m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot Ruimte/werknemer Aantal kantoorwerknemers

Transcriptie

1 In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos. Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag uitgewerkt, per gemeente een indicatie van hoeveel van de voorraad nodig zou zijn en hoeveel kan worden geclassificeerd als structureel overschot. Dit laatste deel bedraagt circa 17 miljoen m². Een deel van dit overschot is mogelijk met een transformatie of herbestemming te behouden (kansarm), voor het restant is het meest waarschijnlijke scenario sloop (kansloos). Wij hebben de indicatoren voor kwaliteit uit de OfficeRank score gebruikt om per gemeente een indeling te maken: Kansrijk: Gebouwen met hoogste kwaliteit/or score Kansarm: Overschot op goede locatie, transformabel Schatting structureel overschot 2015 (huidige beroepsbevolking en economische activiteit) m² Ruimte/werknemer (totaal inclusief werkplek, vergaderen, overige ruimte) 15 m² Aantal kantoorwerknemers (cijfers CBS, 2015) Kansloos: Restant Dit is uitgewerkt per gebouw en daarmee zichtbaar per gebied, gemeente, belegger of per financier. Relatieve verhouding 4 grootste financiers: 81% 65% 7 50% 20% 20% 30% Tekort: Meer dan 0% tot Overschot: 0% tot tot 20% 20% tot 30% 30% tot 40% ABN Amro FGH Bank ING Bank Propertize 40% tot 50% Meer dan 50% Overzicht geëxtrapoleerd op basis van data uit eigen research

2 Uitwerking per gemeente - kwaliteit locatie versus gebouw The Edge Boven: Gemeente Amsterdam Onder: Gemeente Nieuwegein BG Office

3 Uitwerking per gemeente 7 75% 75% 8% 17% 75% 13% 71% 8% 70% 65% 2 Eindhoven Utrecht Amsterdam Venlo Den Haag Rotterdam Deventer 64% 47% 43% 3 32% 30% 1 17% 27% 32% 41% 4 35% % 50% Amersfoort Almere Gouda Amstelveen Woerden Zoetermeer Nieuwegein

4 Uitwerking per belegger - kwaliteit locatie versus gebouw WTC, Amsterdam Boven: Dutch Office Fund (CBRE Global Investors) Onder: NSI (Nieuwe Steen Investments) Rode Olifant, Den Haag

5 Uitwerking per belegger 100% 9 1% 94% 93% 1% 91% 3% 90% 2% 8% 84% Dutch Office Fund Bouwinvest Ping Properties Syntrus Achmea a.s.r. Vastgoed Lone Star Rijksoverheid 80% 5% 77% 13% 5% 7 20% 4% 68% 25% 7% 62% 24% 14% 60% 30% 4 25% 2 OVG Schiphol Real Estate Deka Immobilien Chalet Group NSI Merin Particulier eigendom

6 Balans tussen vraag en aanbod De marktwaarde van het deel van de voorraad dat als overtollig te kenmerken is, wordt nog steeds vastgesteld op basis van voortdurend gebruik als kantoor. Als voor dit deel van de voorraad wordt gekeken naar de restwaarde bij sloop of transformatie, moet hier een forse afboeking worden gedaan. Het landelijk gemiddelde voor de transactieprijzen in transformatieprojecten ligt rond de 260 euro per m². Voor het deel dat als kansloos gekenmerkt wordt is de gemiddelde waarde de grondwaarde minus de sloopkosten. Hier komt voor het landelijk gemiddelde een negatieve waarde uit. Zo kan per gemeente, belegger of financier een schatting worden gemaakt van het overschots-deel van de portefeuille. In de totale balans moet daarbij ook gekeken worden naar de verbeterde balans tussen vraag en aanbod, wat een positief effect heeft op de waarde van het kansrijke vastgoed omdat het aanbod vermindert. Voor deze calculatie hebben wij een aantal scenario's uitgewerkt, waarbij de markt wordt gesimuleerd vanuit deze nieuwe balans. Deze netto waardepotentie kan, afhankelijk van de specifieke mix en spreiding van de portefeuille, zowel positief als negatief uitvallen. Waarde per m² (landelijk gemiddelde, huidige context) Gemiddelde restwaarde transformatie (op basis van transacties in afgelopen 3 jaar) 260 Gemiddelde restwaarde sloop (grondwaarde - sloopkosten) -80 Netto waardepotentie per belegger: Dutch Office Fund + 22 / + 34% In de discussie over het overschot op de kantorenmarkt is men het altijd direct eens over het probleem op macroniveau. Zodra dit verder inzoomt op een specifiek gebied of een specifieke portefeuille ligt het probleem altijd ergens anders. Met deze studie willen wij de discussie naar dit microniveau brengen, waar per gemeente, gebied of gebouw vanuit de inhoud en data kan worden bekeken of iets nog levensvatbaar is. DEKA Immobilien + 2 / - NSI - 25 / - 37%

7 Informatie en bronnen CBS, CPB, EIB, OfficeRank Uitgangspunten en brondata Alle data inclusief de onderliggende aannames zijn op aanvraag beschikbaar. Nederland Nieuwe Plantage XK Delft +31 (0) United Kingdom One Royal Exchange EC3V 3LL London +44 (0)