Introductie IB-winst & Tax. Accounting

Transcriptie

1 9 juni 2015 Introductie IB-winst & Tax PT Finance Accounting Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS 11 juni 2015, Slot Zeist Nyenrode Real estate Center +31 (0) Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Nyenrode Real Estate Center

2 Dreigende verliesverdamping Situatie 1 t-1 t0 t+1 t+2 t+3 t+4 t+5 t+6 t+7 t+8 t+9 Winst Verlies Na verliesverrekening Situatie 2 t-1 t0 t+1 t+2 t+3 t+4 t+5 t+6 t+7 t+8 t+9 Winst Verlies Na verliesverrekening 0 0 2

3 Crisismaatregel Situatie Winst Verlies Na verliesverrekening Situatie Winst Verlies Na verliesverrekening

4 Casus verlies en stille reserve Vastgoed Holding BV draait al een aantal jaren verlies. De omzet valt zwaar tegen. De komende jaren wordt het niet veel beter. De panden zijn in de jaren 90 gekocht voor 25 miljoen. Ze zijn inmiddels afgeschreven naar 17,5 miljoen. De marktwaarde is vermoedelijk 22,5 miljoen. 1. Welk gevaar ligt op de loer? 2. Welke mogelijkheden zijn te onderkennen? Holding Werk 3 4

5 Vastgoed-BV draait al enige jaren met verlies. Het wordt niet veel beter. Er staat een kantoorpand op de fiscale balans voor 15 miljoen. De marktwaarde is 8 miljoen. De belastinginspecteur vindt dat er 7 miljoen afgewaardeerd moet worden. Casus verlies 3 5

6 Onverkoopbare voorraad Van voorraad naar bedrijfsmiddel? Hybride vastgoed Herinvesteringsreserve Afschrijven Boekwaarde 3 6

7 B Exploitatie garagebedrijf Bouwvallig koetshuis Autostalling HIR stallingsruimte BNB 2014/56 A 2000 verzoek gemeente; woningbouw Voorwaarde BV: vervangende grond BV besluit grond te gaan herontwikkelen 2005: vervangende grond perceel A mag gekocht Vanaf december 2005 perceel ontruimd, alleen stallings- en opslagwerkzaamheden 2006: koop perceel A 2006: koop grond B 4 woningpercelen verkocht; kopers slopen en bouwen Inspecteur: geen hir TMB

8 HIR stallingsruimte BNB 2014/56 Perceel tot aan de levering binnen de onderneming gebruikt als stallingsruimte Ongewijzigd voortgezette gebruik van het perceel kon niet als bijkomstig worden aangemerkt. BV X mocht het perceel tot aan de verkoop en levering ervan als bedrijfsmiddel aanmerken. Daarbij was niet van belang dat het perceel ook was gebruikt ten behoeve van projectontwikkeling. Er was geen sprake van projectontwikkelingsactiviteiten die moesten worden aangemerkt als het aanwenden van het perceel in het kader van een nieuwe ondernemingsactiviteit TMB

9 Vervangingsintentie [VN 2014/17.1] X BV doteert 11,6 mln in een HIR Inspecteur: geen herinvesteringsvoornemen X BV stelt dat zij onderdeel uitmaakt van een concern dat zich bezig houdt met aan- en verkoop en exploitatie van onroerende zaken. Hof X BV voldoende concreet herinvesteringsvoornemen niet bewezen Slechts een vervangingsintentie TMB

10 Timing HR [V-N Vandaag 2013/2666, NTFR 2014/772, HR VN 2015/10.12] Makelaar verhuurt winkelpand in box 3 Ontwikkelt samen met zijn Y BV plannen om een appartementencomplex met twee winkels te realiseren op de locatie van het winkelpand In 2006 trekt X zich terug uit het project, wordt het aan W BV overgedragen dat het vervolgens realiseert Dit leidt er uiteindelijk toe dat na realisatie in 2008 aan X een winkelpand en een penthouse worden opgeleverd, dat makelaar gaat verhuren. De transactie vindt plaats met gesloten beurs. De inspecteur belast het voordeel in Hof? TMB

