOED

45 Dichtheid 100 jaar vastgoed WONINGDICHTHEID IN M 2 PER KM 2 DICHTHEID OVERIG VASTGOED IN M 2 PER KM 2

46 D Perspectief en vervolg De functie van vastgoed Vastgoed als belegging Vastgoed als productiefactor

47 D Perspectief en vervolg Drijvers van waardeperspectief (Meer dan) voldoende gebruikers Flexibel in locatie (andere bestemming) Flexibiliteit object Meer vraag dan aanbod Ruimte voor stijgende huurprijzen Weinig tot geen opvolgende gebruikers Onderdeel monofunctioneel gebied Niet te verbouwen voor ander gebruik Veel vergelijkbare objecten Sterke kans op dalende huurprijzen Vastgoed als belegging Vastgoed als productiefactor

48 D Perspectief en vervolg Verwachtingen Rabobank per deelmarkt Retail Zeer Kansrijk Kansrijk Gemiddeld Kansarm Zeer Kansarm Huurwoningen Zeer Kansrijk Kansrijk Gemiddeld Kansarm Zeer Kansarm Kantoren Zeer Kansrijk Kansrijk Gemiddeld Kansarm Zeer Kansarm Bedrijfsruimte Zeer Kansrijk Kansrijk Gemiddeld Kansarm Zeer Kansarm

49 D Perspectief

50 D Perspectief locatie gebruiker object

54 D Perspectief Sociaal Economie Technologie Vastgoed waarde Demografie Ecologie Politiek

55 Demografie D Perspectief Economie Sociaal Krimp in 1/3 Nederlandse gemeenten Groter verschil steden en platteland Toename ouderen en alleenstaanden Afname beroepsbevolking Innovatie leidend nieuwe economie Verzorgende diensten onder druk Specialisatie in Nederland en Europa Robotica bedreigt bestaande banen Delen is het nieuwe hebben Samenwerken voor beter resultaat Onderdeel zijn netwerken cruciaal Kennis versneld door social media Minder gebruik bedrijfsvastgoed Meer vraag stedelijke producten Levensvatbaarheid dorpen kleiner Meer behoefte aan nieuwe (woon)concepten Opkomst kennisvastgoed (campus) Clustering economie/agglomeraties Opkomst nieuwe branches/sectoren Fors banenverlies traditionele sectoren dreigt (o.a. diensten) Vastgoed meer exploitatiegericht Co-creatie met diverse stakeholders Verbonden zijn, verbinding zoeken Delen en vertrouwen verdienen

56 Technologie D Perspectief Ecologie Politiek Technologie ontwikkelt zich supersnel Gamechangers: disruptie dreigt Innoveren om te overleven Via inzicht data naar voorspellingen Duurzaamheid steeds dominanter Beweging richting circulaire economie Meer kosten door klimaatverandering Transformatie als oplossing leegstand Meer maatschappelijk wantrouwen Terugtredende overheid Noodzakelijk voor kader (R.O)-beleid Vastgoed geen hoge prioriteit Gebruik vastgoed verandert volledig Gebruikers verdwijnen, welke komen? Objectieve criteria oordeelsvorming Continu innoveren, vooruit denken Inzicht nodig in duurzaamheidscriteria Transformatie als nieuwe markt Waarderingsmethoden duurzaamheid Inzicht in kostenstructuren Dialoog overheid markt nodig Noodzaak flexibiliteit Leegstand belangrijk issue Financiering noodzakelijk

57 D Perspectief

58 D Perspectief

59 D Perspectief

60 D Perspectief Demografie Economie Sociaal Technologie Ecologie Politiek Richting 2025 Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimte meer gebruik gelijk gebruik minder gebruik

61 Tot slot Werkstuk: Maak een omgevingsscan Hou het zo concreet mogelijk Hou het kort en compact Inleveren: Uiterlijk 7 december 2017 Digitaal O.v.v. naam maarten.donkers@rabobank.nl