VGM. 26 november Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Nyenrode Real Estate Center

Transcriptie

1 VGM 26 november 2013 Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Nyenrode Real Estate Center

2 Thema s Vastgoedmanagement fiscaal Fiscaal versus vennootschappelijk Kosten van onderhoud, verbetering, transformatie (Onderhouds)voorzieningen Tentamen: relatie afschrijven onderhoudsuitgaven onderhoudsvoorzieningen TMB

3 Waar kom ik het tegen? Vastgoed verhuurd Vastgoed eigen gebruik Vastgoed voorraad Bank Balans Eigen vermogen Winst en verliesrekening Financiering Onderhoudsvoorziening Afschrijvingen Afwaarderingen Onderhoudskosten Dotatie voorziening Omzet TMB

4 Wanneer kom ik het tegen? Fiscale levenscyclus vastgoed Koop Bezitsperiode Verkoop Activeren kosten: - onderhoud - verbetering - aankoop Aftrek herinvesteringsreserve Afschrijven Onderhoudskosten Voorzieningen Kostenegalisatiereserve Afwaarderen: - bedrijfswaarde - marktwaarde Herinvesteringsreserve TMB

5 Fiscaal afschrijven op vastgoed Technische slijtage instandhoudingskosten Economische slijtage Relatie afschrijven en onderhoud Fiscale afschrijving hoog: onderhoudsuitgave? Fiscale afschrijving laag: onderhoudsuitgave? TMB

6 Relatie afschrijven en onderhoud: installatie apart afschrijven, onderhoudsuitgave? TMB

7 Bron: Vastgoedexploitatiewijzer 2013 begripsvorming TMB

8 Onderhoud - fiscaal kosten gemaakt voor werkzaamheden en materialen die dienen om een gebouw, zoals dit bij de stichting of na latere verandering bestaat, in bruikbare staat te houden en aldus achteruitgang en verval te voorkomen TMB

9 Verbetering - fiscaal kosten voor werkzaamheden en materialen die dienen om aan een gebouw in vergelijking met de toestand waarin het zich bij de stichting of na mogelijke latere wijziging bevond, een wezenlijke verandering aan te brengen; waardoor het naar aard, inrichting of omvang wijziging ondergaat TMB

10 TMB

11 TMB

12 Dakkapel prijzen Dakkapel prijzen liggen gemiddeld tussen de 3.000,- en 5.000,- euro. Wat voor dakkapel koopt u voor dit bedrag? Wat zijn de kosten van een dakkapel? De standaard dakkapel, zoals u die op daken in uw omgeving ziet, is 150 cm hoog en 250 cm breed. U kunt voor deze dakkapellen op de volgende dakkapel prijzen rekenen: houten dakkapel prijzen vanaf kunststof dakkapel prijzen vanaf = uitgangspunt, huidige situatie prefab dakkapel prijzen vanaf polyester dakkapel prijzen vanaf Houten dakkapel prijzen Voor houten dakkapellen is het grote voordeel de aanschafprijs. Met prijzen vanaf heeft de houten dakkapel de laagste aanschafprijs. U heeft voor dit bedrag een uiterst solide dakkapel voor een kleine prijs. Kunststof dakkapel prijzen Als u op zoek bent naar de voordeligste keuze, dan is de kunststof dakkapel voor u bestemd. Een kunststof dakkapel isoleert goed en heeft geen onderhoudskosten. Daardoor bespaart u jaarlijks 150,- in vergelijking met een houten dakkapel. Als u doorrekent, ziet u dat uw kunststof dakkapel na de eerste drie tot vijf jaar de voordeligste dakkapel is. Polyester prefab dakkapel prijzen De polyester prefab dakkapel mag zich de meestgeplaatste dakkapel van Nederland noemen. Voor een prijs vanaf biedt een polyester prefab dakkapel veel voordelen. Wij raden u een polyester prefab dakkapel aan, als u een voordelige dakkapel wilt die goed isoleert en weinig onderhoud vraagt. Dakkapel met extra breedte Steeds meer mensen kiezen voor bredere dakkapellen. U kunt per extra meter breedte van de dakkapel ongeveer 750 bij de prijs optellen. De prijslijst voor dakkapellen van 350 cm breed ziet er dan zo uit: houten dakkapel vanaf kunststof dakkapel vanaf prefab dakkapel vanaf polyester dakkapel vanaf TMB