11

12 12

13 Alle ballen op woningbeleggingen! Hoogste rendement weer voor woningen De IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex laat over het eerste kwartaal van 2015 een totaalrendement zien van 1,4 procent. Woningen behaalden net als in de voorgaande zes kwartalen het hoogste rendement. Catella haalt 45 miljoen op voor Nederlands woningfonds Vastgoedvermogensbeheerder Catella Real Estate heeft bij de eerste closing van het fonds Panta Rhei Dutch Residential 45 miljoen euro opgehaald bij institutionele beleggers. Altera Woningen breidt uit met 125 miljoen Round Hill wil woningen in Nederland Na vijf aankopen meer dan bij welk andere buitenlandse investeerder in de laatste twaalf maanden hebben we een woningportefeuille ter waarde van 700 miljoen euro in het gereguleerde en niet-gereguleerde segment. Ik denk dat een gezonde omvang van onze Nederlandse woningportefeuille - laten we zeggen eenheden of groter is Bij ons acquisitiebeleid hebben we geen vooroordeel over de omvang die een portefeuille moet hebben. We hebben er gekocht van 200 à 300 eenheden, maar ook van Omdat er onderaanbod is, kijken we ook naar projectontwikkeling en daar willen we misschien ook in investeren. En al waren we oorspronkelijk georiënteerd op de Randstad, tegenwoordig bekijken we het hele land: noord, zuid, oost en west. Internationale beleggers steken 600 miljoen in Vesteda 13

14 Bouwproductie Bouwproductie ruim 8 procent hoger dankzij woningmarkt De consumentenbestedingen groeien en de bouwproductie in Nederland lag in het eerste kwartaal 8,2 procent hoger dan dezelfde periode in Dat blijkt uit voorlopige CBS-cijfers. De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2015 voor de vierde keer achtereen gegroeid. Dat is voor een aanzienlijk deel te danken aan investeringen in de woningbouw en consumentenbestedingen. ABN Amro: Nieuwbouw legt fundament voor groei in bouw HET HERSTEL IN DE WONINGMARKT IS STRUCTUREEL EN VRIJWEL ALLE SECTOREN IN DE BOUW PROFITEREN HIERVAN. ZO ZAL DE NIEUWBOUW WAARSCHIJNLIJK STERK GROEIEN EN IN 2015 DE KAR TREKKEN IN PLAATS VAN RENOVATIE. Het vertrouwen in de woningmarkt staat op een historisch hoog niveau. Er is herstel door een groei van transacties, licht stijgende huizenprijzen en een stijging van de orderportefeuille: van 5,5 naar 7,2 maanden. In 2014 kwam 40,5 procent meer orders binnen voor de bouw van nieuwe woningen dan in Ook het aantal transacties van koopwoningen zit in de lift en steeg met 39,4 procent, constateert de bank. Bijna alle sectoren in de bouw plukken de vruchten van het herstel. Naast de markt voor bestaande woningen trekt in deze sectoren vooral de markt voor nieuwbouwwoningen sterk aan. Om de vooruitzichten verder te verbeteren, moet de bouwsector zich volgens de staatsbank meer gaan richten op de transformatie van gebouwen. Zo is het van belang dat er meer woningen beschikbaar komen waaraan in de komende jaren behoefte is. Door de vergrijzing en doordat mensen langer alleen blijven wonen, zijn kleine en aangepaste woningen nodig. Zo wordt ook leegstand voorkomen. In krimpgebieden kunnen leegstaande gebouwen worden omgebouwd tot woningen en op kansrijke locaties kunnen kantoren getransformeerd worden naar woningen of studentenhuisvesting. Daarnaast zijn veel scholen en zorggebouwen verouderd en moeten deze gerenoveerd worden 14