13 Hoofdregel: activeren, tenzij 1. Verbeteringskosten: 100% activeren 2. Gebruiksklaar maken: 100% activeren 3. Sloop-nieuwbouw: 100% activeren 4. Ingrijpende verbouwing, algehele vernieuwing: 100% activeren 5. Vervanging van een onderdeel waarop is afgeschreven: 100% activeren 6. Bodemplaten: gedeeltelijk aftrek 7. Moderniseren: gedeeltelijk aftrek 8. Onderhoud: 100% aftrek, tenzij hoge afschrijvingspercentages TMB

14 Casus transformatie 1 In een wijk worden 80 nog bewoonbare, maar gedateerde huurwoningen samengevoegd tot 40 woningen, waarbij de indeling van de woningen ingrijpend wordt gewijzigd. De constructies worden aangepast. Gedeelten van woningen worden gesloopt en er wordt aangebouwd. De investeringskosten bedragen euro per woning. Volledige nieuwbouw was goedkoper geweest. TMB

15 Casus transformatie 2 Drie appartementencomplexen met in totaal 75 verouderde woningen worden volledig gestript. Alleen de fundering en het skelet blijven intact. De gevel wordt gesloopt en alle installaties en inrichtingen worden verwijderd. Vervolgens worden binnen de restanten van de oude woningen weer 75 woningen gecreëerd, waarbij de indeling van de woningen verandert en nieuwe voorzieningen worden getroffen. TMB

16 Casus transformatie 3 Een verouderd kantoor wordt getransformeerd tot een woningcomplex, waarvoor ingrijpende investeringen en werkzaamheden nodig zijn. Alleen de fundering, het skelet en de liftinstallatie blijven intact. TMB

17 Voorzieningen 1. Uitgaven hebben betrekking op gebeurtenissen vóór balansdatum 2. Uitgaven kunnen toegerekend worden aan periode vóór balansdatum 3. Behoorlijke kans Milieuvoorziening Onderhoudsvoorziening Opgeroepen door huidige bedrijfsuitoefening TMB

18 Regels fiscale onderhoudsvoorzieningen 1. Per kostensoort onderhoud en verbetering uitsplitsen 2. Per kostensoort wordt een onderhoudscyclus vastgesteld. In de onderhoudsvoorziening wordt slechts rekening gehouden met een reële inschatting van de uitgaven die binnen één cyclus vallen. 3. Onderhoudsvoorziening is in beginsel gekoppeld aan een onderscheiden post op de fiscale balans, zoals (een onderdeel van) een afzonderlijk pand; soms koppeling aan een complex. 4. Als wordt aangesloten bij een complex (vorige bullit), dan kosten toerekend aan elke post Hierdoor wordt mogelijk gemaakt de op- en afbouw en de vrijval van de voorziening achteraf te kunnen volgen. 5. Onderhoud dat jaarlijks of in een kortere periode plaatsvindt wordt niet in de voorziening groot onderhoud meegenomen TMB

19 Het inflatie-effect: alleen inhalen ( achteruit kijken ) Dak vervangen in jaar t 0 Inflatie 2,5% per jaar Wat jaarlijks doteren? Jaar 1: * 1,025 = Jaar 2: over jaar 2: * = inhaaldotatie over jaar 1: / = Voorziening ultimo jaar 1: Voorziening ultimo jaar 2: / = TMB

20 Tentamen Installatie ,44 geactiveerd 1. Afschrijving 15 jaar: 1.575,20 Dotatie voorziening: 1.575,20 Totaal 3.150,40 Akkoord? TMB Afschrijving 15 jaar: 1.575,20 Reparaties/service volledig in aftrek Akkoord? 3. Dotatie voorz.15 jaar: 1.575,20 Reparaties/service volledig in aftrek Akkoord? 4. Reparaties/service volledig in aftrek In jaar ,44 volledig in aftrek

21 Verder lezen Berkhout, T.M. (2013, september). Ingrijpende transformatie kantoren is geen renovatie en dus niet aftrekbaar. Inspecteurs en adviseurs kruizen degens over aftrekposten. Vastgoedmarkt, 33. Berkhout, T.M. (2013). Activeren, tenzij: ingrijpende renovaties en transformaties van vastgoedcomplexen NTFR : Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 982, 1-6. Berkhout, T.M. (2013). Fiscaal afschrijven op vastgoed (2 e herziene druk) Fiscale monografieën 101. Deventer: Kluwer. ISBN (paperback), ISBN (e-book). Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012). Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist: Infotax. ISBN Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012). Casusboekje. (2 e herziene druk). Zeist: Infotax. ISBN TMB basisboekvastgoedfiscaal.nl