15 Een typisch bericht. Woningbeleggingen Buitenlandse nieuwkomers stuwden het beleggingsvolume woningen vorig jaar tot een ongekende 2,7 mrd. Het is de vraag of dat in 2015 herhaald kan worden. Nederland nam met die 2,7 mrd vorig jaar in de Europese woningbeleggingsmarkt zelfs de vierde plaats in, zo blijkt uit onderzoek van PropertyNL Research. Maar hét verhaal op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is nu het gebrek aan portefeuilles die aan de markt komen. Het volume in 2014 werd gekenmerkt door twee grote incidentele stressverkopen (Vestia, WIF). Minder duidelijk is waar volgende grote verkopen vandaan zullen komen. Corporaties zijn terughoudend met verkopen aan de markt als ze al verkopen dan liever aan elkaar en ook de Nederlandse instituten en particulieren hebben weinig aanbod. De combinatie van weinig aanbod en volop vraag zal het prijsniveau van bestaande woningen in 2015 verder opdrijven, is de verwachting. 15

16 Bouwproductie Bouwproductie ruim 8 procent hoger dankzij woningmarkt De consumentenbestedingen groeien en de bouwproductie in Nederland lag in het eerste kwartaal 8,2 procent hoger dan dezelfde periode in Dat blijkt uit voorlopige CBS-cijfers. De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2015 voor de vierde keer achtereen gegroeid. Dat is voor een aanzienlijk deel te danken aan investeringen in de woningbouw en consumentenbestedingen. ABN Amro: Nieuwbouw legt fundament voor groei in bouw HET HERSTEL IN DE WONINGMARKT IS STRUCTUREEL EN VRIJWEL ALLE SECTOREN IN DE BOUW PROFITEREN HIERVAN. ZO ZAL DE NIEUWBOUW WAARSCHIJNLIJK STERK GROEIEN EN IN 2015 DE KAR TREKKEN IN PLAATS VAN RENOVATIE. Het vertrouwen in de woningmarkt staat op een historisch hoog niveau. Er is herstel door een groei van transacties, licht stijgende huizenprijzen en een stijging van de orderportefeuille: van 5,5 naar 7,2 maanden. In 2014 kwam 40,5 procent meer orders binnen voor de bouw van nieuwe woningen dan in Ook het aantal transacties van koopwoningen zit in de lift en steeg met 39,4 procent, constateert de bank. Bijna alle sectoren in de bouw plukken de vruchten van het herstel. Naast de markt voor bestaande woningen trekt in deze sectoren vooral de markt voor nieuwbouwwoningen sterk aan. Om de vooruitzichten verder te verbeteren, moet de bouwsector zich volgens de staatsbank meer gaan richten op de transformatie van gebouwen. Zo is het van belang dat er meer woningen beschikbaar komen waaraan in de komende jaren behoefte is. Door de vergrijzing en doordat mensen langer alleen blijven wonen, zijn kleine en aangepaste woningen nodig. Zo wordt ook leegstand voorkomen. In krimpgebieden kunnen leegstaande gebouwen worden omgebouwd tot woningen en op kansrijke locaties kunnen kantoren getransformeerd worden naar woningen of studentenhuisvesting. Daarnaast zijn veel scholen en zorggebouwen verouderd en moeten deze gerenoveerd worden 16

17 Wonen Koopwoningen in maart opnieuw duurder Bestaande koopwoningen waren in maart 2,7 procent duurder dan in maart De prijzen zijn nu twaalf maanden achter elkaar hoger ten opzichte van een jaar eerder. DNB: woningmarkt nog steeds kwetsbaar De woningmarkt kampt nog steeds met kwetsbaarheden; eind 2014 stond een kwart van de hypotheken onder water, en de totale hypotheekschuld van huishoudens is een van de hoogste ter wereld. Dat schrijft De Nederlandsche Bank (DNB) in zijn halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit. De Nederlandse economie herstelt geleidelijk, waarbij de huizenmarkt gaandeweg uit het dal klimt. Ten opzichte van het dieptepunt in 2013 zijn de huizenprijzen in totaal met 3,9 procent gestegen. Ook het aantal woningverkopen is flink toegenomen. Het herstel van de woningmarkt wordt gestuwd door de lage rente, die de leencapaciteit vergroot en de woonlasten drukt. DNB wijst erop dat door de hoge hypotheekschuld - ruim 95 procent van het bruto binnenlands product - Nederlandse banken gevoelig zijn voor ontwikkelingen op de huizenmarkt, hoewel de kwetsbaarheden de afgelopen jaren zijn afgenomen. Maar ondanks forse prijsaanpassingen zijn grote kredietverliezen uitgebleven. 17